התייעצות לגבי משכנתא ראשונה

דירה להשכיר

משתמש סולידי
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
53
דירוג
8
סוג הלוואהסכום הלוואהתקופת הלוואה
(חודשים)
סוג ריביתריבית הבסיסריבית הבסיס %תוספת הפחתה [%]שעור ריבית נומינלישעור ריבית מתואמתסהכ תשלום חודשי
צמוד 5+5 מדד שפיצר
(עוגן אג״ח)-דור
594,000360משתנהאגח צמוד בנק ישראל-1.913.651.741.752,119
פריים דיור-דיור594,000360משתנהפריים1.6-0.251.351.362008
ריבית קבועה לא צמודה- דיור612,000360קבועה3.63.662782
סהכ1,800,0006909


תודה לכולם פה על המידע, כיף לקרוא.
רקע:
לאחר מחשבות אני שוקל קניית דירה בסכום של 2.4.
ברשותי 650 אלף שח ככה שזה המינוף המקסימלי שלי(הון עצמי+50 הוצאות נלוות).
מתכנן לקנות דירה להשקעה מתוך ציפייה לעליית ערך.
פרקטיקה:
הגשתי אישור עקרוני למשכנתא וזאת ההצעה הראשונה שקיבלתי מהבנק שלי,
כמובן שמתכנן ללכת ליועץ משכנתאות אבל אשמח אם תוכלו לעזור ולהכווין אותי לאיך להפוך את ההצעה הזאת ליותר אטרקטיבית.
לקחת יותר פריים? פחות צמוד מדד כי אנחנו לפני עליית מדד?
אשמח להבין מהניסיון בפורום
עריכה:
בעל הכנסות נטו של 20 אלף.
ללא הוצאות קבועות כרגע.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,841
דירוג
26,608
מה יכולת ההחזר שלך?
מה ההכנסות נטו שלך?
 

half-solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/12/20
הודעות
1,367
דירוג
1,410
לא מילאת את ריבית הקלצ
צמוד ל- 30 שנה נשמע מלחיץ...

חוצמזה, לא הייתי משאיר 50 להוצאות. תשאיר 100. אפילו יותר.
מס רכישה לקחת בחשבון? מתווך?

לא ממליץ לא מייעץ
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,841
דירוג
26,608
אין לך הרבה משחק והרבה ברירות פה, אתה על גבול יכולת ההחזר שלך.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,057
דירוג
7,334
תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.

מציע שתרד קצת במחיר הדירה שאתה מחפש - דירה של 2.1 למשל תכניס לך שכר דירה של מעל 5000 ש"ח עם מס רכישה נמוך, ותוכל להנות מפטור מלא ממס הכנסה על השכירות, וגם יאפשר לך גמישות רבה יותר בתמהיל המשכנתא.

יש כלל אצבע שאומר שמשכנתא יעילה היא לפי 500 ש"ח בחודש לכל 100,000 ש"ח, כלומר במספרים שלך זה החזר של כ9000 ש"ח בחודש (מה שכמובן לא יאושר לך, עפ"י השכר שציינת). אם אתה מחזיר סכומים נמוכים. אתה כמעט ולא נוגס בקרן במשך הרבה שנים. קח למחשבון משכנתא מן את התמהיל שרשמת (אפילו תוריד חצי אחוז בכל מסלול, ותניח מדד של 1.5%) ותראה את גובה הקרן בעוד עשור מהיום - אתה כמעט באותו חוב שלקחת אם לא גבוה יותר.

דבר שני, כדאי לדעתי לצמצם מאוד את החלק הצמוד למדד. אם הייתי במקומך, הייתי לוקח מסלול כזה רק לצורך מסלול פיתוי.
 
נערך לאחרונה ב:

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,057
דירוג
7,334
אז אתה אומר שגם בדירות להשקעה, לא שווה תמיד להתמנף ככל האפשר?
אלא עד גבול מסוים שהריבית נהיית כבר גבוהה במשכנתא?
עלות המינוף משפיעה על התשואה. וזה עוד לפני העובדה שהריביות גבוהות יותר ככל שתפרוס לתקופה ארוכה יותר.
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
593
דירוג
540
אז אתה אומר שגם בדירות להשקעה, לא שווה תמיד להתמנף ככל האפשר?
אלא עד גבול מסוים שהריבית נהיית כבר גבוהה במשכנתא?
הוא כתב משהו חשוב יותר:
תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.
יש תרחיש מאוד סביר בו הכסף שיש לך לא יספיק לרכישת הדירה.
במצב כזה האפשרויות העיקריות שלך יהיו:
- ביטול הרכישה והפסד של חלק מהעלויות עסקה.
- הלוואות משלימות יקרות שיפגעו ברווח מהעסקה, ואולי יהפכו אותה ללא כדאית.
- פנייה למשפחה שתתגייס לעזור במידה וזה אפשרי.

