יש דבר כזה כי בנק ישראל מפרסם ריביות ממוצעות לפי משך ההלוואה ובחלוקה לצמוד/לא צמוד (בלי הפרדה בין משתנה לקבועה). זה לא תמיד רלוונטי לעסקה הספציפית שלך אבל אם אתה נחשב לווה "טוב" (אחוז מימון נמוך, החזר חודשי סביר) אתה יכול לצפות לנצח את הריביות האלו.
-
חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .
הלוואת משכנתא בסך של 230,000 ש''ח, עזרה לגבי בניית תמהיל נכון
- פותח הנושא ליאל
- פורסם בתאריך
יש דבר כזה כי בנק ישראל מפרסם ריביות ממוצעות לפי משך ההלוואה ובחלוקה לצמוד/לא צמוד (בלי הפרדה בין משתנה לקבועה). זה לא תמיד רלוונטי לעסקה הספציפית שלך אבל אם אתה נחשב לווה "טוב" (אחוז מימון נמוך, החזר חודשי סביר) אתה יכול לצפות לנצח את הריביות האלו.
DaSolid
משתמש סולידי
- הצטרף ב
- 2/11/17
- הודעות
- 48
- דירוג
- 70
בנוגע לעמלות סילוק- יש כמה עמלות תפעוליות בסיסיות שנובעות מסילוק ללא התראה (לפעמים יוצא יותר זול ככה) ומפעולת הסילוק בעצמה.
כשאומרים- ללא עמלת סילוק- מתכוונים- ללא עמלת היוון של אלפי ועשרות אלפי ש"ח.
מה ששוכחים לציין זה שאת העמלה הזו אתה משלם רק אם אתה מסלק כאשר הריבית הממוצעת נמוכה יותר מזו שהייתה כשלקחת את המשכנתא!
בעצם, בנק ישראל מאפשר לבנקים לפצות את עצמם על אובדן ההכנסה המובטחת מהריבית הגבוהה במשכנתא שלך, במידה ואתה פורע אותה במהלך התקופה כשהריבית 'בחוץ' נמוכה יותר.
בפשטות יחסית- הבנק לווה כסף בריבית X כדי להלוות לך אותו במשכנתא בריבית X פלוס משהו.
אחרי 5 שנים נניח, הריביות במשק יורדות, ופתאום כדאי למחזר את המשכנתא למשל; או סתם נכנס סכום כסף; או החלטתם לעבור לחו"ל. הסיבה לא משנה.
עכשיו הבנק תקוע עם ההלוואה שלו לטווח ארוך בריבית X, ואת הכסף שהחזרת לו- הוא יכול להלוות למישהו אחר רק בריבית של X מינוס משהו. לכן- מקבל פיצוי בצורת עמלת היוון עבור חלק מהכסף שבנה עליו והברזת לו בסילוק המוקדם. הפיצוי אינו מלא ומקבלים הנחה מסוימת, ומגיעים להנחה מקסימלית אחרי 5 שנים.
כשלוקחים משכנתא בסביבת ריבית ממוצעת של 8%, ואז רוצים לסלק כשהריבית 3%- זה יכול לכאוב.
עכשיו, בוא נבחן את המציאות בה אנו חיים כיום.
בהגדרה, אנחנו כבר כמה שנים בסביבת ריביות מאוד מאוד נמוכה היסטורית.
כל מי שאומר משהו על ריבית, גם בפורום ואפילו בשרשור הזה- מתייחס לכך שהריבית צפויה לעלות במשהו בשנים הקרובות.
ואפילו אם יעוף ברבור שחור לתמונה- אין עוד הרבה לאן לרדת בריבית.
זו אגב הסיבה שכבר ציינתי מדוע אני באופן אישי הייתי מתרחק ממסלולי 'ריבית משתנה כל 5'. אנחנו עכשיו בריביות מאוד נמוכות, וסטטיסיטית, יש יותר סיכוי שבעוד 5 שנים הריבית תהיה יותר גבוהה. ואז ההחזר החודשי שלך יעלה. ואם במקרה בעוד 5 שנים הריבית תהיה יותר נמוכה, אז שוב, לא תהיה נמוכה בהרבה. טכנית, אין עוד הרבה לאן לרדת.
אם אתה מאוד רוצה מסלול צמוד, בהחזר חודשי התחלתי נמוך- לך על ריבית קבועה צמודה. לא צריך משתנה.
הבנק אוהב את המסלול הזה כי הוא מאוד רווחי לו (מסיבות של מח"מ, ריביות צל ויחידת ננ"ה).
זה לא אומר שהריביות הגבוהות שאתה תשלם צריכות לסבסד את הקביעות ותנאי השכר הנדיבים של עובדי הבנק (תראה את מרכיב 'שכר' בהוצאות כל הבנקים בישראל) וריביות נמוכות במשכנתאות של אנשים אחרים (סבסוד צולב).
