השקעה בהתחדשות עירונית

Gigo07

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/3/18
הודעות
104
דירוג
10
שלום רב
אשמח לדעתכם לגבי "סולידיות" השקעה בפרוייקטים של התחדשות עירונית במרכז בלבד
ראיתי 2 רעיונות : 1) הלמן אלדובי השקעה מינימלית 150000 שח לא ראיתי תשואה צפויה ומשך זמן לקבלת הקרן.
2) חברה גדולה מינימום השקעה 500000 אלף שח זמן לביצוע 3 שנים תשואה מובטחת 7% מס הכנסה 15%

אשמח לדעתכם - כמה "סולידית" השקעה כזו ?
תודה רבה
 

אליהו@

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/5/22
הודעות
367
דירוג
319
שלום רב
אשמח לדעתכם לגבי "סולידיות" השקעה בפרוייקטים של התחדשות עירונית במרכז בלבד
ראיתי 2 רעיונות : 1) הלמן אלדובי השקעה מינימלית 150000 שח לא ראיתי תשואה צפויה ומשך זמן לקבלת הקרן.
2) חברה גדולה מינימום השקעה 500000 אלף שח זמן לביצוע 3 שנים תשואה מובטחת 7% מס הכנסה 15%

אשמח לדעתכם - כמה "סולידית" השקעה כזו ?
תודה רבה
תשואה מובטחת: תמיד? בכל מצב?
 

DudeOFortune

משתמש ותיק
הצטרף ב
12/9/20
הודעות
308
דירוג
167
לפעמים הבטחון של חברי פורום כאן לא מובן לי.
לא מבינים ולא מכירים תחומים מסויימיים ומגיבים בביטחון מופרז .
עדיף לא להגיב בכזה ביטחון אלא לסייג את הדברים במקום להגיב ממקום של פחד מהלא מוכר.

יש חברות שמבצעות פרוייקטים שונים בנדל"ן כמו בניית משרדים, קניונים ועוד ואכן מבטיחים תשואה x + דיבידנד.

מה החיסרון בעיניי? שההתקדמות לא משמעותית בעיניי, אתה חוזר לנקודת ההתחלה עם עוד קצת כסף בכיס ובעצם אין לך אפשרות להמשיך בהשקעה אלא אתה "מופרש" החוצה.

מבחינת סולידיות- זה נחשב סולידי.
ב wcs הכסף שהכנסת בהתחלה יחזור אליך. כלומר הפגיעה תהיה בתשואה שיכולת לעשות בזמן הזה.
חסרון- אין נזילות. אתה מובל. חזרת לנקודת ההתחלה עם סכום x נוסף.
 

חתול לילה

משתמש בכיר
הצטרף ב
8/3/15
הודעות
6,625
דירוג
10,684
עדיף לא להגיב בכזה ביטחון אלא לסייג את הדברים במקום להגיב ממקום של פחד מהלא מוכר.
יש כלל פשוט: תשואה הולכת עם סיכון.

כשמישהו מציע לך תשואה של 7% כשהריבית חסרת הסיכון היא 2%, אז יש בהצעה שלו סיכון.
אחרת הוא לא היה צריך אותך, אלא לווה בעצמו בריבית נמוכה יותר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
לא מבינים ולא מכירים תחומים מסויימיים ומגיבים בביטחון מופרז .
ואולי כן?
יש חברות שמבצעות פרוייקטים שונים בנדל"ן כמו בניית משרדים, קניונים ועוד ואכן מבטיחים תשואה x + דיבידנד.
כל חברה כזו היא בהגדרה אינה ישרה (בלשון מאד עדינה) והייתי פוסל אותה על הסף.
 

גרהם

משתמש בכיר
הצטרף ב
6/3/15
הודעות
15,850
דירוג
19,273
יש חברות שמבצעות פרוייקטים שונים בנדל"ן כמו בניית משרדים, קניונים ועוד ואכן מבטיחים תשואה x + דיבידנד.
השאלה המרכזית שנשאלה כאן היא מה משמעות "מבטיחים". בלי הנתון הזה אין שום טעם לדון בהצעה.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
559
דירוג
540
לפעמים הבטחון של חברי פורום כאן לא מובן לי.
לא מבינים ולא מכירים תחומים מסויימיים ומגיבים בביטחון מופרז .
מכיר מאוד, ולפי התגובה שלך כנראה גם עם יותר ניסיון ממך.
מבחינת סולידיות- זה נחשב סולידי.
ב wcs הכסף שהכנסת בהתחלה יחזור אליך.
בwcs אתה גם מאבד את הקרן או מזרים עוד כספים רבים לפרוייקט.
 

