דירת מגורים ללא משכנתא להכליל בתיק הנכסים ?

[Koby Paris]

עדיין מחפש תשובות לשאלה למה דירת מגורים בבעלות מליאה ללא משכנתא לא נכללת בתיק הנכסים הכללי ובאלוקציית נכסים.
נכון שזה לא נכס מניב כמו שכתבו פה כמה פעמים ושיש לממן תיקונים ומיסים. אבל איך מתייחסים לעובדה שבזכות הדירה אני לא משלם שכר דירה ולא תלוי באף בעל דירה שמתמזג גם עם ערך החירות שמקודם פה בבלוג ? למה אי אפשר להתייחס לדירת מגורים בלי משכנתא כאל נכס שמניב " אי תשלום שכר דירה " ? או שמניב את שווה הערך לשכר דירה אם הייתי בשכירות.
הדירה גם צוברת ערך ואפשר למכור אותה אם יש צורך.
יש לציין שהדירה בפריז היא לא הנכס העיקרי שלנו והיא מייצגת בערך שליש מהשווי הנקי שלנו.
אשמח לשמוע דעות

 

[Waler]

אתה לא כולל אותה בתיק הנכסים כמו שאתה לא כולל הוצאות שכר דירה בסעיף ההוצאות שלך. זה מתקזז ב-100% בדיוק.
אם תכלול את הדירה בנכסים שלך אתה מבצע ספירה כפולה.

 

[ogi]

אם מטרת החישוב היא לדעת מתי תוכל לפרוש לפי כלל ה-3%, אז דירת המגורים ממילא כבר נלקחת בחשבון בכך שההוצאות שלך לא כוללות תשלום שכר דירה. אם תוסיף את הדירה לנכסים, זאת תהיה ספירה כפולה, כפי שציין @Waler. לחלופין, אתה יכול להוסיף את הדירה לנכסים, ולהוסיף להוצאות שלך שכר דירה משוער שהיית משלם אם לא הייתה לך דירת מגורים.

 

[עש לילה]

יש ערך לדעתי בספירת הדירה בתיק הנכסים, בצירוף חישוב "שכר הדירה" כהוצאה כמובן. הסיבה היא שזה מדגיש את המחיר שאתה משלם בכך שאתה גר דווקא בדירה שבבעלותך, ולא משכיר אותה וגר במקום אחר. למשל: זוג צעיר ללא ילדים מקבל בירושה קוטג' בן 7 חדרים במושב בשרון. לכאורה, הם יכולים לגור שם ולחסוך את שכר הדירה שהיו משלמים במקום אחר - הכל טוב! בפועל, קיימת האופציה להשכיר את הקוטג' למשפחה אחרת, לקבל בוחטה כסף בתור שכירות, ולשלם רק חצי/שליש ממנו על השכרת דירה אחרת שמתאימה יותר לצרכיו של הזוג הצעיר. שיקולים מהסוג הזה, הופכים לבהירים יותר אם סופרים את הדירה שבבעלותך ואת המחיר שאתה משלם בשביל לגור בה.

 

[yossik]

אתה לא כולל אותה בתיק הנכסים כמו שאתה לא כולל הוצאות שכר דירה בסעיף ההוצאות שלך. זה מתקזז ב-100% בדיוק.
אם תכלול את הדירה בנכסים שלך אתה מבצע ספירה כפולה.

לא הבנתי את הרציונל שזו ספירה כפולה.
ממתי הוצאות שכר דירה לא נכללים בסעיף הוצאות?
הויכוח הוא ארוך וגם דנו בו כאן די בהרחבה. ׳הרוב החליט׳ שדירת מגורים זו לא השקעה כי הכסף היה יכול להיות מנותב לאפיקי השקעה אחרים למשל ני״ע.
אז תגדירו לי בבקשה מה זו השקעה.
אם אני לא חייב לבנק ואם אני לא מוציא שכ״ד כל חודש, עבורי זו השקעה מצויינת.
אני לא בטוח עם @daat99 יסכים איתי אבל זה במובן מסויים כמו מניית דיבידנד כשהדיבידנד (בדרך כלל) לא מושפע ממחיר המניה ובנוסף אם שכ״ד עולה עם השנים אז זו מנייה טובה להשקעה.
אולי לא מתאים כל כך לצעירים כי הדירה מגבילה אותם למקום עבודה קרוב ולכן עבורם עדיף שכ״ד למען הניידות.

