• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא

chenv

משתמש רשום
הצטרף ב
18/3/19
הודעות
26
דירוג
2
שלום רב,

לאחרונה "זכיתי" בהגרלה במחיר למשתכן בטירת הכרמל (שכונת החותרים) אני לא מתכוון לגור שם לעולם ולכן זה למטרת השקעה.
נתונים יבשים:
הבניין בבנייה ומועד מסירת הדירה מתוכנן לדצמבר 2020.
הדירה היא בת 5 חדרים (130מר'+מרפסת) קומה גבוהה.
האזור לא ממש שדרות רוטשילד אבל קרוב יחסית לפארק מתם בחיפה למי שמכיר ולא רחוק מהים (זה פחות או יותר הייתרון במיקום)
עלות הדירה היא 1,180,000. השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב1.6 מליון.
הון עצמי ללא פדיון קרן השתלמות 700,000.
אני מתכנן להשכיר אותה ל5 שנים ואז למכור - לפי חוקי מחיר למשתכן.
אני אצטרך משכנתא של 500,000 כאשר אני מעוניין לסגור אותה כמה שיותר מהר בערך עשר שנים.
זה החישוב הגס שעשיתי - ריבית על משכנתא ו/או הלוואה תהיה בערך 180,000.
נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים זה ייצא - 150,000. לקחתי 2500 ש"ח בלבד כי ייתכנו חודשים ללא השכרה/תיקונים/תהיה סוג של הצפה מבחינת היצע אני מאמין באזור ועוד.. מה שנקרא worst case.
בנוסף נניח ועוד 7 שנים מהיום (מועד מכירת הדירה) העולם התהפך ומחיר הדירות לא עלו בשקל, שווי הדירה יהיה 1.6.
לפי החישוב שלי זה ייצא רווח של 400,000~ מאחר ואני מוריד מ1.6 את ה500 משכנתא + 180 ריבית שתקוזז מהשכירות.
במקרה היותר טוב מחירי הדירות יעלו קצת וגם אשכיר בקצת יותר מ2500 בממוצע ולכן הרווח יגדל.

אשמח לשמוע את דעתכם ובנוסף האם כדאי לי לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות (סדר גודל של 100-150 אלף) ובכך לקחת משכנתא קטנה יותר.
 
אתה מאמין לשמאי מטעם הבנק? בדקת את היסטוריית הרכישות של דירות בעלות מפרט דומה באיזור? נראה שאתה אפילו לא שוקל לערער על ההנחה המרכזית שלך והיא שווי הדירה הנוכחי.
 
ולכן זה למטרת השקעה.

היי

רשמת בצורה מפורטת, אומר לך את דעתי באמצעות שאלה, מאחר ואתה מצהיר על רצונך בדירה להשקעה במחיר 1,180,000, מדוע לדעתך זה עדיף על דירת 2 חדרים להשקעה במחיר דומה בבתים ?

לדעתי הדירה בבתים תנצח בכל הפרמטרים.
 
אתה מאמין לשמאי מטעם הבנק? בדקת את היסטוריית הרכישות של דירות בעלות מפרט דומה באיזור? נראה שאתה אפילו לא שוקל לערער על ההנחה המרכזית שלך והיא שווי הדירה הנוכחי.
הסתכלתי במדלן ובשנה האחרונה דירות שנמכרו בערך באותו גודל בשנה האחרונה לא מחיר למשתכן נמכרו בין 1.5 ל1.6.
אבל תודה על התגובה, מה כדאי לעשות? להתייעץ עם שמאי מטעמי?
 
היי

רשמת בצורה מפורטת, אומר לך את דעתי באמצעות שאלה, מאחר ואתה מצהיר על רצונך בדירה להשקעה במחיר 1,180,000, מדוע לדעתך זה עדיף על דירת 2 חדרים להשקעה במחיר דומה בבתים ?

לדעתי הדירה בבתים תנצח בכל הפרמטרים.
הרווח פה מבחינתי הוא כביכול הנחה מסויימת על מחיר השוק שאני אוכל לממש בעוד מספר שנים. כמו שכתבתי, אני לא רוצה להשקיע בשביל תשואה של 3-4%.
שוב זה תחת הנחה שבאמת יש פה הנחה משמעותית.
 
