הגרלת דירה בהנחה - באיזה מקום פוטנציאל הרווח ממכירה הוא הגבוה ביותר?

[dudu0255]

אני זכאי להירשם להגרלת דירה בהנחה (רווק מעל 40)

באיזה מקום , פוטנציאל הרווח הוא הגדול ביותר , במידה וארצה למכור את הנכס?



בזמנו לא זכיתי בהגרלה בגליל ים, או בתל השומר , שם כמובן היה פוטנציאל הרווח הגדול ביותר...

תודה למשיבים

 

[משה]

ממה שקראתי הערים עם ההנחה הגדולה ביותר הם רמת גן, חיפה, אילת וירושלים. אבל אני לא יודע עד כמה זה מבוסס.

נמצא באותה סיטואציה כמוך ותוהה איפה הדיל הכי משתלם.

 

[מכל מלמדי השכלתי]

באיזה מקום , פוטנציאל הרווח הוא הגדול ביותר , במידה וארצה למכור את הנכס?

תוכל לקבל אינדיקציה ממספר המשתתפים בכל הגרלה (חכמת ההמונים?), לאחר מכן תוכל להיכנס ל"מדלן" ולהשוות בעצמך (תחפש דירות חדשות בשכונות סמוכות).

שים לב ששיקול חשוב לא פחות הוא סיכויי הזכיה בכל הגרלה ולא (רק) גובה ההטבה.

(אני למשל נמצא במצב שיש לי ביד זכייה שמשקפת הנחה של כ-500,000 ש"ח (הגרלה מלפני 3 שנים), ובכל הגרלה חדשה שנפתחת אני מתפתה לבטל זכייה ולהיכנס להגרלות "השוות" ביותר. במחשבה שנייה אני קולט שמהלך כזה שקול לקניית כרטיס הגרלה על מיליון ש"ח ב-500,000 ש"ח, עם סיכויי זכייה נמוכים בהרבה מ-50%).

מה שנקרא "עדיף ציפור אחת ביד"..

אם יש לך אפשרות לשריין זכייה בסכום נמוך יותר ברמת וודאות גבוהה משמעותית זה פשוט משתלם יותר.

בכל זאת, בשביל שלא תרגיש שפספסת את עסקת חייך, הייתי ממליץ לבחור מקום אחד המקנה הנחה גדולה במיוחד אך סיכויי זכייה נמוכים, ו-2 מקומות שמקנים הנחה קטנה יותר אך בעלי סבירות גבוהה משמעותית לזכייה. תוודא שהעיר בעלת ההנחה הגדולה תוגרל ראשונה (עיר גדולה יותר מוגרלת קודם).

ממה שקראתי הערים עם ההנחה הגדולה ביותר הם רמת גן, חיפה, אילת וירושלים. אבל אני לא יודע עד כמה זה מבוסס.

נמצא באותה סיטואציה כמוך ותוהה איפה הדיל הכי משתלם.

ראש העין בטופ 3 בוודאות.

 

[בורג]

אבל אני לא יודע עד כמה זה מבוסס.

בכתבה מפרטים שלקחו את מחיר הדירה הממוצע בעיר. לדוגמא ירושלים מחיר ממוצע בעיר במדלן 22600 שקל למ"ר.
הדירות במחיר למשתכן בהגרלה הנוכחית נמצאות בירושלים, השלמה, המאוחדת והמאוד גדולה. הפרויקט בשכונת פסגת זאב, ששם המחיר לפי מדלן הוא 19600 שקל למ"ר. זול משמעותית מהמחיר הממוצע בכל העיר יחדיו.
לכן החישוב של הכתבה חובבני ולקוי.
חישוב נגרים לדוגמא:
המחיר להגרלה הזאת הוא בסביבות 12600 שקל למ"ר.
למחיר תוסיף עלויות חניה, מחסן ומרפסת שנכללים בחישוב קצת שונה. אפשר לחשב פה, ויוצא בערך 100K נוסף על המחיר למטר כפול המטרים.
תוסיף הנחת presale כי הבניין אפילו לא התחיל להבנות. בשוק החופשי הנחת הפריסייל תלויה במצב הבניה, אם אין עדיין אישור בניה אז עד 20% זה סביר. חישבתי 10%.
תוסיף כמה עשרות אלפי שקלים עד 100K בהוספת מזגנים, שדרוג מטבח וכו שקיימים בשוק הפרטי ולא קיימים במחיר למשתכן.

