• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

השקעה בהתחדשות עירונית

Gigo07

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/3/18
הודעות
112
דירוג
11
שלום רב
אשמח לדעתכם לגבי "סולידיות" השקעה בפרוייקטים של התחדשות עירונית במרכז בלבד
ראיתי 2 רעיונות : 1) הלמן אלדובי השקעה מינימלית 150000 שח לא ראיתי תשואה צפויה ומשך זמן לקבלת הקרן.
2) חברה גדולה מינימום השקעה 500000 אלף שח זמן לביצוע 3 שנים תשואה מובטחת 7% מס הכנסה 15%

אשמח לדעתכם - כמה "סולידית" השקעה כזו ?
תודה רבה
 
שלום רב
אשמח לדעתכם לגבי "סולידיות" השקעה בפרוייקטים של התחדשות עירונית במרכז בלבד
ראיתי 2 רעיונות : 1) הלמן אלדובי השקעה מינימלית 150000 שח לא ראיתי תשואה צפויה ומשך זמן לקבלת הקרן.
2) חברה גדולה מינימום השקעה 500000 אלף שח זמן לביצוע 3 שנים תשואה מובטחת 7% מס הכנסה 15%

אשמח לדעתכם - כמה "סולידית" השקעה כזו ?
תודה רבה
תשואה מובטחת: תמיד? בכל מצב?
 
לפעמים הבטחון של חברי פורום כאן לא מובן לי.
לא מבינים ולא מכירים תחומים מסויימיים ומגיבים בביטחון מופרז .
עדיף לא להגיב בכזה ביטחון אלא לסייג את הדברים במקום להגיב ממקום של פחד מהלא מוכר.

יש חברות שמבצעות פרוייקטים שונים בנדל"ן כמו בניית משרדים, קניונים ועוד ואכן מבטיחים תשואה x + דיבידנד.

מה החיסרון בעיניי? שההתקדמות לא משמעותית בעיניי, אתה חוזר לנקודת ההתחלה עם עוד קצת כסף בכיס ובעצם אין לך אפשרות להמשיך בהשקעה אלא אתה "מופרש" החוצה.

מבחינת סולידיות- זה נחשב סולידי.
ב wcs הכסף שהכנסת בהתחלה יחזור אליך. כלומר הפגיעה תהיה בתשואה שיכולת לעשות בזמן הזה.
חסרון- אין נזילות. אתה מובל. חזרת לנקודת ההתחלה עם סכום x נוסף.
 
עדיף לא להגיב בכזה ביטחון אלא לסייג את הדברים במקום להגיב ממקום של פחד מהלא מוכר.
יש כלל פשוט: תשואה הולכת עם סיכון.

כשמישהו מציע לך תשואה של 7% כשהריבית חסרת הסיכון היא 2%, אז יש בהצעה שלו סיכון.
אחרת הוא לא היה צריך אותך, אלא לווה בעצמו בריבית נמוכה יותר.
 
לא מבינים ולא מכירים תחומים מסויימיים ומגיבים בביטחון מופרז .
ואולי כן?
יש חברות שמבצעות פרוייקטים שונים בנדל"ן כמו בניית משרדים, קניונים ועוד ואכן מבטיחים תשואה x + דיבידנד.
כל חברה כזו היא בהגדרה אינה ישרה (בלשון מאד עדינה) והייתי פוסל אותה על הסף.
 
יש חברות שמבצעות פרוייקטים שונים בנדל"ן כמו בניית משרדים, קניונים ועוד ואכן מבטיחים תשואה x + דיבידנד.
השאלה המרכזית שנשאלה כאן היא מה משמעות "מבטיחים". בלי הנתון הזה אין שום טעם לדון בהצעה.
 
לפעמים הבטחון של חברי פורום כאן לא מובן לי.
לא מבינים ולא מכירים תחומים מסויימיים ומגיבים בביטחון מופרז .
מכיר מאוד, ולפי התגובה שלך כנראה גם עם יותר ניסיון ממך.
מבחינת סולידיות- זה נחשב סולידי.
ב wcs הכסף שהכנסת בהתחלה יחזור אליך.
בwcs אתה גם מאבד את הקרן או מזרים עוד כספים רבים לפרוייקט.
 
