דירה שניה להשקעה - כיצד כדאי לחלק את המשכנתאות בין שני הנכסים?

[SillyPosition]

אני גר בדירה עם משכנתא ובקרוב מאוד עובר לדירה גדולה יותר, ומתכנן להחזיק בדירה הראשונה עד לתקופה של 18 חודשים כפי שניתן לצרכי מס הכנסה להיחשב עדיין לאחזקה של נכס בודד (לשיקולי מס רכישה, שבח..)
אני מתכנן לקחת משכנתא גם על הנכס השני, אך בגובה כזה שיאפשר לי לעשות אחד משני דברים:
1. לגרור את המשכנתא הקיימת ונטילת משכנתא נוספת, עד לגובה של בערך 70% משווי הנכס השני. במצב הזה הנכס הראשון ישאר ללא משכנתא בכלל, עד למועד מכירתו.
2. להשאיר את המשכנתא על הנכס הקיים, ולקחת חדשה על הנכס החדש, עד לגובה של בערך 50% משווי הנכס השני. במצב הזה אצטרך לפרוע את המשכנתא הראשונה בעת מכירת הנכס הראשון

האם באופציה 2, ניתן לגרור את המשכנתא לאחר שנה וחצי שתהיה על הנכס השני, או שאהיה חייב לפרוע אותה במלואה?
האם באופציה 1, אקבל ריביות פחות טובות בהשוואה לאופציה 2, בגלל שאחוזי המימון גבוהים יותר? או שזה משוקלל ככה או ככה, בגלל שאני אהיה כבר עם משכנתא אחת (הקיימת)?

 

[half-solid]

אם באופציה 1, אקבל ריביות פחות טובות בהשוואה לאופציה 2, בגלל שאחוזי המימון גבוהים יותר? או שזה משוקלל ככה או ככה, בגלל שאני אהיה כבר עם משכנתא אחת (הקיימת)?

לא מבין כלום בגרירה, כן מבין בשתי משכנתאות על שני נכסים:
אחוזי מימון נבדקים פר דירה.
ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, הריבית נמוכה יותר.
המדרגות שבהן יש את הקפיצה הן 45,60.
כלומר, עדיף אם אפשר תמיד לקחת 45 פחות אפסילון, או 60 פחות אפסילון.

לא ממליץ לא מייעץ

 

[הורדוס]

אני גר בדירה עם משכנתא ובקרוב מאוד עובר לדירה גדולה יותר, ומתכנן להחזיק בדירה הראשונה עד לתקופה של 18 חודשים כפי שניתן לצרכי מס הכנסה להיחשב עדיין לאחזקה של נכס בודד (לשיקולי מס רכישה, שבח..)

לא מבין בחוקי הפורמט של גרירה, אבל שים לב לא לחכות לרגע האחרון, למכור דירה לוקח הרבה מאוד זמן.

 

[DudeOFortune]

לא מבין כלום בגרירה, כן מבין בשתי משכנתאות על שני נכסים:
אחוזי מימון נבדקים פר דירה.
ככל שאחוזי המימון נמוכים יותר, הריבית נמוכה יותר.
המדרגות שבהן יש את הקפיצה הן 45,60.
כלומר, עדיף אם אפשר תמיד לקחת 45 פחות אפסילון, או 60 פחות אפסילון.

לא ממליץ לא מייעץ

נכון מבחינת ריביות, אבל,
תלוי במטרה, יש שיעדיפו מינוף מקסימלי כדי שישאר ההון העצמי יעבוד במקום אחר.
תלוי מה חשוב- תזרים, רווח הון וכו' .

להוציא כסף מקירות יותר מורכב כעת.

 

[SillyPosition]

להוציא כסף מקירות יותר מורכב כעת.

נכון, זה כנראה המשפט הכי חשוב פה מבחינתי.
יש לי כוונה להשאיר נכס שני למטרת השקעה.
הבעיה שאני כרגע "בפלונטר", עובר לדירה יקרה יותר מזו שאני גר בה כרגע.
זה גורם לכמה דברים:
1. מס רכישה לדירה השניה גבוה מזה שהייתי משלם עבור דירה להשקעה
2. אם אשאיר את הנכס שברשותי כרגע ואמיר אותו בשימוש ל"השקעה", לטובת השכרה וכד', למעשה "אסחוב" איתי מס השבחה עוד מהמחיר שבו רכשתי אותו מלפני כמה שנים טובות. זה לחטוף "קנס" 25% מיותר.