אבל תודה על התגובה, מה כדאי לעשות? להתייעץ עם שמאי מטעמי?
מסכים עם רוני. אתה צריך לבחון כמה הנחות יסוד:
1. למה מכיר למשתכן? קח את "ההנחה" בערבון מוגבל. במסגרת התוכנית, לרוב תקבל דירה עם מפרט ירוד לעומת הסביבה (וימים יגידו על איכות הבנייה - וזה סיכון נוסף שאתה לוקח על עצמך ולא מתמחר אותו).
2. למה טירת הכרמל? האם אתה מודע לכמות הדירות החדשות בצמוד למת"מ שעומדות ריקות כבר חודשים? ממליץ לעשות טיול בנאות פרס ולדגום במהלך הסופ"ש את כמויות הרכבים בחניה - אתה תופתע ממה שתגלה.
 
הנחה משמעותית

אני מניח שיש הנחה מסוימת, אך מאחר ואתה מוכר בעוד מספר שנים, קשה לנחש אם יהיה לך רווח הון שיצדיק את ההשקעה.
 
מסכים עם רוני. אתה צריך לבחון כמה הנחות יסוד:
1. למה מכיר למשתכן? קח את "ההנחה" בערבון מוגבל. במסגרת התוכנית, לרוב תקבל דירה עם מפרט ירוד לעומת הסביבה (וימים יגידו על איכות הבנייה - וזה סיכון נוסף שאתה לוקח על עצמך ולא מתמחר אותו).
2. למה טירת הכרמל? האם אתה מודע לכמות הדירות החדשות בצמוד למת"מ שעומדות ריקות כבר חודשים? ממליץ לעשות טיול בנאות פרס ולדגום במהלך הסופ"ש את כמויות הרכבים בחניה - אתה תופתע ממה שתגלה.
סבבה אני אבדוק את זה. אגב בדיקה ביד 2 מראה שיש שם בערך 20 דירות להשכרה שהמחיר הכי נמוך הוא 4200.
הדירה הכי זולה שנמכרה שם בשנה האחרונה הייתה סביב 1.6 מליון.
אני חושב שזה דווקא מחזק את ההנחה שדירה במרחק 2 ק"מ משם במחיר של 2500-3000 ש"ח תהיה הרבה יותר אטרקטיבית. והנחה לגבי המחיר שבעוד 7 שנים יהיה 1.6 גם לא נראה כזה תלוש מהמציאות לא?
 
את זה אפשר להגיד על כל נכס שתקנה עכשיו לא?

נכון, בעיקר לאחר תקופה ארוכה של עליית מחירים, לכן אני חושב שאם בכל זאת מחליטים להשקיע בעיתוי הנוכחי,
עדיף דירות קטנות להשכרה באזור המרכז, בת ים, רמת גן.......
מדובר בנכסים יותר נזילים למכירה והשכרה מאשר דירה להשקעה בטירת הכרמל,
במקרה של ירידות חזקות במחירי נכסים, סביר להניח שירדו פחות.
 
את זה אפשר להגיד על כל נכס שתקנה עכשיו לא?
לא... רק דירות מחיר למשתכן מוגבלות בעובדה שאי אפשר למכור אותן חמש שנים.

נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים
לא מתחבר לקטע הזה. צריך לדעתי להתחיל מנכס שיספק תזרים טוב בסבירות גבוהה, כלומר מיקום טוב עם ביקוש גבוה. פוטנציאל עליית ערך זה אחלה אבל זה ספקולציה וצריך לבוא רק אחרי התזרים לדעתי. בכל מקרה אחר מדובר בעסקה יותר מסוכנת. שזה לגיטימי, רק תחשוב אם זה מה שאתה רוצה.

ובאותו הקשר, כמה אתה משוכנע שתוכל למכור ברווח עוד חמש שנים (אגב זה מספר מרגע הזכיה או מרגע המסירה?). סתם נקודה לדוגמה: אם יש כמה מאות דירות בפרוייקט ואפילו חצי קנו כמוך להשקעה ויעמידו את הדירה למכירה באותו זמן עוד חמש שנים, אך זה ישפיע על היכולת שלך למכור במחיר שאתה חושב למכור.