מסכים מאוד עם אורי ג. - נתנו לך מרווח של מינוס 0.2% מהפריים? מטורף! יכול בקלות להגיע למינוס 0.7%, ועם מאמץ למינוס 0.9%
מתחת ל-10 שנים בקבועה-לא-צמודה (קל"צ) אתה צריך כבר להיות בשכונה של-2.5%, אז כמעט 4% על 12 שנים?!
ואנא, אל תצטט את מחלקות השיווק של הבנק שמוכרות לך את החלום של 'תחנת יציאה כל 5 שנים'.
זו בעצם 'הלוואה בריבית שאתה יודע מהי ל-5 השנים הקרובות, ואז עדכון הריבית (סטטיסיטית היום) כלפי מעלה ותאכל את העלייה בריבית להמשך התקופה כי הרי לאדם הממוצע אין צפי להזרמה של הון משמעותי בעוד 4 שנים וכמה חודשים'.
בקיצור- מציע בחום לעשות השוואה בין בנקים אחרים, ולהתייחס למשכנתא כמו שהיא- קומודיטי, סחורה פשוטה. קילו מלח זה קילו מלח. מרגע שיש לך את התמהיל שטוב לך, תרים טלפונים לבנקים אחרים (גם קטנים זה טוב, לא בהכרח פועלאומי), ותתאמץ לקבל הצעה כתובה. עם זה יהיה לך הרבה יותר קל להתחרות.
DaSolid
משתמש סולידי
- הצטרף ב
- 2/11/17
- הודעות
- 48
- דירוג
- 70
מממ... זה רעיון! אולי אתחיל לקחת עבודות מהצד כיועץ משכנתאות!
יום אחד, כשארצה להתחיל לעבוד על הבלתי-שבירות שלי.
בינתיים- שכיר בשוחות\ גלגל-אוגרים\ שוחה במעלה הזרם (בחר את החביבה עלייך)
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,779
- דירוג
- 31,248
זה גוזל הרבה מאד זמן, לא תצליח.
בכל מקרה זה תחום טוב, לטובים לפחות, עושים שם הרבה כסף.
האם הוא מנהל את המשא ומתן מול הבנק?
או
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,779
- דירוג
- 31,248
כן.
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 3,866
- דירוג
- 4,339
זאת היתה ציניות?
הבן אדם שוקל אם לקחת 4% צמוד מדד ל10 שנים...הוא חייב יועץ
בכל מקרה יועץ לא רק מציע את המסלול המתאים אלא חוסך לך את המיקוח וכמעט תמיד משיג ריביות טובות ממה שתוכל להשיג לבד.
היו גם יועצים שהציעו לי לבנות תמהיל ושאני אלך להתמקח עם הבנקים. זה הרבה יותר זול כמובן.
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,779
- דירוג
- 31,248
ומיותר, רוב העבודה זה הריצות ולפעמים צריך לתקן את התמהיל מול הבנקים כדי לעשות אופטימיזציות.
דווקא העדפתי לשלם על ידע ולא על חסכון בזמן וריצות. בסוף הבנתי שגם הידע שלהם לא מי יודע מה ועשיתי הכל לבד.
נכון שאני עדיין לא מבין בתחום, אבל אני רק מכל החיפוש של התמהיל הטוב ביותר, המיקוח, קריאה של מאמרים, לומד המון, ובסוף אני יכול לשלם ולפתור הכול בשנייה, אבל אז מה למדתי להבא?זאת היתה ציניות?
הבן אדם שוקל אם לקחת 4% צמוד מדד ל10 שנים...הוא חייב יועץ
בכל מקרה יועץ לא רק מציע את המסלול המתאים אלא חוסך לך את המיקוח וכמעט תמיד משיג ריביות טובות ממה שתוכל להשיג לבד.
איך אוכל בעתיד לקבל החלטות בנושא באופו עצמאי?
Fitch
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 1/8/16
- הודעות
- 3,759
- דירוג
- 3,005
ממש אבל ממש לא נכון.
אני לא יודע איזה יועצים אתה ואורי ג. מכירים...
אורי ג.
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 10/8/15
- הודעות
- 21,779
- דירוג
- 31,248
אני לא, אני גם מניח שהייתי מצליח להשיג ריביות דומות לבד אחרי הרבה מאמץ וריצות (דגש על מניח).
העניין הוא שיועץ בניגוד אליך יודע מה הם הריביות הטובות ביותר שבנק יכול לתת בכל זמן נתון ובכל מסלול ותמהיל, אתה לא.
Fitch
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 1/8/16
- הודעות
- 3,759
- דירוג
- 3,005
זה שבנק יכול לתת לא אומר שהוא יתן.
זה שהיועץ יגיד לו ש"אני יודע שאפשר להגיע פה ל2%" לא אומר שהבנק יתן ללקוח שלו 2%.