לכן אני מכוון להחזיק בנכס הראשון למקסימוום המתאפשר (18 חודשים), תקופה שבה אוכל להרוויח את השכירות וכל עליית מחירים בשווי הנכס, ארוויח אותה נקי מבלי לשלם עליה מס, ואחכ "לאפס" את תקופת ההשבחה ולקנות נכס שני אחר, לשלם עליו מס רכישה בהתאם למחיר שלו (ולא לדירה שאעבור לגור בה, שהיא יקרה יותר), וכן מאפשר לעצמי למכור אותה בהמשך ולשלם מס שבח ביחס למחיר רכישה ולא מראשית האחזקה בה.
זה קצת מעצבן, כי להבנתי אי אפשר לקבע את המס שבח בעזרת שמאי לרגע שבו באמת הנכס הפך מנכס ליחיד לנכס נוסף.
אשמח אם אני טועה לגבי הנקודה האחרונה.

האם אפשר לעשות "טריק" ולהשאיר את המשכנתא הקיימת, לגרור אותה לאחר מכן במועד המכירה של הנכס, ולשייך אותה לנכס החדש, וככה "להרוויח" משכנתא בריביות טובות יותר על הנכס החדש שכן האחוז מימון יהיה נמוך יותר?
במידה ולא, אני מניח ש"אאלץ" לחצות את ה 60% מימון על הנכס השני ואז לעשות חשבון נפש כמה כסף אני רוצה לקחת מהבנק וכמה מהכיס?

לגבי אחוזי מימון, למיטב ידיעתי יש יותר מאשר 2 המדרגות הנ"ל של 45% ו 60%, להבנתי הבנק מחמיר גם במדרגה מעל 65%, ו- 70% (שהיא אאלט המירבית עבור משפרי דיור)?

 

[half-solid]

שהיא אאלט המירבית עבור משפרי דיור

זה נכון

גבי אחוזי מימון, למיטב ידיעתי יש יותר מאשר 2 המדרגות הנ"ל של 45% ו 60%, להבנתי הבנק מחמיר גם במדרגה מעל 65%, ו- 70%

זה אני לא מכיר, אשמח לדעת אם כן.

ברור שככל שאחוז המימון גבוה יותר הריביות גבוהות יותר, פשוט שתי המדרגות שתיארתי הן המהותיות, להבנתי.

אשמח אם מישהו יאשש / יסתור

 

[ישראלית]

לכן אני מכוון

יש מצב שאינך בקי בחוקי המס. (בנוסף על נבכי המשכנתא) שים לב אם יש לך דירה נוספת (חוץ משני אלו) תמיד יש לך גם מס רכישה וגם שבח. אם לא (מה שנראה) כשאתה מוכר את הישן (תוך 18 חודש) אתה חוסך גם מס רכישה על החדש וגם מס שבח על הישן (וכאן יש רווח נלווה בגלל הפטור ממס שבח יש אפשרות לרשום בחוזה המכר סכום גבוה כמה שניתן כדי להלבין כסף . כמובן לא חוקי ולא ממליץ...).

משכנתה/א: על נכס חליפי ניתן לקבל מימון 70% (בשונה מדירה ראשונה שניתן 75%) וכן בגרירה. לכן תוכל לקחת 70% או על הדירה השנייה או לקחת פחות והשאר לגרור עד שיהיה 70% במקרה זה תוכל לקבל פרוע מסלולים יקרים שבשניהם ולהישאר עם 70% מהדירה השנייה במסלול זול.

 

[ישראלית]

להבנתי הבנק מחמיר גם במדרגה מעל 65%, ו- 70%

לא, אין כאלו מדרגות. (מעל 70% לפעמים הבנק מתבלבל כאילו יש מדרגה נוספת אבל אין.