בשנים האחרונות הכל רק עלה, הרבה אנשים אומרים שהם מרגישים שהם מפספסים רכבת דוהרת ואם לא יעלו עליה עכשיו יפספסו.
מתיחת יכולות המימון שלך עד גבול היכולת בסכומים כאלו גדולים עלולה להכניס המון לחץ לחיים וכל פספוס קטן, או אפילו ירידה זמנית בהכנסה שלך מעבודה יכולה לגרום לתוצאות מאוד לא נעימות, וגם פגיעה בדירוג האשראי שלך.

לגבי החלק הצמוד, בתמהיל שהצגת יש 594,000 צמודים למדד, בארה"ב הייתה אינפלציה של 7% בשנה האחרונה, אם זה יקרה בארץ שנה הבאה החלק הזה בחוב יגדל בכמעט 40,000 בנוסף להחזרי קרן והחזרי ריבית שתשלם במהלך השנה הזאת כמובן.

אם יש לך אפשרות לקחת עוד 200,000 כנגד קרן ההשתלמות בגרייס אז לעסקה תהיה יותר כדאיות והרבה פחות סיכון לדעתי.
 

דירה להשכיר

משתמש סולידי
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
53
דירוג
8
אם יש לך אפשרות לקחת עוד 200,000 כנגד קרן ההשתלמות בגרייס אז לעסקה תהיה יותר כדאיות והרבה פחות סיכון לדעתי.
תודה רבה זאת בדיוק סוג העצות שרציתי לקבל.
ואז להוריד את הצמודת מדד ל394,000 או לאזן את כל התמהיל?
 

הורדוס

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/1/21
הודעות
593
דירוג
540
תודה רבה זאת בדיוק סוג העצות שרציתי לקבל.
ואז להוריד את הצמודת מדד ל394,000 או לאזן את כל התמהיל?
קודם כל לקרוא שוב את התגובה הזאת:
תזכור שהמימון המירבי הוא 75% מבין הנמוך ביןמחיר הרכישה לבין הערכת השמאי. אם תקנה דירה ב2.4 מיליון אבל השמאי יוריד לך 10% בהערכת השווי, תוכל לקבל משכנתא מרבית של 1.6 מיליון בלבד.

מציע שתרד קצת במחיר הדירה שאתה מחפש - דירה של 2.1 למשל תכניס לך שכר דירה של מעל 5000 ש"ח עם מס רכישה נמוך, ותוכל להנות מפטור מלא ממס הכנסה על השכירות, וגם יאפשר לך גמישות רבה יותר בתמהיל המשכנתא.

אח"כ גם את זאת:
הוא כתב משהו חשוב יותר:

יש תרחיש מאוד סביר בו הכסף שיש לך לא יספיק לרכישת הדירה.
במצב כזה האפשרויות העיקריות שלך יהיו:
- ביטול הרכישה והפסד של חלק מהעלויות עסקה.
- הלוואות משלימות יקרות שיפגעו ברווח מהעסקה, ואולי יהפכו אותה ללא כדאית.
- פנייה למשפחה שתתגייס לעזור במידה וזה אפשרי.
ואח"כ ללכת לבדוק מה מרווח הביטחון שאתה צריך להשאיר כדי להימנע ממצב כזה.

אני הייתי משאיר את הכסף שאני לא בטוח אם אצטרך נזיל, ומשתמש בו כדי לסגור חלק מהמסלול הצמוד ברגע שהרכישה תושלם והדירה תושכר.

חוץ מזה, ככל שתפרט פה יותר תוכל לקבל דעות מבוססות יותר.

מה מצב הדירה שאתה רוצה לרכוש? מושכרת/לא/מסירה עתידית/שיפוץ נדרש
כמה כסף אתה מחזיק בקרן ההשתלמות והאם היא כבר נזילה? זה ישפיע על ההלוואה שתוכל לקחת
האם יש לך עוד נכסים פיננסים כמו קופת גמל לתגמולים/קופת גמל להשקעה/פוליסת חיסכון?
למה הוצאות נלוות רק 50,000? רק התיווך יכול להיות יותר מזה.
 

האזרח הקטן

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/3/21
הודעות
6,057
דירוג
7,334
מצטרף להמלצה של הורדוס - יותר חשוב מלעשות עסקה טובה זה לא לעשות עסקה שגדולה עליך ותכניס אותך לבעיות תזרים.
 

