משכנתא 100% קל"צ

[Dorsho]

כחלק ממבצעי המימון שקבלנים מציעים, נתקלתי בהצעה למשכנתא בריבית קבועה לא צמודה של 3.5%, עד 1.5M ש"ח למשך 25 שנה.
הקאץ' - צריך להתחיל לשלם את המשכנתא החל מחתימת החוזה, כאשר הדירה תימסר בעוד שנתיים-שלוש.
לשלם גם משכנתא וגם שכירות במשך שנתיים זה טיפה כבד, ולכן יש גם את האופציה לגרייס חלקי (רק ריביות) לתקופה.
על פניו נשמע שאם יש את יכולת ההחזר בתקופת הביניים, מדובר בנעילת משכנתא בריבית אטרקטיבית מאוד בשוק הנוכחי.
החלופה היא לקחת משכנתא קצת לפני שהדירה מוכנה בתקווה שהריביות יתמתנו, אבל גם אז קשה לי להאמין שיהיה אפשר לקבל תנאים דומים.
אשמח לדעתכם האם באמת מדובר בהטבה משמעותית ברמה של no-brainer, בהנחה שמחיר הדירה הוא כן בסדר הגודל של דירות חדשות מקבלנים אחרים באותה שכונה

עריכה: המשכנתא ניתנת דרך הבנק בצורה מסודרת. הקבלן לכאורה נותן לבנק כסף תמורת מתן המשכנתא בכזו ריבית

 

[האזרח הקטן]

צריך להשוות בין העלות העודפת שנוצרת מהקדמת מלוא הסכום (הן ריבית משכנתא והן ריבית שהיה ניתן לקבל על ההון העצמי) לעומת החיסכון בריבית המשכנתא לעומת ריבית השוק (ובהנחה מחמירה שאתה מחזיק את המשכנתא לאורך 25 שנה).
מה לוח התשלומים למקרה שאינך בוחר באפשרות של משכנתא כעת?

 

[Dorsho]

צריך להשוות בין העלות העודפת שנוצרת מהקדמת מלוא הסכום (הן ריבית משכנתא והן ריבית שהיה ניתן לקבל על ההון העצמי) לעומת החיסכון בריבית המשכנתא לעומת ריבית השוק (ובהנחה מחמירה שאתה מחזיק את המשכנתא לאורך 25 שנה).
מה לוח התשלומים למקרה שאינך בוחר באפשרות של משכנתא כעת?

לוח התשלומים יהיה עדיין 20/80, פשוט עם הלוואת קבלן של מיליון ללא ריבית עד סוף התקופה. בפועל 80% בסוף

 

[אiהד]

ללא ריבית עד סוף התקופה.

אופציה לגרייס חלקי (רק ריביות) לתקופה.

?

צריך להתחיל לשלם את המשכנתא החל מחתימת החוזה, כאשר הדירה תימסר בעוד שנתיים-שלוש.

בפועל 80% בסוף

?


קיצור:
תבקש פירוט של התשלומים שאתה צפוי לשלם, ותחשוב אם אתה רוצה ויכול לעשות את זה

 

[Dorsho]

מבין שהניסוח שלי לא היה הכי ברור:
הקבלן נותן 2 אופציות,
או לקחת הלוואת קבלן של מיליון ש"ח שהוא סופג את הריביות(ואז יוצא מהצד שלי 80% מלאים בסוף)
או 20% היום + לקחת משכנתא מסובסדת של 3.5% קלצ החל מהיום גם כן של עד 40% מערך הדירה, ואת היתרה(40%) במסירה.

השאלה שנשאלת, האם כדאי לקחת את המשכנתא המסובסדת ולשלם במקביל שכירות + משכנתא למשך שנה וחצי בהנחה ויש אופציה תזרימית לעמוד בזה, ובכך להבטיח משכנתא טובה ל25 שנה

 

[אiהד]

מבין שהניסוח שלי לא היה הכי ברור:
הקבלן נותן 2 אופציות,
או לקחת הלוואת קבלן של מיליון ש"ח שהוא סופג את הריביות(ואז יוצא מהצד שלי 80% מלאים בסוף)
או 20% היום + לקחת משכנתא מסובסדת של 3.5% קלצ החל מהיום גם כן של עד 40% מערך הדירה, ואת היתרה(40%) במסירה.