זה גם לא אומר שהוא לא ייתן לי, לקוח עם אותו פרופיל לווה בדיוק אבל "הדיוט", ריבית שהיא קרובה עד זהה.
סקר "ריביות בשוק כרגע" אפשר לעשות תוך שעה במעבר על כמה דפים בתפוז-משכנתאות וכמה פורומים בפייסבוק בנושא.
זה שהיועץ יגיד לו ש"אני יודע שאפשר להגיע פה ל2%" לא אומר שהבנק יתן ללקוח שלו 2%.
זה גם לא אומר שהוא לא ייתן לי, לקוח עם אותו פרופיל לווה בדיוק אבל "הדיוט", ריבית שהיא קרובה עד זהה.
סקר "ריביות בשוק כרגע" אפשר לעשות תוך שעה במעבר על כמה דפים בתפוז-משכנתאות וכמה פורומים בפייסבוק בנושא.
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 3,866
- דירוג
- 4,339
פגשתי יועצים שעשו קסמים.
יועץ טוב לא רק מכיר את הריביות שאפשר להשיג ואת המסלולים אלא גם מה ההגבלות והדרישות הפנימיות של כל בנק.
ובכלל ,במדינת המאעכרים תמיד טוב שיש יועץ שעבד פעם בבנק/בוועדה /ברשות המיסים וכל החברים שלו שם. sad but true
amit
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 28/1/15
- הודעות
- 3,866
- דירוג
- 4,339
זה לא עובד ככה בדיוק. על 10 לקוחות עם פרופיל זהה הבנק יתן ריביות שונות במסגרת המיקוח.
Fitch
משתמש בכיר
- הצטרף ב
- 1/8/16
- הודעות
- 3,759
- דירוג
- 3,005
ואני מכיר בדיוק הפוך,
הוא צריך להשאיר דלת פתוחה ולכן הוא מקבל או "מאשר ללקוח שלו" לקבל ריביות לא אופטימליות.
DaSolid
משתמש סולידי
- הצטרף ב
- 2/11/17
- הודעות
- 48
- דירוג
- 70
קח בחשבון שבסוף, הבנק צריך להרוויח. אם יותר מדי אנשים יהיו בעלי אוריינות כלכלית סבירה-פלוס, כל העסק יהיה יקר יותר בממוצע, מאחר והבנק יתקשה לסבסד באופן צולב את המתמקחים.
וכן, התמהיל שהוצע עדיין טוב לבנק; פחות לידידנו הלקוח\פות"ש.
תמיד!זאת היתה ציניות?
אבל זה לא אומר שזה לא מתכוון לזה...
פסיוני
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 19/11/17
- הודעות
- 421
- דירוג
- 235
רובם - כן.
אבל המיעוט- יבנו לך תמהיל, ויפנו אותך לעשות ה"ב וכו
היי
אני מעדכן כמו שאמרתי.
קיבלתי הצעה מבנק נוסף, ואחרי שהתמקחתי איתם והצלחתי להגיע להצעה הרבה יותר סבירה.
פריים-75 אלף שח ל15 שנה בריבית של 1.2
קלצ-105,000 שח ל11 שנה ריבית של 3.3
משתנה תחנת יציאה כל 5 שנים-50,000 ריבית של 2.70
סהכ הלוואה כמו שאמרתי 230,000 שח
כבר הגענו להצעה הרבה יותר טובה.
ממשיכים לעוד לבנק.
אני מעדכן כמו שאמרתי.
קיבלתי הצעה מבנק נוסף, ואחרי שהתמקחתי איתם והצלחתי להגיע להצעה הרבה יותר סבירה.
פריים-75 אלף שח ל15 שנה בריבית של 1.2
קלצ-105,000 שח ל11 שנה ריבית של 3.3
משתנה תחנת יציאה כל 5 שנים-50,000 ריבית של 2.70
סהכ הלוואה כמו שאמרתי 230,000 שח
כבר הגענו להצעה הרבה יותר טובה.
ממשיכים לעוד לבנק.
נושאים דומים
נושאים דומים
-
-
-
-
מכירים 10 90 מעניין מקבלן? פטור ממד וללא הלוואת קבלן (אפילו לפני היתר)
- נפתח על ידי כאחד האדם
- תגובות: 1
-
-
-
-
-
-
-
-
-
השקעה ב-P2P או לקיחת הלוואת מינוף להשקעה אחרת?
- נפתח על ידי JudgeMental
- תגובות: 10
-
-
-
הלוואת גישור כנגד פק"מ שקלי - ניסיון לחמוק מסיכון אינפלציה- נפתח על ידי 1337justme
- תגובות: 4
-
"לא קוראת עברית וחתמה על הלוואה" - באיזה בנק יש הלוואת עם 44% ריבית?
- נפתח על ידי Lian
- תגובות: 18
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא?
- נפתח על ידי mikethe
- תגובות: 38
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-