שאלת משכנתא ודיור

[kaparik]

שלום לכולם, ראשית, תודה על כלל הידע שיש כאן בפורום, נהנה מאד.

שאלה למחשבה:

רוצים לקנות דירה, עלות דירה שמתאימה לנו סביב 1.5 מ'. יש לנו את כלל הסכום כרגע נזיל בהישג יד. דירה למגורים, והחלטה לקנות דירה לטעמי פה אינה כלכלית אלה יותר רגשית - בית שלך ועד בלי משכנתא וכד' - אלמנט של בת הזוג והורים לוחץ עלינו לקנות.

בתחילת הדרך חשבתי שזה ממש טוב לקנות דירה בכל הסכום ללא התחייבות, כולל גם לחץ של עליית מחירי דירות שלא נספיק לקנות בחיים כי זה עולה ב% פסיכיים כל שנה, כרגע יש עצירה וקצת ירידות, אבל מובן שזה יעלה בהמשך.

חישוב בסיס שלי תמיד היה שאם זוג שקונה דירה ב1.5 נזיל ללא שמכנתא, משלם 1.5 ללא התחייבות. זוג שלוקח משכנתא של 1 מ' ש''ח ו500אלף הון עצמי, למעשה קונה דירה ב2.2 (נניח בחישוב גס מיליון ש''ח לנבק להחזיק זה 1.7 על כל שקל, אז מחזירים 1.7 + 500 וגם התחייבות ל30 שנה). אולי חישוב שלי לא נכון אבל תמיד חשבתי שככל שיש יותר הון עצמי - חוסכים יותר. האם לוגית - חישוב שלי נכון?

ואז חשבתי שאולי כן שווה לקחת משכנתא של 500 K ולשים 1מ' הון, ולעשות עם 500K אולי דברים, פק''מ או S&P או משהו נוסף, כדי שכסף הזה יעבוד בשבילי. החזר של 500K משכנתא בריביות הכי גבוהות שכרגע שיש בשוק, יוצא ל20 שנה החזר של 3531 ש''ח לחודש. שאלה האם יש תכנון יותר נכון פה, כי לא בטוח ששום פקדון או בטח שוק ההון (שזה טווח רחוק מאד) יכול להחזיר לי את הסכום הזה, וגם אם כן - בשביל מה, כדי להגיע ל0 בשורה תחתונה אבל להיכנס להתחייבות מול הבנק ולמעשה עדיף כבר לשים את כל הסכום, לקנות, וכל הכסף שיגיע אחרי זה כבר להשקיע בדברים נוספים.

מה דעתכם?

תודה

 

[Homer]

זה עניין של אופי ויכולת סיכון. אישית הייתי קונה בלי משכנתא, כי האישיות שלי מעדיפה לא להיות בחובות.
אם אתה בטוח שההשקעות שלך יחזירו יותר מהמשכנתא ועוד קצת, שווה לקחת משכנתא ולהשקיע, אבל הסיכון הוא שאם ההשקעה לא עולה יפה אתה שקוע בחובות.

 

[yossik]

זה עניין של אופי ויכולת סיכון. אישית הייתי קונה בלי משכנתא, כי האישיות שלי מעדיפה לא להיות בחובות.

אנחנו באותו ראש.

 

[kaparik]

תודה חברים, זה בידיוק העניין, סכום כזה מול משכנתא בריבית של היום (מה שיעלה לי להחזיר משכנתא מול רווח) - לא בטוח שזה בכלל מכסה משהו. חופש לקנות ולא להיות חייב, לנעול את הדירה או למכור אותה אחרי זה - זה נראה לי יותר חכם. גם כן סכום פה סך הכל לא גדול - מיליון ש''ח בפק''מ היום לדעתי הוא כבר סביב 3.5% כי בנק כבר התחיל להוריד, אז 35,000 בשנה מול משכנתא של 6500 חודשי, זה לא בכיוון אפילו

 

[הורדוס]

אם תשים את שאר הכסף שישאר בפקם אז עדיף כבר לא לקחת משכנתא.

משכנתא היום עולה סביב ה4.5%, בשוק ההון אפשר לקבל קצת יותר בנטו, צריך להחליט כמה באמת חשוב לכם להרוויח עוד.

האם באמת תשקיעו 3000 בחודש במידה ולא תהיה משכנתא? כי אם תהיה משכנתא תהיו חייבים להחזיר אותה, ואם לא תהיה יכול להיות שתגררו להוצאות נוספות.