השאלה שנשאלת, האם כדאי לקחת את המשכנתא המסובסדת ולשלם במקביל שכירות + משכנתא למשך שנה וחצי בהנחה ויש אופציה תזרימית לעמוד בזה, ובכך להבטיח משכנתא טובה ל25 שנה

אז באופציה א' אתה לוקח בסוף התקופה הלוואה של 80% ערך דירה בתנאים שיהיו אז
ובאופציה ב אתה לוקח חצי עכשיו וחצי בסוף התקופה, כשעל החלק שאתה לוקח עכשיו אתה מקבל קלצ 3.5, ועל החלק שתיקח בסוף התקופה אתה לא יודע (עדיין) איזה תנאים תקבל

נשמע לי חכם לנעול תנאים מול הקבלן והבנק - לצורך העניין באופציה א לדרוש מהבנק להמשיך בסוף התקופה את התנאים שהוא נותן לקבלן (כנראה 3.5 קלצ), או באופציה ב שיתחייב לתת לך את שאר ההלוואה בפריים מינוס חצי
אחרת אתה יכול למצוא את עצמך מנהל משא ומתן עוד כמה שנים כשאתה מחוייב לבנק כבר ואין לך כוח מיקוח

 

[Dorsho]

אז באופציה א' אתה לוקח בסוף התקופה הלוואה של 80% ערך דירה בתנאים שיהיו אז
ובאופציה ב אתה לוקח חצי עכשיו וחצי בסוף התקופה, כשעל החלק שאתה לוקח עכשיו אתה מקבל קלצ 3.5, ועל החלק שתיקח בסוף התקופה אתה לא יודע (עדיין) איזה תנאים תקבל

נשמע לי חכם לנעול תנאים מול הקבלן והבנק - לצורך העניין באופציה א לדרוש מהבנק להמשיך בסוף התקופה את התנאים שהוא נותן לקבלן (כנראה 3.5 קלצ), או באופציה ב שיתחייב לתת לך את שאר ההלוואה בפריים מינוס חצי
אחרת אתה יכול למצוא את עצמך מנהל משא ומתן עוד כמה שנים כשאתה מחוייב לבנק כבר ואין לך כוח מיקוח

אז בגדול יש לי את הכסף ל60% מהדירה עם הון עצמי + עזרה מההורים, לכן אני לא אצטרך משכנתא של יותר מהמשכנתא שהקבלן מסבסד לי.
זה בפועל חלופה של האם לקחת 40% משכנתא ולנעול ריבית טובה היום, או 40% משכנתא עוד שנה וחצי ולקוות לתנאים טובים מספיק כדי שיהיה שווה לי לא להתחיל לשלם מהיום

 

[האזרח הקטן]

לוח התשלומים יהיה עדיין 20/80, פשוט עם הלוואת קבלן של מיליון ללא ריבית עד סוף התקופה. בפועל 80% בסוף

חישוב סנדלרים:
הנחות מוצא:
- מחיר הדירה 2 מיליון ש"ח.
- הון עצמי 500 אלף, מימון נדרש 1.5 מיליון.
- ריבית משכנתא קל"צ ממוצעת 4.8%.
- תשואה קרן כספית 4.5%.
- משך בנייה 3 שנים.
- משכנתא ל25 שנה כיום מגדירה את גובה ההחזר הרצוי.
- החישוב מתעלם משינויי ריבית בעתיד, מחזורים ופירעון מוקדם של המשכנתא.
- אין הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבניה.


אפשרות ראשונה - משכנתא עם קל"צ 3.5%:
- אתה נדרש להשלים את ההון העצמי כבר היום.
תשלום חודשי 7500. גובה החוב יירד ב120 אלף ש"ח כעבור 3 שנים, ל1.38 מיליון.

