מבצעי "שלם עכשיו 5% והשאר בקבלת מפתח" - האם במעמד החתימה יש להמציא אישור משכנתא?

[mikethe]

שלום,
זה נראה שמשקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות השתנו:
פעם היו קונים דירות להשקעה ומשחררים אותן לשוק השכירות.
היום רק מגלגלים דירות כעסקה פיננסית ובכך משמרים רף מחירי נדל"ן גבוה: ולכן הביקוש הכי גבוה לפרי סיילים הכי מוקדמים העיקר לדחות את קבלת המפתח כמה שניתן.
השאלה שלי: האם במעמד החתימה בו משלמים נניח "רק 5%" וכו', נדרש כבר לקחת משכנתא, להמציא אישור עקרוני למשכנתא או בקיצור משהו שמוכיח שאם וכאשר בקבלת מפתח לא תמצא קונה במקומך, תוכל לעמוד במשכנתא הנדרשת?
אם כן - זה עדיין מצביע שלציבור יש כסף לממן את רף המחירים הגבוהה הנוכחי (וכמובן מסקרן איך זה שלרבים כ"כ יש כ"כ הרבה הון עדיין) ולכן הכל בסדר.
אם לא - איך זה בכלל חוקי ואיפה בנק ישראל ולמה הם מחכים שהבנקים עם החסכונות שלנו יקרסו?
תודה,

 

[ירח אפל]

השאלה שלי: האם במעמד החתימה בו משלמים נניח "רק 5%" וכו', נדרש כבר לקחת משכנתא, להמציא אישור עקרוני למשכנתא או בקיצור משהו שמוכיח שאם וכאשר בקבלת מפתח לא תמצא קונה במקומך, תוכל לעמוד במשכנתא הנדרשת?

אין חוק בנושא, זה יותר החלטה של המוכר.
אבל בכל מקרה, מס רכישה הם חייבים לשלם.

 

[אורי ג.]

נדרש כבר לקחת משכנתא, להמציא אישור עקרוני למשכנתא או בקיצור משהו שמוכיח שאם וכאשר בקבלת מפתח לא תמצא קונה במקומך, תוכל לעמוד במשכנתא הנדרשת?

לא.

אם לא - איך זה בכלל חוקי ואיפה בנק ישראל ולמה הם מחכים שהבנקים עם החסכונות שלנו יקרסו?

אתה לא פוגע בקבלן והקבלן לא פוגע בך, אף אחד לא מכריח אותך להכנס לעסקה כזו, למה שזה לא יהיה חוקי?
זו עסקה אולטרה ספקולטיבית עם סיכון גבוה.

 

[mikethe]

לא.

אתה לא פוגע בקבלן והקבלן לא פוגע בך, אף אחד לא מכריח אותך להכנס לעסקה כזו, למה שזה לא יהיה חוקי?
זו עסקה אולטרה ספקולטיבית עם סיכון גבוה.

כי אם המשקיע לא יעמוד במשכנתא זו תהיה בעיה של היזם שקיבל מימון בנקאי מהבנק בו אני מחזיק את החסכונות שלי ואז זה יתגלגל להיות בעיה של הבנק ואז המשמעות ברורה.
או לחילופין אם המשקיע בקושי יעמוד אבל זמן קצר אחר כך לא אז זה שוב יחזור להיות בעיה של הבנק שבו...
ולגבי הספקולטיבית - הבעיה שעד עכשיו הסיכון היה נמוך, זאת בדיוק השאלה - ממתי קרי מאיזה רף מחירים אותם משקיעים באמת ובתמים לא יצליחו לגלגל מה שנקרא למצוא את הפראייר התורן הבא בתור (בדיוק כמו עם מניות בבורסה) למכור לו דירה במחיר מנופח.

 

[אורי ג.]

כי אם המשקיע לא יעמוד במשכנתא זו תהיה בעיה של היזם

אין פה משכנתא בכלל, ה5% או 10% האלה באים מההון העצמי.

ולגבי הספקולטיבית - הבעיה שעד עכשיו הסיכון היה נמוך,

לא, הסיכון תמיד היה סופר גבוה.

 

[mikethe]

אין פה משכנתא בכלל, ה5% או 10% האלה באים מההון העצמי.

לא, הסיכון תמיד היה סופר גבוה.