ובעיקר זמן. צפה להכנס לדירה עוד 3-5 שנים. עלויות מדד, מימון ושכירות. שכל אחד יכול להכניס פה כל מספר בהתאם למצב המשפחתי, כלכלי וציפיות השוק.
ויצא לי לדירת 100 מטר 1.7M לעומת דירה ברגע קיימת בשוק החופשי ב1.96M
אז קיימת הנחה, אבל הנחה של 10-15% ולא כמו שהכתבה מחשבת 60% הנחה ו 1.4 מיליון שקל הנחה.

זה חישוב נגרים/מפית די גס וישנם הרבה אי דיוקים שאפשר לתקוף את החישוב, אבל זה נותן כיוון כללי.
עשה את אותו חישוב לכל עיר שמעניינת אותך ואשמח אם תפרט את התוצאות שלך פה.

 

[משה]

מעלה את השרשור באוב. מישהו עוקב אחרי ההגרלה החדשה? יש מקומות מועדפים לדעתכם?

האופציות הם: ירושלים, אשדוד, חיפה, יהוד-מונסון, רמלה, קדימה-צורן, אופקים, שדרות, נהריה, נוף הגליל, אלקנה, קרני שומרון ועמנואל.
המטרה מבחינתי היא דירה להשקעה במקום שבו ארצה לגור אם ההשקעה לא תהיה מוצלחת. יש שלושה פרמטרים שבחנתי:

1. קרבה לעזה - אני לא רוצה לרוץ עם הילד למקלט באמצע הלילה
2. גידול אוכלוסייה - בהתאם לתאוריית השוק היעיל אם האוכלוסייה גדלה כנראה שמשהו טוב קורה במקום
3. מצב סוציו-אקונמי גבוה. אני רוצה שירותים טובים וזה מגיע עם אוכלוסייה עשירה

שדרות ואופקים נופלות כי הם צמודות לעזה. רמלה בחוץ מבחינתי. אני לא רוצה לגור בעיר מעורבת בשומר החומות 2.
אשדוד וחיפה בחוץ כי האוכלוסייה בהם קטנה ואני לא הולך להמר נגד השוק.
עמנואל בחוץ כי אני לא רוצה לגור בעיר חרדית וענייה.

זה משאיר לי את הערים הבאות:

שם העיר	מדד סוציו- אקנומי	גידול אוכלוסייה	הערה
ירושלים	2	1.5%	עיר ענייה ומתחרדת אבל עם ביקוש נצחי
יהוד מונסון	7	1.9%	קרוב לתל אביב
קדימה צורן	8	0.8%	תחבורה ציבורית בעייתית לתל אביב
נהרייה	6	2.6%	אפשר לעבוד בחיפה?
נוף הגליל	5	1.5%	סוף העולם שמאלה. יכול להיות מאתגר למצוא עבודה
אלקנה	8	4.1%	דורש לגור בשומרון אבל אוכלוסייה חזקה
קרני שומרון	6	2.5%	קרוב יחסית למרכז

מתוך הרשימה הזו אני חושב לקחת את ירושלים. זו עיר שהוכיחה את הביקוש אליה במשך אלפי שנים. ואם אני זוכר נכון ההנחות אליה יחסית משמעותיות.
אני חושב ללכת גם על אלקנה וקרני שומרון. זה דורש לגור בשומרון ואני לא עף על הרעיון של לחטוף אבנים ביום יום אבל אני מאמין שעם גידול האוכלוסייה במקום ערך הנכס יעלה עם הזמן.