אפשרות שנייה - הלוואת קבלן:
400 אלף ש"ח משולמים לקבלן היום. בעוד שלוש שנים משלמים לקבלן 100 אלף ש"ח מההון העצמי ועוד 1.5 מיליון ממשכנתא של 4.8% ריבית, למשך עד 25 שנה.
נניח הפקדה היום בקרן כספית של 100 אלף, ועוד הפקדה חודשית של 7500 ש"ח (הסכום שלא שילמת למשכנתא מדי חודש) - בעוד שלוש שנים יהיו לך 403 אלף ש"ח. 100 אלף מתוכם ילכו לקבלן, ו300 אלף יצמצמו את גובה המימון שאתה צריך לקחת, כך שתוכל לקחת הלוואה של 1.2 מיליון ש"ח.
נניח שתבחר לקחת משכנתא לפי אותו החזר חודשי של 7500 ש"ח, תסיים את ההלוואה ב256 חודשים, שהם כ21.5 שנים. כלומר מוקדם יותר בכחצי שנה מאשר בקל"צ שהיית לוקח מלכתחילה ב3.5%.

כך שלפי חישוב הסנדלרים נראה שהלוואת קבלן ודחיית המשכנתא משתלמים יותר מאשר ההנחה בקל"צ לכל חיי המשכנתא.

הערה - מציע לבדוק שהמספרים שלי תקינים.

 

[Dorsho]

חישוב סנדלרים:
הנחות מוצא:
- מחיר הדירה 2 מיליון ש"ח.
- הון עצמי 500 אלף, מימון נדרש 1.5 מיליון.
- ריבית משכנתא קל"צ ממוצעת 4.8%.
- תשואה קרן כספית 4.5%.
- משך בנייה 3 שנים.
- משכנתא ל25 שנה כיום מגדירה את גובה ההחזר הרצוי.
- החישוב מתעלם משינויי ריבית בעתיד, מחזורים ופירעון מוקדם של המשכנתא.
- אין הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבניה.


אפשרות ראשונה - משכנתא עם קל"צ 3.5%:
- אתה נדרש להשלים את ההון העצמי כבר היום.
תשלום חודשי 7500. גובה החוב יירד ב120 אלף ש"ח כעבור 3 שנים, ל1.38 מיליון.

אפשרות שנייה - הלוואת קבלן:
400 אלף ש"ח משולמים לקבלן היום. בעוד שלוש שנים משלמים לקבלן 100 אלף ש"ח מההון העצמי ועוד 1.5 מיליון ממשכנתא של 4.8% ריבית, למשך עד 25 שנה.
נניח הפקדה היום בקרן כספית של 100 אלף, ועוד הפקדה חודשית של 7500 ש"ח (הסכום שלא שילמת למשכנתא מדי חודש) - בעוד שלוש שנים יהיו לך 403 אלף ש"ח. 100 אלף מתוכם ילכו לקבלן, ו300 אלף יצמצמו את גובה המימון שאתה צריך לקחת, כך שתוכל לקחת הלוואה של 1.2 מיליון ש"ח.
נניח שתבחר לקחת משכנתא לפי אותו החזר חודשי של 7500 ש"ח, תסיים את ההלוואה ב256 חודשים, שהם כ21.5 שנים. כלומר מוקדם יותר בכחצי שנה מאשר בקל"צ שהיית לוקח מלכתחילה ב3.5%.

כך שלפי חישוב הסנדלרים נראה שהלוואת קבלן ודחיית המשכנתא משתלמים יותר מאשר ההנחה בקל"צ לכל חיי המשכנתא.

הערה - מציע לבדוק שהמספרים שלי תקינים.

תודה רבה על התשובה!

בעצם בגלל שרב הכסף הולך לריביות בתקופה הראשונה ולא לקרן, זה מביא למצב שלא בהכרח ששווה לי לנעול אותה עכשיו למרות הריבית האטרקטיבית.
אני מעריך ש4.5% תשואת קרן כספית נטו זה גבוה מדי, מרגיש לי ש3.8% זה ריאלי יותר, ולכן זה קצת מצמצם את הפער.
כנראה שבמקרה הספציפי שלי זה יהיה יותר לכיוון השנתיים מלמטה עד שהדירה תהיה מוכנה, מה שמצמצם עוד יותר את הפער.
אריץ את המספרים כדי לבדוק מה משתלם יותר, בכל מקרה נתת לי בסיס מעולה איך נכון להשוות את התרחישים

