דירה בהנחה/הגרלה- 2022

[האזרח הקטן]

האם יש פה מקרה של כשל שוק, או של חוכמת ההמונים?

אנשים נזכרים במראות מלוד משומר חומות וחושבים פעמים כמה בא להם לראות את הבניין שלהם מותקף בסרטונים.

 

[MarketTimer]

אנשים נזכרים במראות מלוד משומר חומות וחושבים פעמים כמה בא להם לראות את הבניין שלהם מותקף בסרטונים.

אבל זה לא אמור להשתקף כבר במחיר השוק של הדירות?

 

[האזרח הקטן]

אבל זה לא אמור להשתקף כבר במחיר השוק של הדירות?

אם אני אציע לך לקנות דירה בעזה בהנחה של מיליון ש"ח אתה לוקח?

 

[MarketTimer]

אם אני אציע לך לקנות דירה בעזה בהנחה של מיליון ש"ח אתה לוקח?

כן, כי זה ייצא מחיר שלילי, כלומר תצטרך לשלם לי

 

[אורי ג.]

האם יש פה מקרה של כשל שוק, או של חוכמת ההמונים?

התוחלת פחות מעניינת, אותי לפחות, מעניין אותי עומק ההנחה.
גם הסיכויים שאתה מחשב אינם נכונים, למה? כי בפרוייקטים בעיקר יקרים יש המון אנשים שמוותרים על הזכייה ואז גם אם לא הוגרלת אתה תקבל הודעה שפתאום יש לך הזדמנות לזכות, זה בעיקר קורה בדירות היקרות יותר.

אני רכשתי דירה ככה.

 

[MarketTimer]

התוחלת פחות מעניינת, אותי לפחות, מעניין אותי עומק ההנחה.
גם הסיכויים שאתה מחשב אינם נכונים, למה? כי בפרוייקטים בעיקר יקרים יש המון אנשים שמוותרים על הזכייה ואז גם אם לא הוגרלת אתה תקבל הודעה שפתאום יש לך הזדמנות לזכות, זה בעיקר קורה בדירות היקרות יותר.

אני רכשתי דירה ככה.

אני מראש משווה רק מקרים שבהם עומק ההנחה 25% ומעלה.
אבל בסוף אני רוצה למקסם שקלים, לא אחוזים.

אתה צודק לגבי המוותרים, אבל מאוד קשה לי להעריך ולשקלל את זה. (וכואב לי לדמיין את המשוגע שיזכה בת"א ויוותר )

איזה אלגוריתם אתה היית מפעיל לבחירת 3 הערים שאתה נרשם אליהם?ב הנחה שהמטרה היא למקסם רווח הון במכירה בעוד 7 שנים, ובכל מקרה לא אגור בדירה.

 

[efi]

התוחלת פחות מעניינת

עדיין מדובר בסיכוי פי 20-30, קשה להתעלם מזה. ההגרלות הבאות צפויות להיות יקרות יותר משמעותית.

עומק ההנחה

ממה שבדקתי, ההנחה היא בגובה 40%-50.

בפרוייקטים בעיקר יקרים

ל-14-15 למטר בראשון ובאר יעקב קשה לקרוא יקרים, לעומת 11 בלוד, בטח כזה שעושה את ההבדל.

המון אנשים שמוותרים על הזכייה

מנסיוני, קורה כבר פחות
גם בגלל שהדירות טובות יותר עקב תקנות חדשות של משרד השיכון, ובגלל בגלל שבזמן ההמתנה בין הזכיה לחוזה המחירים ממשיכים לעלות.

זה בעיקר קורה בדירות היקרות יותר

דירות ההמשך האחרונות היו דווקא הדירות הקטנות שנשארו.

אני רכשתי דירה ככה.

כי לא היה לך מה להפסיד
במשתכן מוגבלים במס' הערים שיכולים להשתתף.

היית נוהג אותו דבר אילו היית צריך לוותר על השתתפות בהגרלה בעלת תוחלת גדולה משמעותית אבל הנחה צנועה יותר, אך עדיין משמעותית?

 

[אורי ג.]

איזה אלגוריתם אתה היית מפעיל לבחירת 3 הערים שאתה נרשם אליהם?ב הנחה שהמטרה היא למקסם רווח הון במכירה בעוד 7 שנים, ובכל מקרה לא אגור בדירה.

תלוי בך, זה ממש לוטו הסיפור הזה, בסוף השוק לא מטומטם ואיפה שסיכויי הזכייה קטנים יותר ההנחות גדולות יותר והפרוייקטים כנראה טובים יותר.
השאלה שלך טובה, אני לא בטוח, בכל מקרה לא הייתי זז מאזורי הביקוש.

היית נוהג אותו דבר אילו היית צריך לוותר על השתתפות בהגרלה בעלת תוחלת גדולה משמעותית אבל הנחה צנועה יותר, אך עדיין משמעותית?

שאלה טובה, לא יודע.

כמה שהתוכנית הזו מטומטמת. הלוטו של המדינה לעשירים.

