• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה, ובכלל זה החובה לעמוד בהוראות כל דין, היא על מחברה בלבד ואין לייחס את האמור בה לבעלת האתר.

דירה בהנחה - ינואר 2024, איפה נרשמתם?

  • פותח הנושא פותח הנושא liranviper
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

liranviper

משתמש בכיר
הצטרף ב
17/10/15
הודעות
2,207
דירוג
1,807
לאלו מביניהם שנרשמים ללוטו של דירה בהנחה בינואר 24, איפה בחרתם להירשם ומדוע?

אני כרגע רשום לפתח תקווה, רחובות, ואילת.
השיקולים:
בכולן הנחה יחסית גבוהה.
רחובות ואילת סיכוי גבוה.
פתח תקווה במרכז.
 
אין הגרלה בעיר שלי אבל מתלבטת האם להרחיק- כמה עולה למשל דירת 3 חדרים ברחובות?
 
ברחובות יש כמה פרוייקטים, בקריית משה ושכונת היובל.
קריית משה היא שכונה עם נתונים סוציאו-אקונומים נמוכים, כל האיזור הולך להבנות מחדש עם מתחם משרדים, כמו כן ליד השכונה עוברים פסי רכבת ויש פוטנציאל לתחנת רכבת במרחק הליכה מהפרוייקט של המשתכן. דירת 3 חדרים במשתכן עולה שם 1.3-1.4, כשממול מוכרים את אותם הדירות בשוק החופשי ב2.1-2.2.

היובל שכונה ברמה סוציאו-אקונומית גבוהה בהרבה, נבנה בית ספר חדש ממש ליד הפרוייקט של המשתכן. אין רכבת באיזור, רק בצד השני של העיר.
הדירות במשתכן, קצת יותר יקרות מקריית משה. מקום ממש טוב למשפחות, ללא משרדים או בילוים באיזור, אי אפשר בלי רכב.
 
לאלו מביניהם שנרשמים ללוטו של דירה בהנחה בינואר 24, איפה בחרתם להירשם ומדוע?
זה חישוב מתמטי פשוט:
חישוב גובה ההנחה X סיכויי זכייה - התוצאה הגבוהה ביותר לוקחת

בירושלים למשל: 0.34% סיכויי זכייה, לעומת קרוב ל5% באלעד וקרוב ל10% בקריית גת,
בבני עייש וקרית עקרון גובה הנחה X סיכויי זכיה - גבוה
גם אשקלון במקום טוב סה"כ

זה המקום בו חוכמת ההמונים מוכחת כלא נכונה, תוציאו מחשבון, פתחו אקסל, ותתחילו לעבוד. יש הרבה כסף בקופה
 
שאלה מעניינת היא האם להסתכל על גובה ההנחה או אחוז ההנחה ..
הכל הגיוני במשחק בין הפרמטרים.
מי שרוצה לזכות בלי קשר לגובה ההנחה יכול גם לאפטם רק את הפרמטר של הסיכוי זכייה.
 
לאלו מביניהם שנרשמים ללוטו של דירה בהנחה בינואר 24, איפה בחרתם להירשם ומדוע?

אני כרגע רשום לפתח תקווה, רחובות, ואילת.
השיקולים:
בכולן הנחה יחסית גבוהה.
רחובות ואילת סיכוי גבוה.
פתח תקווה במרכז.
מודיעין, פתח תקווה וירושלים. שתי הערים הראשונות בגלל שיעור ההנחה והיכולת שלנו להבין את העיר (לא מבין את אילת למשל). לירושלים נרשמנו מסיבה לא כלכלית. רחובות הייתה הבאה בתור אם יכולנו להירשם לעוד עיר.

