דירה שלישית-האם כדאי לרכוש

[Hana]

שלום, בבעלותינו שתי דירות, באחת אנחנו גרים והשניה מושכרת. ברצוננו לרכוש דירה קטנה נוספת להשקעה, האם נצטרך לשלם עליה מיסים? האם כדאי לרשום אותה על הילד בן ה-19? או שזה יגזול ממנו זכויות עתידיות?תודה.

 

[גרהם]

האם נצטרך לשלם עליה מיסים?

כן. מס רכישה על דירה שאינה דירה ראשונה.

האם כדאי לרשום אותה על הילד בן ה-19? או שזה יגזול ממנו זכויות עתידיות?תודה.

לדעתי לא. רישום כזה יכול לפגוע בו במישורים שונים בעתיד בתחומים שונים ואני לא הייתי מלביש על הבן שלי רישום של דירה שבעצם לא שלו בתחילת חייו כבוגר.

 

[Hana]

-חוץ ממס רכישה, יש מס נוסף שמשלמים כל שנה על דירה שלישית? (מס ריבוי דירות?)
-אם זה פוגע בזכויות העתידיות של הילד לא נרצה לרשום על שמו.
תודה רבה.

 

[fliper]

-חוץ ממס רכישה, יש מס נוסף שמשלמים כל שנה על דירה שלישית? (מס ריבוי דירות?)

ממה שאני מכיר אין.
לדעתי זה יהיה חכם לרשום את הדירה על הבן 18+, אבל שווה לחשוב איזו מהדירות ולאו דוקא את החדשה, אני אומר זאת בהקשר של חילוץ ההון הגדול ביותר ללא מס שבח לכשתכר הדירה

 

[גרהם]

-חוץ ממס רכישה, יש מס נוסף שמשלמים כל שנה על דירה שלישית? (מס ריבוי דירות?)

לא.

-אם זה פוגע בזכויות העתידיות של הילד לא נרצה לרשום על שמו.

כתבתי את דעתי, אבל אני רוצה להיות הוגן. אי אפשר לדעת מה יהיו התנאים בעתיד לזכויות שונות וייתכן שבנכם לא יתעניין כלל בזכויות האלו וגם בתחומים אחרים בהם יש משמעות לרישום, הדבר לא יהיה רלוונטי לו.

 

[הורדוס]

האם נצטרך לשלם עליה מיסים?

כן,
מס רכישה של 5%, ובמידה וההכנסה משתי הדירות תעלה על 5070, תצטרכו לשלם גם מס על שכר הדירה, פרטים ב-לינק.

האם כדאי לרשום אותה על הילד בן ה-19? או שזה יגזול ממנו זכויות עתידיות?תודה.

כל עוד אתם מחזיקים דירה על שמו לא תהיה לו האפשרות לקנות דירה בפטור מס רכישה.

 

[Niroo]

מלבד מס רכישה שהילד יצטרך לשלם כשירצה לקנות דירה, גם המשכנתא שיוכל לקחת תהא מוגבלת ל50%.
חוץ מזה - כל התכניות הממשלתיות (אם יהיו בעתיד) דוגמת מחיר למשתכן ומחיר מטרה לא יהיו רלוונטיות עבורו כיוון שכבר מחזיק בנכס (אלא אם ירשם כמשפר דיור).
כל האמור נכון אם תחזיקו בדירה גם בזמן שירצה לרכוש נכס.

 

[Zorg]

עזבו את הילד בשקט. לדעתי זה לא נאות לבקש מילד משהוא כזה. בייחוד מילד שכנראה עדיין גר בבית. אם הוא לא ילד יחיד ואם חס וחלילה קורה לכם משהוא, הדירה לא ניתנת להעברה בירושה אלא היא שייכת לו. ותמיד קיימת האפשרות לסכסוכים במשפחה כמה שזה נראה לא אפשרי כעת.

 

[האזרח הקטן]

מעבר למס על הדירה, יש גם את שכר הדירה שיתקבל ממנה. אם רשמתם את הדירה על שם הבן, איך תסבירו את זה שההכנסות ממנה מגיעות אליכם?

 

[גרהם]

ותמיד קיימת האפשרות לסכסוכים במשפחה כמה שזה נראה לא אפשרי כעת.

לרבות איבוד הדירה או חלקה בפרידה מבת זוג

 

[הורדוס]

מעבר למס על הדירה, יש גם את שכר הדירה שיתקבל ממנה. אם רשמתם את הדירה על שם הבן, איך תסבירו את זה שההכנסות ממנה מגיעות אליכם?

לדעתי זאת לא הבעיה, יכולים להיות בעיות אחרות שהזכירו פה, אבל בעניין הזה יכולים להגיד שהם נתנו הלוואה לבן עבור רכישת הדירה כי היא שלו, ולכן הוא מעביר להם את שכר הדירה כהחזר, לא נראלי שלמדינה יש מה לעשות עם ההעברות כאלו בתוך המשפחה.

 

[האזרח הקטן]

לדעתי זאת לא הבעיה, יכולים להיות בעיות אחרות שהזכירו פה, אבל בעניין הזה יכולים להגיד שהם נתנו הלוואה לבן עבור רכישת הדירה כי היא שלו, ולכן הוא מעביר להם את שכר הדירה כהחזר, לא נראלי שלמדינה יש מה לעשות עם ההעברות כאלו בתוך המשפחה.