 

[SillyPosition]

יש מצב שאינך בקי בחוקי המס. (בנוסף על נבכי המשכנתא) שים לב אם יש לך דירה נוספת (חוץ משני אלו) תמיד יש לך גם מס רכישה וגם שבח. אם לא (מה שנראה) כשאתה מוכר את הישן (תוך 18 חודש) אתה חוסך גם מס רכישה על החדש וגם מס שבח על הישן (וכאן יש רווח נלווה בגלל הפטור ממס שבח יש אפשרות לרשום בחוזה המכר סכום גבוה כמה שניתן כדי להלבין כסף . כמובן לא חוקי ולא ממליץ...).

משכנתה/א: על נכס חליפי ניתן לקבל מימון 70% (בשונה מדירה ראשונה שניתן 75%) וכן בגרירה. לכן תוכל לקחת 70% או על הדירה השנייה או לקחת פחות והשאר לגרור עד שיהיה 70% במקרה זה תוכל לקבל פרוע מסלולים יקרים שבשניהם ולהישאר עם 70% מהדירה השנייה במסלול זול.

בטוח שאינני בקיא בשניהם מספיק
אולי קצת הסתבכתי עם עצמי ולא הייתי מספיק ברור, אבל נראה שאנחנו באותו דף לגבי מס - בשורה התחתונה אני יכול להשאיר את הדירה הראשונה ולמכור תוך 18 חודש מבלי שום מיסוי נוסף. מס רכישה לדירה השניה ישולם כאילו זו היתה דירה יחידה, ולא יהיה מס שבח בכלל על הדירה הראשונה. לשם אני מכוון ומדבריך נשמע שזה תקין.

לגבי משכנתא - האם את טוענת שבעצם אני יכול לקחת משכנתא עד לגובה 70% על הדירה השניה, ואז לבצע פרעון מוקדם לחלק מהמסלולים הפחות משתלמים בשתי המשכנתאות ורק אז לגרור לדירה השנייה, וככה לשחק עם המסלולים שמתאימים לי יותר?
לבנק לא אכפת מדברים כאלו?
ויותר חשוב מזה - בהתייחסות למה שנאמר קודם שלהנזיל כסף מקירות נעשה קשה יותר עם המגבלות החדשות, האם יש חוק או תקנה שמונעת ממני כעבור שנה וחצי לגרור משכנתא מהנכס הראשון ולרשום אותה על הנכס השני שכבר מכיל משכנתא?
כלומר, האם מצופה ממני להחזיר את המשכנתא הראשונה כשאמכור את הדירה, או שהיות והכסף כבר אצלי אני יכול לשחק ולגרור אותה לדירה השניה (וכך להשאיר את המינוף אצלי, ולשמור כסף לדירה שניה אחרת)?

לא בטוח שיש לי מה לפרוע במשכנתא הנוכחית, היא מבוססת קל"צ ופריים, אבל יש לי היוון אם אפרע את הקל"צ. הדבר היחידי שאני יכול לעשות בנושא זה זה לקחת מסלולים צמודי מדד כדי לשפר ריביות במסלול פריים\קל"צ, ולאחר מכן לפרוע את הצמוד מדד.
יש לי את הנזילות לשחק פה עם הכספים, אם כי אני מעדיף שלא לעשות לעצמי יותר מדי בלאגן במוח...

 

[ישראלית]

האם את טוענת

דבר ראשון אני ז'(כר) ויש לי ז'(קן) אם אתה לא מאמין, בשבילך צירפתי תמונה..... (יש יותר ברור מזה ?...).

לגבי משכנתא - בעצם אני יכול לקחת משכנתא עד לגובה 70% על הדירה השניה, ואז לבצע פרעון מוקדם לחלק מהמסלולים הפחות משתלמים בשתי המשכנתאות ורק אז לגרור לדירה השנייה, וככה לשחק עם המסלולים שמתאימים לי יותר?
לבנק לא אכפת מדברים כאלו?

אכפת או לא, זה עובד.

ויותר חשוב מזה - בהתייחסות למה שנאמר קודם שלהנזיל כסף מקירות נעשה קשה יותר עם המגבלות החדשות, האם יש חוק או תקנה שמונעת ממני כעבור שנה וחצי לגרור משכנתא מהנכס הראשון ולרשום אותה על הנכס השני שכבר מכיל משכנתא?