זה חישוב מתמטי פשוט:
חישוב גובה ההנחה X סיכויי זכייה - התוצאה הגבוהה ביותר לוקחת

בירושלים למשל: 0.34% סיכויי זכייה, לעומת קרוב ל5% באלעד וקרוב ל10% בקריית גת,
בבני עייש וקרית עקרון גובה הנחה X סיכויי זכיה - גבוה
גם אשקלון במקום טוב סה"כ

זה המקום בו חוכמת ההמונים מוכחת כלא נכונה, תוציאו מחשבון, פתחו אקסל, ותתחילו לעבוד. יש הרבה כסף בקופה
שאלה מעניינת היא האם להסתכל על גובה ההנחה או אחוז ההנחה ..
לדעתי:

1. להתחשב באחוז ההנחה, הרי מה שמעניין זה תשואה על הון. כדוגמה נגדית אקח את ירושלים (שאנחנו כאמור נרשמנו אליה). המחיר לדירה ממוצעת יהיה 3 מליון, וגובה ההנחה יהיה זהה לדירה ממוצעת בעיר זולה משמעותית (למשל רחובות). תשואת IRR שונה לחלוטין.
2. תוחלת (כמו שמציע @מכל מלמדי השכלתי ) פשוט לא מעניינת במחיר למשתכן. יש לנו כאן כרטיס חד פעמי, גם במחיר למשתכן וגם בהחזקת דירה יחידה. גם אם אקבל בהסתברות 1 דירה זולה בצפת בהנחה של 50K, מה שיקנה לי בתוחלת הנחה יותר גבוהה מכל מקום אחר בארץ - לא אקח אותה. החישוב הזה היה נכון אם יכולתי לקבל את ההנחה ולהמשיך להשתתף בהגרלות על דירות\לרכוש דירות כרצוני ללא השלכות. לא המצב כאמור.
 
זה חישוב מתמטי פשוט:
חישוב גובה ההנחה X סיכויי זכייה - התוצאה הגבוהה ביותר לוקחת

בירושלים למשל: 0.34% סיכויי זכייה, לעומת קרוב ל5% באלעד וקרוב ל10% בקריית גת,
בבני עייש וקרית עקרון גובה הנחה X סיכויי זכיה - גבוה
גם אשקלון במקום טוב סה"כ
לא מסכים עם החישוב הזה, ראה מעלה.
זה המקום בו חוכמת ההמונים מוכחת כלא נכונה, תוציאו מחשבון, פתחו אקסל, ותתחילו לעבוד. יש הרבה כסף בקופה
אין כאן חוכמת המונים כי ההמון אינו הומוגני. יש כאן אוכלוסיה עם צרכים שונים לחלוטין ויכולות שונות לחלוטין. חלק מהאנשים מחפשים דירה למגורים, וחלק מחפשים לנצל את ההטבות שהמדינה נותנת. חלק מהנרשמים מסוגלים לרכוש דירה במחיר של 30K למטר, וחלק לא.
 
המלצות למה הכי כדאי להרשם ואיך? בסדר עם ידועים בציבור?
 
חשוב גם לבדוק איפה הפרוייקט עומד מבחינת היתרי בנייה.
בהגרלה הנוכחית לא התעמקתי. אבל בהגרלה שהייתה לפני כשנה כן בדקתי לעומק, ויש הבדלים משמעותיים בסטטוס ההיתר.
זה יכול לבוא לידי ביטוי בפערים של גם חמש שנים במסירת הדירות.
אז מי שרלוונטי לו, שיכניס לאקסל שהוא מכין.
 
לא נרשמתי אבל לאחרונה מתחיל להתעניין. אולי בעוד כמה שנים אם ההגרלות ימשיכו. להבנתי אני מועמד רק במסלול "משתכן צעיר" (רווק בן 28 בקרוב).
אולי גם במסלול "חסרי דירה" ? לא כל כך הבנתי את ההבדל בין המסלולים.
בכל אופן כנראה לא רלוונטי לי מבחינת הון אישי בשנים הבאות. עם איזה הון "רצוי" לגשת לעניין?
 