 

[GuyA]

א. בלוד יש 1,420 דירות, זה משפיע.
ב. כנראה שהסטיגמה על לוד + המהומות שהיו לפני פחות משנה משפיעים עדיין על אנשים.

הסיכוי בלוד ירד לכ-17% נכון לעכשיו, ואני מניח שעד הסוף (ובתקווה שלא יידחו את ההגרלה) יירד ליחס שקרוב יותר ל-1 ל-7.

מבחינת תוחלת רווח, לי יוצא שדימונה מקום ראשון בפער - 40% סיכוי והנחה ממוצעת של 340 אש"ח (300+40 מענק) - תוחלת 130 אש"ח.
אחרי זה לוד - 80 אש"ח תוחלת, רווח של 450 אש"ח עם 17% זכייה.

באר יעקב אני מגיע ל-1.5% עם רווח של 950 אש"ח - או 14 אש"ח תוחלת, כלומר פי 5.5, לא פי 10..

 

[Adam Smith]

מעניין אותי עומק ההנחה

איך אפשר להסתכל רק על עומק ההנחה? הרי בסופו של יום על הנכס הזה חלים אותם חוקים של כל דירה להשקעה.

ניקח לדוגמה את ההגרלות במזרח ראשון, מה הופך את הנכס הזה לאטרקטיבי לשוכרים איכותיים?
רחוק מהים, אין תחבורה ציבורית נוחה לשום מקום, אין כניסה ויציאה טובות מהחלק הזה של העיר.

אז אולי בעוד 7 שנים במכירה תרוויח, אבל גם את השנים האלו תרצה להעביר עם שוכרים איכותיים לא?
מלבד רופאים ואחים באסף הרופא אני לא רואה קהל כזה שם.

 

[ירח אפל]

דימונה מקום ראשון בפער - 40% סיכוי והנחה ממוצעת של 340 אש"ח (300+40 מענק)

300 אלף מענק?

 

[אורי ג.]

איך אפשר להסתכל רק על עומק ההנחה?

עם אקסל.

ניקח לדוגמה את ההגרלות במזרח ראשון, מה הופך את הנכס הזה לאטרקטיבי לשוכרים איכותיים?
רחוק מהים, אין תחבורה ציבורית נוחה לשום מקום, אין כניסה ויציאה טובות מהחלק הזה של העיר.

הכל בא לידי ביטוי במחיר, אם שווי השוק גבוה שם אני מסיק שזה מקום אטרקטיבי לשוכרים או שהשוק מצפה שיהיה כזה בעתיד.

 

[GuyA]

300 אלף מענק?

לא, זה התהפך, 300 אש"ח הנחה, 40 אש"ח מענק

 

[ירח אפל]

האמת גם לא נראה לי שמגיעים להנחה כזאת, כשמסתכלים על המחיר הממוצע היום בדימונה מול המירים למטר של ההגרלות

 

[MarketTimer]

א. בלוד יש 1,420 דירות, זה משפיע.
ב. כנראה שהסטיגמה על לוד + המהומות שהיו לפני פחות משנה משפיעים עדיין על אנשים.

הסיכוי בלוד ירד לכ-17% נכון לעכשיו, ואני מניח שעד הסוף (ובתקווה שלא יידחו את ההגרלה) יירד ליחס שקרוב יותר ל-1 ל-7.

מבחינת תוחלת רווח, לי יוצא שדימונה מקום ראשון בפער - 40% סיכוי והנחה ממוצעת של 340 אש"ח (300+40 מענק) - תוחלת 130 אש"ח.
אחרי זה לוד - 80 אש"ח תוחלת, רווח של 450 אש"ח עם 17% זכייה.

באר יעקב אני מגיע ל-1.5% עם רווח של 950 אש"ח - או 14 אש"ח תוחלת, כלומר פי 5.5, לא פי 10..

איך חישבת 950 אשח בבאר יעקב?

דימונה לא בתחרות בכלל מבחינתי, לא באזור.

 

[MarketTimer]

איך אפשר להסתכל רק על עומק ההנחה? הרי בסופו של יום על הנכס הזה חלים אותם חוקים של כל דירה להשקעה.

ניקח לדוגמה את ההגרלות במזרח ראשון, מה הופך את הנכס הזה לאטרקטיבי לשוכרים איכותיים?
רחוק מהים, אין תחבורה ציבורית נוחה לשום מקום, אין כניסה ויציאה טובות מהחלק הזה של העיר.

אז אולי בעוד 7 שנים במכירה תרוויח, אבל גם את השנים האלו תרצה להעביר עם שוכרים איכותיים לא?
מלבד רופאים ואחים באסף הרופא אני לא רואה קהל כזה שם.

עוד לא הוציא היתר בנייה. כמה הדירה תהיה מושכרת? שנה וחצי מתוך ה 7 שנים? תן הנחה בשכר דירה לשוכרים איכותיים, זה כסף קטן.