הכוונה שעכשיו היזם שבנה על זה (תרתי משמע) שכבר מכר את הדירה, יצטרך לחפש במחירי בועה קונים חדשים ואז יש סיכון שלא יצליח או יוריד במחיר כזה שיתגלגל לפגיעה בהחזר המימון הבנקאי שיתגלגל לבעיה של הבנק וגו'.
ולגבי הסיכון - במה זה שונה מהסיכון של כל משק בית משדרג (למשל התא גדל צריך עוד חדר וכו') לא להצליח למכור במחירי בועה את הדירה הנוכחית שכן זו הדרך היחידה לגלגל מינוף לממן את הנכס המשודרג? אגב פה בדיק אני רואה את הסיכון הכי גדול למשבר נדל"ן בארץ: מעין מדד של כמה אנשים לא יכולים לרכוש את הבית בו הם גרים עכשיו בגלל עליית מחיר חריגה יחסית להכנסה שלא גדלה בקצב תואם. זה בדיוק בא לידי ביטוי בחוסר יכולת לשדרג ובאגרגציה לקיפאון עסקאות שזה כמובן מצב לא בריא ואף משברי. או לחילופין תופעת שנמוך - עוד חדר בכל מחיר גם בהתרחקות לאזור פחות מבוקש עד כדי פגיעה ביכולת להמשיך לעבוד באזור המבוקש בו השכר וקידום הקריירה היה מבטיח יותר לעומת הג'וב החדש בפריפריה.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

אין פה משכנתא בכלל, ה5% או 10% האלה באים מההון העצמי.

כן.
אבל, מעולם לא נמכרה מאסה כזו של דירות בפרי-סיילים, בתשלום 5%/10% בלבד (ואני יוסיף.. במחיר מופקע - גבוה ממחיר שוק).
דמיין סיטואציה בה מחירי הדירות יורדים ב-10% ויותר תוך כמה שנים, או אפילו רק לא עולים.
מי שקנה אופציה על דירה מבין שלא שווה לו לממש אותה, מה שמכביד עוד יותר על מחירי הנדל"ן וגורם לקריסה של ממש. עשרות קבלנים נתקעים עם מלאי שכבר היה רשום בספרים כמכור, הנושים לוחצים.. כדור שלג. אלפי אנשים מן היישוב שהשכיבו את כל חסכונותיהם ויותר באופציה על דירה נותרים אביונים וחסרי כל. והבנקים? הבנקים חוטפים מכל עבר. שוק הנדל"ן שגם ככה נשען על כרעי תרנגולת, מתרסק לתוך עצמו.
האם אני חושב שזהו תרחיש ודאי? לא. אבל בהחלט תרחיש אפשרי.

 

[ירח אפל]

האם אני חושב שזהו תרחיש ודאי? לא. אבל בהחלט תרחיש אפשרי.

היה קבלן שהציע לפני שנה, תשלם 10% מראש והשאר עם המפתח, ותקבל הלוואה על 10% משווי הדירה בריבית 0%
אם אני לא טועה היה בדמרקר או משהו

 

[ירח אפל]

אם חשבתם שהמבצעים לא מגיעים לתל אביב, ששם הביקוש כל כך גבוה - טעיתם. הנה פרויקט ברחוב שטרוק 7, שיצא במבצע 10+10. משלמים רק 10%, מקבלים 10% מימון ללא ריבית ומשלימים את היתרה בכניסה. אתם מבינים? כלומר, אתם מקבלים מימון בגובה התשלום הראשוני.

הבנקים לוחצים, מבצעי הקבלנים מתרחבים: 90/10 במקום 80/20. רק תבואו

10% בכניסה עם מימון מלא, חבילת פינוקים ואפילו עיצוב הבית ומוצרי חשמל על חשבונם; הקבלנים בלחץ תנצלו את זה וגם - מה יקרה למחירי הדירות בחודשים הקרובים?

www.bizportal.co.il

 

[אורי ג.]

אבל, מעולם לא נמכרה מאסה כזו של דירות בפרי-סיילים, בתשלום 5%/10% בלבד (ואני יוסיף.. במחיר מופקע - גבוה ממחיר שוק).

מאיפה אתה יודע כמה דירות נמכרו ככה?

מי שקנה אופציה על דירה מבין שלא שווה לו לממש אותה, מה שמכביד עוד יותר על מחירי הנדל"ן וגורם לקריסה של ממש.

בעיה שלו.