ואז עולה שאלה על מי חובת המס מהשכירות.
אני משער שאם מס הכנסה מגיע למסקנה שהרישום על הבן הוא כוזב ונועד רק כדי לבטל חבות מסים, הם יכולים לדרוש את המס כאילו הדירה בבעלות ההורים.

 

[קפיצת הדרך]

לרבות איבוד הדירה או חלקה בפרידה מבת זוג

דווקא כאשר נכנסים לנישואין עם דירה בירושה (במיוחד כזו שהיא להשקעה ולא למגורים) זה מאפשר להחריג אותה מהרכוש המשותף של בני הזוג.

האם כדאי לרשום אותה על הילד בן ה-19? או שזה יגזול ממנו זכויות עתידיות?תודה.

חלק מהזכויות קשורות לדירה יחידה ולכן אם רושמים את הדירה על שם הילד צריך יהיה למכור את הדירה לפני שהוא ירצה לרכוש דירת מגורים לעצמו (או להעביר את הדירה על שמכם/על שם של ילד אחר).

יחד עם זאת אני דווקא מאוד אוהבת את הכיוון הזה ואף עשינו אותו.
השיקולים שלנו היו:
1. אנחנו ממילא מעוניינים לעזור לילדים עם דיור.
2. מחיר הדירה להשקעה הוא בסדרי הגודל של העזרה המתוכננת.
3. אנחנו מנצלים את הזמן הזה, עד שהילד ירצה/יוכל לקנות לעצמו דירה למגורים בשביל להגדיל את ההון המשפחתי. בזמן הזה אפשר לקנות ולמכור ללא מס (משהו שלא הייתם עושים עם דירה למגורים) וכמובן ההשכרה ללא מס (דמי השכירות נמוכים מתקרת הפטור). בסופו של יום הכסף הזה משמש את כולנו כולל את הילד המדובר.
4. אנחנו מעבירים חלק מהירושה כבר בחיים (הגנה מפני מס ירושה עתידי - אם יהיה).
5. זה לא בא בשום פנים ואופן על חשבון הכסף שאנחנו צריכים/רוצים למחייה. התזרים הוא אקסטרה.

 

[גרהם]

דווקא כאשר נכנסים לנישואין עם דירה בירושה (במיוחד כזו שהיא להשקעה ולא למגורים) זה מאפשר להחריג אותה מהרכוש המשותף של בני הזוג.

נכון (כאן לא מדובר בירושה אלא בספק מתנה), אבל דורש היערכות משפטית (הסכם ממון וצוואות) והתנהלות מתאימה בין בני הזוג, לרבות בשלב בו הם לא נשואים, אך ניתן לטעון שהם ידועים בציבור.

 

[פטל ואוכמניות]

כשרושמים דירה על שם מישהו שהוא לא בעל ההון יש סיכון לאבד את הנכס בגין עיקול - ואז לך תסביר להוצאה לפועל שזה בכלל הנכס שלך

 

[קפיצת הדרך]

מעבר למס על הדירה, יש גם את שכר הדירה שיתקבל ממנה. אם רשמתם את הדירה על שם הבן, איך תסבירו את זה שההכנסות ממנה מגיעות אליכם?

א. לוקחים משכנתא כך שחלק מההכנסות הולכות לכיסוי המשכנתא. אין שום בעיה עם זה.
ב. אצלנו ההכנסות מהדירה משמשות לעזור לילד בזמן לימודיו (סטודנט). כך שכסף שממילא תכננו לתת לו פשוט מגיע משכר הדירה שעל שמו.

נכון (כאן לא מדובר בירושה אלא בספק מתנה), אבל דורש היערכות משפטית והתנהלות מתאימה בין בני הזוג, לרבות בשלב בו הם לא נשואים, אך ניתן לטעון שהם ידועים בציבור.

נכון. אבל זה אפשרי להבדיל מלמשל עזרה בדירה למגורים שמשמשת את שני בני הזוג.

 

[גרהם]

נכון. אבל זה אפשרי להבדיל מלמשל עזרה בדירה למגורים שמשמשת את שני בני הזוג.

גם לזה יש פתרונות משפטיים. למשל, ברישום הערת אזהרה לטובת ההורים.

 

[קפיצת הדרך]

גם לזה יש פתרונות משפטיים. למשל, ברישום הערת אזהרה לטובת ההורים.

האם במקרה כזה הערת האזהרה היא רק בגובה העזרה שההורים נתנו? מה קורה אם יש עליית ערך?

 

[גרהם]

האם במקרה כזה הערת האזהרה היא רק בגובה העזרה שההורים נתנו? מה קורה אם יש עליית ערך?

אפשר להחליט על כל מנגנון הצמדה שהוא. השאלה אם בשלב מסויים זה לא הופך לזכות בדירה, לפחות לצרכי מס.

 

[קפיצת הדרך]

אפשר להחליט על כל מנגנון הצמדה שהוא. השאלה אם בשלב מסויים זה לא הופך לזכות בדירה, לפחות לצרכי מס.

אז נראה לי שזה יותר מסובך. בדירת השקעה (זולה) שרושמים על שם הילד (טרום הנישואין) כל עליית הערך של הדירה תישמר על שם הילד במקרה של גירושין. לי זה נראה עדיף…