דירה להשכיר

משתמש סולידי
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
53
דירוג
8
חוץ מזה, ככל שתפרט פה יותר תוכל לקבל דעות מבוססות יותר.
עדיין אין לי את כל הפרטים, הייתה לי עסקה אחת במחיר הזה שהתפוצצה בעקבות בעל הדירה
מכין את עצמי להזדמנות הבאה שתיווצר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
amidar התייעצות פיננסית לגבי משכנתא, השקעה והלוואה. צרכנות פיננסית 1
C התייעצות לגבי החלטה סופית על דירת מחיר למשתכן להשקעה + גודל משכנתא נדל"ן 23
ש התייעצות לגבי כסף נזיל שוק ההון 7
M התייעצות לגבי לימודי Devops התפתחות אישית 8
O התייעצות לגבי משרת סטודנט ראשונה - מדמ"ח התפתחות אישית 3
hommie התייעצות לגבי שמאות לפני תביעת יזם נדל"ן 2
י התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים באוניברסיטה הפתוחה פוסטים מאיכות נמוכה 1
W התייעצות לגבי הלוואה מעמותת "עוגן" צרכנות פיננסית 24
ש התייעצות לגבי דירה ראשונה מינוף או הון עצמי נדל"ן 2
A התייעצות לגבי מסלול תשלום לקבלן - חלק מההון קיים בנכס אחר שהוא ללא משכון \ הלוואות נדל"ן 8
L התייעצות לגבי דירה 2 חדרים חדשה באשדוד נדל"ן 55
freakazoid התייעצות לגבי קרן סל בנקים ישראל\ארה"ב לקראת עליית המדד שוק ההון 1
A התייעצות לגבי הערכת סיכונים במינוף שוק ההון 12
י התייעצות לגבי הערכת סיכונים/סיכויים שוק ההון 3
ט התייעצות לגבי מינוף - מקרה ייחודי נדל"ן 30
R התייעצות לגבי חובות דיווח של משקיעים ב- Interactive brokers (ללא מתווך) מיסים 21
A התייעצות לגבי לימודי מקצועות הייטק - גיל 27 התפתחות אישית 34
C התייעצות לגבי לימודי חשמל/אלקטרוניקה התפתחות אישית 5
M התייעצות לגבי חשבון בנק, מינוף וחשבון השקעות צרכנות פיננסית 5
ח התייעצות לגבי אפשרויות תעסוקה עם טווח לימודים קצר התפתחות אישית 3
C התייעצות לגבי מעבר מאקסלנס לIB כדי להשתמש בשירותי המרת מט"ח ברוקרים ופלטפורמות מסחר 14
א התייעצות לגבי התנהלות מול לקוח אוף טופיק 16
ק התייעצות לגבי מכירת דירה ראשונה ויחידה ולהשקיע ולעבור לשכירות. נדל"ן 9
B התייעצות לגבי דמי ניהול שוק ההון 8
A התייעצות לגבי בחירת ברוקר ותמהיל תיק שוק ההון 15
O התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 1
A התייעצות לגבי חיסכון/השקעה שוק ההון 6
H התייעצות לגבי פתיחת תיק שוק ההון 18
ג התייעצות כללית ושאלה לגבי קרן השתלמות וקופות גמל שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תמהיל תיק שוק ההון 0
M התייעצות לגבי השקעה לטווח קצר שוק ההון 6
ב התייעצות לגבי תואר שני במנהל עסקים (MBA) אוף טופיק 5
מתכנת התייעצות לגבי סכסוך מתמשך עם קולגה אוף טופיק 89
א התייעצות לגבי אינטרס של מנהלי תיק ההשקעות בבנק שוק ההון 47
J התייעצות לגבי המשך הדרך שוק ההון 6
D התייעצות לגבי קרן פנסיה לצעיר צרכנות פיננסית 0
N התייעצות לגבי השקעה בתקופה זאת נדל"ן 15
י התייעצות לגבי כדאיות כלכלית נדל"ן 19
א התייעצות לגבי שידור דו״ח באתר מס הכנסה שוק ההון 8
C משקיע חדש שרוצה להשקיע לטווח ארוך - התייעצות לגבי קופות גמל להשקעה וקרנות השתלמות שוק ההון 24
B התייעצות לגבי אופן פתיחת התיק שוק ההון 1
the_newbie התייעצות לגבי אחזקת רכב - שאלה להייטקיסטים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
G התייעצות לגבי רכישת רכב ולקיחת הלוואה. צרכנות פיננסית 18
אמירב התייעצות לגבי מרווח המרה של דולרים שוק ההון 0
Chase התייעצות לגבי ראיון עבודה - החזר נסיעות צרכנות פיננסית 33
א התייעצות לגבי ביטוח מנהלים או קופת גמל צרכנות פיננסית 0
R התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 2
M התייעצות לגבי תיק השקעות שוק ההון 3
R התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון - לאחר שינוי שוק ההון 2
R התייעצות לגבי תיק השקעות ראשון שוק ההון 32

נושאים דומים

למעלה