התקנה החדשה לא נוגעת לגרירה אתה יכול לגרור עד שיהיה ס"ה 70% משווי הדירה החדשה.
וטיפ נוסף את המשכנתה החדשה תיקח 70% של השווי של הדירה החדשה לפי שמאות נוכחית ובעתיד (אחרי המכירה שתהיה עוד 17 חודש..) כשתגרור בהנחה שמחירי הדירות יעלו תגרור עד 70% מהשווי לפי שמאות חדשה שתוציא אז.

לא בטוח שיש לי מה לפרוע במשכנתא הנוכחית, היא מבוססת קל"צ ופריים,

לא בטוח זה וודאי נכון כל זמן שהנתונים שאתה מציג הם מאד כלליים.

 

[just_curious]

קחו בחשבון שתיק גרירה זה תיק משכנתא לכל דבר. זאת אומרת, בודקים יכולת החזר מחדש, שמאות וכו'. אם המצב השתנה יכולים לא לאשר.

אני לקחתי 70% על הדירה החדשה והכנסתי מסלול משתנה צמודה כדי להוזיל את שאר המסלולים. כאשר מכרתי את הדירה הישנה, במקום לסגור את כל המסלולים של המשכנתא הישנה, פתחתי תיק גרירה וקיבלתי את כל האישורים. אצלי זה היה מהיר ופשוט כי המכירה הייתה חודש וחצי אחרי שלקחתי את המשכנתא החדשה ולכן לא נדרשתי לעשות שמאות מחדש.
ביום הגרירה, סגרתי מסלול מ"צ של המשכנתא החדשה וגררתי את החלק של הפריים של המשכנתא הישנה באותו הסכום.

לא הבנתי מדוע אתה רוצה לעכב את המכירה בכח.
העסקה ברגע האחרון יכולה לא לצאת לפועל ואתה עלול לפספס את המועד של הפטור ממס שבח.

בהצלחה

 

[just_curious]

2. להשאיר את המשכנתא על הנכס הקיים, ולקחת חדשה על הנכס החדש, עד לגובה של בערך 50% משווי הנכס השני. במצב הזה אצטרך לפרוע את המשכנתא הראשונה בעת מכירת הנכס הראשון

אפשר לקחת משכנתא חדשה על הנכס החדש, עד לגובה של 70% משווי הנכס החדש בכפוף להצהרה שהנכס הישן יימכר.

 

[SillyPosition]

דבר ראשון אני ז'(כר) ויש לי ז'(קן) אם אתה לא מאמין, בשבילך צירפתי תמונה..... (יש יותר ברור מזה ?...).

הלכתי לפי השם, ולא לפי התמונה... התלבטתי, אבל לא ראיתי שיש איזכור למגדר. הימור כושל

התקנה החדשה לא נוגעת לגרירה אתה יכול לגרור עד שיהיה ס"ה 70% משווי הדירה החדשה.
וטיפ נוסף את המשכנתה החדשה תיקח 70% של השווי של הדירה החדשה לפי שמאות נוכחית ובעתיד (אחרי המכירה שתהיה עוד 17 חודש..) כשתגרור בהנחה שמחירי הדירות יעלו תגרור עד 70% מהשווי לפי שמאות חדשה שתוציא אז.

הטיפ שלך לגבי שמאות מחדש במועד הגרירה הוא מעולה, ולא חשבתי על הכיוון הזה בכלל. רק לחדד - זה יאפשר לי לגרור למעשה יותר משכנתא מהדירה הראשונה אל הדירה השניה, אך במשכנתא המקורית שאקח על הדירה השניה - היא נשארת כפי שהיא ללא שינוי תנאים (אלא אם אני ממחזר אותה, במידה ויש ריביות טובות יותר בשוק)?

לא בטוח זה וודאי נכון כל זמן שהנתונים שאתה מציג הם מאד כלליים.

כרגע מדובר בערך ב250K על P-0.8, וכ 400K על קל"צ 3.7% לעוד 15 שנה מהיום. יש לי היוון של בערך 20 אלף שקל אם אני ממחזר.

קחו בחשבון שתיק גרירה זה תיק משכנתא לכל דבר. זאת אומרת, בודקים יכולת החזר מחדש, שמאות וכו'. אם המצב השתנה יכולים לא לאשר.

