השקעה בנכס בחו"ל עם מימון

[Morty]

היי,
ראיתי אצל חבר שכבר קנה דירה דומה באנגליה (ליברפול) דרך מתווך ישראלי .
המתווך דואג להכל - קניה של דירה שיפוצה והשכרתה ,וכמובן לוקח על זה עמלה שמנמנה בשנה הראשונה .
כל זה כמובן לא מפריע לי אחרת לא הייתי שואל .
ממה שראיתי ניתן לקנות דרך האדם הזה בעלות כולל של 400k שח , ולהשכירה בכ 600 לישט .
כלומר החזר שנתי של כמעט 30 אלף שקל על השקעה של 400 אלף .
בהנחה שיש בלתמ + עמלות תיווך נוספות בעלות של חודש שכירות אפשר להניח גם 25 אלף שנתי . זה עדיין יוצא בחישוב שלי 6% שנתי .
במידה ויש לי 100k שח שאני יכול לארגן האם שווה בתנאים האלו לקחת משכנתא על 300kשח ולרכוש איתם את הדירה?

בגדול אני נגד קניית נדלן כשרוב מגיע מהלוואות במיוחד אם זו דירה למגורים .
אבל במידה והשכירות משלמת את כל המשכנתא - זה שקול לקבלת דירה תמורת 100k .
יתרונות :
* אין לי דירה בבעלותי
* אני בקבע אולי יש תנאי מימון מועדפים לחיילים שאפשר לנצל?
* מישהו אחר מנהל הכל

חסרונות:
*חו"ל
* תלות באדם אחר / חברה אחרת.

רציתי לדעת האם מישהו עשה צעדים דומים והאם יש היתכנות לכדאיות בהצעה שלי או שהכל חלומות של עתודאים?

 

[Gentlemen]

זה עדיין יוצא בחישוב שלי 6% שנתי

חסרים פרטים. מה לגבי דמי אחזקה? דמי חכירה? ריקנות? רו"ח? חברת ניהול?

במידה ויש לי 100k שח שאני יכול לארגן האם שווה בתנאים האלו לקחת משכנתא על 300kשח ולרכוש איתם את הדירה?

מי יתן לך משכנתא?

 

[amit]

היי,
ראיתי אצל חבר שכבר קנה דירה דומה באנגליה (ליברפול) דרך מתווך ישראלי .
המתווך דואג להכל - קניה של דירה שיפוצה והשכרתה ,וכמובן לוקח על זה עמלה שמנמנה בשנה הראשונה .
כל זה כמובן לא מפריע לי אחרת לא הייתי שואל .
ממה שראיתי ניתן לקנות דרך האדם הזה בעלות כולל של 400k שח , ולהשכירה בכ 600 לישט .
כלומר החזר שנתי של כמעט 30 אלף שקל על השקעה של 400 אלף .
בהנחה שיש בלתמ + עמלות תיווך נוספות בעלות של חודש שכירות אפשר להניח גם 25 אלף שנתי . זה עדיין יוצא בחישוב שלי 6% שנתי .
במידה ויש לי 100k שח שאני יכול לארגן האם שווה בתנאים האלו לקחת משכנתא על 300kשח ולרכוש איתם את הדירה?

בגדול אני נגד קניית נדלן כשרוב מגיע מהלוואות במיוחד אם זו דירה למגורים .
אבל במידה והשכירות משלמת את כל המשכנתא - זה שקול לקבלת דירה תמורת 100k .
יתרונות :
* אין לי דירה בבעלותי
* אני בקבע אולי יש תנאי מימון מועדפים לחיילים שאפשר לנצל?
* מישהו אחר מנהל הכל

חסרונות:
*חו"ל
* תלות באדם אחר / חברה אחרת.

רציתי לדעת האם מישהו עשה צעדים דומים והאם יש היתכנות לכדאיות בהצעה שלי או שהכל חלומות של עתודאים?

משכנתא זה לנכסים בארץ,ובכל מקרה היא תחשוף אותך להפרשי שער.

לגבי ההשקעה עצמה - תבדוק עם החבר כמה נשאר בפועל...

 

[אורי ג.]

רציתי לדעת האם מישהו עשה צעדים דומים והאם יש היתכנות לכדאיות בהצעה שלי או שהכל חלומות של עתודאים?

1. המתווכים בעסקה לפעמים יודעים למצוא לך מימון מקומי לעסקה.
2. ההנחות שלך אופטימיות מדי, תניח לכל הפחות:
אי תפוסה: 5%
דמי ניהול: 10%
פחת ותחזוקה: אין לי מושג כמה, לא מעט כסף בסוף.
שכר טרחת רו"ח באנגליה וישראל: לא יודע כמה, מעריך שלפחות 2,000 ש"ח בשנה.
עמלות בנקים והמרות מט"ח: לא יודע כמה
עלות חכירת קרקע שנתית

אבל במידה והשכירות משלמת את כל המשכנתא - זה שקול לקבלת דירה תמורת 100k .

