• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

הגרלת דירה בהנחה - באיזה מקום פוטנציאל הרווח ממכירה הוא הגבוה ביותר?

  • פותח הנושא פותח הנושא dudu0255
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

dudu0255

משתמש סולידי
הצטרף ב
12/12/21
הודעות
45
דירוג
8
אני זכאי להירשם להגרלת דירה בהנחה (רווק מעל 40)

באיזה מקום , פוטנציאל הרווח הוא הגדול ביותר , במידה וארצה למכור את הנכס?



בזמנו לא זכיתי בהגרלה בגליל ים, או בתל השומר , שם כמובן היה פוטנציאל הרווח הגדול ביותר...

תודה למשיבים
 
ממה שקראתי הערים עם ההנחה הגדולה ביותר הם רמת גן, חיפה, אילת וירושלים. אבל אני לא יודע עד כמה זה מבוסס.

נמצא באותה סיטואציה כמוך ותוהה איפה הדיל הכי משתלם.
 
באיזה מקום , פוטנציאל הרווח הוא הגדול ביותר , במידה וארצה למכור את הנכס?
תוכל לקבל אינדיקציה ממספר המשתתפים בכל הגרלה (חכמת ההמונים?), לאחר מכן תוכל להיכנס ל"מדלן" ולהשוות בעצמך (תחפש דירות חדשות בשכונות סמוכות).

שים לב ששיקול חשוב לא פחות הוא סיכויי הזכיה בכל הגרלה ולא (רק) גובה ההטבה.

(אני למשל נמצא במצב שיש לי ביד זכייה שמשקפת הנחה של כ-500,000 ש"ח (הגרלה מלפני 3 שנים), ובכל הגרלה חדשה שנפתחת אני מתפתה לבטל זכייה ולהיכנס להגרלות "השוות" ביותר. במחשבה שנייה אני קולט שמהלך כזה שקול לקניית כרטיס הגרלה על מיליון ש"ח ב-500,000 ש"ח, עם סיכויי זכייה נמוכים בהרבה מ-50%).

מה שנקרא "עדיף ציפור אחת ביד"..

אם יש לך אפשרות לשריין זכייה בסכום נמוך יותר ברמת וודאות גבוהה משמעותית זה פשוט משתלם יותר.

בכל זאת, בשביל שלא תרגיש שפספסת את עסקת חייך, הייתי ממליץ לבחור מקום אחד המקנה הנחה גדולה במיוחד אך סיכויי זכייה נמוכים, ו-2 מקומות שמקנים הנחה קטנה יותר אך בעלי סבירות גבוהה משמעותית לזכייה. תוודא שהעיר בעלת ההנחה הגדולה תוגרל ראשונה (עיר גדולה יותר מוגרלת קודם).
ממה שקראתי הערים עם ההנחה הגדולה ביותר הם רמת גן, חיפה, אילת וירושלים. אבל אני לא יודע עד כמה זה מבוסס.

נמצא באותה סיטואציה כמוך ותוהה איפה הדיל הכי משתלם.
ראש העין בטופ 3 בוודאות.
 
אבל אני לא יודע עד כמה זה מבוסס.
בכתבה מפרטים שלקחו את מחיר הדירה הממוצע בעיר. לדוגמא ירושלים מחיר ממוצע בעיר במדלן 22600 שקל למ"ר.
הדירות במחיר למשתכן בהגרלה הנוכחית נמצאות בירושלים, השלמה, המאוחדת והמאוד גדולה. הפרויקט בשכונת פסגת זאב, ששם המחיר לפי מדלן הוא 19600 שקל למ"ר. זול משמעותית מהמחיר הממוצע בכל העיר יחדיו.
לכן החישוב של הכתבה חובבני ולקוי.
חישוב נגרים לדוגמא:
המחיר להגרלה הזאת הוא בסביבות 12600 שקל למ"ר.
למחיר תוסיף עלויות חניה, מחסן ומרפסת שנכללים בחישוב קצת שונה. אפשר לחשב פה, ויוצא בערך 100K נוסף על המחיר למטר כפול המטרים.
תוסיף הנחת presale כי הבניין אפילו לא התחיל להבנות. בשוק החופשי הנחת הפריסייל תלויה במצב הבניה, אם אין עדיין אישור בניה אז עד 20% זה סביר. חישבתי 10%.
תוסיף כמה עשרות אלפי שקלים עד 100K בהוספת מזגנים, שדרוג מטבח וכו שקיימים בשוק הפרטי ולא קיימים במחיר למשתכן.

