Therealdeal
משתמש רגיל
- הצטרף ב
- 9/12/21
- הודעות
- 729
- דירוג
- 1,017
שלום לכולם,
לאליס הכנסות יציבות של 50K בחודש ונכסים פיננסים בשווי 10 מליון ש"ח, מתוכם 2.5 מליון בקרן כספית. אליס מתכוננת לרכישת דירה ב 3 מליון ש"ח. אליס מתכוונת להשתמש בכסף שמופקד בקרן כספית, והיא יכולה לממן את 500K הנוספים ע"י מכירת ני"ע, או ע"י חוב.
מכיוון ואליס שמרנית, היא לא ששה לקחת הלוואות\משכנתא. ועם זאת, אליס יודעת שחוב שאפשר להחזיר לאורך עשרות שנים דינו להישחק - ולכן נוטה לקחת משכנתא.
משאלת הלב של אליס היא לקחת משכנתא של 500K בריבית פריים ל 20 שנה, מתוך ציפייה שנכסיה הפיננסים ישיגו תשואה ממוצעת גבוהה יותר. ואולם, בנק ישראל מחייב את אליס לקחת לפחות שליש במסלול קבוע, למשל קבועה לא צמודה. במסלול זה הריבית גבוהה יחסית (4.3-4.6, כתלות באורך המסלול) וכאמור קבועה ולכן המסלול "סובל" מעמלת פרעון מוקדם שעשויות להיות משמעותיות.
אז עלה במוחה של אליס הרעיון הבא, שהיא גרסה מוזרה של "מסלול פיתוי": אליס תיקח משכנתא של 750K, בחלוקה של 500K במסלול פריים ל 20 שנה, ו 250K במסלול קבועה לא צמודה לתקופת הזמן הקטנה ביותר האפשרית - נניח למשל שנה. אליס תחזיר את כלל כספי המסלול הקבוע תוך הזמן הקצר יותר האפשרי* עם עמלות מינימליות. אם לא קרתה קטסטרופה בין לקיחת המשכנתא להחזרת הכספים בגין המסלול הקבוע, ההפרש בריביות יהיה 0.5% לכל היותר. ההפסד של הבנק מפרעון מוקדם, שהוא להבנתי חסם עליון לא הדוק לעמלת הפרעון המוקדם, הוא 1250 ש"ח. סביר.
* עוד אופטימיזציה - אליס תנסה לקבל את ההצעה מהבנק מיד לאחר מועד הכרזת ריבית של בנק ישראל, ותנסה להחזיר את המסלול לפני ההכרזה הבאה - מתוך תקווה שהריבית הממוצעת במסלול קבוע לא תשתנה יותר מידי במהלך התקופה.
השאלות:
1. מה דעתכם? האם אפשרי? האם פיספתי דברים טרוויאלים?
2. האם יש מסלול אחר מקבועה לא צמודה שעשוי להתאים?
3. האם ידוע לכם מנסיונכם על תקופת זמן מינימלית למסלול?
4. האם גובה ביטוח החיים מעודכן וקטן בעת סגירת מסלול?
לאליס הכנסות יציבות של 50K בחודש ונכסים פיננסים בשווי 10 מליון ש"ח, מתוכם 2.5 מליון בקרן כספית. אליס מתכוננת לרכישת דירה ב 3 מליון ש"ח. אליס מתכוונת להשתמש בכסף שמופקד בקרן כספית, והיא יכולה לממן את 500K הנוספים ע"י מכירת ני"ע, או ע"י חוב.
מכיוון ואליס שמרנית, היא לא ששה לקחת הלוואות\משכנתא. ועם זאת, אליס יודעת שחוב שאפשר להחזיר לאורך עשרות שנים דינו להישחק - ולכן נוטה לקחת משכנתא.
משאלת הלב של אליס היא לקחת משכנתא של 500K בריבית פריים ל 20 שנה, מתוך ציפייה שנכסיה הפיננסים ישיגו תשואה ממוצעת גבוהה יותר. ואולם, בנק ישראל מחייב את אליס לקחת לפחות שליש במסלול קבוע, למשל קבועה לא צמודה. במסלול זה הריבית גבוהה יחסית (4.3-4.6, כתלות באורך המסלול) וכאמור קבועה ולכן המסלול "סובל" מעמלת פרעון מוקדם שעשויות להיות משמעותיות.
אז עלה במוחה של אליס הרעיון הבא, שהיא גרסה מוזרה של "מסלול פיתוי": אליס תיקח משכנתא של 750K, בחלוקה של 500K במסלול פריים ל 20 שנה, ו 250K במסלול קבועה לא צמודה לתקופת הזמן הקטנה ביותר האפשרית - נניח למשל שנה. אליס תחזיר את כלל כספי המסלול הקבוע תוך הזמן הקצר יותר האפשרי* עם עמלות מינימליות. אם לא קרתה קטסטרופה בין לקיחת המשכנתא להחזרת הכספים בגין המסלול הקבוע, ההפרש בריביות יהיה 0.5% לכל היותר. ההפסד של הבנק מפרעון מוקדם, שהוא להבנתי חסם עליון לא הדוק לעמלת הפרעון המוקדם, הוא 1250 ש"ח. סביר.
* עוד אופטימיזציה - אליס תנסה לקבל את ההצעה מהבנק מיד לאחר מועד הכרזת ריבית של בנק ישראל, ותנסה להחזיר את המסלול לפני ההכרזה הבאה - מתוך תקווה שהריבית הממוצעת במסלול קבוע לא תשתנה יותר מידי במהלך התקופה.
השאלות:
1. מה דעתכם? האם אפשרי? האם פיספתי דברים טרוויאלים?
2. האם יש מסלול אחר מקבועה לא צמודה שעשוי להתאים?
3. האם ידוע לכם מנסיונכם על תקופת זמן מינימלית למסלול?
4. האם גובה ביטוח החיים מעודכן וקטן בעת סגירת מסלול?
מה דעתך לגבי כן או לא משכנתא תחת התנאים שאמרתי? לא האלמנט הכלכלי (שאותו אנחנו מבינים) אלא האלמנט הפסיכולוגי (שאותו אינני מבין עד הסוף). בנקודה שציינתי למעלה, היית לוקחת חוב או מוכרת ני"ע? אני תוהה אם יש לי FOMO לא רציונלי ללקיחת משכנתא בתור שונא סיכון\רצון להתנסות במשהו חדש וזה מה שמניע אותי (ואת אליס).