ב75% מימון התזרים שלך יהיה שלילי חזק, כלל האצבע הוא כ50% מימון (בהנחה שהוא לכ25 שנים) יביא אותך לתזרים 0, אא"כ מדובר על הלוואת בלון.

 

[Morty]

אה אי אפשר לקבל משכנתא או הלוואה לנכס בחול ? אופס .....

בשנה הראשונה כל הליווי עולה סדר גודל של 5% מהנכס (זה עלות כמעט קבועה אז אם הנכס יקר יותר האחוז יורד).

משנה שניה משלם להם חודש שכירות + סכום קבוע שהוא סדר גודל של חצי חודש.

לכן מהתשואה שהם מפרסמים של 10 אחוז שנתי נשאר 6 אחוז שנתי .
עדיין מספיק בשביל שיראה משתלם כשאני צופה
לקבל סדר גודל של 20 אשח -24 אשח בשנה
ואם הייתי מקבל מימון זה גם מה שהייתי רוצה לשלם חזרה

 

[אורי ג.]

לכן מהתשואה שהם מפרסמים של 10 אחוז שנתי נשאר 6 אחוז שנתי .
עדיין מספיק בשביל שיראה משתלם כשאני צופה
לקבל סדר גודל של 20 אשח -24 אשח בשנה
ואם הייתי מקבל מימון זה גם מה שהייתי רוצה לשלם חזרה

מה זה משנה מה מפרסמים? משנה מה המספרים שתקבל בפועל.

אה אי אפשר לקבל משכנתא או הלוואה לנכס בחול ? אופס .....

אפשר אבל אין קשר לנכס בחו"ל, זה יוגדר בתור הלוואה לכל מטרה.

 

[Morty]

מה זה משנה מה מפרסמים? משנה מה המספרים שתקבל בפועל.

אפשר אבל אין קשר לנכס בחו"ל, זה יוגדר בתור הלוואה לכל מטרה.

בגלל זה לקחתי את מה שהם אומרים ועשיתי לזה התאמות .
נראה לי כמו הנחות דווקא ראליות לא אופטימיות יתר .

לגבי הלוואה - האם אני אוכל לקבל הלוואה על 75% מהנכס ?
חייב 50 % ?

ולמה 25 שנה ? האם זה לא פרק זמן ארוך מידי להחזר של סכום כזה

 

[אורי ג.]

נראה לי כמו הנחות דווקא ראליות לא אופטימיות יתר .

אתה בטוח? חישבת את כל הסעיפים שציינתי?

לגבי הלוואה - האם אני אוכל לקבל הלוואה על 75% מהנכס ?
חייב 50 % ?

תלוי באיזה נכס, באיזה מדינה, ובאיזה ריבית. באחוזים ובריביות באגליה איני מבין.

ולמה 25 שנה ? האם זה לא פרק זמן ארוך מידי להחזר של סכום כזה

אין כזה דבר ארוך מדי או קצר מדי, ככל שפרק זמן קצר יותר ככה התזרים שלך יקטן או יהפוך לשלילי עוד יותר.

 

[משתמש מחוק2]

לכן מהתשואה שהם מפרסמים של 10 אחוז שנתי נשאר 6 אחוז שנתי .

תשואה ברוטו של 10% בליברפול? ב-ס-ד-ר...
זה שקר, תבדוק בrightmove וzoopla נכסים אמיתיים ולא שקרים של ״מתווכים״ שמבטיחים לך תשואה (שבוודאות משולמת מהקרן ששילמת ולא מהשוכר) ותראה שהתשואה ברוטו תגרד את ה5%

 

[רוני]

רציתי לדעת האם מישהו עשה צעדים דומים והאם יש היתכנות לכדאיות בהצעה שלי או שהכל חלומות של עתודאים?

היי
מבלי להתייחס למקרה הספציפי שלך, וכאחד העוסק בתחום, אנחנו נמליץ על שימוש במימון בהשקעת נדל"ן
כאשר החיסכון החודשי של המשקיע עולה על 4,000 ש"ח, וכאשר הוא מכין קופת חירום מתאימה.

לגבי התשואות נטו משכירות בלבד בעיר ליברפול, בבתים פרטיים באזורים בעלי רמת סיכון גבוהה יותר,
ניתן לקבל תשואות נטו משכירות (לפני מס בישראל) של 8% עד 10% (באסטרטגיה מסוימת), לא מתאים למשקיע מתחיל זר,
אני משקיע באנגליה במשך 21 שנים, לא נוגע בנכסים אלו, אך המשקיעים המקומיים כן מתמקדים בהם.

