דירה בהנחה/הגרלה- 2022

[ירח אפל]

לא חשבתי שזה מגיע לאותו סדרי גודל, רק מסקרן אותי ענין שצריך לחדש את התעודה והסרבול מסביב זה,
רק לגבי הגרלות עכשיו זה נראה לי מתחיל להתקרב,

חידוש התעודה הוא בחינם

 

[MarketTimer]

אבל עשו את זה לא טוב. היו צריכים לאגד את הסיכויים של כל עיר ביחד ולא כל הגרלה בנפרד, כי זו ההחלטה שיש לך לקבל בפועל.

לא שמתי לב שיש שם כפתור שעושה בדיוק את זה. מתנצל.

 

[משה]

אחרי שבחרתם עיר מסוימת האם אתם בוחרים מתוכה פרוייקטים מסויימים או שאתם נרשמים לכל הפרוייקטים?

אם אתם הולכים על חלק מהפרוייקטים ממש אשמח לשמוע מה הפרמטרים שאתם בוחרים לפיהם. אין לי שמץ של מושג איך לגשת לזה. מה הנתונים החשובים? איפה משיגים אותם?

 

[yossik]

אולי יעניין אתכם, אתר חדש שמראה לכם את אחוזי הזכייה האפשרית בכל עיר.

הגרלות דירה בהנחה

רשימת הגרלות דירה בהנחה

better-dira.netlify.app

 

[GuyA]

אחרי שבחרתם עיר מסוימת האם אתם בוחרים מתוכה פרוייקטים מסויימים או שאתם נרשמים לכל הפרוייקטים?

אם אתם הולכים על חלק מהפרוייקטים ממש אשמח לשמוע מה הפרמטרים שאתם בוחרים לפיהם. אין לי שמץ של מושג איך לגשת לזה. מה הנתונים החשובים? איפה משיגים אותם?

אתה יכול לראות את המיקום של הפרויקט באתר מחיר למשתכן.
אני הייתי חושד אם באותה עיר נרשמו לפרויקט אחד משמעותית פחות אנשים מאשר פרויקט אחר.
נגיד בלוד - בבן שמן 1 נרשמו בערך 6,000 אנשים, ובגני אביב 5,000.
למה נרשמו 1,000 אנשים יותר בבן שמן 1? אולי ההנחה שם יותר גבוהה, או מיקום יותר טוב, או שיש בעיה בגני אביב ש-1,000 איש שמכירים יותר טוב את האזור מהבנאדם הממוצע יודעים משהו על זה ולכן לא נרשמו.
אם כן - אולי כדאי לבדוק לפני. זה מקטין את סיכויי הזכייה הכוללים, אבל אם יש סיכוי שתמצא אחרי זה משהו שיגרום לך לוותר על הזכיה - אולי כדאי לוותר עליה לפני.

 

[D.Tanz]

סדר ההגרלות הוא לפי מס' הגרלה? הבנתי שמה שנחשב הוא הראשון שזוכה, לאחר מכן מוסרים מכל שאר ההגרלות

 

[ירח אפל]

סדר ההגרלות הוא לפי מס' הגרלה? הבנתי שמה שנחשב הוא הראשון שזוכה, לאחר מכן מוסרים מכל שאר ההגרלות

לא פורסם סדר ההגרלות.
אכן אם אתה זוכה בהגרלה אתה מוסר מכל השאר.
אם לא זכית בהגרלה, אתה יכול לזכות במקום ברשימת המתנה של כמה פרויקטים.

 

[האזרח הקטן]

סדר ההגרלות הוא לפי מס' הגרלה? הבנתי שמה שנחשב הוא הראשון שזוכה, לאחר מכן מוסרים מכל שאר ההגרלות

6.9 .בסדרת הגרלות ייקבע סדר ההגרלות מראש, ויהיה בהתאם למספר האוכלוסין של היישובים המוגרלים באותה עת, מהיישוב הגדול ביותר ועד היישוב הקטן ביותר.
ביישוב שבו יהיו יותר מהגרלה אחת, ייקבע הסדר הפנימי של ההגרלות בהתאם לשיקול דעתו של משרד הבינוי והשיכון. עם זאת, במקרים חריגים בהם הייתה מניעה כלשהי מקיום סדר ההגרלות כפי שנקבע, ניתן יהיה לחרוג מסדר ההגרלות לפי שיקול דעתו של המשרד.

