השקעה בנכס בחו"ל עם מימון

[Boker]

היי,
ראיתי אצל חבר שכבר קנה דירה דומה באנגליה (ליברפול) דרך מתווך ישראלי .
המתווך דואג להכל - קניה של דירה שיפוצה והשכרתה ,וכמובן לוקח על זה עמלה שמנמנה בשנה הראשונה .
כל זה כמובן לא מפריע לי אחרת לא הייתי שואל .
ממה שראיתי ניתן לקנות דרך האדם הזה בעלות כולל של 400k שח , ולהשכירה בכ 600 לישט .
כלומר החזר שנתי של כמעט 30 אלף שקל על השקעה של 400 אלף .
בהנחה שיש בלתמ + עמלות תיווך נוספות בעלות של חודש שכירות אפשר להניח גם 25 אלף שנתי . זה עדיין יוצא בחישוב שלי 6% שנתי .
במידה ויש לי 100k שח שאני יכול לארגן האם שווה בתנאים האלו לקחת משכנתא על 300kשח ולרכוש איתם את הדירה?

בגדול אני נגד קניית נדלן כשרוב מגיע מהלוואות במיוחד אם זו דירה למגורים .
אבל במידה והשכירות משלמת את כל המשכנתא - זה שקול לקבלת דירה תמורת 100k .
יתרונות :
* אין לי דירה בבעלותי
* אני בקבע אולי יש תנאי מימון מועדפים לחיילים שאפשר לנצל?
* מישהו אחר מנהל הכל

חסרונות:
*חו"ל
* תלות באדם אחר / חברה אחרת.

רציתי לדעת האם מישהו עשה צעדים דומים והאם יש היתכנות לכדאיות בהצעה שלי או שהכל חלומות של עתודאים?

מדובר בעסקה בסיכון מאוד גבוה למשקיע מתחיל, לדעתי אם יש לך 100 א' ש"ח ויש לך יכולת לגייס עוד קצת הון עצמי,
אתה תוכל בעזרת מינוף של 75% מימון למצוא נכס לא רעים בכלל במגדל העמק/ערד/ב"ש/ק"ש.

יש היום לא מעט נכסים שנמכרים במחירים 450-500 א' שניתן להשכירם במחירים של כ-2000 ש"ח, כך שהשכירות תוכל לכסות לך את המשכנתא.

בארץ אתה לא משלם מס רכישה, עלויות הרכישה וניהול הנכס הרבה יותר נמוכות, ותוכל גם להגיע לתשואה של כ-4% בנכסים כאלו.

כמו כן, חשוב לציין שאני לא נגד השקעות בחו"ל אבל לדעתי עדיף לך להתחיל להשקיע בארץ ולצבור ככה ניסיון מאוד משמעותי

 

[ERE בלי ה E]

היי,
ראיתי אצל חבר שכבר קנה דירה דומה באנגליה (ליברפול) דרך מתווך ישראלי .
המתווך דואג להכל - קניה של דירה שיפוצה והשכרתה ,וכמובן לוקח על זה עמלה שמנמנה בשנה הראשונה .
כל זה כמובן לא מפריע לי אחרת לא הייתי שואל .
ממה שראיתי ניתן לקנות דרך האדם הזה בעלות כולל של 400k שח , ולהשכירה בכ 600 לישט .
כלומר החזר שנתי של כמעט 30 אלף שקל על השקעה של 400 אלף .
בהנחה שיש בלתמ + עמלות תיווך נוספות בעלות של חודש שכירות אפשר להניח גם 25 אלף שנתי . זה עדיין יוצא בחישוב שלי 6% שנתי .
במידה ויש לי 100k שח שאני יכול לארגן האם שווה בתנאים האלו לקחת משכנתא על 300kשח ולרכוש איתם את הדירה?

בגדול אני נגד קניית נדלן כשרוב מגיע מהלוואות במיוחד אם זו דירה למגורים .
אבל במידה והשכירות משלמת את כל המשכנתא - זה שקול לקבלת דירה תמורת 100k .
יתרונות :
* אין לי דירה בבעלותי
* אני בקבע אולי יש תנאי מימון מועדפים לחיילים שאפשר לנצל?
* מישהו אחר מנהל הכל

חסרונות:
*חו"ל
* תלות באדם אחר / חברה אחרת.

רציתי לדעת האם מישהו עשה צעדים דומים והאם יש היתכנות לכדאיות בהצעה שלי או שהכל חלומות של עתודאים?

טרם השקעה אני ממליץ על בניית תכנית ארוכת טווח שהנכס המתוכנן יהיה חלק ממנה. זה ייתן לך פרספקטיבה ויראה אם קניית נכס בודד בליוורפול שווה בכלל את ההתעסקות.
ולעניין: צריך לבדוק תשואה לאחר הורדת דמי ניהול (כ 12% בטח לנכס בודד בו קשה יהיה להתמקח אם חברת הניהול), service charges, ground rent. עלות דיווח מס וכו.
האם יש לבניין sinking fund
https://www.lqgroup.org.uk/manage-your-home/homeowners/the-guide-to-sinking-funds/
למימון הוצאות תחזוקה? מה אורך החכירה (lease)?
ליורפול אינה מקשה אחת ולכל postcode יש גם תתי אזורים עם ביקשו שונה לשכירות ואיזורים (בהם יש גם flats) עם פשיעה חמורה ופרופיל שוכרים בהתאם.
יש הבדל בין דירות בבניינים על מעלית בהן התחזוקה יקרה יותר לבין דירות בבניינים (בד"כ משנות ה 90 עד 3 קומות ללא מעלית).
https://www.propertytribes.com/buy-cheap-flats-with-good-cash-flow-t-127644907.html
ויקי מ inside liverpool היא מקור מידע מצוין.
https://www.youtube.com/watch?v=vws-39fv5Qs

 

[עודאחד]

מתיאור העסקה נשמע שאתה שוקל לקנות אצל מי שקניתי דרכו את הנכס הראשון שלי.
עסקאות מעולות שמגיעות גם ל12 נטו לפני מיסוי אישי של 15%. אני אישית עושה 9 נטו אחרי מיסוי אישי ועוד עליית ערך משמעותית בשנה מאז סוף השיפוץ.
עכשיו עושה ריפייננס של 75% ונשאר בלי אקוויטי בפנים. כלומר, מקבל 500 פאונד בחודש אחרי כל התשלומים והמיסוי. נחמד.
יש פה סיכון כמובן אבל סוכן מיומן מוריד את הסיכון.