בהשקעה סולידית בדירות מגורים ניתן לקבל תשואות התחלתיות נטו של 5% ויותר.
בהשקעה בדירות בפריים לוקיישן ניתן להשיג תשואות משכירות של 4%.

התשואות שציינתי הן על השקעה במזומן (כאשר לוקחים מימון המספרים גבוהים יותר),
ולא מביאות בחשבון עליית ערך לאורך זמן, ושינוי בשער החליפין.

 

[עלה ירוק]

בנוסף קיים סיכון של תרמית בכל העסקה
של יצירת מצג שווא של קניית הנכס עבורך,
תשלום השכירות במשך תקופה מהכסף של הקרן, ואז השוכר "יוצא". ואין יותר שכירות, ולא מצליחים להשכיר את הנכס,
ובנתיים החברה נעלמת לאיפשהו..
זה עדיין קיים ובועט.

 

[unrealx]

היי
מבלי להתייחס למקרה הספציפי שלך, וכאחד העוסק בתחום, אנחנו נמליץ על שימוש במימון בהשקעת נדל"ן
כאשר החיסכון החודשי של המשקיע עולה על 4,000 ש"ח, וכאשר הוא מכין קופת חירום מתאימה.

לגבי התשואות נטו משכירות בלבד בעיר ליברפול, בבתים פרטיים באזורים בעלי רמת סיכון גבוהה יותר,
ניתן לקבל תשואות נטו משכירות (לפני מס בישראל) של 8% עד 10% (באסטרטגיה מסוימת), לא מתאים למשקיע מתחיל זר,
אני משקיע באנגליה במשך 21 שנים, לא נוגע בנכסים אלו, אך המשקיעים המקומיים כן מתמקדים בהם.

בהשקעה סולידית בדירות מגורים ניתן לקבל תשואות התחלתיות נטו של 5% ויותר.
בהשקעה בדירות בפריים לוקיישן ניתן להשיג תשואות משכירות של 4%.

התשואות שציינתי הן על השקעה במזומן (כאשר לוקחים מימון המספרים גבוהים יותר),
ולא מביאות בחשבון עליית ערך לאורך זמן, ושינוי בשער החליפין.

נראה לי שאם מחשיבים את הירידה הדרסטית של הפאונד לעומת השקל במשך השנים, התשואה הרבה יותר נמוכה, לא? או שחישבת ביחד עם ירידת הפאונד?

 

[רוני]

נראה לי שאם מחשיבים את הירידה הדרסטית של הפאונד לעומת השקל במשך השנים, התשואה הרבה יותר נמוכה, לא? או שחישבת ביחד עם ירידת הפאונד?

מרבית הנכסים שלי באנגליה נרכשו לאחר ירידת הפאונד,
זה היה אחד הגורמים המובילים לאטרקטיביות ההשקעה בשוק זה,
בכל הנכסים הייתה עלייה של השכירויות במהלך השנים,
לכן לא הייתה השפעה שלילית מהותית על ההכנסה משכירות.

הנכסים שנרכשו שנים לפני הירידה של הפאונד, הערך שלהם עלה משמעותית בתרגום לשקלים.

שינוי בשער החליפין הוא חלק בלתי נפרד מהשקעה בחו"ל (כולל בוול סטריט כאשר הדולר ירד),
לכן אנו ממליצים להעלות את היעד של המשקיעים לעצמאות כלכלית ב 25% לפחות מעל לעלויות המחיה החודשיות כדי להכיל בלתמים שונים.

 

[בני_ירושלמי]

מרבית הנכסים שלי באנגליה נרכשו לאחר ירידת הפאונד,
זה היה אחד הגורמים המובילים לאטרקטיביות ההשקעה בשוק זה,
בכל הנכסים הייתה עלייה של השכירויות במהלך השנים,
לכן לא הייתה השפעה שלילית מהותית על ההכנסה משכירות.

הנכסים שנרכשו שנים לפני הירידה של הפאונד, הערך שלהם עלה משמעותית בתרגום לשקלים.

שינוי בשער החליפין הוא חלק בלתי נפרד מהשקעה בחו"ל (כולל בוול סטריט כאשר הדולר ירד),
לכן אנו ממליצים להעלות את היעד של המשקיעים לעצמאות כלכלית ב 25% לפחות מעל לעלויות המחיה החודשיות כדי להכיל בלתמים שונים.

אפשר לשאול עם איזה חברות אתה עובד בחו"ל ומשכיר דרכם? (או מדריך למשקיע הצעיר בנדלן )

 

[רוני]

אפשר לשאול עם איזה חברות אתה עובד בחו"ל ומשכיר דרכם? (או מדריך למשקיע הצעיר בנדלן )

היי

אנחנו עובדים עם מספר חברות ניהול בהתאם למיקום הנכסים מאחר ואנחנו מתמקדים בכל צפון ומרכז אנגליה,
ומשיגים עלויות ניהול מופחתות בשיעור ממוצע של 3% עבור הלקוחות שלנו בזכות נפח הפעילות.

