הלוואת בלון לרכישת נכס מניב בחו"ל

[FullStack]

אני מעוניין לקחת הלוואת בלון ל 7 שנים לרכישת נכס מניב בחו"ל ויש לי כמה שאלות כדי לחזק את ההבנה שלי שאומרת: שבהלוואת בלון נעמיד את הנכס למכירה לקראת תום תקופת ההלוואה כדי לכסות את הקרן דבר שיאפשר להשקיע את הקרן לאורך שנות ההלוואה.

1 - בהנחה שהתזרים חיובי ויש בטחונות למקרים שבהם לא יכנס שכר דירה כדי לשלם את הריבית החודשית, מהי האסטרטגיה המומלצת עבור החיסכון הנצבר כדי מצד אחד לקבל תשואה עבורו ומצד שני להגן ממצב שבתום תקופת הלוואה ערכו של הנכס לא יספיק לכסות את הקרן? (זה תרחיש קיצוני במקרה הפרטי שלי כי ההלוואה שאני מעוניין לקחת לא ממש גדולה)
2 - האם אמורה להיות אסטרטגיית השקעה שונה לתזרים המתקבל כנגד הלוואת הבלון לעומת ההשקעה בתיק הפטור?

*כמובן שלא מחפש ייעוץ רק מנסה ללמוד מניסיונם ודעותם של אחרים.

 

[יהונתן ב.]

אתה שואל איך להשקיע את התזרים הנקי אחרי כל ההחזרים ורזרבות?

 

[FullStack]

אתה שואל איך להשקיע את התזרים הנקי אחרי כל ההחזרים ורזרבות?

כן, האם יש אסטרטגיית השקעה מקובלת.
בנוסף מה הכוונה ברזרבות? כמה רזרבות ואיך הן מושקעות? פקדון שקלי?

 

[אורי ג.]

2 - האם אמורה להיות אסטרטגיית השקעה שונה לתזרים המתקבל כנגד הלוואת הבלון לעומת ההשקעה בתיק הפטור?

לא, אבל עדיף לך לשמור רזרבה במזומן או השקעה סולידית נזילה אחרת או לחלופין קווי אשראי זמינים במקום בגבוה כמה חודשי שכירות לפחות, משהו כמו 3 חודשים עד חצי שנה.

 

[FullStack]

לא, אבל עדיף לך לשמור רזרבה במזומן או השקעה סולידית נזילה אחרת או לחלופין קווי אשראי זמינים במקום בגבוה כמה חודשי שכירות לפחות, משהו כמו 3 חודשים עד חצי שנה.

חודשי שכירות או חודשי ריבית?

 

[אורי ג.]

חודשי שכירות או חודשי ריבית?

שכ"ד.

 

[רוני]

אני מעוניין לקחת הלוואת בלון ל 7 שנים לרכישת נכס מניב בחו"ל ויש לי כמה שאלות כדי לחזק את ההבנה שלי שאומרת: שבהלוואת בלון נעמיד את הנכס למכירה לקראת תום תקופת ההלוואה כדי לכסות את הקרן דבר שיאפשר להשקיע את הקרן לאורך שנות ההלוואה.

1 - בהנחה שהתזרים חיובי ויש בטחונות למקרים שבהם לא יכנס שכר דירה כדי לשלם את הריבית החודשית, מהי האסטרטגיה המומלצת עבור החיסכון הנצבר כדי מצד אחד לקבל תשואה עבורו ומצד שני להגן ממצב שבתום תקופת הלוואה ערכו של הנכס לא יספיק לכסות את הקרן? (זה תרחיש קיצוני במקרה הפרטי שלי כי ההלוואה שאני מעוניין לקחת לא ממש גדולה)
2 - האם אמורה להיות אסטרטגיית השקעה שונה לתזרים המתקבל כנגד הלוואת הבלון לעומת ההשקעה בתיק הפטור?

*כמובן שלא מחפש ייעוץ רק מנסה ללמוד מניסיונם ודעותם של אחרים.