ועוד משהו: האם אתה משווה לדירות על הנייר? כי נראה לי שזו ההשואה המכונה
 
נכון, בעיקר לאחר תקופה ארוכה של עליית מחירים, לכן אני חושב שאם בכל זאת מחליטים להשקיע בעיתוי הנוכחי,
עדיף דירות קטנות להשכרה באזור המרכז, בת ים, רמת גן.......
מדובר בנכסים יותר נזילים למכירה והשכרה מאשר דירה להשקעה בטירת הכרמל,
במקרה של ירידות חזקות במחירי נכסים, סביר להניח שירדו פחות.

לא יצא לי לראות דירות קטנות ומתוחזקות היטב במרכז במחירים האלה.
 
שלום רב,

לאחרונה "זכיתי" בהגרלה במחיר למשתכן בטירת הכרמל (שכונת החותרים) אני לא מתכוון לגור שם לעולם ולכן זה למטרת השקעה.
נתונים יבשים:
הבניין בבנייה ומועד מסירת הדירה מתוכנן לדצמבר 2020.
הדירה היא בת 5 חדרים (130מר'+מרפסת) קומה גבוהה.
האזור לא ממש שדרות רוטשילד אבל קרוב יחסית לפארק מתם בחיפה למי שמכיר ולא רחוק מהים (זה פחות או יותר הייתרון במיקום)
עלות הדירה היא 1,180,000. השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב1.6 מליון.
הון עצמי ללא פדיון קרן השתלמות 700,000.
אני מתכנן להשכיר אותה ל5 שנים ואז למכור - לפי חוקי מחיר למשתכן.
אני אצטרך משכנתא של 500,000 כאשר אני מעוניין לסגור אותה כמה שיותר מהר בערך עשר שנים.
זה החישוב הגס שעשיתי - ריבית על משכנתא ו/או הלוואה תהיה בערך 180,000.
נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים זה ייצא - 150,000. לקחתי 2500 ש"ח בלבד כי ייתכנו חודשים ללא השכרה/תיקונים/תהיה סוג של הצפה מבחינת היצע אני מאמין באזור ועוד.. מה שנקרא worst case.
בנוסף נניח ועוד 7 שנים מהיום (מועד מכירת הדירה) העולם התהפך ומחיר הדירות לא עלו בשקל, שווי הדירה יהיה 1.6.
לפי החישוב שלי זה ייצא רווח של 400,000~ מאחר ואני מוריד מ1.6 את ה500 משכנתא + 180 ריבית שתקוזז מהשכירות.
במקרה היותר טוב מחירי הדירות יעלו קצת וגם אשכיר בקצת יותר מ2500 בממוצע ולכן הרווח יגדל.

אשמח לשמוע את דעתכם ובנוסף האם כדאי לי לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות (סדר גודל של 100-150 אלף) ובכך לקחת משכנתא קטנה יותר.

אני אישית דווקא חושבת שמדובר בהשקעה שיש לה פוטנציאל לא קטן.
אני בעצמי חיפשתי לקנות דירה באיזור וזאת לפני שהיו שם דירות במחיר למשתכן (בסוף לא קניתי שם אבל זה בהחלט עמד על הפרק).
מדובר על איזור מתפתח בעיר עניה. שתי דקות נסיעה ממת״מ וחמש דקות נסיעה לים עם תכנון לחבר את השכונות החדשות במסלולי אופניים למת״מ ועם מעבר תת קרקעי לים (לפי התוכניות של העיריה שאני ראיתי). אמנם בדקתי בזמנו את השכונות החדשות הצפוניות יותר (החותרים זו השכונה הדרומית יותר) אבל אם לדירה שלך יש נוף ים פתוח אז אני מסכימה עם הערכת המחיר שלך. דירות של ארבע-ארבע וחצי חדרים עלו כ-1400000₪ ודירות חמישה חדרים של 130 מ״ר עלו 1600000₪ (עם נוף ים פתוח/קו ראשון לים).
לגבי שכירות - הערכה שלי אתה תוכל לקבל על חמישה חדרים לפחות 4000₪ (יתרון נוסף של הדירות הללו, יחסית לנאות פרס, זו הארנונה הנמוכה).
נכון - יש שם בנייה מסיבית ולכן היצע מאוד גדול של דירות כך שמהבחינה הזו זה חיסרון וסיכון, אבל - הפוטנציאל, לדעתי, קיים.
 