ש. עשרות קבלנים נתקעים עם מלאי שכבר היה רשום בספרים כמכור,

הפוך! הם הרוויחו 10% מהדירה ונשארה להם הדירה בידיהם, דפקו קופה יפה.

והבנקים? הבנקים חוטפים מכל עבר.

הבנקים לא בתמונה, הם לא הפסידו מאומה, לכל היותר הקבלנים לא עומדים ביעדי המכירות אבל הקופה מלאה בגלל כל המקדמות.

סתם זורקים פה תרחישים ומספרים ללא שום אחיזה במציאות.
מספרי אמת יש או רק סיפורים?

 

[mikethe]

הבנקים לא בתמונה, הם לא הפסידו מאומה, לכל היותר הקבלנים לא עומדים ביעדי המכירות אבל הקופה מלאה בגלל כל המקדמות.

השאלה האם המקדמות מהוות collateral מספק במעין margin שבו אם היזם לא יוכל לעמוד בהתחייבות המימונית שלקח מהבנק ועכשיו הבנק יצטרך למצוא דרך אחרת לשווק את המלאי כדי להיות מכוסה ולכן בהסתברות יוריד מחיר כדי להגדיל אטרקטיביות, האם כאמור על אף המחיר המוזל, אותן מקדמות מהוות margin מספק כדי שהבנק באמת לא יפגע? ז"א הרציונאל פה שהבנקים בעיקר הישראלים שמרנים ולכן מכסים (מבטחים) את עצמם בשוליים רחבים כ"כ (המקדמות לדוגמא שציינת) שאפילו ירידת מחירים דרך התרחיש לעיל לא תפגע בהם? כלומר הבנקים הישראלים כ"כ רווחיים שזו מכה קלה בכנף? אם כן, אז ציינת פה נק' מאוד קריטית לדיון תרחישי יום הדין והסבירות שלו ועמידות שוק הנדל"ן והמערכת הפיננסית הישראלית (שחלקים נרחבים בה קשורים לנדל"ן בדרכים אלו ואחרות).

 

[אורי ג.]

השאלה האם המקדמות מהוות collateral מספק במעין margin שבו אם היזם לא יוכל לעמוד בהתחייבות המימונית שלקח מהבנק ועכשיו הבנק יצטרך למצוא דרך אחרת לשווק את המלאי כדי להיות מכוסה ולכן בהסתברות יוריד מחיר כדי להגדיל אטרקטיביות, האם כאמור על אף המחיר המוזל, אותן מקדמות מהוות margin מספק כדי שהבנק באמת לא יפגע?

שמע השאלות האלה פשוט מעידות על בורות.

קבלן לא בונה בניין, הוא בונה הרבה בניינים, בכל בניין יש לו עלויות שונות, אחוז מכירות שונה, רווחיות שונה וסיכון שונה. אם קבלן ירוויח קצת פחות על בניין אחד, או אפילו יפסיד קצת לא יקרה דבר. הקבלן צריך להפסיד הרבה מאד בהרבה פרוייקטים כדי שהבנק יפסיד עליו וגם אם זה יקרה לא קרה כלום, גם קבלנים וגם בנקים הם עסקים ועסקים לפעמים מפסידים כסף, זה חלק מהמשחק. גם אם כמה קבלנים יקרסו לא יקרה דבר, יזמות בניין זה עסק מסוכן, קבלנים מעולם קרסו ולעולם יקרסו, זהו טיבו של עולם.

 

[mikethe]

שמע השאלות האלה פשוט מעידות על בורות.

קבלן לא בונה בניין, הוא בונה הרבה בניינים, בכל בניין יש לו עלויות שונות, אחוז מכירות שונה, רווחיות שונה וסיכון שונה. אם קבלן ירוויח קצת פחות על בניין אחד, או אפילו יפסיד קצת לא יקרה דבר. הקבלן צריך להפסיד הרבה מאד בהרבה פרוייקטים כדי שהבנק יפסיד עליו וגם אם זה יקרה לא קרה כלום, גם קבלנים וגם בנקים הם עסקים ועסקים לפעמים מפסידים כסף, זה חלק מהמשחק. גם אם כמה קבלנים יקרסו לא יקרה דבר, יזמות בניין זה עסק מסוכן, קבלנים מעולם קרסו ולעולם יקרסו, זהו טיבו של עולם.

