דירה בהנחה/הגרלה- 2022

[Adam Smith]

הכל בא לידי ביטוי במחיר, אם שווי השוק גבוה שם אני מסיק שזה מקום אטרקטיבי לשוכרים או שהשוק מצפה שיהיה כזה בעתיד.

מעניין, אם אני מבין אותך נכון אתה לא מתעמק בלהבין מה הגורמים לעלייה או מה הסיבה שהנכסים האלו נחשקים אלא מסתכל על המחיר גרידא.

עוד לא הוציא היתר בנייה. כמה הדירה תהיה מושכרת? שנה וחצי מתוך ה 7 שנים?

זו נקודה טובה שאכן פספסתי, תודה.

 

[אורי ג.]

מעניין, אם אני מבין אותך נכון אתה לא מתעמק בלהבין מה הגורמים לעלייה או מה הסיבה שהנכסים האלו נחשקים אלא מסתכל על המחיר גרידא.

נכון + צפי לעתיד.

 

[MarketTimer]

מטורף, אתה לא מאמין, תבדוק בעצמך, הנה 2 דוגמאות:

אאורה בן שמן

אאורה בן שמן. יזם - אאורה מחדשים את ישראל בע"מ

www.madlan.co.il

קדמת ניר צבי - לוד

קדמת ניר צבי - לוד. יזם - קבוצת אבני דרך

www.madlan.co.il

תודה.
יש בלוד גם 2 הגרלות בגני אביב. האם זה דומה לשכונות החדשות (בן שמן וניר צבי) או ששם יותר בעייתי?

 

[אורי ג.]

יש בלוד גם 2 הגרלות בגני אביב. האם זה דומה לשכונות החדשות (בן שמן וניר צבי) או ששם יותר בעייתי?

אין לי מושג, אין לי שמץ של היכרות עם לוד.

 

[Delver]

מחשבות על אור עקיבא? זה מקום שטוב לגור בו? להשקיע בו?

 

[משה]

מחשבות על אור עקיבא? זה מקום שטוב לגור בו? להשקיע בו?

שקלתי להירשם לשם אבל נראה שהתחבורה הציבורית לתל אביב לא משהו (אין רכבת בתוך העיר) אז ויתרתי

מבחינתי זה שיקול חשוב כיוון שאני מאמין שאעבוד במרכז בשנים הקרובות. אם זה לא אישו מבחינתך המחיר באור עקיבא נראה נחמד מאוד

 

[Delver]

שקלתי להירשם לשם אבל נראה שהתחבורה הציבורית לתל אביב לא משהו (אין רכבת בתוך העיר) אז ויתרתי

מבחינתי זה שיקול חשוב כיוון שאני מאמין שאעבוד במרכז בשנים הקרובות. אם זה לא אישו מבחינתך המחיר באור עקיבא נראה נחמד מאוד

אם גרים שם בהחלט צריך להחזיק רכב. אבל יש 3 תחנות רכבת במרחק נסיעה קצרה. ספציפית רוב הרכבות בין חיפה לת"א עוצרות או בבנימינה או בחדרה, זה לא שונה מהקונספט של חנה וסע

 

[Shaz]

מה עדיף? זה או מניות? (ברור שלא ניתן לדעת מה יהיה אבל בהנחת ממוצע תשואות עבר שזה הכי טוב שיש) במניות סביר שלטווח ארוך התשואה הממוצעת תהיה דומה ולגבי הדיור אני סבור שלא נראה ירידה בכלל לעשור הקרוב אבל עליה של 3-4% שזה לרוב כמה שעולה..

בהנחה שיש לי הון עצמי פנוי של סביב 500K שקלים איפה עדיף לנסות לבחור? (אני גר לייד אשדוד) זה יהיה עדיף על מניות בסבירות כלשהי?

 

[Shaz]

א. בלוד יש 1,420 דירות, זה משפיע.
ב. כנראה שהסטיגמה על לוד + המהומות שהיו לפני פחות משנה משפיעים עדיין על אנשים.