 

[Dorsho]

הגעתי לתובנה שכנראה שתי האופציות שקולות מבחינת החזר חודשי וסיום המשכנתא בהנחות הבסיס ש:
אופציה א:
משכנתא 3.5% קל"צ
תשלום חודש אחרי חוזה
1.5 מיליון

אופציה ב:
משכנתא ריבית משוקללת 4.8%
תשלום מתחיל בעוד שנתיים וחצי
1.25 מיליון (אוגר את כל התשלומים שהייתי אמור לשלם באופציה א בקרן כספית בזמן הזה)

האם יש עוד פרמטרים שאני צריך להסתכל עליהם כדי לקבל החלטה?
לדוגמא מחזור, ייעול, סגירת מסלולים מתישהו בעוד מספר שנים.
תודה

 

[האזרח הקטן]

האם יש עוד פרמטרים שאני צריך להסתכל עליהם כדי לקבל החלטה?

בהחלט, בעיקר ב

מחזור

סגירת מסלולים מתישהו בעוד מספר שנים.

ככל שהריבית נמוכה יותר, כך יורדת הסבירות שתהיה לך עמלת היוון משמעותית בעת פירעון מוקדם / מיחזור, במיוחד במסלול הקל"צ וככל שהוא ארוך יותר. במסלולים עם ריבית משתנה ישנו גם כן סיכון לעמלת היוון, אבל היא מוגבלת יותר בגובהה בגלל שהיא מחושבת על תקופה קצרה יחסית, עד למועד שינוי הריבית.

 

[Dorsho]

בהחלט, בעיקר ב



ככל שהריבית נמוכה יותר, כך יורדת הסבירות שתהיה לך עמלת היוון משמעותית בעת פירעון מוקדם / מיחזור, במיוחד במסלול הקל"צ וככל שהוא ארוך יותר. במסלולים עם ריבית משתנה ישנו גם כן סיכון לעמלת היוון, אבל היא מוגבלת יותר בגובהה בגלל שהיא מחושבת על תקופה קצרה יחסית, עד למועד שינוי הריבית.

בתרחיש א בריבית של 3.5% אני לא יודע אם יהיה לי מניע למחזר , אולי רק פרעון מוקדם ולכן אני פחות רואה שם תרחיש שאגע במשכנתא. זה בתכלס הלוואה יחסית זולה שגם אם יהיה לי את ההון לסגור כנראה שאעדיף לשים בשוק ההון.

בריבית 4.8 ארצה למחזר בעוד מספר שנים, מה שיגרור כמובן עמלת היוון, אבל המשכנתא תהיה טובה יותר ואולי תשבור שוויון לטובת אופציה ב.

אני חושב שאולי כדאי לי לדבר עם הקבלן ולנסות להגיע לתרחיש שבו אני אקח משכנתא בשלב מאוחר יותר וקצת קטנה יותר, בתמורה לעוד כסף עכשיו

 

[גימפל]

בתרחיש א בריבית של 3.5% אני לא יודע אם יהיה לי מניע למחזר , אולי רק פרעון מוקדם ולכן אני פחות רואה שם תרחיש שאגע במשכנתא. זה בתכלס הלוואה יחסית זולה שגם אם יהיה לי את ההון לסגור כנראה שאעדיף לשים בשוק ההון.

בריבית 4.8 ארצה למחזר בעוד מספר שנים, מה שיגרור כמובן עמלת היוון, אבל המשכנתא תהיה טובה יותר ואולי תשבור שוויון לטובת אופציה ב.

אני חושב שאולי כדאי לי לדבר עם הקבלן ולנסות להגיע לתרחיש שבו אני אקח משכנתא בשלב מאוחר יותר וקצת קטנה יותר, בתמורה לעוד כסף עכשיו

תמיד עלול להיות מצב של מכירה של הנכס,
או כסף שיגיע ממקום אחר, ותרצה לסגור חלק מההלוואה.
ואז כל החשבון לא יהיה מדויק.