ובעיקר זמן. צפה להכנס לדירה עוד 3-5 שנים. עלויות מדד, מימון ושכירות. שכל אחד יכול להכניס פה כל מספר בהתאם למצב המשפחתי, כלכלי וציפיות השוק.
ויצא לי לדירת 100 מטר 1.7M לעומת דירה ברגע קיימת בשוק החופשי ב1.96M
אז קיימת הנחה, אבל הנחה של 10-15% ולא כמו שהכתבה מחשבת 60% הנחה ו 1.4 מיליון שקל הנחה.

זה חישוב נגרים/מפית די גס וישנם הרבה אי דיוקים שאפשר לתקוף את החישוב, אבל זה נותן כיוון כללי.
עשה את אותו חישוב לכל עיר שמעניינת אותך ואשמח אם תפרט את התוצאות שלך פה.
 
מעלה את השרשור באוב. מישהו עוקב אחרי ההגרלה החדשה? יש מקומות מועדפים לדעתכם?

האופציות הם: ירושלים, אשדוד, חיפה, יהוד-מונסון, רמלה, קדימה-צורן, אופקים, שדרות, נהריה, נוף הגליל, אלקנה, קרני שומרון ועמנואל.
המטרה מבחינתי היא דירה להשקעה במקום שבו ארצה לגור אם ההשקעה לא תהיה מוצלחת. יש שלושה פרמטרים שבחנתי:

1. קרבה לעזה - אני לא רוצה לרוץ עם הילד למקלט באמצע הלילה
2. גידול אוכלוסייה - בהתאם לתאוריית השוק היעיל אם האוכלוסייה גדלה כנראה שמשהו טוב קורה במקום
3. מצב סוציו-אקונמי גבוה. אני רוצה שירותים טובים וזה מגיע עם אוכלוסייה עשירה

שדרות ואופקים נופלות כי הם צמודות לעזה. רמלה בחוץ מבחינתי. אני לא רוצה לגור בעיר מעורבת בשומר החומות 2.
אשדוד וחיפה בחוץ כי האוכלוסייה בהם קטנה ואני לא הולך להמר נגד השוק.
עמנואל בחוץ כי אני לא רוצה לגור בעיר חרדית וענייה.

זה משאיר לי את הערים הבאות:

שם העירמדד סוציו- אקנומיגידול אוכלוסייההערה
ירושלים21.5%עיר ענייה ומתחרדת אבל עם ביקוש נצחי
יהוד מונסון71.9%קרוב לתל אביב
קדימה צורן80.8%תחבורה ציבורית בעייתית לתל אביב
נהרייה62.6%אפשר לעבוד בחיפה?
נוף הגליל51.5%סוף העולם שמאלה. יכול להיות מאתגר למצוא עבודה
אלקנה84.1%דורש לגור בשומרון אבל אוכלוסייה חזקה
קרני שומרון62.5%קרוב יחסית למרכז

מתוך הרשימה הזו אני חושב לקחת את ירושלים. זו עיר שהוכיחה את הביקוש אליה במשך אלפי שנים. ואם אני זוכר נכון ההנחות אליה יחסית משמעותיות.
אני חושב ללכת גם על אלקנה וקרני שומרון. זה דורש לגור בשומרון ואני לא עף על הרעיון של לחטוף אבנים ביום יום אבל אני מאמין שעם גידול האוכלוסייה במקום ערך הנכס יעלה עם הזמן.

