בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ?

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
שלום רב. יש ברשותי מגרש בגדרה, ואני מנסה להבין כמה יחידות דיור מותר לבנות עליו, ואיך זה עובד מבחינת החוק.

גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס, ואפשר גם לבנות מרתף שירות של 60 מ"ר.
רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.

אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?
כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.

המועצה אמרה לי שצריך להגיש בקשה עם תכנית אדריכלית (זה אומר שכבר שילמתי לאדריכל כמה עשרות אלפי שקלים בלי שאני יודע שרוצה לבנות בכלל) בקשה ראשונית לבניה, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...

בנוסף מה זה נותן לי אם נניח וקיבלתי אישור לפצל ל2 יחידות דיור, אבל בפועל אני רוצה לעשות 3 (נניח דירה במפלס 0 ועוד 2 יחידות דיור במפלס 1)...

מה מותר בגבולות החוק? ומה בפועל אנשים עושים? תודה רבה
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
תבדוק בתב"ע
כתבתי מה רשום בתב"ע, יחידת דיור אחת. אבל שאפשר לבקש לפצל. ואז בעצם אני שואל מה אנשים בפועל עושים ואיך אנשים מפצלים ליותר ל2 אם אין אישור מהמועצה נניח והאם בכלל מבקשים אישור מהמועצה, ובכל מקרה איך מפצלים אם רוצים יותר מפיצול אחד.
 

Body Solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/12/18
הודעות
1,839
דירוג
1,429
אפשר לבקש לפצל
ב-2017 עבר חוק פיצול דירות צמודי קרקע. אם שטח המבנה יותר מ-120 מ"ר ואין מגבלה בתמ"א 35, אפשר לבקש לפצל יח"ד ששטחה גדול מ-45 מ"ר (יש גם אפשרות לבקש להמיר עד 60 מ"ר משטח המרתף לשטח עיקרי עבור היחידה הנוספת). על הפיצול תצטרך לשלם היטל השבחה.
לא מכיר אפשרות של לפצל ליותר מיח"ד אחת נוספת.
 
הצטרף ב
5/12/19
הודעות
407
דירוג
321
הייתי ממליץ לך לשלם לפגישת ייעוץ אדריכל *שמתמחה עם הוכחות בבנייה באיזור גדרה*, מאמין שיעלה לך משהו כמו 500-700 ש''ח ויתן לך המון ידע.
לפגישה תבוא מוכן עם תוכניות תב"ע, נסח טאבו, ומסמכים מהמנהל על הקרקע (אם יש באפשרותך להשיג), והוא כבר ידע הכי טוב מה המקסימום שאפשר להוציא מהקרקע.

בנוסף, אתה היזם של הפרוייקט, לא יודע אם יש לך ניסיון או לא, אבל גם אתה צריך להתחיל לחשוב יצירתית (אחרי שתאסוף מידע), איך אפשר להוציא מקסימום מבנייה על הקרקע.

לגבי פיצול, כמו אני שנאמר בתגובה מעליי, אני גם מכיר שמותר לפצל פעם אחת בלבד ע"פ חוק.
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
הייתי ממליץ לך לשלם לפגישת ייעוץ אדריכל *שמתמחה עם הוכחות בבנייה באיזור גדרה*, מאמין שיעלה לך משהו כמו 500-700 ש''ח ויתן לך המון ידע.
לפגישה תבוא מוכן עם תוכניות תב"ע, נסח טאבו, ומסמכים מהמנהל על הקרקע (אם יש באפשרותך להשיג), והוא כבר ידע הכי טוב מה המקסימום שאפשר להוציא מהקרקע.

בנוסף, אתה היזם של הפרוייקט, לא יודע אם יש לך ניסיון או לא, אבל גם אתה צריך להתחיל לחשוב יצירתית (אחרי שתאסוף מידע), איך אפשר להוציא מקסימום מבנייה על הקרקע.

לגבי פיצול, כמו אני שנאמר בתגובה מעליי, אני גם מכיר שמותר לפצל פעם אחת בלבד ע"פ חוק.

טיפ טוב, תודה רבה. אין לי נסיון. אם למישהו יש אדריכל שממליץ עליו - אשמח.