 

[yossik]

אם מטרת החישוב היא לדעת מתי תוכל לפרוש לפי כלל ה-3%, אז דירת המגורים ממילא כבר נלקחת בחשבון בכך שההוצאות שלך לא כוללות תשלום שכר דירה.

טעות קטנה בחשבון, כשהדירה פנויה ממשכנתא ואין שכ״ד אז ניתן לפרוש לפי 2-2.5% וזה משמעותי מאוד.

 

[adamshalev]

מעבר למה שנאמר, הדירה היא לא נכס נזיל. אתה חייב אותה למגורים ואם תמכור אותה תהיה חייב לקנות אחרת (או לשכור).
מה שמיוחד בדירה הוא שאתה בוחר כמה לשלם עליה (לפי איפה אתה קונה, מה מתי וכד). אבל כל עוד קנית ואתה גר בה זה הנכס הכי לא נכס שיש. שים לב שזה בד״כ גם לא נספר באומדני נכסים כמו accredited investor וכד׳.
כמו כן אם הדירה היא 30% מהשווי שלך ואתה קונה בשאר מניות, אתה לא באמת יכול לטעון שהתיק שלך הוא 70/30. אם המניות יפלו אתה לא יכול למכור ״קצת״ דירה ולקנות עימם מניות כדי לאזן.

 

[ogi]

טעות קטנה בחשבון, כשהדירה פנויה ממשכנתא ואין שכ״ד אז ניתן לפרוש לפי 2-2.5% וזה משמעותי מאוד.

חסר לי נימוק או הסבר.

 

[עש לילה]

כמו כן אם הדירה היא 30% מהשווי שלך ואתה קונה בשאר מניות, אתה לא באמת יכול לטעון שהתיק שלך הוא 70/30. אם המניות יפלו אתה לא יכול למכור ״קצת״ דירה ולקנות עימם מניות כדי לאזן.

אותו דבר אפשר להגיד אם אני מחזיק 30% מההון שלי בבמניית BRK.A (הלוואי ), אז גם אותה לא לספור בתור נכס בתיק שלי?
באופן כללי הטיעונים לגבי נזילות, יכולת איזון וכד' לא רלוונטיים בעיניי להגדרת נכס כנכס. זה אולי לא השקעה חכמה, אולי לא נוח להחזיק בה, אבל היא שווה כסף לכל דבר, וראויה להיכלל בתיק הנכסים שלי.

 

[Waler]

לא הבנתי את הרציונל שזו ספירה כפולה.
ממתי הוצאות שכר דירה לא נכללים בסעיף הוצאות?
הויכוח הוא ארוך וגם דנו בו כאן די בהרחבה. ׳הרוב החליט׳ שדירת מגורים זו לא השקעה כי הכסף היה יכול להיות מנותב לאפיקי השקעה אחרים למשל ני״ע.
אז תגדירו לי בבקשה מה זו השקעה.
אם אני לא חייב לבנק ואם אני לא מוציא שכ״ד כל חודש, עבורי זו השקעה מצויינת.
אני לא בטוח עם @daat99 יסכים איתי אבל זה במובן מסויים כמו מניית דיבידנד כשהדיבידנד (בדרך כלל) לא מושפע ממחיר המניה ובנוסף אם שכ״ד עולה עם השנים אז זו מנייה טובה להשקעה.
אולי לא מתאים כל כך לצעירים כי הדירה מגבילה אותם למקום עבודה קרוב ולכן עבורם עדיף שכ״ד למען הניידות.