במשך שנים פעלתי בדרך זו, ורק לאחרונה לקחתי משכנתא בלון בחו"ל ל 15 שנים.
אתה לא חייב למכור את הנכס בתום 7 שנים, אתה יכול לקחת פעם נוספת מימון לעוד 7 שנים, כאשר הקרן נשחקת אל מול העלייה במחיר הנכס והשכירות לאורך השנים.
אופציה נוספת זה להחזיר את ההלוואה באמצעות חסכון של השכירות החודשית.

 

[Aranchik]

@רוני, מה כלל האצבע מבחינתך לאחוז מימון כזה ביחס לעלות הנכס?

 

[FullStack]

במשך שנים פעלתי בדרך זו, ורק לאחרונה לקחתי משכנתא בלון בחו"ל ל 15 שנים.
אתה לא חייב למכור את הנכס בתום 7 שנים, אתה יכול לקחת פעם נוספת מימון לעוד 7 שנים, כאשר הקרן נשחקת אל מול העלייה במחיר הנכס והשכירות לאורך השנים.
אופציה נוספת זה להחזיר את ההלוואה באמצעות חסכון של השכירות החודשית.

צודק, מכירה זו עוד אופציה שצריך לבדוק לקראת תום תקופת ההלוואה.
כמה בטחונות אתה שומר? שומר בעו"ש או משקיע באפיק סולידי?

 

[יהונתן ב.]

צודק, מכירה זו עוד אופציה שצריך לבדוק לקראת תום תקופת ההלוואה.
כמה בטחונות אתה שומר? שומר בעו"ש או משקיע באפיק סולידי?

אין דרך מקובלת או כללי אצבע ,
זה באמת תלוי בתוכניות טווח הקצר ו/או הרחוק שלך-
באופן כללי, תמיד טוב לחסוך ולגלגל רווחים להשקעות נוספות ולהגדיל את תזרים באופן אקספוננציאלי.

 

[יהונתן ב.]

מה הכוונה ברזרבות

גם כאן, הרבה תלוי בתכנית עסקית, מיקום , מצב הנכס וכו..

באופן כללי, מעבר property taxes, הלוואה, vacancy, שווה להקצות עוד לנזקים ובלתמים אחרים

 

[רוני]

@רוני, מה כלל האצבע מבחינתך לאחוז מימון כזה ביחס לעלות הנכס?

היי
גובה המינוף יהיה כזה, שהעלות החודשית שלו,
ההוצאה החודשית השוטפת,
ומרווח בטחון מסוים עבור בלתמים,
עליית הריבית, ירידת השכירות......
כל זה יכוסה באמצעות השכירות החודשית, בנוסף מומלץ להכין קופת חירום, והכנסה פנויה משכר העבודה שתאפשר להתמודד עם תזרים חודשי שלילי בתקופה מסוימת.

 

[Aranchik]

@רוני, האם יש הנחה סמויה במקרה של לקיחת הלוואת בלון, שהנכס יעלה בערכו כך שתמכור אותו בבוא העת תכסה את ההלוואה?
אחרת אני לא רואה הגיון בהלוואה כזו בה השוכר מכסה רק את הריבית ולא את הקרן.
אלא אם כן אתה אומר שחיסכון משכר העבודה ישמש לכיסוי ההלוואה.

 

[יהונתן ב.]

@רוני, האם יש הנחה סמויה במקרה של לקיחת הלוואת בלון, שהנכס יעלה בערכו כך שתמכור אותו בבוא העת תכסה את ההלוואה?
אחרת אני לא רואה הגיון בהלוואה כזו בה השוכר מכסה רק את הריבית ולא את הקרן.
אלא אם כן אתה אומר שחיסכון משכר העבודה ישמש לכיסוי ההלוואה.

הלוואת בלון interest only נכונה לרוב בנכסים מסחריים (נכסים בהם השווי היא נגזרת של התזרים תפעולי ).
היתרון בכך הוא תזרים חודשי גדול יותר שנותן קצת אוויר לנשימה בזמן ייעול (אתה לא מחזיר את הקרן).

זה חלק מהתכנית של היזם לייעול הנכס (לעלות שכד / לצמצמם הוצאות בפרק זמן מסויים) ובכך להעלות את ערך הנכס.