בכל מקרה מה שאני מבין כרגע זה שהרבה אנשים שעושים מעל ליחידה אחת פשוט עושים את זה בצורה לא חוקית (לרוב) ולמדינה אין יכולת גדולה של אכיפה וגם אין רצון גדול ( כי זה בסוף מגדיל את היצע הדיור שבמחסור)
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?
ענית לעצמך:
רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.
כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.
אפשר גם לבנות 20 יח"ד, מותר לבנות רק 1.
, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...
לא יאשרו לך וזה בכלל לא בסמכותם לאשר לך אא"כ כתוב זאת במפורש בתב"ע.
ב-2017 עבר חוק פיצול דירות צמודי קרקע. אם שטח המבנה יותר מ-120 מ"ר ואין מגבלה בתמ"א 35, אפשר לבקש לפצל יח"ד ששטחה גדול מ-45 מ"ר (יש גם אפשרות לבקש להמיר עד 60 מ"ר משטח המרתף לשטח עיקרי עבור היחידה הנוספת). על הפיצול תצטרך לשלם היטל השבחה.
לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל ואני לא מכיר מקרה 1 בכל המדינה שזה אושר.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,379
דירוג
2,292
גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס
זה אומר אחוזי בניה של בערך 100% , נשמע לא סביר למגרש ליחידה אחת ...

תבדקו עם אדריכל.
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
זה אומר אחוזי בניה של בערך 100% , נשמע לא סביר למגרש ליחידה אחת ...

תבדקו עם אדריכל.

תודה על ההערה, אבדוק עם אדריכל.

בינתים,
זה מגרש דו משפחתי של 760 מ"ר סה"כ, ורשום בדף מידע:
% בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. 45% מ760 זה 342 מ"ר ב2 קומות, ~170 מ"ר לקומה. אני מפספס משהו?
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
ענית לעצמך:


אפשר גם לבנות 20 יח"ד, מותר לבנות רק 1.

לא יאשרו לך וזה בכלל לא בסמכותם לאשר לך אא"כ כתוב זאת במפורש בתב"ע.

לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל ואני לא מכיר מקרה 1 בכל המדינה שזה אושר.

אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
זה מה שכתוב גם במה שציטטת
צודק, טעות שלי.
בכל מקרה ראוי להדגיש את זה, ההוראות שעה הזו (שאולי כבר פגה בכלל) לא ישימה בעליל.
% בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. 45% מ760 זה 342 מ"ר ב2 קומות, ~170 מ"ר לקומה. אני מפספס משהו?
כן, אתה מפספס שיש לך רק חצי מהשטח לדו משפחתי הזה אז תחלק את כל המטרים שכתבת ב2.
אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?
נכון.
 

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
צודק, טעות שלי.
בכל מקרה ראוי להדגיש את זה, ההוראות שעה הזו (שאולי כבר פגה בכלל) לא ישימה בעליל.

כן, אתה מפספס שיש לך רק חצי מהשטח לדו משפחתי הזה אז תחלק את כל המטרים שכתבת ב2.

נכון.

תודה רבה על העזרה

המגרש כולו הוא 760. 2 יחידות דיור. כל אחד 380.

רשום 45% בשתי קומות לכל המגרש (ל760 מ"ר) לא לדו משפחתי, ולכן אני לוקח 45% מ760.

אתה אומר שצריך לקחת 45% מ380 ? לא הבנתי איך עובד החישוב...

ככה בדיוק רשום (ניסיתי להוסיף תמונה ולא הצלחתי):
שטח מגרש מינימלי: 750 מ"ר, % בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. מס' קומות: 2, מס' יח"ד: 2
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,440
דירוג
22,424
רשום 45% בשתי קומות לכל המגרש (ל760 מ"ר) לא לדו משפחתי, ולכן אני לוקח 45% מ760.

אתה אומר שצריך לקחת 45% מ380 ? לא הבנתי איך עובד החישוב...
זה מה שמותר לך לבנות:
45% מ380 מ"ר = 171 מ"ר מחולקים ל2 קומות, מותר בדרך כלל ששטח כל קומה יהיה שונה אבל זה הסה"כ. תוסיף לזה עוד 12 מ"ר מרפסת קונזולית (פתוחה) תוסיף לזה עוד 12 מ"ר ממ"ד, תוסיף לזה עוד מרתף ואולי יש גם תוכנית גגות שמאפשרים לך שטח נוסף על הגג, בדרך כלל זה 23 או 40 מ"ר ותוסיף לזה גם מרפסת גג אם מותר שהגג יהיה ישר ולא משופע.
לפעמים מרשים גם לבנות מחסן מקורה בנוסף, פרגולות תמיד מאפשרים, בריכה אם בא לך מניח שאפשר במסגרת הקלה ואם יש מקום ויתכן ואפשר גם חניה מקורה.
 