אופציה נוספת היא יהוד עם הקרבה לתל אביב, האוכלוסייה החזקה וגידול האוכלוסייה.

כפי שאתם רואים אני לא משקיע נדל"ן מדופלם. אני בסך הכל מנסה לעשות ניחוש מלומד.
מה דעתכם? יש משהו מובן מאליו שפספסתי? הנחות משמעותיות שהתעלמתי מהם?

 

[Shnizelia]

אתה נתפס לכל מיני פרמטרים לא רלוונטים כגון "ירושלים עיר שהוכיחה את הביקוש אליה במשך אלפי שנים" או מה יקרה בשומר חומות 2. נו יופי שירושלים עיר נצחית אבל מה זה עוזר לך אם יש בסך הכל 56 דירות בהגרלה על עשרות אלפי נרשמים והסיכוי שלך לזכות בדירה יותר נמוך מהסיכוי שלי להשכיב את בר רפאלי? בשומר חומות היו פרעות גם בבת ים ויפו אז בוא נוותר על הדירות שם.

תשמע אני אשדודי. אשדוד סובלת מהגירה שלילית כי אין בעיר דיור נגיש לצעירים, אבל העיר עצמה מאוד מבוקשת. קבלנים מוכרים באשדוד דירה 3 חדרים על הנייר ב-2 מיליון שקל. יש לי הרבה טענות נגד השכונה החדשה בפארק לכיש, אבל לא לבחור בעיר זו טעות קשה.

גם חיפה אחלה אופצית, אבל השכונה הספציפית הזאת סובלת מים של עיכובים וכנראה לא תקבל מפתח לפני 2030, אבל עדיין בתור אופציה תיאורטית היא ממש אחלה.

לדעתי מכל האופציות בהגרלה הזאת אשדוד הכי נורמלית by-far. כמו כן מספר יחסית רב של יחידות דיור בהגרלה מגדיל את הסיכוי שלך לזכות.
גם רמלה לא הייתי פוסל. השכונות החדשות בעיר בסדר גמור והעיר קרובה לתל אביב.

אני הייתי בוחר אז ככה:

1. אשדוד
2. רמלה
3. חיפה

ככה אתה ממקסם את הסיכויים שתצא עם דירה כלשהי.

 

[משה]

אתה נתפס לכל מיני פרמטרים לא רלוונטים

סביר להניח

בשומר חומות היו פרעות גם בבת ים ויפו אז בוא נוותר על הדירות שם.

מבחינתי כן. אני רוצה לחיות במקום שבו אני מרגיש בטוח ללכת ברחוב. גדלתי בהתנחלות ואני רוצה לחסוך את הפחד הזה מהילדים שלי.

עם זאת על יפו לא הייתי מוותר. אני מניח שזכייה שם יכולה להיות מקפצה כלכלית ענקית. כמובן שזה מדגים את הבעייתיות בזה שאני מחפש מקום שיכול להתאים להשקעה וגם למגורים. יש פרמטרים שונים לבחון בכל תרחיש.

תשמע אני אשדודי. אשדוד סובלת מהגירה שלילית כי אין בעיר דיור נגיש לצעירים, אבל העיר עצמה מאוד מבוקשת. קבלנים מוכרים באשדוד דירה 3 חדרים על הנייר ב-2 מיליון שקל. יש לי הרבה טענות נגד השכונה החדשה בפארק לכיש, אבל לא לבחור בעיר זו טעות קשה.

אשקול את זה תודה

גם חיפה אחלה אופצית, אבל השכונה הספציפית הזאת סובלת מים של עיכובים וכנראה לא תקבל מפתח לפני 2030, אבל עדיין בתור אופציה תיאורטית היא ממש אחלה.

הרצתי חישוב באחת ההגרלות הקודמות והיה נראה שההנחה בחיפה זניחה למדי. אתה מכיר נתונים אחרים?