9.4 .זכאי שזכה בהגרלה כלשהי או בהגרלה בסדרת הגרלות, תוסר הרשמתו משאר ההגרלות בסדרה זו וכן מההגרלות העתידיות, וכן יוסר רישומו מהגרלות קודמות שבהן השתתף, וכך תימנע ממנו האפשרות לזכות בהגרלות הללו. יובהר כי זכאי שזכה בהגרלה מוקדמת בסדרת ההגרלות, תבוטל הרשמתו והשתתפותו בהגרלות נוספות שאליהן נרשם בסדרת ההגרלות, גם אם טרם קיבל הודעה על זכייתו.

https://dira.moch.gov.il/api/Invoker/GetFile?method=LotteryRegulation/GetFile?query.fileName=MoCH/Regulations/UHZFNjc4MTJGc3QrcktSYXpxNERoZz09.pdf

 

[GuyA]

מצאתי באתר פורומים אחר מישהו שכתב את סדר ההגרלות, זה נראה תואם לסעיף 6.9, זה סדר ההגרלות שהוא פירסם:

ירושלים, תל אביב יפו, חיפה, ראשון לציון, אשדוד, באר שבע, בני ברק, אשקלון, לוד, נצרת, נהריה, עפולה, אילת, עכו, כרמיאל, טבריה, נתיבות, מעלה אדומים, אור יהודה, דימונה, אופקים, שדרות, באר יעקב, טירת כרמל, קריית שמונה, אור עקיבא, בית שאן, קריית טבעון, טורעאן, רכסים, בת חפר.​

מה שזה אומר זה שככל שהיישוב יותר בסוף - סיכויי הזכייה בפועל עולים ביחס למה שניתן לחשוב כעת, אבל לא באופן משמעותי.
כך למשל, באר יעקב, שנחשבת אטרקטיבית יחסית בגלל גובה הזכייה - נרשמו בערך 25 אלף איש, על 500 דירות.
בערך 100 מיועדות לבני המקום, אז בערך 400 לשאר הציבור.
בן מקום יכול גם לזכות בהגרלה הפתוחה, אז זה בגדול משאיר לנו 25 אלף על 400 - בערך 1.6% סיכוי.
אבל - אם אנחנו מניחים שבערך 8,000 דירות מוגרלות לפני (לא חישבתי, אפשר לחשב), ושכל מי שנרשם לבאר יעקב נרשם גם לפחות לעיר אחת שלפניה ברשימה, אז זה מוריד את כמות המתמודדים.

 

[ירח אפל]

רק שים לב שזה התקנון הישן, בחדש לא מצויין סדר ההגרלות

https://www.dira.moch.gov.il/api/Invoker/GetFile?method=LotteryRegulation/GetFile?query.fileName=MoCH/Regulations/Yk9ETWlUaWdaMTJoeVM0MmtnNGpVUT09.pdf

 

[D.Tanz]

הייתם נרשמים להגרלות בפריפריה שהסיכוי קצת גבוה יותר? מה הסיכון בזה אם זה מיועד להשקעה?

 

[משה]

הייתם נרשמים להגרלות בפריפריה שהסיכוי קצת גבוה יותר? מה הסיכון בזה אם זה מיועד להשקעה?

יש סיבה שבדימונה יש 100% זכייה במחיר למשתכן (פעם אחרונה שבדקתי)

השוק מוצף בדירות להשכרה בפריפריה. הסכנה היא לקבל נכס שלא תצליח להשכיר / למכור במחיר טוב.

 

[D.Tanz]

יש סיבה שבדימונה יש 100% זכייה במחיר למשתכן (פעם אחרונה שבדקתי)

השוק מוצף בדירות להשכרה בפריפריה. הסכנה היא לקבל נכס שלא תצליח להשכיר / למכור במחיר טוב.

חשבתי דווקא על נהריה למשל, אמנם הסיכוי 2% אבל פחות מק"מ קו ישיר לים
אגב, דימונה הכי גבוה 9% למי שלא בן המקום

 

[GuyA]

חשבתי דווקא על נהריה למשל, אמנם הסיכוי 2% אבל פחות מק"מ קו ישיר לים
אגב, דימונה הכי גבוה 9% למי שלא בן המקום

דימונה הסיכוי בהגרלה הבודדת עם הסיכוי הכי גבוה הוא 9%.
אם אתה נרשם לכל ההגרלות בעיר - מה שאפשר - הסיכוי הוא 43% נכון להיום.
אם דימונה תהיה נניח באמצע רשימת ההגרלות (אם באמת הסדר הוא אקראי ולא לפי הגודל) - כנראה שהיחס יתקרב יותר ל-50%.

ומה הסיכון?

גובה ההנחה האבסולטי בדימונה יחסית נמוך.
יש בדימונה דירות במחיר דומה למ"ר של 6,600 ש"ח למ"ר - לא חדשות אומנם, אבל יש, אפשר לראות במדלן.
מגרילים בדימונה 733 דירות חדשות, לפי ויקיפדיה בדימונה יש 35,000 אנשים, וזה יציב מ-2005.
אם מדלן אמין, אז קצב העלייה במחירים בדימונה נמוך מקצב העלייה של המחירים במדינה.
תשואת השכירות כיום לפי מדלן היא 2.64% - אם רוב מי שיקנה עכשיו בדימונה ירצה להשכיר את הדירות ולא מאות משפחות יעברו לשם, אז רוב מי שייזכה - עוד כמה שנים - יזרוק את הדירות לשוק לצורך השכרה, ויהיה מאוד קשה למצוא שוכרים, ואם כן התשואה תהיה מאוד נמוכה.
עוד 7 שנים, שיהיה אפשר למכור, ייתכן שגם יהיה היצף ואז יהיה לחץ על המחירים.