לגבי מתווכים גם כאן אנחנו נעזרים במספר מתווכים המוגדרים SOURCING אלו מתווכים הקשורים ליזמים גדולים וחברות השקעה מצד אחד,
המוכרים כמות מסוימת של דירות,
ומהצד השני לקבוצות גדולות של משקיעים במזומן, בדרך זו סוגרים מחירי עסקה נמוכים ממחירי השוק כמקובל במסחר סיטונאי.

 

[fliper]

מה המס שצריך לשלם בישראל עבור רכישת דירה בחו"ל? @רוני

 

[רוני]

מה המס שצריך לשלם בישראל עבור רכישת דירה בחו"ל? @רוני

ישנם מספר אפשרויות לחישוב מס, מקסימום המס שישולם בישראל הוא בסביבות 10% (למעט מקרים של מיסוי גבוה בחו"ל),
במידה ומבצעים תכנוני מס והשקעה עם מימון, ניתן להפחית את אחוז המס, לעתים למצב שאין תשלום מס.

 

[קפיצת הדרך]

ישנם מספר אפשרויות לחישוב מס, מקסימום המס שישולם בישראל הוא בסביבות 10% (למעט מקרים של מיסוי גבוה בחו"ל),
במידה ומבצעים תכנוני מס והשקעה עם מימון, ניתן להפחית את אחוז המס, לעתים למצב שאין תשלום מס.

להבנתי הוא שאל על מס ברכישת הדירה.
בארץ אין מס רכישה על דירה מחו״ל.
באנגליה יש מס רכישה לפי מדרגות מס, וזה תלוי במחיר הנכס.
עד 125000£ 3% מעבר זה 5%.

 

[בני_ירושלמי]

היי

אנחנו עובדים עם מספר חברות ניהול בהתאם למיקום הנכסים מאחר ואנחנו מתמקדים בכל צפון ומרכז אנגליה,
ומשיגים עלויות ניהול מופחתות בשיעור ממוצע של 3% עבור הלקוחות שלנו בזכות נפח הפעילות.

לגבי מתווכים גם כאן אנחנו נעזרים במספר מתווכים המוגדרים SOURCING אלו מתווכים הקשורים ליזמים גדולים וחברות השקעה מצד אחד,
המוכרים כמות מסוימת של דירות,
ומהצד השני לקבוצות גדולות של משקיעים במזומן, בדרך זו סוגרים מחירי עסקה נמוכים ממחירי השוק כמקובל במסחר סיטונאי.

תודה רבה! איך אפשר ליצור קשר? מה שם החברה שלך? תודה!

 

[משתמש מחוק2]

אה אי אפשר לקבל משכנתא או הלוואה לנכס בחול ? אופס .....

בשנה הראשונה כל הליווי עולה סדר גודל של 5% מהנכס (זה עלות כמעט קבועה אז אם הנכס יקר יותר האחוז יורד).

משנה שניה משלם להם חודש שכירות + סכום קבוע שהוא סדר גודל של חצי חודש.

לכן מהתשואה שהם מפרסמים של 10 אחוז שנתי נשאר 6 אחוז שנתי .
עדיין מספיק בשביל שיראה משתלם כשאני צופה
לקבל סדר גודל של 20 אשח -24 אשח בשנה
ואם הייתי מקבל מימון זה גם מה שהייתי רוצה לשלם חזרה

ומתוך ה6% תוריד עלויות תחזוקה, חודשים ריקים, יישור קו אחרי דיירים שיוצאים ושאר ההוצאות הרגילות.
כדאי שתבדוק ותכיר לעומק באיזה סוג שכונה מדובר, מה רמת הסיכון ואופי השוכרים. L4 וL1 זה לא שורדיץ׳ או אנג׳ל. 10% ברוטו בעיר מערבית זו תשואה גבוהה מאוד והיא מגיעה עם סיכון תואם- לא סתם רוני כתב שהוא מתרחק מנכסים כאלה.
לדעתי, סוג כזה של נכסים מתאים לקרנות או קבוצות משקיעים גדולות שקונות כמה אלפי terraced houses כאלה, כך שגם אם 10-15% לא מתפקדים, תשואת הפורטפוליו עדיין גבוהה. בתור משקיע אינדיבידואלי שמסוגל לקנות כמה יחידות, לטעמי הסיכון מיותר.

נשמע שזו המקבילה לבתי הסינגל פאמילי ב״$30,000 ו15% תשואה!!!״ שמנסים לשווק לישראלים באוהיו (ואם תרצה אמצא לך בקלות סינגלים עם 25% תשואה תאורטית בבאפלו). מתאים לשחקנים גדולים כמו הדר גולדמן, לא למשקיעים קטנים.