הסיכוי בלוד ירד לכ-17% נכון לעכשיו, ואני מניח שעד הסוף (ובתקווה שלא יידחו את ההגרלה) יירד ליחס שקרוב יותר ל-1 ל-7.

מבחינת תוחלת רווח, לי יוצא שדימונה מקום ראשון בפער - 40% סיכוי והנחה ממוצעת של 340 אש"ח (300+40 מענק) - תוחלת 130 אש"ח.
אחרי זה לוד - 80 אש"ח תוחלת, רווח של 450 אש"ח עם 17% זכייה.

באר יעקב אני מגיע ל-1.5% עם רווח של 950 אש"ח - או 14 אש"ח תוחלת, כלומר פי 5.5, לא פי 10..

איפה אפשר לראות את הנתונים האלה?

 

[ExeAction]

עד כה נרשמתי לראשון-באר יעקב-אור יהודה וכעת לאור הסטטיסטיקות אחליף את ראשון לציון בבני ברק.
עדיין מתלבט לגבי החלפה של באר יעקוב/אור יהודה בלוד..
ברקע יש פרויקט אחר בצפון נתניה עם הנחת מחיר למשתכן שאני ממתין בתור 64 (בן המקום).
הפרויקט קיבל היתר בנייה החודש אך עדיין לא היה כנס לבחירת דירות.
הדירות יחסית יקרות 15.5K למ"ר כי הפרויקט מול הים ויש בערך 63 דירות לבני המקום אז סיכוי גבוה שיהיו מספיק וויתורים במעמד בחירת הדירות.
בשוק החופשי דירה 5 חדרים של 147מ"ר משווקות ב4.2מיליון כאשר במחיר למשתכן אותה דירה (רק עם תכנון ל6 חדרים) תעלה 2.7מיליון. נשמע כמו רווח של בערך מיליון שקל אם לוקחים בחשבון הבדלים במפרט.

 

[MarketTimer]

אתה יכול לראות את המיקום של הפרויקט באתר מחיר למשתכן.
אני הייתי חושד אם באותה עיר נרשמו לפרויקט אחד משמעותית פחות אנשים מאשר פרויקט אחר.
נגיד בלוד - בבן שמן 1 נרשמו בערך 6,000 אנשים, ובגני אביב 5,000.
למה נרשמו 1,000 אנשים יותר בבן שמן 1? אולי ההנחה שם יותר גבוהה, או מיקום יותר טוב, או שיש בעיה בגני אביב ש-1,000 איש שמכירים יותר טוב את האזור מהבנאדם הממוצע יודעים משהו על זה ולכן לא נרשמו.
אם כן - אולי כדאי לבדוק לפני. זה מקטין את סיכויי הזכייה הכוללים, אבל אם יש סיכוי שתמצא אחרי זה משהו שיגרום לך לוותר על הזכיה - אולי כדאי לוותר עליה לפני.

עדיין לא הצלחתי להבין את הפערים במספר הנרשמים בין פרוייקטים שונים בלוד

 

[MarketTimer]

עד כה נרשמתי לראשון-באר יעקב-אור יהודה וכעת לאור הסטטיסטיקות אחליף את ראשון לציון בבני ברק.
עדיין מתלבט לגבי החלפה של באר יעקוב/אור יהודה בלוד..
ברקע יש פרויקט אחר בצפון נתניה עם הנחת מחיר למשתכן שאני ממתין בתור 64 (בן המקום).
הפרויקט קיבל היתר בנייה החודש אך עדיין לא היה כנס לבחירת דירות.
הדירות יחסית יקרות 15.5K למ"ר כי הפרויקט מול הים ויש בערך 63 דירות לבני המקום אז סיכוי גבוה שיהיו מספיק וויתורים במעמד בחירת הדירות.
בשוק החופשי דירה 5 חדרים של 147מ"ר משווקות ב4.2מיליון כאשר במחיר למשתכן אותה דירה (רק עם תכנון ל6 חדרים) תעלה 2.7מיליון. נשמע כמו רווח של בערך מיליון שקל אם לוקחים בחשבון הבדלים במפרט.