אם שילמת על הדירה שלך במלואה, אין לך הוצאות מגורים (אתה לא משלם שכ"ד או משכנתא). המצב הזה כמובן קיים רק כתלות בזה שאתה בבעלות על הנכס. הבעלות הזו מקזזת לך סעיף בהוצאות.
במצב הזה אתה לא יכול להתייחס לנכס גם כחלק מהשווי שלך (שאותו אתה משווה להוצאות), כי הוא לא יכול לשמש כנגד ההוצאות האלו.

ניקח דוגמא קיצונית כדי להמחיש:
אני גר בבית בבעלותי המלאה השווה מיליון ומאתיים אלף ש"ח. אין לי שום חסכונות מלבד הבעלות שלי על הבית הזה.
ההוצאות החודשיות שלי הן 4,000 ש"ח. לפי כלל ארבע האחוזים אני יודע כי 4000*12*25=1,200,000.
האם אני עצמאי כלכלית? וודאי שלא. אני לא יכול לממן אוכל באמצעות הבעלות הזו על הדירה כל עוד אני גר בה. אז נניח שאני מנזיל אותה, כדי שאוכל לממן את ההוצאות השוטפות שלי. אבל רגע... עכשיו אין לי איפה לגור. אני צריך למצוא מגורים חלופיים, ומכאן ההוצאות שלי גדלות. אני לא עצמאי כלכלית.
בעלות על הדירה "הסתירה" ממני הוצאות הכרחיות שאאלץ לשאת בהן בהיעדרה. אותה בעלות גם לא מאפשרת מימון של הוצאות אחרות כל עוד היא משרתת אותי למגורים (אני מוציא לצורך זה אפשרות של להשכיר חדר בדירה).
לכן, יש בפני 2 אפשרויות. או לספור את הדירה כחלק מהשווי הנקי שלי ולהוסיף הוצאות דיור להוצאות שלי למרות שכסף לא יוצא בפועל מהכיס שלי, או לא לספור אותה. אחרת אתה מבצע ספירה כפולה.

 

[מרק עוגיות]

הכל שאלה של מטרה. מסכימה עם @Waler שלצורך חישוב עצמאות כלכלית צריך לעשות אחד משני הדברים שהוא הציע.
לצורך חישוב דברים אחרים: למשל פיזור ההשקעה, תנודתיות שלה וכדומה, אפשר לספור את דירת המגורים כחלק מנכסי ההשקעה, אבל זה רק בתנאי שמוכנים למכור אותה במצבים מסוימים ולהשתמש בכסף להשקעה אחרת, למשל אם מחליטים לשנות את אלוקצית הנכסים. אם לא מוכנים למכור אותה בשום מצב, זה שקול לכך שמישהו נותן לי לגור בדירה כלשהי ללא הגבלת זמן (במקרה המישהו הזה הוא אני). אני לא יכולה להשתמש בערך הדירה בשום דרך אחרת חוץ מלגור בה, לכן היא לא יכולה להיות חלק מאסטרטגית ההשקעה שלי.

 

[Koby Paris]

לצורך החישוב של הסכום לעצמאות הכלכלית אנחנו בשום מקרה לא מכלילים את ערך הדירה . אנחנו לוקחים בחשבון רק את ההוצאות × מספר השנים לפי כלל שלושת האחוזים.
חשבתי לכלול את ערך הדירה בסך הנכסים אך ורק לצורך קביעת האלוקציה בין נכסים עם סיכון נמוך לנכסים מסוכנים כמו מניות .
לדוגמא :הנכסים הנזילים שלנו בשוק ההון מחולקים בערך50% מניות ו 50% אגח .
אם מכלילים את ערך הדירה באלוקציה ומתייחסים אליה כאל נדל"ן או כחלק מהחלק הדל סיכון בתיק אז יצא שאנחנו מושקעים במניות בחסר , כלומר רק 33% במניות מסך הנכסים בעוד שאנחנו רוצים ומסוגלים לשאת סיכון של 60% מניות.
ברור לי שיש שיגידו שערך הדירה יכול ליפול אבל למדנו מההיסטוריה הלא רחוקות כי גם אגח מדינה יכול ליפול ומדינות יכולות לפשוט רגל כמו ארגנטינה , יוון , קפריסין ועוד מדינות באירופה אם גרמניה לא הייתה מצילה אותן ..