לא נרשמתי אבל לאחרונה מתחיל להתעניין. אולי בעוד כמה שנים אם ההגרלות ימשיכו. להבנתי אני מועמד רק במסלול "משתכן צעיר" (רווק בן 28 בקרוב).
אולי גם במסלול "חסרי דירה" ? לא כל כך הבנתי את ההבדל בין המסלולים.
בכל אופן כנראה לא רלוונטי לי מבחינת הון אישי בשנים הבאות. עם איזה הון "רצוי" לגשת לעניין?
אוסיף:
אני קורא באתר "כל-זכות" על משכנתא מסובסדת בתמיכת המדינה, אני מניח שזו משכנתא עדיפה על מה שאקבל בבנק או מוסד אחר, אבל לא רוצה להיות עיוור לדבר וכמובן שאבדוק מול כמה מוסדות איזה משכנתא אני יכול לקבל.
אני מוכר בביטוח לאומי עם נכות, כרגע לא חושב שאני זכאי אך אולי במאי (וועדות רפואיות) זה ישתנה ואהיה זכאי לנקודות למשכנתא מסובסדת.
עם איזה בעל מקצוע בכלל מתייעצים לגבי זה? עו"ד לענייני נדל"ן? יועץ משכנתאות? מה העלות הסבירה לפגישה ראשונה?
 
אוסיף:
אני קורא באתר "כל-זכות" על משכנתא מסובסדת בתמיכת המדינה, אני מניח שזו משכנתא עדיפה על מה שאקבל בבנק או מוסד אחר, אבל לא רוצה להיות עיוור לדבר וכמובן שאבדוק מול כמה מוסדות איזה משכנתא אני יכול לקבל.
אני מוכר בביטוח לאומי עם נכות, כרגע לא חושב שאני זכאי אך אולי במאי (וועדות רפואיות) זה ישתנה ואהיה זכאי לנקודות למשכנתא מסובסדת.
תקרא קצת על מסלול זכאות במשכנתא. קח בחשבון שזה לא מכסה את כל סכום המשכנתא, אלא סכום מוגבל של כמה מאות אלפי שקלים, בהתאם לקריטריונים שקובעים את הניקוד שלך.
בנוסף, זה מסלול צמוד מדד - שזה בעיניי חסרון מאוד רציני, וסיכון גדול לדעתי.

עם איזה בעל מקצוע בכלל מתייעצים לגבי זה?
יועץ משכנתאות. בדרך כלל אתה יכול לעשות שיחת היכרות ראשונית ללא עלות. אם ממילא אין לך כרגע דירה על הכוונת, אין סיבה לשלם לייעוץ.
 
ערב מצוין!

שאלה של רגע לפני....

לרוכשים להשקעה, לאן נרשמתם?
מה היו השיקולים שלכם?


מטבע הדברים, אני מנסה למקסם את הרווח במכירה עתידית (בטווח בינוני-ארוך) כמה שיותר.
פחות אכפת לי משאלות של ביקושים וכד', מעניין אותי מספרים נטו - כמה המחיר למ"ר בשוק החופשי וכמה בהגרלה, כלומר כמה סכום ההנחה בפועל.
לא אכפת לי גם משאלת ההחזר החודשי כי בסוף השכירות מכסה את רוב ההחזר ואת ההפרשים אני מאמין שאוכל לספוג בצורה טובה.
מתחבר מאוד למה שאמר כאן Therealdeal שלא נכון לחשב את סיכויי הזכייה X גובה הנחה מפני שזכייה אחת באה על חשבון האחרות. קראתי בשרשור אחר על בחור שזכה בקריית גת עם הנחה של 500K לערך ובכל פעם שיש הגרלה חדשה עם פוטנציאל רווח כפול הוא בהתלבטות האם לבטל את הזכייה או לא.
כן התייחסתי לגובה ההון העצמי הנדרש מתוך הבנה שיהיו סכומים שלא אוכל לעמוד בהם במידה ואזכה (מדברים בירושלים על הון עצמי של 800K)
יש במדלן מחיר ממוצע למ"ר אבל לא הצלחתי למצוא מחיר לעסקאות חדשות דווקא. זה רלוונטי? האם מישהו כאן עשה חישוב מעמיק ומוכן לשתף?
 
האם יש מקום בו ניתן לקרוא ולהחכים אודות אחוזי הביטולים בערים ובפרוייקטים השונים?
 
ערב מצוין!

שאלה של רגע לפני....

לרוכשים להשקעה, לאן נרשמתם?
מה היו השיקולים שלכם?