לדעתי מכל האופציות בהגרלה הזאת אשדוד הכי נורמלית by-far. כמו כן מספר יחסית רב של יחידות דיור בהגרלה מגדיל את הסיכוי שלך לזכות.
גם רמלה לא הייתי פוסל. השכונות החדשות בעיר בסדר גמור והעיר קרובה לתל אביב.

לעניות דעתי יש שתי שאלות רלוונטיות:

א. מה סיכויי הזכייה?
ב. מה הרווח בהינתן זכייה.

לא בוער לי לקנות דירה ולכן אעדיף מקום שבו התשואה תהיה גבוהה גם אם סיכויי הזכייה מאוד נמוכים. אני מסתכל על זה כמו על הגרלת לוטו. כנראה שלא אזכה אבל אם אזכה זה יהיה בסכום יפה

אם אני הייתי בוחר אז ככה:

1. אשדוד
2. רמלה
3. חיפה

אני מבין מדבריך שיש סיכוי גבוה לזכות באשדוד, רמלה וחיפה. יש לך מושג מה גודל ההנחה שם?

 

[האזרח הקטן]

לדעתי להסתכל על ביקוש ברמת עיר זו רזולוציה נמוכה מדי. בכל עיר יש אזורים "טובים" ואזורים "לא טובים", מבחינת החינוך, התחבורה, האוכלוסייה וכו'. הייתי עושה זום אין ובודק את הביקוש בשכונות הקרובות (פיזית ומבחינת מאפיינים נוספים) לפרוייקט שאליו אתה שוקל להירשם.

 

[Shnizelia]

לעניות דעתי יש שתי שאלות רלוונטיות:

א. מה סיכויי הזכייה?
ב. מה הרווח בהינתן זכייה.

נכון. אם זה גם מקום שאתה אשכרה רוצה לגור בו אז הרווח כפול.

 

[Shnizelia]

אני מבין מדבריך שיש סיכוי גבוה לזכות באשדוד, רמלה וחיפה. יש לך מושג מה גודל ההנחה שם?

קבלן שבונה בשוק החופשי ממש מעבר לכביש (ליד הסטאר סנטר) מבקש 1.9 מיליון על 3 חדרים 80 מ"ר. בהגרלה באשדוד המחיר למ"ר עומד על 15,000. אם נשווה תפוחים לתפוחים דירה 80 מ"ר במחיר למשתכן תצא לך בסביבות ה-1.35 מיליון כלומר 550,000 אלף שקל הנחה. לא רע בכלל.

 

[משה]

קבלן שבונה בשוק החופשי ממש מעבר לכביש (ליד הסטאר סנטר) מבקש 1.9 מיליון על 3 חדרים 80 מ"ר. בהגרלה באשדוד המחיר למ"ר עומד על 15,000. אם נשווה תפוחים לתפוחים דירה 80 מ"ר במחיר למשתכן תצא לך בסביבות ה-1.35 מיליון כלומר 550,000 שקל הנחה. לא רע בכלל.

חתיכת פער. יש לך מושג מה הפערים ברמלה וחיפה?

אגב, לא הגבילו את ההנחה ל20% או 300K?

 

[Shnizelia]

לא מכיר את רמלה וחיפה. מכיר היטב את אשדוד.

זה הפרויקט באשדוד:

https://tidhar.co.il/project/kohav-hatsafon-ashdod/

הוא נמצא literally מעבר לכביש של שכונת לכיש

אגב, לא הגבילו את ההנחה ל20% או 300K?

תלוי מתי נסגר המכרז. במכרזים שמגרילים עכשיו באשדוד אין את ההגבלה הזאת.

