האם לא מדובר פשוט בהסכם הלוואה שאני נותן לחברה בתמורה לתשואה מוסמכת, בטחונות ומנגנוני בקרה (חשבון נאמנות, שעבוד לטובת המשקיעים, נאמן מטעם המשקיעים)?
בגדול כן רק שהביטחונות בדרך כלל שווים סביב ה0 (גם אם נראה לך שכן), חשבון נאמנות לא שווה דבר, הכסף יוצא ממנו די מיידית למטרת הפרוייקט ושיעבוד יהיה לך אולי על דברים שלא שווים מאומה, נאמן גם כנראה לא יהיה.
מה ההבדל מהשקעה באג"ח? הרי גם שם אין בטחון שהלווה יוכל לפרוע את ההלוואה.
אין הבדל, זה באמת אג"ח לכל דבר ועניין עם ההבדלים הבאים:
1. הוא לא סחיר.
2. אין פה את מנגנון השוק שקובע מה התמחור של האג"ח הזה וכמה ריבית ראוי לקחת.
3. אין מוסדיים, אם יש בעיה בחברה אתה תאלץ לבדך להתמודד מול הלווה ועל חשבונך.
4. אין ולא יהיה תשקיף, גילוי מלא, בדיקות נאותות וכו'.
הסיפור שאני שמעתי הוא שבשביל לקבל הלוואה מהבנק בזול הם דורשים מהיזמים למכור חלק מהפרויקט על הנייר וזה אומר הנחה ניכרת.
ליזמים משתלם ללוות כסף ב-8% בשוק הפרטי ולמכור את כל הדירות במחיר מלא. אני לא יודע אם המתמטיקה מסתדרת אבל זה הסיפור לפחות.
אל תאמין לכל סיפור שמספרים לך.
זה הסיפור האמיתי:
יזם צריך להביא הון עצמי גדול לעסקה, הוא יכול לקחת הלוואת מזנין (הלוואה נוספת על הליווי הבנקאי) ולהביא פחות הון עצמי מהבית.
עכשיו בימינו לא כל יזם מקבל ליווי בנקאי, יש להם דרישות שונות ומשונות, כמובן שאם אתה קבלן/יזם חזק אתה תקבל כזה ללא בעיה.
הלוואת מזנין בשוק מקבלים בריביות של 10% ומעלה, 15% (לפעמים גם עם שותפות ברווחים) זה מספר סביר ביותר.
יש קרנות כאלה כמו חול אשר על שפת הים וכל קבלן מכיר אותם, כמובן שגם הם מבצעים בדיקות נאותות מקיפות לקבלן ולפרויקט.
יש כמה סיבות ליזם/קבלן לעבוד עם מלווי קצה קטנים, תחשוב לבד מה הם.
ג"נ: עוסק בתחום בארה"ב.