אני לקחתי 70% על הדירה החדשה והכנסתי מסלול משתנה צמודה כדי להוזיל את שאר המסלולים. כאשר מכרתי את הדירה הישנה, במקום לסגור את כל המסלולים של המשכנתא הישנה, פתחתי תיק גרירה וקיבלתי את כל האישורים. אצלי זה היה מהיר ופשוט כי המכירה הייתה חודש וחצי אחרי שלקחתי את המשכנתא החדשה ולכן לא נדרשתי לעשות שמאות מחדש.
ביום הגרירה, סגרתי מסלול מ"צ של המשכנתא החדשה וגררתי את החלק של הפריים של המשכנתא הישנה באותו הסכום.

לא הבנתי מדוע אתה רוצה לעכב את המכירה בכח.
העסקה ברגע האחרון יכולה לא לצאת לפועל ואתה עלול לפספס את המועד של הפטור ממס שבח.

בהצלחה

מה שאתה ביצעת זה בהחלט אחד מהדברים שאני מקווה להשיג, נטילת רכיב צמוד כלשהו שיאפשר לי קבלת ריביות טובות יותר, ולאחר מכירת הנכס הישן לשחק עם המסלולים ככה שאוכל למשל לשמור את המסלול פריים שהוא בריבית פריים מינוס 0.8, ולשחק עם הקל"צ\הון עצמי\מסלולים פחות טובים במשכנתא החדשה כדי לשפר את הריביות שאני משלם על כל זה.

אני לא רוצה לעכב את המכירה בכוח, אבל ממה שאני רואה כרגע בשוק באיזור מגורים שלי, ובשכונה בפרט, שעסקאות נסגרות מהר מאוד (2-3 חודשים בממוצע, לפחות ע"פ מתווכים ששוחחתי איתם, ובתים ששמתי לב שהוצאו למכירה וכמה זמן היו בשוק עד למכירה). אין המון בניה חדשה באיזור שלי כיום והיצע הדירות למכירה די נמוך. זה נותן לי את הבטחון להמתין מעט.
בהינתן שיש 18 חודשים, למה שלא אמתין למשל כ 6 חודשים לפני, ורק אז אפרסם?
ככל שאמכור מוקדם יותר עם פינוי מאוחר יותר (למשל למכור עם פינוי של שנה), אני מפספס עליות מחירים פוטנציאליות בשוק, אם יהיו, כי העסקה תבוצע לפי מחיר השוק ברגע ביצוע העסקה. לכן אני מעדיף להמתין קצת. זה לא הלך רוח נכון?

 

[ישראלית]

קחו בחשבון שתיק גרירה זה תיק משכנתא לכל דבר. זאת אומרת, בודקים יכולת החזר מחדש,

(לפחות בחלק מהבנקים) זה לא נכון.

לכן אני מעדיף להמתין קצת.

אם אתה מאמין שהמחירים יעלו. אכן. אבל מה שבטוח בקשר לדירה שאתה קונה קח משכנתה כמה שיותר מהר כי הריביות עולים

 

[SillyPosition]

אם אתה מאמין שהמחירים יעלו. אכן. אבל מה שבטוח בקשר לדירה שאתה קונה קח משכנתה כמה שיותר מהר כי הריביות עולים

לצערי יש עוד מספר חודשים עד שאעביר תשלום אחרון, שבעבורו אוכל לקחת משכנתא.
גם אין לי כוונה או יכולת לקחת משכנתא של 70% על הבית החדש, בעיקר מאחר ו:
1. 70% משכנתא שם + המשכנתא הנוכחית, גם אם היא תקוזז ע"י שכירות (ואני די בטוח שזה המצב לפי המחירי שכירות כרגע, אפילו לאחר 10% מס), זה כבר סכום גבוה מדי עבורי, לא יודע אם בהכרח ביחד לכיס, אבל מחשבתית לכל הפחות...
2. כל התשלומים עד כה בוצעו כבר מכיסי הפרטי, ונותר לי רק התשלום האחרון שבגובה 55% משווי הבית. אז למעשה אין לי אפשרות לקחת משכנתא מעבר לסכום אותו נותר לי לשלם (אי אפשר להוציא כסף החוצה).
אבל אני בסה"כ חי עם זה בשלום.