השקעה בבאר שבע - זה הזמן לברוח?

[כרם]

שלום אני משקיע מתחיל וחדש כאן..
קניתי דירה להשקעה בבאר שבע לפני כ9 שנים (זו דירתי היחידה). כיוון שיש כעת בנייה מסיבית אני שוקל למכור ולקנות במקום אחר (נוסף לשפע הדירות, הדירה שלי ישנה וללא ממ"ד וללא מעלית). ערכה כ850 א"ש ומכניסה לי מדי חודש 2800.
אשמח לשמוע את דעת המבינים אם אכן זה הזמן לברוח מהעיר..

(גם רעיונות למקומות שצפויים לעלות יתקבלו בברכה)

 

[Mr. Bigglesworth]

אם אתה לא יודע אז מי ידע?
אם תמכור לי בחצי מחיר אעזור לך לברוח

 

[חתול לילה]

ערכה כ850 א"ש ומכניסה לי מדי חודש 2800.

אז יש לך תשואה שנתית של 4% פטורה ממס. זה די מעולה.
אם אין התעסקות מעצבנת עם שוכרים (ו/או הוצאות רבות), אני הייתי מחזיק נכס כזה בשמחה.

 

[אורי ג.]

אשמח לשמוע את דעת המבינים אם אכן זה הזמן לברוח מהעיר..

הכל שאלה של אלטרנטיבות.

 

[Boker]

שלום אני משקיע מתחיל וחדש כאן..
קניתי דירה להשקעה בבאר שבע לפני כ9 שנים (זו דירתי היחידה). כיוון שיש כעת בנייה מסיבית אני שוקל למכור ולקנות במקום אחר (נוסף לשפע הדירות, הדירה שלי ישנה וללא ממ"ד וללא מעלית). ערכה כ850 א"ש ומכניסה לי מדי חודש 2800.
אשמח לשמוע את דעת המבינים אם אכן זה הזמן לברוח מהעיר..

(גם רעיונות למקומות שצפויים לעלות יתקבלו בברכה)

ככל הנראה העיר באמת מיצתה את העליות מחיר, אבל כעת כשהשוק קפוא זה לא הזמן למכור אלא אם כן אתה חייב.
תנסה לדעתי להמתין כמה חודשים ותראה לאן השוק הולך.

תיקח בחשבון שבנייה חדשה זה לא בהכרח משהו רע בשבילך כי זה משפר גם את רמת השוכרים באזור.
כמו כן קיים פער המחירים משמעותי בעלויות השכרה בין דירות חדשות לדירות יד שנייה.
זאת משום שמעבר למחיר השכירות שיותר גבוה לרוב בדירות חדשות גם הועד הבית והארנונה יותר יקרה.
ככה שיכול להיות המחיר של הדירה שלך יהיה אטרקטיבי יחסית למחירים באזור.

 

[רוני]

שלום אני משקיע מתחיל וחדש כאן..
קניתי דירה להשקעה בבאר שבע לפני כ9 שנים (זו דירתי היחידה). כיוון שיש כעת בנייה מסיבית אני שוקל למכור ולקנות במקום אחר (נוסף לשפע הדירות, הדירה שלי ישנה וללא ממ"ד וללא מעלית). ערכה כ850 א"ש ומכניסה לי מדי חודש 2800.
אשמח לשמוע את דעת המבינים אם אכן זה הזמן לברוח מהעיר..

(גם רעיונות למקומות שצפויים לעלות יתקבלו בברכה)

היי
אני מניח שהבניה החדשה היא בעיקר דירות עבור משפחות למגורים,
ולא בהכרח מתחרות אל מול הדירה שלך הנמצאת בשוק השכירויות,
יתכן גם שהגירה חיובית וגידול באוכלוסייה יוכלו להכיל את הדירות החדשות.......

אם אתה מרוצה מההשקעה לאחר 9 שנים,
אולי כדאי לך לשקול למנף את הדירה כדי לרכוש נכס נוסף (זה מאוד תלוי בהכנסה הפנויה שלך),
אני לא בעד למכור נכס שעובד כאשר מרוצים מהנכס.

לגבי מקומות שצפויים לעלות בישראל לאחר שנים ארוכות של עליות מחירים ושכירויות, קשה לבנות על זה.

 

[ShDan]

אם הוא סביב האוניברסיטה אז הבניה החדשה היא לסטודנטים, יש 3 פרויקטים גדולים בבנייה

 

[רוני]

אם הוא סביב האוניברסיטה אז הבניה החדשה היא לסטודנטים, יש 3 פרויקטים גדולים בבנייה

אתה יודע במקרה את שמות הפרויקטים לסטודנטים ?

 

[monkey22]

אם יש לך אלטרנטיבה טובה יותר מ4% תשואה פטורה ממס אז לך על זה. תלוי כמובן בשאר ההתעסקויות בשיפוצים, מציאת שוכרים וכו'.
לגבי העלייה/ירידה של המחירי בב"ש, קשה כמובן לדעת בייחוד בתקופה הזאת. בכל מקרה, באמת כנראה שעליות המחירים בב"ש מיצו את עצמן, אבל אני לא מומחה, נטו ממה שאני קורא באינטרנט.
חכה קצת לראות לאן הרוח נושבת.

 

[ShDan]

אתה יודע במקרה את שמות הפרויקטים לסטודנטים ?

לא אבל:
1. מרכז הנגב לקראת סיום מבנה של יחידות לסטודנטים (דומה למגדל הספורט הצמוד)
2. וינגייט 3 בניינים יכול להיות גם לקהל הרחב פשוט סביבה לא וואו אז סביר שיהיה רוב סטודנטיאלי
3. מול רכבת צפון יחידות דיור לדוקטורנטים (ככה שמעתי לפחות), מוציא חלק מקהל היעד...