1. בדיוק כמו שב-2008 אמרו שהנדל"ן בארה"ב לא יכול לקרוס כי המשמעות היא מיליוני הומלסים (וזה לא היגיוני): במערכת פיננסית ממונפת לא צריך ש-51% ייפול, לפעמים מספיק שה-3% החלש של קצה ההתפלגות ייפול כדי לגרור איתו תגובת שרשרת במערכת מקושרת וממונפת. בדיוק כמו יחס הלימות ההון וריצה אל הבנק...
2. זה נכון שבכל שנה יש איזה % קבוע של turnover: יזמי בניה (כמו אגב כל סוגי היזמים - מסעדנים וכו') נופלים ואחרים קמים במקומם (הדבר היה נכון במיוחד בקורונה שספרו כמה עסקים נסגרו בתור מס' סנסציוני לכותרת בלי לציין שאותו מספר בערך נסגר בכל שנה ממוצעת גם כן). השאלה מה מצב היזמיות הגדולות, פחות מעניין קבלן התמ"א 38...

 

[ג'וני לנד]

שמע השאלות האלה פשוט מעידות על בורות.

@mikethe איזה כיף לשמוע. תגיד תודה.
עכשיו בלי ציניות, איך אפשר לנהל שיח עם תוויות כאלה?
שלא תבין לא נכון @אורי ג. אני מתמוגג לקרוא כל אות שלך. אבל המשפט הזה פונה מהנושא.

 

[אורי ג.]

1. בדיוק כמו שב-2008 אמרו שהנדל"ן בארה"ב לא יכול לקרוס כי המשמעות היא מיליוני הומלסים (וזה לא היגיוני): במערכת פיננסית ממונפת לא צריך ש-51% ייפול, לפעמים מספיק שה-3% החלש של קצה ההתפלגות ייפול כדי לגרור איתו תגובת שרשרת במערכת מקושרת וממונפת. בדיוק כמו יחס הלימות ההון וריצה אל הבנק...

עוד הפעם: בורות, אין קשר ולו קל ביותר למצב בארץ.

השאלה מה מצב היזמיות הגדולות,

את זה קל לבדוק, הרבה מהן ציבוריות. בדקת?
עוד יותר קל לבדוק: מה הציבור חושב שמחירן הראוי, בדקת?

 

[מרקר]

השאלה שלי: האם במעמד החתימה בו משלמים נניח "רק 5%" וכו', נדרש כבר לקחת משכנתא, להמציא אישור עקרוני למשכנתא או בקיצור משהו שמוכיח שאם וכאשר בקבלת מפתח לא תמצא קונה במקומך, תוכל לעמוד במשכנתא הנדרשת?

זה סיכון שכנראה נופל על היזם, אבל יש כאן ככל הנראה אינטרסים שונים. היזם רוצה להראות שהוא מוכר דירות ולכן מציע כל מיני עסקאות שונות שישכנעו קונים. הבנקים מצידם צריכים להיזהר פה ולקחת פרופיל סיכון מתאים בהתאם. כלומר, אם יזם מוכר הרבה דירות אך ההון העצמי שלו תלוי בהתחייבויות עתידיות ("מזומן לקבל" או שאר שורות חשבונאיות), הם צריכים לבקש ממנו ערבויות נוספות וקריטיות. חוץ מזה, אני לא רואה איזו בעיה שיקרה כך בשוק חופשי. בנוסף, הבנקים מרוויחים הרבה מאוד מעליית הריבית כי יש הרבה כסף בעו"ש לישראלים ככה שצריך לבדוק ממש בדוחות הבנקים את הסיכונים.

אני משער שהתשובה בגדול לחישוב המינוף של היזם והסיכונים הפיננסיים בגין עסקאות כאלו יכול להיות מחושב כמו ב:https://boi.org.il/media/uv3lp4rt/218_4.pdf

 

[munmun]