שלום רב,

לאחרונה "זכיתי" בהגרלה במחיר למשתכן בטירת הכרמל (שכונת החותרים) אני לא מתכוון לגור שם לעולם ולכן זה למטרת השקעה.
נתונים יבשים:
הבניין בבנייה ומועד מסירת הדירה מתוכנן לדצמבר 2020.
הדירה היא בת 5 חדרים (130מר'+מרפסת) קומה גבוהה.
האזור לא ממש שדרות רוטשילד אבל קרוב יחסית לפארק מתם בחיפה למי שמכיר ולא רחוק מהים (זה פחות או יותר הייתרון במיקום)
עלות הדירה היא 1,180,000. השמאי מטעם הבנק העריך אותה ב1.6 מליון.
הון עצמי ללא פדיון קרן השתלמות 700,000.
אני מתכנן להשכיר אותה ל5 שנים ואז למכור - לפי חוקי מחיר למשתכן.
אני אצטרך משכנתא של 500,000 כאשר אני מעוניין לסגור אותה כמה שיותר מהר בערך עשר שנים.
זה החישוב הגס שעשיתי - ריבית על משכנתא ו/או הלוואה תהיה בערך 180,000.
נניח ואני אשכיר את הדירה במחיר ממוצע מצחיק של 2500 ש"ח ל-5 שנים זה ייצא - 150,000. לקחתי 2500 ש"ח בלבד כי ייתכנו חודשים ללא השכרה/תיקונים/תהיה סוג של הצפה מבחינת היצע אני מאמין באזור ועוד.. מה שנקרא worst case.
בנוסף נניח ועוד 7 שנים מהיום (מועד מכירת הדירה) העולם התהפך ומחיר הדירות לא עלו בשקל, שווי הדירה יהיה 1.6.
לפי החישוב שלי זה ייצא רווח של 400,000~ מאחר ואני מוריד מ1.6 את ה500 משכנתא + 180 ריבית שתקוזז מהשכירות.
במקרה היותר טוב מחירי הדירות יעלו קצת וגם אשכיר בקצת יותר מ2500 בממוצע ולכן הרווח יגדל.

אשמח לשמוע את דעתכם ובנוסף האם כדאי לי לקחת הלוואה מקרן ההשתלמות (סדר גודל של 100-150 אלף) ובכך לקחת משכנתא קטנה יותר.

שכחת לתמחר מספר נושאים אם אתה באמת רוצה לעשות השוואה הוגנת:
1. מדד תשומות הבניה.
2. הפסד תשואה אלטרנטיבית על ההון המושקע.
3. תזרים שלילי, בעיקר זה לא הבניה.
 
שכונת החותרים היא כולה מחיר למשתכן, לא? תיזהר אם אתה משווה מחירים לשכונות אחרות בטירה.
תזכור שהרבה אנשים קונים שם במחיר שלך, והרבה מהם ירצו לעשות בדיוק את מה שאתה עושה. אני קניתי דירה במחיר למשתכן בקרית ביאליק, והנחת העבודה שלי היא שאצליח למכור את הדירה בערך במחיר שקניתי (קונה למגורים, כהשקעה לא הייתי מתקרב).

הייתי בודק גם כמה נרשמים היו לכל ההגרלות בטירה, אם לא הייתה התנפלות של נרשמים אתה כבר יכול להבין לבד שהציבור לא חושב שיש כאן הנחה של 400 אלף ₪. ואתה בסוף מוכר לציבור ולא לשמאי...
 
לא יצא לי לראות דירות קטנות ומתוחזקות היטב במרכז במחירים האלה.

נכון,
ולכן זה יבוא לידי ביטוי במחיר הרכישה, המשקיע לאחר הרכישה אמור לשפץ ולהשביח את הדירה,
להוסיף עוד חדר שינה או לשנות את החלוקה הקיימת במידה וניתן.

תהליך השיפוץ וההשבחה, מעלה את ערך הדירה והשכירות,
מקצר את זמן מציאת השוכר.

במידה ויש למשקיע עוד נכסים להשקעה, או אם השכירות החודשית עולה על 5,090 ש"ח,
ניתן לקזז את עלות השיפוץ במשך 10 שנים כהוצאה מוכרת, ובנוסף לריבית המימון ולפחת המבנה,
יתכן שהמשקיע לא ישלם מס על ההכנסה משכירות.
 
הפוטנציאל, לדעתי, קיים.

