התייעצות לגבי הון פנוי, סגירת הלוואת פריים או השקעה באפיקים אחרים

[Eli D]

היי,
מתלבט האם לסגור כחצי מההלוואה של מסלול הפריים או להשקיע את ההון הפנוי בנדלן, קרן כספית או שוק ההון.

פרטים יבשים:
זוג +2 בני 35
הון פנוי: 300k
סה״כ משכנתא: 1.5m
הסכום שנותר לשלם במסלול פריים: כ-500k
תשלום חודשי במסלול פריים: כ3.2k
מרווח פריים: (p-0.65) כלומר משלמים כרגע ריבית בגובה 5.6%
שנים שנשארו במסלול: 22 (עד 2045)
חסכון חודשי: 20k
*בנוסף מסלול של משתנה צמודה כל -5 שנים עם עוד כ-200k לשלם, כשהמועד הבא לעדכון ריבית הוא ב2026 עם ריבית של 2.4% ועוד מסלולים של קלצ וקבועה צמודה.

אין לנו בעיה תזרימית ולכן ההתלבטות היא האם כדאי לסגור את ההלוואה מתוך ההנחה שבשנים הקרובות לא נחזור לסביבת ריבית אפסית וזה יאפשר לנו לחסוך יותר על ידי כך שנשלם פחות כל חודש חזרה לבנק, או שכדאי להשקיע את הכסף, כשפה ההנחה היא שחייבים להשיג תשואה טובה יותר מ5.6% או שזה לא משתלם.

במקרה הזה אני חושב להגדיל את החשבון ib שלנו (שוק ההון) או להתחיל לחפש דירת יד 2 בפריפריה ולקחת הלוואה נוספת כדי לשלם (זו תהיה דירה שניה), מה דעתכם? שיקול נוסף שאני לא חושב עליו?

*אני אזרח אמריקאי

 

[אורי ג.]

אני הייתי סוגר אותו, מקצר תקופה ותוך כשנה סוגר אותו לחלוטין.

 

[Eli D]

אני הייתי סוגר אותו, מקצר תקופה ותוך כשנה סוגר אותו לחלוטין.

תודה על התשובה, מה הכוונה במקצר תקופה? אתה מתכוון פשוט לשלם את כולו (חלק עכשיו ואת מה שנשאר בעוד כשנה, לפי קצב החסכון).

 

[אורי ג.]

תודה על התשובה, מה הכוונה במקצר תקופה? אתה מתכוון פשוט לשלם את כולו (חלק עכשיו ואת מה שנשאר בעוד כשנה, לפי קצב החסכון).

כשאתה מחזיר חלק ממסלול מסוים נותנים לך אפשרות להקטין את ההחזר החודשי או לקצר את התקופה.

 

[Eli D]

כשאתה מחזיר חלק ממסלול מסוים נותנים לך אפשרות להקטין את ההחזר החודשי או לקצר את התקופה.

אז למה לי לקצר תקופה ובעוד שנה לסגור? לא עדיף להקטין החזר (=לשלם פחות כל חודש) ואז בעוד שנה לסגור?
מה אני מפספס?

 

[אורי ג.]

אז למה לי לקצר תקופה ובעוד שנה לסגור? לא עדיף להקטין החזר (=לשלם פחות כל חודש) ואז בעוד שנה לסגור?

לא מאד משנה אבל אם תקצר תשלם טיפה פחות ריבית.

 

[DudeOFortune]

השאלה הראשונה צריכה להיות עד כמה החיסכון החודשי יציב מבחינת משכורות?
בעיקרון 300k זה כשנה חיסכון עבורכם.

יכול להיות שדווקא התקופה הזו היא הזדמנות טובה כן לרכוש נכס ולא לחכות.
מצד אחד זה תמיד נחמד לסגור מסלול שמשפר את התזרים ומקטין את סהכ המשכנתא אבל במצבכם התזרים הוא לא הבעיה אלא ההון העצמי.

הזמן שייקח לגייס סכום כסף כזה יכול להיות ההבדל של עליית מחירים בנדלן אם סביבת הריבית תרד.
אני לא יודע איפה רציתם לרכוש נכס עם הון של 300k אבל אם *לדעתכם* הנכס המיועד מסוגל לייצר תשואה גבוהה ואתם מאמינים בנדלן בטווח הקצר אז לא הייתי מחזיר את מסלול הפריים ובייחוד שהתחזיות הן שריבית הפריים תרד בסבירות גבוהה ב2-3 שנים הקרובות.

 

[Eli D]

השאלה הראשונה צריכה להיות עד כמה החיסכון החודשי יציב מבחינת משכורות?
בעיקרון 300k זה כשנה חיסכון עבורכם.

יכול להיות שדווקא התקופה הזו היא הזדמנות טובה כן לרכוש נכס ולא לחכות.
מצד אחד זה תמיד נחמד לסגור מסלול שמשפר את התזרים ומקטין את סהכ המשכנתא אבל במצבכם התזרים הוא לא הבעיה אלא ההון העצמי.

הזמן שייקח לגייס סכום כסף כזה יכול להיות ההבדל של עליית מחירים בנדלן אם סביבת הריבית תרד.
אני לא יודע איפה רציתם לרכוש נכס עם הון של 300k אבל אם *לדעתכם* הנכס המיועד מסוגל לייצר תשואה גבוהה ואתם מאמינים בנדלן בטווח הקצר אז לא הייתי מחזיר את מסלול הפריים ובייחוד שהתחזיות הן שריבית הפריים תרד בסבירות גבוהה ב2-3 שנים הקרובות.

יחסית יציב ועם צפי לגידול, מצד שני, זו תעשייה שעוברת שינויים והכל יכול להיות.

קשה לי להאמין שסביבת הריבית תרד בטווח הזמן הקרוב ככה שאני לא צופה עליית מחירים בקצב שהיה אם בכלל בשנים הקרובות.
התכוונתי לנכס בפחות ממיליון, עם כ600k הלוואה כנגד קרנות השתלמות ועוד אפשרויות..

איפה ראית תחזיות שהפריים ירד ב2-3 שנים הקרובות?

 

[פטל ואוכמניות]

התכוונתי לנכס בפחות ממיליון, עם כ600k הלוואה כנגד קרנות השתלמות ועוד אפשרויות.

כלומר התזרים החודשי יהיה שלילי, ואתם מקווים לעליית ערך על פני זמן? באיזה אחוז?

 

[Eli D]

כלומר התזרים החודשי יהיה שלילי, ואתם מקווים לעליית ערך על פני זמן? באיזה אחוז?

בערכה גסה מדובר בהחזר של 4000 שח בחודש על ההלוואה, והשכירות מדירה כזו מעורכת ב3000 שח, אז תזרים שלילי של 1000 שח בחודש, נגיד שיש עוד עלויות לא צפויות אז תזרים שלילי של 1500-2000, מבחינת התזרים הכולל שלנו זו לא בעיה, אנחנו חוסכים מספיק. אז ההנחה היא שלאורך זמן נסיים את התשלום ונשאר עם נכס פלוס פוטנציאל לעליית ערך מתוך הנחה שהביקושים ימשיכו עקב קצב הריבוי בישראל ביחס לקצב הבניה