בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ?

[jon snow]

שלום רב. יש ברשותי מגרש בגדרה, ואני מנסה להבין כמה יחידות דיור מותר לבנות עליו, ואיך זה עובד מבחינת החוק.

גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס, ואפשר גם לבנות מרתף שירות של 60 מ"ר.
רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.

אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?
כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.

המועצה אמרה לי שצריך להגיש בקשה עם תכנית אדריכלית (זה אומר שכבר שילמתי לאדריכל כמה עשרות אלפי שקלים בלי שאני יודע שרוצה לבנות בכלל) בקשה ראשונית לבניה, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...

בנוסף מה זה נותן לי אם נניח וקיבלתי אישור לפצל ל2 יחידות דיור, אבל בפועל אני רוצה לעשות 3 (נניח דירה במפלס 0 ועוד 2 יחידות דיור במפלס 1)...

מה מותר בגבולות החוק? ומה בפועל אנשים עושים? תודה רבה

 

[Body Solid]

מה מותר בגבולות החוק?

תבדוק בתב"ע

 

[jon snow]

תבדוק בתב"ע

כתבתי מה רשום בתב"ע, יחידת דיור אחת. אבל שאפשר לבקש לפצל. ואז בעצם אני שואל מה אנשים בפועל עושים ואיך אנשים מפצלים ליותר ל2 אם אין אישור מהמועצה נניח והאם בכלל מבקשים אישור מהמועצה, ובכל מקרה איך מפצלים אם רוצים יותר מפיצול אחד.

 

[Body Solid]

אפשר לבקש לפצל

ב-2017 עבר חוק פיצול דירות צמודי קרקע. אם שטח המבנה יותר מ-120 מ"ר ואין מגבלה בתמ"א 35, אפשר לבקש לפצל יח"ד ששטחה גדול מ-45 מ"ר (יש גם אפשרות לבקש להמיר עד 60 מ"ר משטח המרתף לשטח עיקרי עבור היחידה הנוספת). על הפיצול תצטרך לשלם היטל השבחה.
לא מכיר אפשרות של לפצל ליותר מיח"ד אחת נוספת.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

הייתי ממליץ לך לשלם לפגישת ייעוץ אדריכל *שמתמחה עם הוכחות בבנייה באיזור גדרה*, מאמין שיעלה לך משהו כמו 500-700 ש''ח ויתן לך המון ידע.
לפגישה תבוא מוכן עם תוכניות תב"ע, נסח טאבו, ומסמכים מהמנהל על הקרקע (אם יש באפשרותך להשיג), והוא כבר ידע הכי טוב מה המקסימום שאפשר להוציא מהקרקע.

בנוסף, אתה היזם של הפרוייקט, לא יודע אם יש לך ניסיון או לא, אבל גם אתה צריך להתחיל לחשוב יצירתית (אחרי שתאסוף מידע), איך אפשר להוציא מקסימום מבנייה על הקרקע.

לגבי פיצול, כמו אני שנאמר בתגובה מעליי, אני גם מכיר שמותר לפצל פעם אחת בלבד ע"פ חוק.

 

[jon snow]

הייתי ממליץ לך לשלם לפגישת ייעוץ אדריכל *שמתמחה עם הוכחות בבנייה באיזור גדרה*, מאמין שיעלה לך משהו כמו 500-700 ש''ח ויתן לך המון ידע.
לפגישה תבוא מוכן עם תוכניות תב"ע, נסח טאבו, ומסמכים מהמנהל על הקרקע (אם יש באפשרותך להשיג), והוא כבר ידע הכי טוב מה המקסימום שאפשר להוציא מהקרקע.

בנוסף, אתה היזם של הפרוייקט, לא יודע אם יש לך ניסיון או לא, אבל גם אתה צריך להתחיל לחשוב יצירתית (אחרי שתאסוף מידע), איך אפשר להוציא מקסימום מבנייה על הקרקע.

לגבי פיצול, כמו אני שנאמר בתגובה מעליי, אני גם מכיר שמותר לפצל פעם אחת בלבד ע"פ חוק.

טיפ טוב, תודה רבה. אין לי נסיון. אם למישהו יש אדריכל שממליץ עליו - אשמח.

בכל מקרה מה שאני מבין כרגע זה שהרבה אנשים שעושים מעל ליחידה אחת פשוט עושים את זה בצורה לא חוקית (לרוב) ולמדינה אין יכולת גדולה של אכיפה וגם אין רצון גדול ( כי זה בסוף מגדיל את היצע הדיור שבמחסור)

 

[אורי ג.]

אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?

ענית לעצמך:

רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.

כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.

אפשר גם לבנות 20 יח"ד, מותר לבנות רק 1.

, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...

לא יאשרו לך וזה בכלל לא בסמכותם לאשר לך אא"כ כתוב זאת במפורש בתב"ע.

ב-2017 עבר חוק פיצול דירות צמודי קרקע. אם שטח המבנה יותר מ-120 מ"ר ואין מגבלה בתמ"א 35, אפשר לבקש לפצל יח"ד ששטחה גדול מ-45 מ"ר (יש גם אפשרות לבקש להמיר עד 60 מ"ר משטח המרתף לשטח עיקרי עבור היחידה הנוספת). על הפיצול תצטרך לשלם היטל השבחה.

לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל ואני לא מכיר מקרה 1 בכל המדינה שזה אושר.

 

[amit]

גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס

זה אומר אחוזי בניה של בערך 100% , נשמע לא סביר למגרש ליחידה אחת ...

תבדקו עם אדריכל.

 

[Body Solid]

לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל

זה מה שכתוב גם במה שציטטת

 

[jon snow]

זה אומר אחוזי בניה של בערך 100% , נשמע לא סביר למגרש ליחידה אחת ...

תבדקו עם אדריכל.

תודה על ההערה, אבדוק עם אדריכל.

בינתים,
זה מגרש דו משפחתי של 760 מ"ר סה"כ, ורשום בדף מידע:
% בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. 45% מ760 זה 342 מ"ר ב2 קומות, ~170 מ"ר לקומה. אני מפספס משהו?

 

[jon snow]

ענית לעצמך:


אפשר גם לבנות 20 יח"ד, מותר לבנות רק 1.

לא יאשרו לך וזה בכלל לא בסמכותם לאשר לך אא"כ כתוב זאת במפורש בתב"ע.

לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל ואני לא מכיר מקרה 1 בכל המדינה שזה אושר.

אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?

 

[אורי ג.]

זה מה שכתוב גם במה שציטטת

צודק, טעות שלי.
בכל מקרה ראוי להדגיש את זה, ההוראות שעה הזו (שאולי כבר פגה בכלל) לא ישימה בעליל.

% בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. 45% מ760 זה 342 מ"ר ב2 קומות, ~170 מ"ר לקומה. אני מפספס משהו?

כן, אתה מפספס שיש לך רק חצי מהשטח לדו משפחתי הזה אז תחלק את כל המטרים שכתבת ב2.

אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?

נכון.

 

[cypriano de rore]

אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?

כן.

 

[jon snow]

צודק, טעות שלי.
בכל מקרה ראוי להדגיש את זה, ההוראות שעה הזו (שאולי כבר פגה בכלל) לא ישימה בעליל.

כן, אתה מפספס שיש לך רק חצי מהשטח לדו משפחתי הזה אז תחלק את כל המטרים שכתבת ב2.

נכון.

תודה רבה על העזרה

המגרש כולו הוא 760. 2 יחידות דיור. כל אחד 380.

רשום 45% בשתי קומות לכל המגרש (ל760 מ"ר) לא לדו משפחתי, ולכן אני לוקח 45% מ760.

אתה אומר שצריך לקחת 45% מ380 ? לא הבנתי איך עובד החישוב...

ככה בדיוק רשום (ניסיתי להוסיף תמונה ולא הצלחתי):
שטח מגרש מינימלי: 750 מ"ר, % בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. מס' קומות: 2, מס' יח"ד: 2

 

[אורי ג.]

רשום 45% בשתי קומות לכל המגרש (ל760 מ"ר) לא לדו משפחתי, ולכן אני לוקח 45% מ760.

אתה אומר שצריך לקחת 45% מ380 ? לא הבנתי איך עובד החישוב...

זה מה שמותר לך לבנות:
45% מ380 מ"ר = 171 מ"ר מחולקים ל2 קומות, מותר בדרך כלל ששטח כל קומה יהיה שונה אבל זה הסה"כ. תוסיף לזה עוד 12 מ"ר מרפסת קונזולית (פתוחה) תוסיף לזה עוד 12 מ"ר ממ"ד, תוסיף לזה עוד מרתף ואולי יש גם תוכנית גגות שמאפשרים לך שטח נוסף על הגג, בדרך כלל זה 23 או 40 מ"ר ותוסיף לזה גם מרפסת גג אם מותר שהגג יהיה ישר ולא משופע.
לפעמים מרשים גם לבנות מחסן מקורה בנוסף, פרגולות תמיד מאפשרים, בריכה אם בא לך מניח שאפשר במסגרת הקלה ואם יש מקום ויתכן ואפשר גם חניה מקורה.

 

[jon snow]

זה מה שמותר לך לבנות:
45% מ380 מ"ר = 171 מ"ר מחולקים ל2 קומות, מותר בדרך כלל ששטח כל קומה יהיה שונה אבל זה הסה"כ. תוסיף לזה עוד 12 מ"ר מרפסת קונזולית (פתוחה) תוסיף לזה עוד 12 מ"ר ממ"ד, תוסיף לזה עוד מרתף ואולי יש גם תוכנית גגות שמאפשרים לך שטח נוסף על הגג, בדרך כלל זה 23 או 40 מ"ר ותוסיף לזה גם מרפסת גג אם מותר שהגג יהיה לא ישר ולא משופע.
לפעמים מרשים גם לבנות מחסן מקורה בנוסף, פרגולות תמיד מאפשרים, בריכה אם בא לך מניח שאפשר במסגרת הקלה ואם יש מקום ויתכן ואפשר גם חניה מקורה.

אוקי, תודה רבה