מקום 64 בתור על 63 דירות אומר שיש לפניך 126 אנשים (63 זוכים ו 63 בתור) ואתה צריך שיותר מחצי מהם יוותרו? נשמע המון

 

[ExeAction]

מקום 64 בתור על 63 דירות אומר שיש לפניך 126 אנשים (63 זוכים ו 63 בתור) ואתה צריך שיותר מחצי מהם יוותרו? נשמע המון

אם כמעט חצי יוותרו כן. לדעתי זה סביר ברמת המחירים המאוד גבוהה של הפרויקט. זה די גבוה לקונה הממוצע במחיר למשתכן ואני די בטוח שרוב הזוכים/ממתינים לא יכולים לממן דירה של 2.7-2.8 מיליון. יש גם דירות 4 ו3 חדרים אבל לא ברור מה תמהיל הדירות המדויק.

 

[ירח אפל]

האריכו את ההרשמה עד 10 באפריל.
מכה לכל אלה שניסו להרשם ברגע האחרון לפי חישוב התסברויות זכיה

 

[GuyA]

איפה אפשר לראות את הנתונים האלה?

את האחוז לעיר? אי אפשר, צריך לחשב לבד.

עדיין לא הצלחתי להבין את הפערים במספר הנרשמים בין פרוייקטים שונים בלוד

אין מה להבין, צריך לנחש. אני מנחש שאיפה שהמחיר למ"ר זול יותר - יותר אנשים נרשמו.

 

[MarketTimer]

האריכו את ההרשמה עד 10 באפריל.
מכה לכל אלה שניסו להרשם ברגע האחרון לפי חישוב התסברויות זכיה

אפשר לשנות בכל שלב עד סגירת ההרשמה

 

[איש אחד]

עדיין לא הצלחתי להבין את הפערים במספר הנרשמים בין פרוייקטים שונים בלוד

ההבדל הוא שלמכרזים בבן שמן יש ביקוש יותר גדול במכרז ,שחלקו נובע מכך שאוכלוסיה חרדית העדיפה להרשם לבן שמן מחמת הקירבה לשכונה חרדית סמוכה, ובנוסף יש הבדל במחיר למטר בין המכרזים [במכרזים בבן שמן יש הבדל של כ3000 ש"ח למטר בין המכרזים], שגורם שחלק מהנרשמים נרשם רק למחיר הזול,

 

[yossik]

איפה אפשר לראות את הנתונים האלה?

דירה בהנחה/הגרלה- 2022

לא חשבתי שזה מגיע לאותו סדרי גודל, רק מסקרן אותי ענין שצריך לחדש את התעודה והסרבול מסביב זה, רק לגבי הגרלות עכשיו זה נראה לי מתחיל להתקרב, :lol: חידוש התעודה הוא בחינם

www.hasolidit.com

 

[ExeAction]

את האחוז לעיר? אי אפשר, צריך לחשב לבד.

אין מה להבין, צריך לנחש. אני מנחש שאיפה שהמחיר למ"ר זול יותר - יותר אנשים נרשמו.

@Shaz אפשר לראות באתר הלא רישמי ששלחנו פה. קראו כמה דפים אחורה

 

[ramhal]

כן, רק קח בחשבון שיש מגבלה על מספר הפעמים שאתה זוכה ומותר לך לוותר על הזכייה.

לא יודע מה מגניב אותך אז מניח שכן.

חשבתי שאם אני מוותר על הזכייה אפילו פעם אחת אני לא אוכל להירשם יותר. האמת שזכיתי באור עקיבא ואני לא מבין יותר מדי בנדלן אבל מהמעט שאני מבין זה לא המקום הכי אכיותי בעולם לקנות בו דירה מבחינת סוג האוכלוסייה, במיוחד אם התכנון העיקרי הוא להשכיר אותה.