תודה רבה לעונים!!
 
ואולי כן?

כל חברה כזו היא בהגדרה אינה ישרה (בלשון מאד עדינה) והייתי פוסל אותה על הסף.
האם לא מדובר פשוט בהסכם הלוואה שאני נותן לחברה בתמורה לתשואה מוסמכת, בטחונות ומנגנוני בקרה (חשבון נאמנות, שעבוד לטובת המשקיעים, נאמן מטעם המשקיעים)?
מה ההבדל מהשקעה באג"ח? הרי גם שם אין בטחון שהלווה יוכל לפרוע את ההלוואה.
ברור שאם קורה מקרה שאין אפשרות להחזיר את ההלוואה אז יש בטחונות וכדו' שאמורים להגן עלי.

הסיפור שאני שמעתי הוא שבשביל לקבל הלוואה מהבנק בזול הם דורשים מהיזמים למכור חלק מהפרויקט על הנייר וזה אומר הנחה ניכרת.
ליזמים משתלם ללוות כסף ב-8% בשוק הפרטי ולמכור את כל הדירות במחיר מלא. אני לא יודע אם המתמטיקה מסתדרת אבל זה הסיפור לפחות.
 
נערך לאחרונה ב:
האם לא מדובר פשוט בהסכם הלוואה שאני נותן לחברה בתמורה לתשואה מוסמכת, בטחונות ומנגנוני בקרה (חשבון נאמנות, שעבוד לטובת המשקיעים, נאמן מטעם המשקיעים)?
בגדול כן רק שהביטחונות בדרך כלל שווים סביב ה0 (גם אם נראה לך שכן), חשבון נאמנות לא שווה דבר, הכסף יוצא ממנו די מיידית למטרת הפרוייקט ושיעבוד יהיה לך אולי על דברים שלא שווים מאומה, נאמן גם כנראה לא יהיה.
מה ההבדל מהשקעה באג"ח? הרי גם שם אין בטחון שהלווה יוכל לפרוע את ההלוואה.
אין הבדל, זה באמת אג"ח לכל דבר ועניין עם ההבדלים הבאים:
1. הוא לא סחיר.
2. אין פה את מנגנון השוק שקובע מה התמחור של האג"ח הזה וכמה ריבית ראוי לקחת.
3. אין מוסדיים, אם יש בעיה בחברה אתה תאלץ לבדך להתמודד מול הלווה ועל חשבונך.
4. אין ולא יהיה תשקיף, גילוי מלא, בדיקות נאותות וכו'.

הסיפור שאני שמעתי הוא שבשביל לקבל הלוואה מהבנק בזול הם דורשים מהיזמים למכור חלק מהפרויקט על הנייר וזה אומר הנחה ניכרת.
ליזמים משתלם ללוות כסף ב-8% בשוק הפרטי ולמכור את כל הדירות במחיר מלא. אני לא יודע אם המתמטיקה מסתדרת אבל זה הסיפור לפחות.
אל תאמין לכל סיפור שמספרים לך.
זה הסיפור האמיתי:
יזם צריך להביא הון עצמי גדול לעסקה, הוא יכול לקחת הלוואת מזנין (הלוואה נוספת על הליווי הבנקאי) ולהביא פחות הון עצמי מהבית.
עכשיו בימינו לא כל יזם מקבל ליווי בנקאי, יש להם דרישות שונות ומשונות, כמובן שאם אתה קבלן/יזם חזק אתה תקבל כזה ללא בעיה.
הלוואת מזנין בשוק מקבלים בריביות של 10% ומעלה, 15% (לפעמים גם עם שותפות ברווחים) זה מספר סביר ביותר.
יש קרנות כאלה כמו חול אשר על שפת הים וכל קבלן מכיר אותם, כמובן שגם הם מבצעים בדיקות נאותות מקיפות לקבלן ולפרויקט.