אופציה נוספת היא יהוד עם הקרבה לתל אביב, האוכלוסייה החזקה וגידול האוכלוסייה.

כפי שאתם רואים אני לא משקיע נדל"ן מדופלם. אני בסך הכל מנסה לעשות ניחוש מלומד.
מה דעתכם? יש משהו מובן מאליו שפספסתי? הנחות משמעותיות שהתעלמתי מהם?
 
נערך לאחרונה ב:
אתה נתפס לכל מיני פרמטרים לא רלוונטים כגון "ירושלים עיר שהוכיחה את הביקוש אליה במשך אלפי שנים" או מה יקרה בשומר חומות 2. נו יופי שירושלים עיר נצחית אבל מה זה עוזר לך אם יש בסך הכל 56 דירות בהגרלה על עשרות אלפי נרשמים והסיכוי שלך לזכות בדירה יותר נמוך מהסיכוי שלי להשכיב את בר רפאלי? בשומר חומות היו פרעות גם בבת ים ויפו אז בוא נוותר על הדירות שם.

תשמע אני אשדודי. אשדוד סובלת מהגירה שלילית כי אין בעיר דיור נגיש לצעירים, אבל העיר עצמה מאוד מבוקשת. קבלנים מוכרים באשדוד דירה 3 חדרים על הנייר ב-2 מיליון שקל. יש לי הרבה טענות נגד השכונה החדשה בפארק לכיש, אבל לא לבחור בעיר זו טעות קשה.

גם חיפה אחלה אופצית, אבל השכונה הספציפית הזאת סובלת מים של עיכובים וכנראה לא תקבל מפתח לפני 2030, אבל עדיין בתור אופציה תיאורטית היא ממש אחלה.

לדעתי מכל האופציות בהגרלה הזאת אשדוד הכי נורמלית by-far. כמו כן מספר יחסית רב של יחידות דיור בהגרלה מגדיל את הסיכוי שלך לזכות.
גם רמלה לא הייתי פוסל. השכונות החדשות בעיר בסדר גמור והעיר קרובה לתל אביב.

אני הייתי בוחר אז ככה:

1. אשדוד
2. רמלה
3. חיפה

ככה אתה ממקסם את הסיכויים שתצא עם דירה כלשהי.
 
נערך לאחרונה ב:
אתה נתפס לכל מיני פרמטרים לא רלוונטים
סביר להניח

בשומר חומות היו פרעות גם בבת ים ויפו אז בוא נוותר על הדירות שם.

מבחינתי כן. אני רוצה לחיות במקום שבו אני מרגיש בטוח ללכת ברחוב. גדלתי בהתנחלות ואני רוצה לחסוך את הפחד הזה מהילדים שלי.

עם זאת על יפו לא הייתי מוותר. אני מניח שזכייה שם יכולה להיות מקפצה כלכלית ענקית. כמובן שזה מדגים את הבעייתיות בזה שאני מחפש מקום שיכול להתאים להשקעה וגם למגורים. יש פרמטרים שונים לבחון בכל תרחיש.
תשמע אני אשדודי. אשדוד סובלת מהגירה שלילית כי אין בעיר דיור נגיש לצעירים, אבל העיר עצמה מאוד מבוקשת. קבלנים מוכרים באשדוד דירה 3 חדרים על הנייר ב-2 מיליון שקל. יש לי הרבה טענות נגד השכונה החדשה בפארק לכיש, אבל לא לבחור בעיר זו טעות קשה.

אשקול את זה תודה
גם חיפה אחלה אופצית, אבל השכונה הספציפית הזאת סובלת מים של עיכובים וכנראה לא תקבל מפתח לפני 2030, אבל עדיין בתור אופציה תיאורטית היא ממש אחלה.