במקומות כמו באר יעקב או אור יהודה, שמגרילים שם גם הרבה דירות על גודל אוכלוסיה דומה לשל דימונה, זה שונה, כי מי שגר בראשל"צ, חולון, רחובות, רמלה, לוד, יהוד, קרית אונו וכד' וכד' יכול לעבור בקלות יחסית לבאר יעקב או אור יהודה, אז גודל האוכלוסייה בעיר עצמה אולי לא כזה מהותי. בדימונה הפוטנציאל זה רק באר שבע, שלא כזאת קרובה.

אני חושב שלא סתם הסיכויים בדימונה כל כך גבוהים לזכות, אנשים עושים גם את החישובים האלו, גם אם בתת מודע.

 

[האזרח הקטן]

דימונה הסיכוי בהגרלה הבודדת עם הסיכוי הכי גבוה הוא 9%.
אם אתה נרשם לכל ההגרלות בעיר - מה שאפשר - הסיכוי הוא 43% נכון להיום.

אתה מניח שאותם מתמודדים נרשמו לכל ההגרלות בדימונה. אולי זה נכון אבל זה לא מידע פומבי.

 

[D.Tanz]

דימונה הסיכוי בהגרלה הבודדת עם הסיכוי הכי גבוה הוא 9%.
אם אתה נרשם לכל ההגרלות בעיר - מה שאפשר - הסיכוי הוא 43% נכון להיום.
אם דימונה תהיה נניח באמצע רשימת ההגרלות (אם באמת הסדר הוא אקראי ולא לפי הגודל) - כנראה שהיחס יתקרב יותר ל-50%.

בהנחה שאלה אותם נרשמים לכל ההגרלות, צריך לחלק את כמות הדירות הכללית ביישוב במס' האנשים הייחודיים שנרשמו (נתון שאין כרגע) לא במספר הנרשמים הכללית.
אבל אולי אפשר לקחת הנחה שהרבה נרשמו להכל, מעריך שזה איפשהו בסביבות 20%.

 

[GuyA]

אתה מניח שאותם מתמודדים נרשמו לכל ההגרלות בדימונה. אולי זה נכון אבל זה לא מידע פומבי.

האמת שהנחתי הפוך - הנחתי שבכל הגרלה כל הנרשמים הם אחרים לגמרי - הנחה מחמירה מאוד - זה מביא לכ-40%.
מספר הנרשמים נע בין 640 ל-710 היום בכל הגרלה.
אם נניח סה"כ 710 נרשמים שונים - 70 שלא נרשמו להכל ו-640 שכן - אז יש 733 דירות ו-710 נרשמים, כלומר.. 100% זכייה נכון להיום.

 

[GuyA]

רשימת סדר ההגרלות הרשמית:

https://www.gov.il/he/Departments/General/march-2022?fbclid=IwAR0yJ3xBYZSDg9PPhRqfjgQpaCIRLofCWkMMPskR19lPgPFgdMOjRUO-PHY

 

[D.Tanz]

האמת שהנחתי הפוך - הנחתי שבכל הגרלה כל הנרשמים הם אחרים לגמרי - הנחה מחמירה מאוד - זה מביא לכ-40%.
מספר הנרשמים נע בין 640 ל-710 היום בכל הגרלה.
אם נניח סה"כ 710 נרשמים שונים - 70 שלא נרשמו להכל ו-640 שכן - אז יש 733 דירות ו-710 נרשמים, כלומר.. 100% זכייה נכון להיום.

יש גם את הדירות לבני המקום שהם חצי בערך, לעומת מס' הנרשמים מבני המקום שהוא שישית מזה.

 

[MarketTimer]

האקסל זועק: לוד, לוד, לוד

נראה שבלוד יש כ 20% סיכוי לזכות בהנחה ממוצעת של כ 500 אלף, כלומר התוחלת של בחירה בלוד היא כ 100 אלף.
זאת בהשווה למשל לבאר יעקוב, עם כ 1.6% סיכוי להנחה של כ 750 אלף (כלומר 12 אלף בתוחלת) או ראשון לציון עם כ 1.3% להנחה של כ 650 אלף (כלומר כ 8500 בתוחלת).

כלומר לוד פי 10 יותר אטרקטיבית במונחי תוחלת.

האם יש פה מקרה של כשל שוק, או של חוכמת ההמונים?

@רוני
@אורי ג.