היי
עשית עבודת שטח נפלאה, ובהחלט יתכן שהפוטנציאל קיים, ממרום גילי ראיתי מספיק מקומות עם פוטנציאל שלא מומש,
או שהוא מומש כעבור מספר עשורים, אני זוכר רק לפני מספר שנים את הדיבורים על חריש, בכל מקרה פוטנציאל זה בונוס !

כמשקיע אני מעדיף להתבסס על העובדות הקיימות בהחלטה על ההשקעה, וכמובן אם יש פוטנציאל זה מוסיף :)

בכל מקרה מאחר ומדובר בהשקעה, ישנן אלטרנטיבות טובות יותר להשקעה באותו הסכום באזור המרכז, בתוואי של הרכבת הקלה,
פתח תקווה, רמת גן, יד אליהו, בת ים, נכסים קלים יותר למכירה, השכרה, ועם פוטנציאל גדול לעליית ערך בטווח הארוך.

נ.ב החוסר בקרקעות לבניה במרכז, והחלטה של רשויות מקומיות לא לאפשר תמ"א 38 יפגע בהיצע הנכסים במרכז ויביא לעליית מחירים.
 
בטירת הכרמל (שכונת החותרים)
אחלה פרויקט.
עלות הדירה היא 1,180,000
מחיר טוב.

נשמע שהתוכנית שלך סבירה, רק קח בחשבון:
שכחת לתמחר מספר נושאים אם אתה באמת רוצה לעשות השוואה הוגנת:
1. מדד תשומות הבניה.
2. הפסד תשואה אלטרנטיבית על ההון המושקע.
3. תזרים שלילי, בעיקר זה לא הבניה.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה תיק פרישה עבור אמא (67) התייעצות לגבי הקצאת נכסים והתנהלות שוטפת פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 0
S התייעצות לגבי העברת קופת גמל לIRA שוק ההון 29
J התייעצות לגבי הקצאת נכסים שוק ההון 16
י התייעצות לגבי קניית שליש דירה נדל"ן 9
א התייעצות לגבי איזון תיק מבחינת הרכב מטבעות שוק ההון 2
צ התייעצות לגבי קניית נדל"ן בחו"ל נדל"ן 2
ר התייעצות לגבי מיקסום השקעות עם הכנסה חודשית נמוכה - יש רעיונות? שוק ההון 1
T התייעצות לגבי השקעה בשוק ההון בישראל לתושב חוץ שוק ההון 3
E התייעצות לגבי הון פנוי, סגירת הלוואת פריים או השקעה באפיקים אחרים נדל"ן 9
T התייעצות לגבי מעבר מארה"ב לאירופה (לא אזרח אמריקאי, לא תושב ישראל, כן אזרח של מדינת באיחוד האירופי) אוף טופיק 1
M התייעצות לגבי קרן סל נאסדק של אינבסקו שוק ההון 5
B התייעצות לגבי העברת הפנסיה וקרן ההשתלמות למסלול מחקה מדד פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
T התייעצות לגבי קרן מנוהלת שוק ההון 7
A התייעצות לגבי פנסיה ללא הפקדות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
צ התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 39
וינסנט התייעצות לגבי 2 קרנות נאמנות אג"חיות שוק ההון 9
A התייעצות לגבי חלופות להשקעה ב ETF לאג"ח ארה"ב שוק ההון 6
ש התייעצות לגבי כסף נזיל שוק ההון 7
M התייעצות לגבי לימודי Devops התפתחות אישית 8
O התייעצות לגבי משרת סטודנט ראשונה - מדמ"ח התפתחות אישית 3
hommie התייעצות לגבי שמאות לפני תביעת יזם נדל"ן 2
י התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה פוסטים מאיכות נמוכה 1
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 24
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55
freakazoid התייעצות לגבי קרן סל בנקים ישראל\ארה"ב לקראת עליית המדד שוק ההון 1
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
ד התייעצות לגבי משכנתא ראשונה נדל"ן 12
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 36
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
ב התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים (MBA) אוף טופיק 9
מתכנת התייעצות לגבי סכסוך מתמשך עם קולגה אוף טופיק 89
א התייעצות לגבי אינטרס של מנהלי תיק ההשקעות בבנק שוק ההון 47

נושאים דומים

Back
למעלה