שלום,
זה נראה שמשקיעי הנדל"ן בשנים האחרונות השתנו:
פעם היו קונים דירות להשקעה ומשחררים אותן לשוק השכירות.
היום רק מגלגלים דירות כעסקה פיננסית ובכך משמרים רף מחירי נדל"ן גבוה: ולכן הביקוש הכי גבוה לפרי סיילים הכי מוקדמים העיקר לדחות את קבלת המפתח כמה שניתן.
השאלה שלי: האם במעמד החתימה בו משלמים נניח "רק 5%" וכו', נדרש כבר לקחת משכנתא, להמציא אישור עקרוני למשכנתא או בקיצור משהו שמוכיח שאם וכאשר בקבלת מפתח לא תמצא קונה במקומך, תוכל לעמוד במשכנתא הנדרשת?
אם כן - זה עדיין מצביע שלציבור יש כסף לממן את רף המחירים הגבוהה הנוכחי (וכמובן מסקרן איך זה שלרבים כ"כ יש כ"כ הרבה הון עדיין) ולכן הכל בסדר.
אם לא - איך זה בכלל חוקי ואיפה בנק ישראל ולמה הם מחכים שהבנקים עם החסכונות שלנו יקרסו?
תודה,

אם אתה מבטל את העסקה אתה ״תחזיר את הדירה״ ותשלם קנס, הקבלן ימכור את הדירה למישהו אחר. אין שום בעיה עם זה.
הרף של המחירים הוא לא גבוה, יש אינפלציה גבוהה ולכן נראה כאילו המחירים מנופחים.
המשכורת הממוצעת בארץ עלתה ב18 אחוז בשנתיים אחרונות, לאיפה אתה חושב שהכסף הזה ילך?
שום דבר לא יקרוס, הריבית הולכת לרדת המחירים ימשיכו לעלות בקצב הרגיל של 5% בשנה.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

מאיפה אתה יודע כמה דירות נמכרו ככה?

לא מכיר נתונים רשמיים. שלטי החוצות ועמודי הפרסום בעיתונים מוכיחים ש"ככה קונים היום דירות". מצב שלא היה מעולם עד כמה שידוע לי.
אולי תתקן אותי אם ידוע לך אחרת.

בעיה שלו.

כמובן. אך בתרחיש מסויים בעיה רחבה הרבה יותר.

הפוך! הם הרוויחו 10% מהדירה ונשארה להם הדירה בידיהם, דפקו קופה יפה.

הרוויחו שכיסו ריביות של שנה שנתיים. בתרחיש יום הדין זה לא מה שיציל אותם.

הבנקים לא בתמונה, הם לא הפסידו מאומה, לכל היותר הקבלנים לא עומדים ביעדי המכירות אבל הקופה מלאה בגלל כל המקדמות.

להיפך, הבנקים מעודדים את התופעה. אבל לא לעולם חוסן.

סוחרים בדירות כאילו היו אופציות על טסלה. כשנמחק כסף בהימור על אופציה אקזוטית זה לא נעים - כשגורל שוק הנדל"ן הישראלי על הכף זה כבר סיפור אחר.

 

[מרקר]

הרף של המחירים הוא לא גבוה, יש אינפלציה גבוהה ולכן נראה כאילו המחירים מנופחים.

מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהאינפלציה ב15 השנה האחרונות. אני זוכר שכתבתי פה בפורום פעם כמה מעל, אבל בגדול כשהאינפלציה היתה בערך 0.5% ב-10 שנים, הדירות עלו ב100%+. זה מצב שהוא אינו בר קיימא לטעמי.

המשכורת הממוצעת בארץ עלתה ב18 אחוז בשנתיים אחרונות, לאיפה אתה חושב שהכסף הזה ילך?

אם תסתכל גם כאן ב-15 השנה האחרונות אתה תראה שגם כאן מחירי הדירות עלו הרבה יותר מהר מהעלייה בשכר.

שום דבר לא יקרוס, הריבית הולכת לרדת המחירים ימשיכו לעלות בקצב הרגיל של 5% בשנה.

הריבית תרד ל-0%? גם אם היא תהיה 3%, זה גבוה משמעותית ממה שהיה פה 12+ שנים. קצב של 5% עלייה בשנה הוא עדיין 2% מעל האינפלציה שזה קצב שלא קרה 100 שנה בארה"ב (דירות בדרך כלל עולות עם האינפלציה. בישראל הם עלו הרבה מעבר לאינפלציה).

 

[מכל מלמדי השכלתי]

את זה קל לבדוק, הרבה מהן ציבוריות. בדקת?
עוד יותר קל לבדוק: מה הציבור חושב שמחירן הראוי, בדקת?

החברות הציבוריות נסחרות ביציבות יחסית למצב. גם האג"ח שלהם נסחר ביציבות.
הקטע באירועים כאלה שהם לא מודיעים מראש.
תוכל להציץ באירועים היסטוריים כדי להבין כמה מהר השוק משנה את דעתו.