 

[MarketTimer]

תלוי בך, זה ממש לוטו הסיפור הזה, בסוף השוק לא מטומטם ואיפה שסיכויי הזכייה קטנים יותר ההנחות גדולות יותר והפרוייקטים כנראה טובים יותר.
השאלה שלך טובה, אני לא בטוח, בכל מקרה לא הייתי זז מאזורי הביקוש.

השאלה אם לוד זה כבר/עדיין איזור ביקוש

 

[אורי ג.]

השאלה אם לוד זה כבר/עדיין איזור ביקוש

מטורף, אתה לא מאמין, תבדוק בעצמך, הנה 2 דוגמאות:

אאורה בן שמן

אאורה בן שמן. יזם - אאורה מחדשים את ישראל בע"מ

www.madlan.co.il

קדמת ניר צבי - לוד

קדמת ניר צבי - לוד. יזם - קבוצת אבני דרך

www.madlan.co.il

 

[GuyA]

האמת גם לא נראה לי שמגיעים להנחה כזאת, כשמסתכלים על המחיר הממוצע היום בדימונה מול המירים למטר של ההגרלות

לפי מדלן, בשכונת השחר בדימונה, שם מוגרלות כ-450 דירות, המחיר למ"ר הוא 9,800 ש"ח. במחיר למשתכן הממוצע זה 6,000 ש"ח.
עסקאות של דירות שנבנו ב-2022 שמפורטות למטה מראות שזה כנראה מחיר סביר.
נניח 9,600 ש"ח כמקדם שמרנות.
לדירה של 100 מ"ר - תפוחים לתפוחים - זה 360,000 אש"ח. נוסיף 40 אש"ח מענק - ו-400 אלף סה"כ אפילו.
עכשיו, כתשואה על ההשקעה, זאת השקעה של 560 אש"ח (600-40) על דירה בשווי של 960 אש"ח - עומק הנחה של 41.7% שנותן מרווח ביטחון, ניקח עוד מקדם שמרנות קטן - 40%.

בשכונת ממשית, שם יש בערך 200 דירות - 30% מסה"כ בעיר - עומק ההנחה הרבה יותר קטן.
מחיר למ"ר 9,000 ובמגמת ירדה לעומת דימונה שבמגמת עלייה (לפי מדלן), מחיר בהגרלה בערך 6,500 - לכן 250 אש"ח, עם מקדם שמרנות קטן של 10 אש"ח + מענק 40 אש"ח - 280 אש"ח סה"כ.
כתשואה על השקעה, זאת השקעה של 610 אש"ח (650-40) על דירה בשווי של 890 אש"ח - עומק הנחה של 31.5%, או 30% מעוגל.

סה"כ בדימונה יש 653 דירות, בערך 850 נרשמים, וגם אם חצי מהדירות הולכות לבני המקום - זה מוריד בערך את הסיכוי ל-325 דירות על 525 מתמודדים.. 60% זכייה.
היא מוגרלת באמצע לקראת הסוף, כך שבפועל ייתכן שחלק מהמועמדים ייזכו לפני, ואולי אחוז הזכייה יעלה לאזור ה-65%.

היא גם מוגרלת אחרי לוד למשל, אז אפשר להמר על לוד + עיר גדולה לפניה ומקסימום להסתפק די בוודאות בדימונה, במקום לקחת 1%-2% על באר יעקב או אור יהודה (או 4% על אור עקיבא).

מה הבעיה?

אני מניח שרוב מי שייזכה בדימונה, גם אם חצי מוגדרים כבני המקום, ישכיר את הדירה או ימכור אותה.
בגלל שאין לה מטרופולין, זה לא כמו להציף את באר יעקב, שהביקוש יכול להגיע גם מראשון, לוד, רמלה, חולון, בת-ים, נס ציונה, רחובות וכד'
לכן איך שהדירות יהיו מוכנות - די באותו זמן - יש מצב שיהיה היצף גדול של השוק, ותשואת השכירות תצלול + צורך להתפשר על בטחונות ואולי על איכות דיירים.
אחרי 7 שנים, יש מצב להיצע גדול מאוד של דירות שייזרקו לשוק כדירות למכירה, ולפיכך צפי עליית הערך העתידית ביחס לעומק ההנחה היום יכול לרדת. אני לא בטוח שבדימונה המחיר הממוצע למ"ר ב-2030 יהיה יותר גבוה מהמחיר היום, אלא אם יקרה שם מהפך.

לכן על הנייר אפשר להמר על לוד קודם כל, ואז אם לא מצליח נגיד אור יהודה עם 1% סיכוי לבוננזה, ואז ללכת על "בטוח" ולהתנחם בדירת 100 מ"ר חדשה בדימונה במחיר ממוצע משוקלל של 580 אש"ח (בחישוב ה-40 אש"ח מענק) על מחיר שוק של של כ-930 אש"ח - או 350 אש"ח הנחה, ו-38% עומק הנחה.

מתלבט האמת

 

[D.Tanz]

איך הפרויקט בבני ברק? המיקום נראה טוב, מטר מרמת החייל וקניון איילון, הסיכוי יחסית טוב לשאר איזורי הביקוש