יש כמה סיבות ליזם/קבלן לעבוד עם מלווי קצה קטנים, תחשוב לבד מה הם.

ג"נ: עוסק בתחום בארה"ב.
 
התכוונתי לשאול אם באמת קבלנים שורדים ומרוויחים ברמת ריבית כל כך גבוהה ואין להם מימון זול יותר.

ואם כן למה זה לא הגיוני שביקשו מההמון ביותר זול קצת ?

תודה רבה
 
התכוונתי לשאול אם באמת קבלנים שורדים ומרוויחים ברמת ריבית כל כך גבוהה ואין להם מימון זול יותר.
מה זאת אומרת? מימון גבוה עוזר להם להרוויח יותר ולא פחות.
עלות המימון הממוצעת עדיין זולה, גם בשימוש במזנין.
ואם כן למה זה לא הגיוני שביקשו מההמון ביותר זול קצת ?
הגיוני מאד מהצד שלהם (למרות שגם במזנין הבנתי שהריביות ירדו), האם הגיוני גם מהצד שלך? לדוגמא:
ממתי הלווה מחליט על הריבית? המלווה מחליט!
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות לפרויקט בנייה?
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות ליזם עצמו ולחברה שלו?
אתה יודע לומר מה הסיכונים, איך לכמת אותם ואיך לתמחר אותם?
אתה לוקח עו"ד, כלכלן ושמאי מקרקעין מטעמך שינתחו את הפרויקט, את החוזה המשפטי ואת הביטחונות?
אתה מנסח את החוזה המשפטי או הלווה נותן לך חוזה מטעמו?
אם יש צרה כזו או אחרת, יש לך קשר למממן הראשי? הוא חייב לך משהו?
אם יש צרה בהלוואה, אתה מכיר את השותפים שלך? לכולם יהיה כספים נוספים להשקיע אם צריך להגן על ההשקעה? מי יממן עו"ד מטעמכם?
 
מה זאת אומרת? מימון גבוה עוזר להם להרוויח יותר ולא פחות.
עלות המימון הממוצעת עדיין זולה, גם בשימוש במזנין.

הגיוני מאד מהצד שלהם (למרות שגם במזנין הבנתי שהריביות ירדו), האם הגיוני גם מהצד שלך? לדוגמא:
ממתי הלווה מחליט על הריבית? המלווה מחליט!
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות לפרויקט בנייה?
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות ליזם עצמו ולחברה שלו?
אתה יודע לומר מה הסיכונים, איך לכמת אותם ואיך לתמחר אותם?
אתה לוקח עו"ד, כלכלן ושמאי מקרקעין מטעמך שינתחו את הפרויקט, את החוזה המשפטי ואת הביטחונות?
אתה מנסח את החוזה המשפטי או הלווה נותן לך חוזה מטעמו?
אם יש צרה כזו או אחרת, יש לך קשר למממן הראשי? הוא חייב לך משהו?
אם יש צרה בהלוואה, אתה מכיר את השותפים שלך? לכולם יהיה כספים נוספים להשקיע אם צריך להגן על ההשקעה? מי יממן עו"ד מטעמכם?
בסדר גמור.

רק רציתי לומר שאין כאן הוכחה לכאורה שהתקבלו הבנייה מיוחדת ומשכך שהוא נוכל
 
רק רציתי לומר שאין כאן הוכחה לכאורה שהתקבלו הבנייה מיוחדת ומשכך שהוא נוכל
1. לא כתבתי שמישהו נוכל.
2. התייחסתי למי שמבטיח תשואה.
 
תודה. הבנתי.