לא הייתי עושה דבר כזה על נכס שערכו נמדד בדרך אחרת (בתים פרטיים) ולא הייתי עושה את זה בשוק שלא צפוי להמשיך לעלות.
בשוק עולה לעומת זאת , עליית ערך טבעית "מחזירה" את הקרן, אז אם התכנית שלך היא להחזיק שנתיים ולמכור זו אולי תכנית טובה.. אחרת זה סיכון לא כדאי במיוחד בסייקל הנוכחי

 

[רוני]

@רוני, האם יש הנחה סמויה במקרה של לקיחת הלוואת בלון, שהנכס יעלה בערכו כך שתמכור אותו בבוא העת תכסה את ההלוואה?
אחרת אני לא רואה הגיון בהלוואה כזו בה השוכר מכסה רק את הריבית ולא את הקרן.
אלא אם כן אתה אומר שחיסכון משכר העבודה ישמש לכיסוי ההלוואה.

אכן מומלץ בנכסים שצופים בהם עליית ערך ועלייה של השכירויות, לא חייבים למכור כדי לשלם את המשכנתא,
ניתן לחסוך את השכירות החודשית לשם כך.

 

[FullStack]

טוב אז רק אחרי בירורים קצרים נראה שהריבית על ההלוואה (פחות מ40% מימון) מאוד כדאית לקניית נכס מניב בחו"ל.
הסוגיה שאני מתלבט לגביה כרגע היא: הלוואת בלון בעד או נגד.
השיקולים שלי הם:

בעד
====
1 - השקעת התזרים החיובי בשוק ההון
2 - תזרים חיובי גבוה
3 - יכולת להחזיר את ההלוואה בתום התקופה במידה והתרחיש הגרוע ביותר יתממש

נגד
====
1 - ירידת ערך של הנכס \ ירידה בשכירות \ משבר כללי גדול

אשמח לשמוע על עוד יתרונות \ חסרונות שלא חשבתי עליהם.

 

[אורי ג.]

1 - ירידת ערך של הנכס \ ירידה בשכירות \ משבר כללי גדול

החסרונות האלה אינם קשורים לבלון או לא בלון, ההפך, הלוואת בלון עוזרת לך להתמודד עם הסיכונים הנ"ל.

 

[FullStack]

למה? במידה ותכננתי למכור את הנכס כדי להחזיר את הקרן ובמקביל ערך הנכס ירד אזי מימשתי הפסדים.

 

[Shlomi Z]

הלוואת בלון

מדוע?
למה לא לשלם רגיל כל חודש ו"להיפטר" מזה אט אט מאשר להתעורר עוד X עם בלון ריחיים מעל צווארך?

 

[אורי ג.]

למה? במידה ותכננתי למכור את הנכס כדי להחזיר את הקרן ובמקביל ערך הנכס ירד אזי מימשתי הפסדים.

תמיד תוכל לגלגל את ההלוואה לא מכריכים אותך למכור את הנכס, וזה לא קשור לבלון או לא, אם אתה מפחד מירידת ערך ורוצה לשמור מזומן ליום סגריר אז תשים כסף בצד כל חודש/שנה וזה מתאפשר לך בגלל ההחזרים המאד נמוכים שלך, בשפיצר יהיה לך פחות גמישות בגלל ההחזרים הגבוהים.
אין משמעות לממש הפסדים, ההפך זה הרבה יותר טוב מאשר לממש רווחים.

למה לא לשלם רגיל כל חודש ו"להיפטר" מזה אט אט מאשר להתעורר עוד X עם בלון ריחיים מעל צווארך?

אז אל תיקח משכנתא בכלל, ככה אין לך אבן ריחיים כלל.
תחליט, או שאתה רוצה מינוף ותשואה גבוהה, או שאתה לא רוצה מינוף ורוצה תשואה נמוכה או שאתה רוצה מינוף שהולך ויורד עם תשואה שהולכת ויורדת.
הכל תלוי במטרות שלך.
אני אישית עושה בדיוק הפוך, מינוף שהולך וגדל.