הרצתי חישוב באחת ההגרלות הקודמות והיה נראה שההנחה בחיפה זניחה למדי. אתה מכיר נתונים אחרים?
לדעתי מכל האופציות בהגרלה הזאת אשדוד הכי נורמלית by-far. כמו כן מספר יחסית רב של יחידות דיור בהגרלה מגדיל את הסיכוי שלך לזכות.
גם רמלה לא הייתי פוסל. השכונות החדשות בעיר בסדר גמור והעיר קרובה לתל אביב.

לעניות דעתי יש שתי שאלות רלוונטיות:

א. מה סיכויי הזכייה?
ב. מה הרווח בהינתן זכייה.

לא בוער לי לקנות דירה ולכן אעדיף מקום שבו התשואה תהיה גבוהה גם אם סיכויי הזכייה מאוד נמוכים. אני מסתכל על זה כמו על הגרלת לוטו. כנראה שלא אזכה אבל אם אזכה זה יהיה בסכום יפה
אם אני הייתי בוחר אז ככה:

1. אשדוד
2. רמלה
3. חיפה

אני מבין מדבריך שיש סיכוי גבוה לזכות באשדוד, רמלה וחיפה. יש לך מושג מה גודל ההנחה שם?
 
לדעתי להסתכל על ביקוש ברמת עיר זו רזולוציה נמוכה מדי. בכל עיר יש אזורים "טובים" ואזורים "לא טובים", מבחינת החינוך, התחבורה, האוכלוסייה וכו'. הייתי עושה זום אין ובודק את הביקוש בשכונות הקרובות (פיזית ומבחינת מאפיינים נוספים) לפרוייקט שאליו אתה שוקל להירשם.
 
לעניות דעתי יש שתי שאלות רלוונטיות:

א. מה סיכויי הזכייה?
ב. מה הרווח בהינתן זכייה.

נכון. אם זה גם מקום שאתה אשכרה רוצה לגור בו אז הרווח כפול.
 
אני מבין מדבריך שיש סיכוי גבוה לזכות באשדוד, רמלה וחיפה. יש לך מושג מה גודל ההנחה שם?

קבלן שבונה בשוק החופשי ממש מעבר לכביש (ליד הסטאר סנטר) מבקש 1.9 מיליון על 3 חדרים 80 מ"ר. בהגרלה באשדוד המחיר למ"ר עומד על 15,000. אם נשווה תפוחים לתפוחים דירה 80 מ"ר במחיר למשתכן תצא לך בסביבות ה-1.35 מיליון כלומר 550,000 אלף שקל הנחה. לא רע בכלל.
 
קבלן שבונה בשוק החופשי ממש מעבר לכביש (ליד הסטאר סנטר) מבקש 1.9 מיליון על 3 חדרים 80 מ"ר. בהגרלה באשדוד המחיר למ"ר עומד על 15,000. אם נשווה תפוחים לתפוחים דירה 80 מ"ר במחיר למשתכן תצא לך בסביבות ה-1.35 מיליון כלומר 550,000 שקל הנחה. לא רע בכלל.

חתיכת פער. יש לך מושג מה הפערים ברמלה וחיפה?

אגב, לא הגבילו את ההנחה ל20% או 300K?
 
אני הולך על שדרות, אופקים וחיפה. עשיתי בדיקה של המחירים בהגרלה מול מדלן והמכירות האחרונות והגעתי להערכה של מחיר שלי למ"ר, זה כפול סיכויי הזכייה, וכפול ההנחה. אם למשל בעיר מסוימת המחיר למר הוא 10,000, ואני מאמין שבשוק זה 11,000, אז על דירת 100 מר ההנחה היא 300 אשח (כי 20% או 300 אשח, הנמוך מבניהם. אז ההנחה תהיה 20% - כלומר 800 אשח, ומול מחיר שוק של 1.1 משח זה 300 אשח בפועל). אם סיכוי הזכיה כרגע הוא למשל 5%, התוחלת היא 15 אשח. לפי החישוב הזה לי יוצא כרגע כאמור שדרות, אופקים וחיפה. אשדוד, יהוד, ירושלים - קרובות מאוד לתחתית הרשימה. דרך אגב, עמנואל יוצאת אצלי גם מאוד גבוה, אבל עיר חרדית מעבר לקו הירוק.. הפרמייה צריכה להיות מאוד גבוהה כדי שאלך על זה. כלומר מקום ראשון בפער. יש עוד זמן, נראה.
 