 

[ofekiko2]

תאמת אחרי מה שרשמת נשמע זה אפילו רעיון גרוע לברוח...
זה שבונים עוד דירות ומפתחים את העיר זה דבר מעולה בשבילך,
כמו שאורי אמר אם אין לך אלטרנטיבה אחרת שתניב יותר מ4% בשנה אז למה למכור ?

 

[kingofgypsum]

לא אבל:
1. מרכז הנגב לקראת סיום מבנה של יחידות לסטודנטים (דומה למגדל הספורט הצמוד)
2. וינגייט 3 בניינים יכול להיות גם לקהל הרחב פשוט סביבה לא וואו אז סביר שיהיה רוב סטודנטיאלי
3. מול רכבת צפון יחידות דיור לדוקטורנטים (ככה שמעתי לפחות), מוציא חלק מקהל היעד...

בנוסף למה שציינת יש עוד מספר פרוייקטים באזור. ויותר חשוב מבחינת מי שבונה על סטודנטים, בקמפוס הצפוני מתוכננים עוד 1200 מיטות במעונות החדשים שבונים.
השוק לסטודנטים בשנים הקרובות לא הולך להיות פשוט לבעלי בית.

 

[בארשבעי]

היי, אני מתווך בב״ש.
בהחלט כמו שאר חברי הפורום לא היתי מציע לך למכור.
מה שכן, תוכל למנף את הדירה ולקנות דירת 2-3 חד׳ נוספת סביב 550,000, להפוך אותן ל״סוויטות״ ולהנות מתשואה גבוה בסכום השקעה נמוך.
מכרתי ״חירבה״ בדוד המלך 5 דירת 2 חדרים 55 מר נטו ב470,000 לפני הקורונה.

 

[ShDan]

היי, אני מתווך בב״ש.
בהחלט כמו שאר חברי הפורום לא היתי מציע לך למכור.
מה שכן, תוכל למנף את הדירה ולקנות דירת 2-3 חד׳ נוספת סביב 550,000, להפוך אותן ל״סוויטות״ ולהנות מתשואה גבוה בסכום השקעה נמוך.
מכרתי ״חירבה״ בדוד המלך 5 דירת 2 חדרים 55 מר נטו ב470,000 לפני הקורונה.

בכמה משכירים חירבה כזו?

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

בכמה משכירים חירבה כזו?

נראה לי באיזור ה-2000 ש''ח בממוצע (כמובן משתנה לפי מצב הדירה). יתקן אותי המתווך אם אני טועה..

 

[בארשבעי]

זה בערך מחיר השכירות. במינימום 1,800.
המטרה של עסקה כזו היא להוסיף חדר ״סוויטה״ (מקלחת ושירותים), להקטין את השטח הציבורי ואז להשכיר כל חדר סביב ה1200 ש״ח

 

[Shlomi Z]

מכרתי ״חירבה״ בדוד המלך 5 דירת 2 חדרים 55 מר נטו ב470,000 לפני הקורונה.

מה המצב כעת,
לאן הרוחות נושבות לדעתך ?
אם באלך לשתף כמובן

 

[משתמש 72]

היי, אני מתווך בב״ש.
בהחלט כמו שאר חברי הפורום לא היתי מציע לך למכור.
מה שכן, תוכל למנף את הדירה ולקנות דירת 2-3 חד׳ נוספת סביב 550,000, להפוך אותן ל״סוויטות״ ולהנות מתשואה גבוה בסכום השקעה נמוך.
מכרתי ״חירבה״ בדוד המלך 5 דירת 2 חדרים 55 מר נטו ב470,000 לפני הקורונה.

אוי ווי.
יתרונות בהצעה שלעיל:
- מקסום תשואה בסכום של כמה מאות שקלים

חסרונות בהצעה שלעיל:
- דירה בלי מטבח נורמלי ובטח בלי פינת אוכל, בלי סלון נורמלי לחיי חברה. זוועה.
- אוכלוסיית היעד היא שני דיירים שונים, תחלופה גבוהה שלהם מידי שנה לפחות
- זוגות לא יגורו בדירה כזו, והם אוכלוסיה יותר יציבה מעט. צמצום קהל היעד.
- סיכון לתקלות שונות עקב שיפוץ שמשנה את סדר הדירה לחלוטין
- יש אנשים (כמוני) שירתעו מלקנות דירה כזו בעתיד. צמצום קהל היעד.
- אני תמיד מעדיף, כמשקיע, דירת שני חדרים איכותית מאשר דירת קומבינה קלאסטרופובית של עלק "סוויטות"
- הגדלת הסיכוי להופיע בדף הפייסבוק "דירות בישראל שמדכאות אותי"

 

[כרם]

תודה רבה לכל המגיבים! מעריך את זה!
אני מבין שיש לי תשואה סבירה. אך אני מעריך (וכך גם ממתווכים שדיברתי איתם) שבשנים הקרובות תהיה תשואה רק מהשכירות. לא עדיף לי למכור ולקנות במקום שבו צפויה עליית ערך בנוסף לשכירות? כגון במקום שצפוי לתמ"א או פינוי בינוי?

 

[בת העמק]

אך אני מעריך (וכך גם ממתווכים שדיברתי איתם) שבשנים הקרובות תהיה תשואה רק מהשכירות.

חוץ מהמתווכים (שהם צד שמעוניין בקניות ומכירות נדל"ן) מאיזו סיבה אתה מעריך שלא תהיה עליית ערך? איזה בדיקות ערכת?