אגב מה יש לך לומר אם יש על אזור קרית משה בירושלים שעוסקת התחדשות עירונית

עד כמה כדאי שם

תודה מראש
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D התלבטות בין רכישת דירה 3 להשקעה לבין המשך השקעה בקרן כספית + קה"ל נדל"ן 2
ג השקעה במינוף - בדיקת שפיות שוק ההון 22
S אפיק השקעה ראשוני לצעירה עם משכורת נמוכה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
G השקעה מחו״ל שוק ההון 5
אור כחול אלטרנטיבות השקעה לפיקדון בנקאי שוק ההון 7
צ השקעה במדד - הגיוני? שוק ההון 19
E 500 אש״ח אפשרויות השקעה? שוק ההון 20
ס השקעה ב-SCHG בעקבות הפוסט על השקעות לילד דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 9
O השקעה פאסיבית לאזרחים אמריקאים שוק ההון 5
K התלבטות לגבי מסלולי השקעה בקופת גמל בתיקון 190 שוק ההון 0
T משכנתא או השקעה נדל"ן 5
S השקעה בסיכון גבוה שוק ההון 55
S השקעה דרך אפליקציית בלינק שוק ההון 2
M העברת השקעה מכספית ל? שוק ההון 5
I השקעה בקרנות מנוטרלות מט"ח שוק ההון 3
Z חשבון השקעה לאחר נישואין שוק ההון 0
T להגדיל משכנתה בשביל השקעה שוק ההון 2
A השקעה לטווח בינוני שוק ההון 3
ש השקעה במדדים, האם באמת הנכון זה להשקיע באותו מדד כל הזמן או לפתוח אפיקים חדשים? שוק ההון 15
Y השקעה של 350000 למשך שנתיים וחצי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
G השקעה בחברה עם רכיב אג"חי השקעות אלטרנטיביות 5
P הסתמכות על השקעה במדדים - לבנות על תיק ההשקעות לעתיד. פוסטים מאיכות נמוכה 5
D חוות דעת על השקעה ל 10 שנים שוק ההון 2
S השקעה באג"ח ישראלי דרך ברוקר זר שוק ההון 1
S החלפת אסטרטגיית השקעה שוק ההון 5
AbuNafha מחשבון אקסל - השקעה בנדל"ן מול השקעה בשוק ההון שוק ההון 14
A איך להקל על יורשים בהוצאת כספים מחשבונות השקעה אמריקאיים של אזרח אמריקאי שנפטר שוק ההון 188
B פדיון תיק השקעה ומעבר לברוקר זר לאור המלחמה- סיכון או השקעה? שוק ההון 10
A השקעה באג"ח שוק ההון 3
O השקעה בבורסה תא שוק ההון 0
א השקעה סולידית בדולרים שוק ההון 2
א השקעה בדירה להשכרה נדל"ן 8
O השקעה דרך ברוקר זר מבחינה מס ירושה ונזילות הכסף שוק ההון 35
O השקעה 4-6 שנים שוק ההון 16
א עצה לגבי השקעה במניות שבבים שוק ההון 44
חושב בגדול השקעה במכסות לגידול עופות השקעות אלטרנטיביות 20
O השקעה דולרית לשנה לפני תשלום שקלי שוק ההון 6
G השקעה בבורסה הישראלית בימים אלה שוק ההון 6
H לגבי השקעה בSocial House בצפון אנגליה נדל"ן 0
עידו ג אפיק השקעה פטור ממס למובטל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 42
נ התייעצות - השקעה בצומת אונו במחיר פרסיל נדל"ן 35
I השקעה לטווח רחוק אינפלציה ומיסוי ריאלי שקל/דולר שוק ההון 20
U השקעה חוזרת של דיבידנדים שוק ההון 9
L השקעה ב-S&P 500 דרך פפר אינווסט שוק ההון 30
Bosco התלבטות קשה - השקעה עבור בן משפחה שוק ההון 32
deussex התלבטות האם השקעה דרך בית השקעות ישראלי ובלאק רוק עולמית - מאבדת בעצם את הדיבידנד ? שוק ההון 10
א השקעה ב S&P ממונף - לטווח הארוך - מבוסס מחקרים שוק ההון 22
P השקעה בקרנות שנסחרות בארץ בIB שוק ההון 17
M השקעה בסנופי דרך פפר. שוק ההון 3
S השקעה חוזרת במדד ומסחר בשברי מניות שוק ההון 10

נושאים דומים

Back
למעלה