Gigo07

משתמש סולידי
הצטרף ב
29/3/18
הודעות
104
דירוג
10
תודה רבה לעונים!!
 

אבא_עני

משתמש רשום
הצטרף ב
16/8/22
הודעות
5
דירוג
1
ואולי כן?

כל חברה כזו היא בהגדרה אינה ישרה (בלשון מאד עדינה) והייתי פוסל אותה על הסף.
האם לא מדובר פשוט בהסכם הלוואה שאני נותן לחברה בתמורה לתשואה מוסמכת, בטחונות ומנגנוני בקרה (חשבון נאמנות, שעבוד לטובת המשקיעים, נאמן מטעם המשקיעים)?
מה ההבדל מהשקעה באג"ח? הרי גם שם אין בטחון שהלווה יוכל לפרוע את ההלוואה.
ברור שאם קורה מקרה שאין אפשרות להחזיר את ההלוואה אז יש בטחונות וכדו' שאמורים להגן עלי.

הסיפור שאני שמעתי הוא שבשביל לקבל הלוואה מהבנק בזול הם דורשים מהיזמים למכור חלק מהפרויקט על הנייר וזה אומר הנחה ניכרת.
ליזמים משתלם ללוות כסף ב-8% בשוק הפרטי ולמכור את כל הדירות במחיר מלא. אני לא יודע אם המתמטיקה מסתדרת אבל זה הסיפור לפחות.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
האם לא מדובר פשוט בהסכם הלוואה שאני נותן לחברה בתמורה לתשואה מוסמכת, בטחונות ומנגנוני בקרה (חשבון נאמנות, שעבוד לטובת המשקיעים, נאמן מטעם המשקיעים)?
בגדול כן רק שהביטחונות בדרך כלל שווים סביב ה0 (גם אם נראה לך שכן), חשבון נאמנות לא שווה דבר, הכסף יוצא ממנו די מיידית למטרת הפרוייקט ושיעבוד יהיה לך אולי על דברים שלא שווים מאומה, נאמן גם כנראה לא יהיה.
מה ההבדל מהשקעה באג"ח? הרי גם שם אין בטחון שהלווה יוכל לפרוע את ההלוואה.
אין הבדל, זה באמת אג"ח לכל דבר ועניין עם ההבדלים הבאים:
1. הוא לא סחיר.
2. אין פה את מנגנון השוק שקובע מה התמחור של האג"ח הזה וכמה ריבית ראוי לקחת.
3. אין מוסדיים, אם יש בעיה בחברה אתה תאלץ לבדך להתמודד מול הלווה ועל חשבונך.
4. אין ולא יהיה תשקיף, גילוי מלא, בדיקות נאותות וכו'.

הסיפור שאני שמעתי הוא שבשביל לקבל הלוואה מהבנק בזול הם דורשים מהיזמים למכור חלק מהפרויקט על הנייר וזה אומר הנחה ניכרת.
ליזמים משתלם ללוות כסף ב-8% בשוק הפרטי ולמכור את כל הדירות במחיר מלא. אני לא יודע אם המתמטיקה מסתדרת אבל זה הסיפור לפחות.
אל תאמין לכל סיפור שמספרים לך.
זה הסיפור האמיתי:
יזם צריך להביא הון עצמי גדול לעסקה, הוא יכול לקחת הלוואת מזנין (הלוואה נוספת על הליווי הבנקאי) ולהביא פחות הון עצמי מהבית.
עכשיו בימינו לא כל יזם מקבל ליווי בנקאי, יש להם דרישות שונות ומשונות, כמובן שאם אתה קבלן/יזם חזק אתה תקבל כזה ללא בעיה.
הלוואת מזנין בשוק מקבלים בריביות של 10% ומעלה, 15% (לפעמים גם עם שותפות ברווחים) זה מספר סביר ביותר.
יש קרנות כאלה כמו חול אשר על שפת הים וכל קבלן מכיר אותם, כמובן שגם הם מבצעים בדיקות נאותות מקיפות לקבלן ולפרויקט.