אני הולך על שדרות, אופקים וחיפה. עשיתי בדיקה של המחירים בהגרלה מול מדלן והמכירות האחרונות והגעתי להערכה של מחיר שלי למ"ר, זה כפול סיכויי הזכייה, וכפול ההנחה. אם למשל בעיר מסוימת המחיר למר הוא 10,000, ואני מאמין שבשוק זה 11,000, אז על דירת 100 מר ההנחה היא 300 אשח (כי 20% או 300 אשח, הנמוך מבניהם. אז ההנחה תהיה 20% - כלומר 800 אשח, ומול מחיר שוק של 1.1 משח זה 300 אשח בפועל). אם סיכוי הזכיה כרגע הוא למשל 5%, התוחלת היא 15 אשח. לפי החישוב הזה לי יוצא כרגע כאמור שדרות, אופקים וחיפה. אשדוד, יהוד, ירושלים - קרובות מאוד לתחתית הרשימה. דרך אגב, עמנואל יוצאת אצלי גם מאוד גבוה, אבל עיר חרדית מעבר לקו הירוק.. הפרמייה צריכה להיות מאוד גבוהה כדי שאלך על זה. כלומר מקום ראשון בפער. יש עוד זמן, נראה.
אני רואה שונות די גדולה במחיר למ"ר בנאות פרס במודעות למכירה (וגם בדיווחי עסקאות). איזה מחיר לקחת בחשבון שם?
 
אני רואה שונות די גדולה במחיר למ"ר בנאות פרס במודעות למכירה (וגם בדיווחי עסקאות). איזה מחיר לקחת בחשבון שם?
למה לשאול אנשים משהו שאפשר לבדוק לבד?
לכולם יש גישה לאותם מקורות מידע, תבדוק מחירים במדלן, יד2 וכד' ותראה מה המחיר הכי משקף..
 
למה לשאול אנשים משהו שאפשר לבדוק לבד?
לכולם יש גישה לאותם מקורות מידע, תבדוק מחירים במדלן, יד2 וכד' ותראה מה המחיר הכי משקף..
כמו שכתבתי, אני רואה שונות גדולה בין המחירים - בין 16k למ"ר לבין 25k, מה שמקשה עלי להבין מה המחיר הכי משקף. נראה שאתה הגעת למסקנה כלשהי, אז מעניין אותי מהי ואיך הגעת אליה.
לא סתם שאלתי מה המחיר שם בלי לבדוק כלום בעצמי.
 