וזאת הדילמה ,אם הדירה נכללת בסך הנכסים אז נצטרך להעלות את החשיפה למניות ואם היא לא נכללת אז אנחנו בערך בפרופיל הסיכון שהגדרנו לעצמנו.

בכל מקרה אנחנו לא זקוקים למכור את הדירה הנוכחית כדי להגיע לעצמאות כלכלית , אנחנו כבר כמעט שם. אף על פי שמכירתה זאת בהחלט אופציה אפשרית ...

 

[Koby Paris]

ניקח דוגמא קיצונית כדי להמחיש:
אני גר בבית בבעלותי המלאה השווה מיליון ומאתיים אלף ש"ח. אין לי שום חסכונות מלבד הבעלות שלי על הבית הזה.
ההוצאות החודשיות שלי הן 4,000 ש"ח. לפי כלל ארבע האחוזים אני יודע כי 4000*12*25=1,200,000.
האם אני עצמאי כלכלית? וודאי שלא. אני לא יכול לממן אוכל באמצעות הבעלות הזו על הדירה כל עוד אני גר בה. אז נניח שאני מנזיל אותה, כדי שאוכל לממן את ההוצאות השוטפות שלי. אבל רגע... עכשיו אין לי

זאת באמת דוגמא קיצונית כי אתה מציג דוגמא של קניית דירה בסכום שמתאים לעצמאות כלכלית לעומת מצב שאם לא היית קונה את הדירה הזאת ..

במקרה שלנו , אין דילמה כזאת , אנחנו כבר כמעט עצמאים כלכלית לפי כלל שלושת האחוזים מעבר לערך הדירה ..לא זקוקים להנזיל אותה למען העצמאות הכלכלית אף על פי שזאת אופציה. אם נמכור אותה ונקנה דירה קטנה בעיר אחרת בצרפת או אם נעבור לשכירות אז נהיה עצמאים כלכלית לפי הכלל של 1%

עבורנו הכללת הדירה או לא בערך הנכסים היא אך ורק רק למטרת קבלת החלטה לגבי % החשיפה למניות , אם מכלילים את ערך הדירה אז אנחנו בחשיפת חסר למניות לפי פרופיל הסיכון שהגדרנו לעצמנו ואם היא לא נכללת אז אנחנו בטווח פרופיל הסיכון שהגדרנו לעצמנו.

 

[איש(3718)]

בוודאי שדירה נכללת בתיק הנכסים הכללי. זה מצחיק להגיד אחרת.

הרי אם היו לי חסכונות של 2M שקלים, וקניתי בהם דירה, אז ירדתי משווי נקי של 2M ל 0 שקלים?

כשאנשי העסקים הנכבדים נוחי דנקנר, מוטי זיסר, ובן דב רצו ללוות כסף לעסקיהם מהבנק איזה ערבון הם נתנו נגד הכסף? נכון, את הבית. וכאשר הם נכשלו לפרוע ההלוואה, מה עשה הבנק? נכון, החרים את הבית והעמיד אותו למכירה. הוא לא אמר "רגע, הבית זה לא חלק מתיק הנכסים של האדונים הנכבדים".

יש דרכים להנזיל את הבית כאשר עדיין גרים בו, כמו הדוגמא של אנשי העסקים לעיל, וכמו משכנתא הפוכה, או סתם למכור ולעבור לגור בשכירות.