מטבע הדברים, אני מנסה למקסם את הרווח במכירה עתידית (בטווח בינוני-ארוך) כמה שיותר.
פחות אכפת לי משאלות של ביקושים וכד', מעניין אותי מספרים נטו - כמה המחיר למ"ר בשוק החופשי וכמה בהגרלה, כלומר כמה סכום ההנחה בפועל.
לא אכפת לי גם משאלת ההחזר החודשי כי בסוף השכירות מכסה את רוב ההחזר ואת ההפרשים אני מאמין שאוכל לספוג בצורה טובה.
מתחבר מאוד למה שאמר כאן Therealdeal שלא נכון לחשב את סיכויי הזכייה X גובה הנחה מפני שזכייה אחת באה על חשבון האחרות. קראתי בשרשור אחר על בחור שזכה בקריית גת עם הנחה של 500K לערך ובכל פעם שיש הגרלה חדשה עם פוטנציאל רווח כפול הוא בהתלבטות האם לבטל את הזכייה או לא.
כן התייחסתי לגובה ההון העצמי הנדרש מתוך הבנה שיהיו סכומים שלא אוכל לעמוד בהם במידה ואזכה (מדברים בירושלים על הון עצמי של 800K)
יש במדלן מחיר ממוצע למ"ר אבל לא הצלחתי למצוא מחיר לעסקאות חדשות דווקא. זה רלוונטי? האם מישהו כאן עשה חישוב מעמיק ומוכן לשתף?
כל החישובים האלה הם שקולים לאנשים שאומרים לך שהם יודעים איפה יהיה שוק ההון בעוד יום/שבוע/חודש/שנה.
ממוצע למ"ר כולל בתוכו בתים בקומות שונות, בסוגי בניה שונים, בסטנדרטים שונים וכו'.
ההשוואה היחידה שיכולה להיות רלוונטית זה רק בכמה הקבלן משווק דירות שלא דרך ההגרלה באותו פרויקט (עם הפחתה של כמה אחוזים לדירות בהגרלה כי לא ניתן לבצע שינוי במפרט/תכנון). גם פרויקטים בסמוך יכולים להיות רפרנס אבל כאן צריך בעל מקצוע שיבדוק שאין גורמים חיצוניים שעלולים להשפיע על המחיר (כביש, קו מתח גבוה, רכבת, מפרט שטחים ציבוריים וכו').
 
לאלו מביניהם שנרשמים ללוטו של דירה בהנחה בינואר 24, איפה בחרתם להירשם ומדוע?

אני כרגע רשום לפתח תקווה, רחובות, ואילת.
השיקולים:
בכולן הנחה יחסית גבוהה.
רחובות ואילת סיכוי גבוה.
פתח תקווה במרכז.
פתח תקווה כי בן מקום
בית דגן כי הכי שווה מבחינת תמחור
וכמה בודדים בקרית גת(לא כל הפרויקטים אז לא נהנה מהסיכוי הגבוה)

פתח תקווה ובית דגן אולי גם רואה את עצמי גר בהם למרות שסיכויי הזכייה הם אפס.
לפי החישובים שלי הכי משתלם לקחת קרית גת, בני עייש ועקרון למי שפשוט רוצה לזכות ולא אכפת לו איפה.
 
למי שמחפש דירה להשקעה ומעדיף ציפור אחת ביד מאשר שתיים(אחד וחצי?)על העץ
שירשם למקום עם הסיכויים הגבוהים ביותר קריית גת בני עי"ש ואלעד (למי שהוא לא בן מקום בעיר אחרת)
 