המחיר בדרך כלל מוקבע כאשר קבלן זוכה, לכן יש שונות. לגבי מה המחיר למ"ר.. לא יודע. גם לא בדקתי כי בירושלים סיכויי הזכייה נמוכים מדי, אז מבחינתי זה לא שווה את הטרחה של לבדוק. אם זה היה שווה, הייתי מסתכל במפה איפה בדיוק אזור המכירה, ואז מסתכל במדלן או במקומות אחרים שיש בהם מידע בכמה נמכרו לאחרונה דירות שם, ומה הממוצע למ"ר.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
ה הגרלת דירה בהנחה- בקריית גת למגזר חרדי נדל"ן 8
singleton דירה בהנחה- הגרלת מאי-יולי נדל"ן 0
K דירה בהנחה - הגרלת מאי 2023 נדל"ן 2
N דירה בהנחה- פרויקט נאות פרס ב׳ הגרלת 12/2022 נדל"ן 7
B הגרלת אוקטובר מחיר למשתכן נדל"ן 3
ג הגרלת דירות בנתניה - יקררררר נדל"ן 15
H הגרלת המשך מחיר למשתכן נדל"ן 0
A קניית דירה עם משכנתא ואחוז מימון נדל"ן 5
Vit7 דירה יד 1 על הנייר מקבלן או דירה יד 2 ? נדל"ן 0
Modric19 דילמה: מכירת מדד או מניות בודדות לרכישת דירה שוק ההון 9
M דירה למגורים- בניית עסקה מיטבית נדל"ן 4
A מכירת דירה / פקדונות שוק ההון 2
M בחינת עסקה לרכישת דירה- מרכז הארץ נדל"ן 31
M מיסוי הכנסות מהשכרת דירה נדל"ן 1
ח מכירת דירה וההשקעה בשוק ההון שוק ההון 13
B האם ניתן לרכוש דירה בתמורה למניות בחברה פרטית נדל"ן 2
ח התייעצות: כדאיות המשך החזקת דירה נדל"ן 2
א מוכר שמקבל שכר דירה עד לסיום עיסקת מכר נדל"ן 23
T לאיזה בעל מקצוע אנחנו זקוקים? (דירה בהנחה) נדל"ן 2
H התלבטות לגבי מכירת דירה לטובת רכישת צמוד קרקע נדל"ן 1
I התמקחות על מחיר דירה חדשה נדל"ן 4
D מכירת חלק של דירה שהתקבלה בירושה נדל"ן 1
R מס על שכר דירה מיסים 2
ב ריהוט עבור דירה להשכרה נדל"ן 55
N דירה להשקעה - כלים למשקיע המתחיל נדל"ן 0
ס דירה ראשונה (מחיר למשתכן) ומשכנתא נדל"ן 1
I פוסט שיתוף + התלבטות לגבי רכישת דירה אוף טופיק 46
Y מס שבח ומס דירה שניה נדל"ן 3
A מסירת דירה לפני טופס 4- איחור במסירה נדל"ן 0
צ מס במכירת דירה חליפית נדל"ן 1
D עזרה להורים בקניית דירה מיסים 1
ר דירה על הנייר כדירה חליפית נדל"ן 0
א קניתי דירה והרווחתי עליית ערך מטורפת תוך מספר שנים ,האמנם ? נדל"ן 90
ע הון עצמי גבוה מה לעשות ברכישת דירה ראשונה נדל"ן 34
E שאלות בנושא מעבר דירה והשכרת דירה אוף טופיק 25
E השוואת קניית דירה לשכירה נדל"ן 8
ד ביטוח דירה - מה לעשות כשהביטוח שולח אנשים לא מקצועיים צרכנות פיננסית 10
T דירה ממש מעל תחנת רכבת קלה (קו ירוק) לברוח או לקחת? נדל"ן 3
A השכרת דירה עם היתכנות לבניית ממ"ד בזמן החוזה נדל"ן 1
T התייעצות קניית דירה נדל"ן 22
M קיזוז פחת משכר דירה - בית בבנייה עצמית נדל"ן 7
D התלבטות בנוגע לעסקת פליפ לנדלן ותכנון מיסוי - דירה שניה נדל"ן 6
M התלבטות בין דירה בפרויקט בבניה לבין דירה בבנין ישן יותר נדל"ן 9
McMurphy דירה ללא ממ״ד (רק ממ״ק) וללא חלונות במטבח- דיל ברייקר? נדל"ן 6
A איזה סוג של קופה עדיף למכור לפני קניית דירה? שוק ההון 6
A משכנתא על דירה שנייה נדל"ן 3
A מכירת דירה עקב גירושין נדל"ן 15
א הלוואה לרכישת דירה עד מכירת דירה נדל"ן 16
ריש-לקיש תשלום שכר דירה בכרטיס Cashback צרכנות פיננסית 1
ישראלי מצוי מתקשה לעשות את הצעד - דירה להשקעה נדל"ן 16

נושאים דומים

Back
למעלה