 

[Koby Paris]

בוודאי שדירה נכללת בתיק הנכסים הכללי. זה

האם היית מכליל את הדירה בתיק הכללי , נניח בסעיף הנדלן , למטרת קבלת החלטה לגבי % החשיפה למניות ?
אם כן , איך היית מגדיר את הדירת מגורים ללא משכנתא, בתור נכס סיכון כמו מניות או חסר סיכון כגון אגח ?

 

[איש(3718)]

האם היית מכליל את הדירה בתיק הכללי , נניח בסעיף הנדלן , למטרת קבלת החלטה לגבי % החשיפה למניות ?

כן.

אם כן , איך היית מגדיר את הדירת מגורים ללא משכנתא, בתור נכס סיכון כמו מניות או חסר סיכון כגון אגח ?

יותר קרוב לאג"ח במאפייניו מאשר למניות (אגב, אג"ח הוא לא נכס חסר סיכון . אפשר להגיד שהוא פחות מסוכן יחסית למניות ...)
גם הבנקים מתייחסים כך לדירה כערבות להלוואה (לעומת מניות). לדוגמא, הם יתנו 75% הלוואה כנגד ערבון שהוא דירה. הם לא יתנו 75% הלוואה כנגד מניות.

 

[מתכנת]

גם הבנקים מתייחסים כך לדירה כערבות להלוואה (לעומת מניות). לדוגמא, הם יתנו 75% הלוואה כנגד ערבון שהוא דירה. הם לא יתנו 75% הלוואה כנגד מניות.

בעיקר בגלל התנודתיות וגם ההשפעה הפסיכולוגית של הדירה על בעליה, אנשים יגיעו מהר יותר לחדלת פירעון במינוף בשוק ההון מאשר בנדל"ן, אגב לכן גם הריביות על דירה שניה גבוהות מעט יותר מהריביות על דירה ראשונה למגורים ועוד יותר גבוהות במשכנתא לכל מטרה.

 

[yossik]

חסר לי נימוק או הסבר.

מה הנימוק? מאוד פשוט - אם אין הוצאות שכ״ד מושכים פחות מתיק ההשקעות.
ובאשר למחיר הדירה שיכול לעלות או לרדת זה ממש לא משמעותי כי עדיין אין הוצאות שכ״ד.
להסתמך רק על תיק ההשקעות לצורך מחיה בפרישה כרוך בסיכון של תנודתיות השוק ואם יש דירה נקיה ממשכנתא הסיכון פחות.

 

[ogi]

אם אין הוצאות שכ״ד מושכים פחות מתיק ההשקעות.

בדיוק. בזכות הדירה אין הוצאות שכר דירה, אבל מאיפה ישולמו כל שאר ההוצאות? מתיק ההשקעות.
כמה גדול תיק ההשקעות צריך להיות כדי שהוא יוכל לכסות את כל שאר ההוצאות? אפשר להשתמש בכלל ה-3%.
(אם תיק ההשקעות מספיק גדול כך שכל שאר ההוצאות מהוות רק 2.5% מהתיק ולא 3%, זה מצב אפילו יותר טוב).

* למען הפשטות הנחתי שהנכסים כוללים דירה ותיק השקעות ואין נכסים נוספים.

 

[איליה]

חשבתי לכלול את ערך הדירה בסך הנכסים אך ורק לצורך קביעת האלוקציה בין נכסים עם סיכון נמוך לנכסים מסוכנים כמו מניות .
לדוגמא :הנכסים הנזילים שלנו בשוק ההון מחולקים בערך50% מניות ו 50% אגח .
אם מכלילים את ערך הדירה באלוקציה ומתייחסים אליה כאל נדל"ן או כחלק מהחלק הדל סיכון בתיק אז יצא שאנחנו מושקעים במניות בחסר , כלומר רק 33% במניות מסך הנכסים בעוד שאנחנו רוצים ומסוגלים לשאת סיכון של 60% מניות.

רגע - דירה נחשבת לנכס עם סיכון נמוך? למה?