יש כמה סיבות ליזם/קבלן לעבוד עם מלווי קצה קטנים, תחשוב לבד מה הם.

ג"נ: עוסק בתחום בארה"ב.
 

Mitlabet

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/7/22
הודעות
446
דירוג
138
התכוונתי לשאול אם באמת קבלנים שורדים ומרוויחים ברמת ריבית כל כך גבוהה ואין להם מימון זול יותר.

ואם כן למה זה לא הגיוני שביקשו מההמון ביותר זול קצת ?

תודה רבה
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
התכוונתי לשאול אם באמת קבלנים שורדים ומרוויחים ברמת ריבית כל כך גבוהה ואין להם מימון זול יותר.
מה זאת אומרת? מימון גבוה עוזר להם להרוויח יותר ולא פחות.
עלות המימון הממוצעת עדיין זולה, גם בשימוש במזנין.
ואם כן למה זה לא הגיוני שביקשו מההמון ביותר זול קצת ?
הגיוני מאד מהצד שלהם (למרות שגם במזנין הבנתי שהריביות ירדו), האם הגיוני גם מהצד שלך? לדוגמא:
ממתי הלווה מחליט על הריבית? המלווה מחליט!
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות לפרויקט בנייה?
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות ליזם עצמו ולחברה שלו?
אתה יודע לומר מה הסיכונים, איך לכמת אותם ואיך לתמחר אותם?
אתה לוקח עו"ד, כלכלן ושמאי מקרקעין מטעמך שינתחו את הפרויקט, את החוזה המשפטי ואת הביטחונות?
אתה מנסח את החוזה המשפטי או הלווה נותן לך חוזה מטעמו?
אם יש צרה כזו או אחרת, יש לך קשר למממן הראשי? הוא חייב לך משהו?
אם יש צרה בהלוואה, אתה מכיר את השותפים שלך? לכולם יהיה כספים נוספים להשקיע אם צריך להגן על ההשקעה? מי יממן עו"ד מטעמכם?
 

Mitlabet

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/7/22
הודעות
446
דירוג
138
מה זאת אומרת? מימון גבוה עוזר להם להרוויח יותר ולא פחות.
עלות המימון הממוצעת עדיין זולה, גם בשימוש במזנין.

הגיוני מאד מהצד שלהם (למרות שגם במזנין הבנתי שהריביות ירדו), האם הגיוני גם מהצד שלך? לדוגמא:
ממתי הלווה מחליט על הריבית? המלווה מחליט!
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות לפרויקט בנייה?
אתה יודע לעשות בדיקות נאותות ליזם עצמו ולחברה שלו?
אתה יודע לומר מה הסיכונים, איך לכמת אותם ואיך לתמחר אותם?
אתה לוקח עו"ד, כלכלן ושמאי מקרקעין מטעמך שינתחו את הפרויקט, את החוזה המשפטי ואת הביטחונות?
אתה מנסח את החוזה המשפטי או הלווה נותן לך חוזה מטעמו?
אם יש צרה כזו או אחרת, יש לך קשר למממן הראשי? הוא חייב לך משהו?
אם יש צרה בהלוואה, אתה מכיר את השותפים שלך? לכולם יהיה כספים נוספים להשקיע אם צריך להגן על ההשקעה? מי יממן עו"ד מטעמכם?
בסדר גמור.

רק רציתי לומר שאין כאן הוכחה לכאורה שהתקבלו הבנייה מיוחדת ומשכך שהוא נוכל
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
רק רציתי לומר שאין כאן הוכחה לכאורה שהתקבלו הבנייה מיוחדת ומשכך שהוא נוכל
1. לא כתבתי שמישהו נוכל.
2. התייחסתי למי שמבטיח תשואה.
 

Mitlabet

משתמש ותיק
הצטרף ב
14/7/22
הודעות
446
דירוג
138
תודה. הבנתי.