 

[פטל ואוכמניות]

כמה מחשבות:
- דירה לא נזילה. אם שמת את כל ההון העצמי שלך בקירות, אין לך דרך מהירה וזולה לראות אותו בחזרה כשתצטרך בדחיפות, אפילו רק חלק מהסכום.
- נשמע שאתם צעירים, אולי המשפחה תתרחב וההוצאות יעלו. במצב כזה טוב לדעת שאין משכנתא, השאלה היא האם לא תצטרכו את ההון העצמי בכלל לקיום / כרשת ביטחון / לכל צרה שלא תבוא.

 

[kaparik]

אם תשים את שאר הכסף שישאר בפקם אז עדיף כבר לא לקחת משכנתא.

משכנתא היום עולה סביב ה4.5%, בשוק ההון אפשר לקבל קצת יותר בנטו, צריך להחליט כמה באמת חשוב לכם להרוויח עוד.

האם באמת תשקיעו 3000 בחודש במידה ולא תהיה משכנתא? כי אם תהיה משכנתא תהיו חייבים להחזיר אותה, ואם לא תהיה יכול להיות שתגררו להוצאות נוספות.

כן, הולכים להשקיע סביב 3000 - 5000 בחודש, יש לזוג נטו שמאפשר לעשות את הדבר. אני יוצא מניקודת מחשבה שהשקעה בשוק ההון - זה ל20-30 שנה לפחות, אין מה לגעת בזה כל שנה, לכן כסף של ההשקעה מבחינתי לא זמין להרבה שנים. פק''מ היום יורד בגלל שגם ריבית תירד כנראה, לכן אם נשים 1מ' בפק''ם (לדוגמה) - אז נקבל נניח 40K שנתי, אחרי מיסוי וכד' זה סביב 3400 בחודש? משכנת''א של מיליון היום עולה סביב 6500, ל25-30 שנה, לא רואה בפק''מ משהו שיכול לעזור, והשקעה זה כסף שמצד אחד זמין אבל בצד שני למשוך אותו מהר זה לא כלכלי אלה אם קרה משהו חריג במשפחה.

כמה מחשבות:
- דירה לא נזילה. אם שמת את כל ההון העצמי שלך בקירות, אין לך דרך מהירה וזולה לראות אותו בחזרה כשתצטרך בדחיפות, אפילו רק חלק מהסכום.
- נשמע שאתם צעירים, אולי המשפחה תתרחב וההוצאות יעלו. במצב כזה טוב לדעת שאין משכנתא, השאלה היא האם לא תצטרכו את ההון העצמי בכלל לקיום / כרשת ביטחון / לכל צרה שלא תבוא.

אנחנו לא כ''כ צעירים כבר, 36. יש לנו סכום כרשת בטחון ל10 משכורות בערך, קרן השתלמות שלא נגע בה אלה אם משהו קריטי קורה. חישבנו את התקציב בצורה כזאת כדי שיהיה לנו עוד שנה של רשת בטחון לאחר קניה

 

[Homer]

נשמע שאתה בסדר גמור, אם תקנה תהיה לך דירה נקיה ממשכנתא, 10 משכורות כרית ביטחון, 3000 שמשקיעים מדי חודש ואופק של עוד 25 עד 30 שנה של משכורות נכנסות. אלא אם יש עוד שיקולים אני חושב שאתה יכול לעשות את הצעד הזה בלב שקט.

 

[yossik]

@kaparik
אני אולד טיימר ודוגל בחיים ללא חובות וללא מינופים.
דעתי בנושא היא שדירה למגורים ללא משכנתא היא השקעה לעומת חברי שטוענים שזה לא כך כי זה לא משאיר מזומנים להשקעות אחרות.
אז נניח שהדירה שאתה מתכוון לרכוש היא שוות ערך לשכירות חודשית של, נניח 3.5K לחודש שזה מתורגם ל 42K שקלים בשנה.
זה סכום יפה על ההשקעה.
המינוס הוא שאתה מתחיל מאפס בתכניות החיסכון/השקעות.

 

[Therealdeal]

בנוגע לפק"מ - סכומים זה מבלבל. תחשוב על הריבית על המשכנתא אל מול הריבית הפקדון (בניכוי 15% מס רווחי הון נומינלי). ההפרש תמיד יהיה שלילי. אתה מצד אחד נותן לבנק הלוואה (פיקדון), ומצד שני מקבל מהבנק הלוואה. הבנק מרוויח כסף מההפרש בריביות מה שאומר שאתה תמיד מפסיד.

אם עד היום לא השקעתם כספים גדולים בשוק ההון, אין הגיון בלקחת הלוואה כדי לעשות את זה.

באותו הזמן אומר שאני אישית הייתי עושה אחרת.