 

[GuyA]

אני הולך על שדרות, אופקים וחיפה. עשיתי בדיקה של המחירים בהגרלה מול מדלן והמכירות האחרונות והגעתי להערכה של מחיר שלי למ"ר, זה כפול סיכויי הזכייה, וכפול ההנחה. אם למשל בעיר מסוימת המחיר למר הוא 10,000, ואני מאמין שבשוק זה 11,000, אז על דירת 100 מר ההנחה היא 300 אשח (כי 20% או 300 אשח, הנמוך מבניהם. אז ההנחה תהיה 20% - כלומר 800 אשח, ומול מחיר שוק של 1.1 משח זה 300 אשח בפועל). אם סיכוי הזכיה כרגע הוא למשל 5%, התוחלת היא 15 אשח. לפי החישוב הזה לי יוצא כרגע כאמור שדרות, אופקים וחיפה. אשדוד, יהוד, ירושלים - קרובות מאוד לתחתית הרשימה. דרך אגב, עמנואל יוצאת אצלי גם מאוד גבוה, אבל עיר חרדית מעבר לקו הירוק.. הפרמייה צריכה להיות מאוד גבוהה כדי שאלך על זה. כלומר מקום ראשון בפער. יש עוד זמן, נראה.

 

[UnitTest]

אני הולך על שדרות, אופקים וחיפה. עשיתי בדיקה של המחירים בהגרלה מול מדלן והמכירות האחרונות והגעתי להערכה של מחיר שלי למ"ר, זה כפול סיכויי הזכייה, וכפול ההנחה. אם למשל בעיר מסוימת המחיר למר הוא 10,000, ואני מאמין שבשוק זה 11,000, אז על דירת 100 מר ההנחה היא 300 אשח (כי 20% או 300 אשח, הנמוך מבניהם. אז ההנחה תהיה 20% - כלומר 800 אשח, ומול מחיר שוק של 1.1 משח זה 300 אשח בפועל). אם סיכוי הזכיה כרגע הוא למשל 5%, התוחלת היא 15 אשח. לפי החישוב הזה לי יוצא כרגע כאמור שדרות, אופקים וחיפה. אשדוד, יהוד, ירושלים - קרובות מאוד לתחתית הרשימה. דרך אגב, עמנואל יוצאת אצלי גם מאוד גבוה, אבל עיר חרדית מעבר לקו הירוק.. הפרמייה צריכה להיות מאוד גבוהה כדי שאלך על זה. כלומר מקום ראשון בפער. יש עוד זמן, נראה.

אני רואה שונות די גדולה במחיר למ"ר בנאות פרס במודעות למכירה (וגם בדיווחי עסקאות). איזה מחיר לקחת בחשבון שם?

 

[GuyA]

אני רואה שונות די גדולה במחיר למ"ר בנאות פרס במודעות למכירה (וגם בדיווחי עסקאות). איזה מחיר לקחת בחשבון שם?

למה לשאול אנשים משהו שאפשר לבדוק לבד?
לכולם יש גישה לאותם מקורות מידע, תבדוק מחירים במדלן, יד2 וכד' ותראה מה המחיר הכי משקף..

 

[UnitTest]

למה לשאול אנשים משהו שאפשר לבדוק לבד?
לכולם יש גישה לאותם מקורות מידע, תבדוק מחירים במדלן, יד2 וכד' ותראה מה המחיר הכי משקף..

כמו שכתבתי, אני רואה שונות גדולה בין המחירים - בין 16k למ"ר לבין 25k, מה שמקשה עלי להבין מה המחיר הכי משקף. נראה שאתה הגעת למסקנה כלשהי, אז מעניין אותי מהי ואיך הגעת אליה.
לא סתם שאלתי מה המחיר שם בלי לבדוק כלום בעצמי.

 

[GuyA]

המחיר בדרך כלל מוקבע כאשר קבלן זוכה, לכן יש שונות. לגבי מה המחיר למ"ר.. לא יודע. גם לא בדקתי כי בירושלים סיכויי הזכייה נמוכים מדי, אז מבחינתי זה לא שווה את הטרחה של לבדוק. אם זה היה שווה, הייתי מסתכל במפה איפה בדיוק אזור המכירה, ואז מסתכל במדלן או במקומות אחרים שיש בהם מידע בכמה נמכרו לאחרונה דירות שם, ומה הממוצע למ"ר.

 

[יזם]

עוד סיבה למה התוכנית הממשלתית הזאת גרועה בכל מידה.
לבטל מייד.