אגב מה יש לך לומר אם יש על אזור קרית משה בירושלים שעוסקת התחדשות עירונית

עד כמה כדאי שם

תודה מראש
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
18,835
דירוג
26,586
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
פיש התייעצות בנוגע לאסטרטגיית השקעה ב CS פוסטים מאיכות נמוכה 2
A איך מחושב מס הכנסה על השקעה בניירות ערך זרים? שוק ההון 11
E תמהיל השקעה לחוסך צעיר בן 30 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
O השקעה בנדלן מניב בישראל - אשמח לדעתכם נדל"ן 32
N פריעת משכנתא או השקעה פסיבית? נדל"ן 23
S השקעה ל3 שנים בתקופת מיתון שוק ההון 18
V השקעה דרך ESPP שוק ההון 21
D המשך השקעה בS&P500 שוק ההון 34
ג מעונין ללמוד א' ב' של מושגי שוק ההון לא למטרת השקעה התפתחות אישית 3
שם משתמש בעייתי קרן כספית שקלית: השקעה ללא סיכון? שוק ההון 4
לאץ' מתי ואיך עושים מעבר באסטרטגיית השקעה? שוק ההון 8
א אסטרטגיה השקעה - לבעלי חיסכון קטן שוק ההון 5
א חסכון / השקעה בבורסה על שם קטין עם הגבלת גיל פתיחה שוק ההון 19
A השקעה בקרית גת פוסטים מאיכות נמוכה 2
תפוזינה השקעה של אלפים בגיל צעיר צרכנות פיננסית 6
מ השקעה ל5 שנים שוק ההון 14
S השקעה לטווח של מספר חודשים - שנה - קרנות כספיות שוק ההון 1
ס פתיחת תיק השקעה פאסיבי ארוך טווח שוק ההון 5
א בחירת מסלול השקעה לs&p500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
V מגבלות השקעה בקרן השתלמות IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
A אפיק השקעה קצר טווח שוק ההון 1
א הוצאות ניהול השקעה בקרנות סל פאסביות שוק ההון 1
י השקעה באגח בתקופת אינפלציה. תיק מנוהל שוק ההון 11
לואי וו השקעה של 100K בקופת גמל להשקעה לאישה בת 50 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
D קניית דירה שהיא לא בית משותף, אלא מושע, מגורים או השקעה לעתיד בפינוי בינוי, אם יהיה נדל"ן 23
H מחשבות ותהיות - השקעה נוספת בנדל"ן נדל"ן 2
D השקעה לטווח ארוך בברוקר חו״ל ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
א התייעצות על אסטרטגיית השקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
T השקעה במספר קופות גמל להשקעה- האם נותן ערך מוסף? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
painblanc השקעה של הסב לנכדיו בברוקר ישראלי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 3
מ השקעה בסכום נמוך שוק ההון 15
ל קרן השתלמות מול השקעה בבורסה שוק ההון 8
U השקעה באג"ח שקלי שוק ההון 0
K השקעה במדד שמחלק או משקיע חזרה דיווידנד, איך מבצעים? שוק ההון 4
B קופת גמל להשקעה או השקעה במדד שוק ההון 4
G מחפש מכשיר השקעה זול (ושישאר זול) על S&P500 שוק ההון 11
D מיקסום השקעה סולידית ל-3 שנים שוק ההון 14
Y השקעה בפרוייקט נדלן מניב - קרן פרטית נדל"ן 5
וולפסון השקעה במדד פודטק בדגש על בשר מלאכותי השקעות אלטרנטיביות 1
Y השקעה למתבגרים שוק ההון 16
א פירעון חוב או השקעה שוק ההון 5
A השקעה בקרנות ריט נדל"ן 12
L מינימום השקעה ל-IRA שוק ההון 1
A השקעה בצמודי מדד שוק ההון 4
S שינוי מסלולי השקעה וחשיפה למניות לשם הקטנת הדימום - עצתכם שוק ההון 13
ברבור האם לשנות מסלולי השקעה בקופת גמל בעת משבר? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
ר שימוש בברוקר בחו״ל עבור השקעה במט״ח והמרות מט״ח בזול - האם ממוסה? מיסים 1
D קושי בבניית אסטרטגיית השקעה יומני מסע אישיים 5
א השקעה בדירה בתל אביב נדל"ן 44
אדריאן מסלול השקעה בסיכון מינימאלי גמל\פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4

נושאים דומים

למעלה