נערך לאחרונה ב:
נרשמתי בירושלים (בן מקום) אלעד וקרית גת
 
מוקפץ לרגל ההגרלה הבאה ..כשמבקשים להנפיק אישור זכאות שואלים על יציאה מהארץ או הוצאת דרכון חדש ב-3 השנים האחרונות, למה השאלות האלה רלוונטיות? האם יש לזה השפעה?
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
T לאיזה בעל מקצוע אנחנו זקוקים? (דירה בהנחה) נדל"ן 2
M דירה בהנחה או קופת גמל להשקעה נדל"ן 2
מ סדר בנושא זכאות ל"דירה בהנחה" לבעלי דירה לשעבר נדל"ן 0
N דירה בהנחה וביטול הרשמה להגרלה נדל"ן 4
כ איך לחשב הנחה של "דירה בהנחה" נדל"ן 1
S דירה בהנחה (כשאני לא מתכנן לקנות דירה?) נדל"ן 14
ה הגרלת דירה בהנחה- בקריית גת למגזר חרדי נדל"ן 8
M דירה בהנחה הגרלה חדשה נדל"ן 38
M דירה בהנחה מול דירה בשוק החופשי להשקעה נדל"ן 3
H זכיה בפרויקט דירה בהנחה - מחיר דירה סופי? נדל"ן 4
singleton דירה בהנחה- הגרלת מאי-יולי נדל"ן 0
ע זכיתי בפרויקט דירה בהנחה, זה שווה? נדל"ן 13
E בחירת דירה בדירה בהנחה נדל"ן 2
S דירה בהנחה - רווק או ידועים בציבור? נדל"ן 5
M קניית דירה ראשונה בפרויקט דירה בהנחה - השוואת תמהילים נדל"ן 52
T דירה בהנחה- דירה להשקעה נדל"ן 40
לאץ' שינוי סטטוס באתר מחיר למשתכן/דירה בהנחה נדל"ן 2
O התלבטות בבחירת דירה - דירה בהנחה נדל"ן 9
A דירה בהנחה - המחזיקים בעד שליש דירה (כולל) מוגדרים מחוסרי דיור? נדל"ן 12
002 דירה בהנחה למי שכבר זכה בעבר נדל"ן 8
K דירה בהנחה - הגרלת מאי 2023 נדל"ן 2
N דירה בהנחה- פרויקט נאות פרס ב׳ הגרלת 12/2022 נדל"ן 7
A הגרלות "דירה בהנחה" לשנת 2023 נדל"ן 1
ט דירה בהנחה - זכאות נדל"ן 0
L הון עצמי ומשכנתא?דירה בהנחה. נדל"ן 18
Foxmulder זכיה דירה בהנחה ג'סר א זרקא נדל"ן 76
D הגרלת דירה בהנחה - באיזה מקום פוטנציאל הרווח ממכירה הוא הגבוה ביותר? נדל"ן 17
T שאלת דירה בהנחה (מחיר למשתכן) נדל"ן 10
N איך נפרסים התשלומים על הדירה ב"דירה בהנחה" ? (בלי קשר למימון/משכנתא) נדל"ן 0
R דירה בהנחה נדל"ן 7
N הגרלות דירה בהנחה נדל"ן 1
S דירה בהנחה/הגרלה- 2022 נדל"ן 105
R השתתפות בהגרלת " דירה בהנחה " לבעל מגרש מינהל נדל"ן 2
N איזה גודל דירה להשקעה לקנות-מחיר למשתכן נדל"ן 3
הירהורים דירה להשקעה - עם משכנתא או בלי? אשמח לשמוע מה דעתכם במקרה שלי נדל"ן 18
A קניית דירה עם משכנתא ואחוז מימון נדל"ן 5
Vit7 דירה יד 1 על הנייר מקבלן או דירה יד 2 ? נדל"ן 0
Modric19 דילמה: מכירת מדד או מניות בודדות לרכישת דירה שוק ההון 9
M דירה למגורים- בניית עסקה מיטבית נדל"ן 4
A מכירת דירה / פקדונות שוק ההון 2
M בחינת עסקה לרכישת דירה- מרכז הארץ נדל"ן 31
M מיסוי הכנסות מהשכרת דירה נדל"ן 1
ח מכירת דירה וההשקעה בשוק ההון שוק ההון 13
B האם ניתן לרכוש דירה בתמורה למניות בחברה פרטית נדל"ן 2
ח התייעצות: כדאיות המשך החזקת דירה נדל"ן 2
א מוכר שמקבל שכר דירה עד לסיום עיסקת מכר נדל"ן 23
H התלבטות לגבי מכירת דירה לטובת רכישת צמוד קרקע נדל"ן 1
I התמקחות על מחיר דירה חדשה נדל"ן 4
D מכירת חלק של דירה שהתקבלה בירושה נדל"ן 1
R מס על שכר דירה מיסים 2

נושאים דומים

Back
למעלה