נערך לאחרונה ב:

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
69
דירוג
6
זה מה שמותר לך לבנות:
45% מ380 מ"ר = 171 מ"ר מחולקים ל2 קומות, מותר בדרך כלל ששטח כל קומה יהיה שונה אבל זה הסה"כ. תוסיף לזה עוד 12 מ"ר מרפסת קונזולית (פתוחה) תוסיף לזה עוד 12 מ"ר ממ"ד, תוסיף לזה עוד מרתף ואולי יש גם תוכנית גגות שמאפשרים לך שטח נוסף על הגג, בדרך כלל זה 23 או 40 מ"ר ותוסיף לזה גם מרפסת גג אם מותר שהגג יהיה לא ישר ולא משופע.
לפעמים מרשים גם לבנות מחסן מקורה בנוסף, פרגולות תמיד מאפשרים, בריכה אם בא לך מניח שאפשר במסגרת הקלה ואם יש מקום ויתכן ואפשר גם חניה מקורה.

אוקי, תודה רבה :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
נ פרוייקט בניה להשקעה- מימון מכספי פרישה ושיקולים נוספים שוק ההון 6
aminadav האם נכון להסיק שגם אם מחירי הנדל"ן ירדו או יעלו אז ת"א בניה לא יושפע מזה ישירות? שוק ההון 1
aminadav לא הצלחתי להבין מה ההבדל בין קסם ת"א בניה לבין MTF סל ת"א בניה שוק ההון 2
חושב בגדול השקעה (לא) בטוחה - בניה בעייתית נדל"ן 2
D קרנות רייט למגורים - ירידה בהתחלות בניה, ביקוש גדל שוק ההון 13
ג קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב נדל"ן 19
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
א לקפוץ למים ? / ! - ייזום בניה עצמית 'בנה ביתך' משתלם ? נדל"ן 2
ק התייעצות - בניה יותר מהצורך או כצורך נדל"ן 49
ל היתר בניה נדל"ן 4
adamshalev היתר בניה/הרחבה על גג בניין אוף טופיק 24
amit האם יש דרך לקבל ייעוץ משפטי ללא עלות? בנושאי נדלן- בניה צרכנות פיננסית 6
GoldenFace תיק פאסיבי ומפוזר וקופת גמל להשקעה שוק ההון 10
י מה עדיף, דירת 3 או 4 חדרים להשקעה? מחיר למשתכן. נדל"ן 2
M מינוף גבוה בדירה להשקעה נדל"ן 18
א מימון דירה להשקעה נדל"ן 7
מ איפה כדאי לקנות דירה שנייה להשקעה בארץ בתקציב של 600 אלף שקלים נדל"ן 4
ע רכישת דירה להשקעה במחיר השוק בשכונה שרובה דירות מחיר למשתכן (יבנה) נדל"ן 7
N התלבטות על ברוקר להשקעה ארוכת טווח שוק ההון 0
ג קצבה חודשית צפויה מקופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ז איך בוחרים קופת גמל להשקעה? לבטים ומחשבות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 11
N דיווח כמשפר דיור או כדירה להשקעה נדל"ן 5
ה קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
M חיסכון לילדים - קופת גמל להשקעה מחקה sp 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
T דירה להשקעה בבניין סמוך לפינוי בינוי נדל"ן 10
ל דירה להשקעה בבת ים נדל"ן 16
YizhakF מינוף אינפיניטי גמל להשקעה הלכה - מחקה מדד MSCI העולמי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
ofirT קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
מ דירה להשקעה או מגורים לזוג מבוסס עם ילדים נדל"ן 27
B פנסיה גמל להשקעה עוקב מדד בשקלים ודמי ניהול שוק ההון 0
M קופת גמל להשקעה או הפקדה במסחר עצמאי ? שוק ההון 12
I כיצד לבחור קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 9
M777 אג"ח לטווח בינוני - להשקעה ארוכת טווח : ישראלי או אמריקאי? שוק ההון 11
N משיכה חלקית מקופ"ג להשקעה מיסים 5
T קופת גמל להשקעה במסלול IRA צרכנות פיננסית 7
ה קופת גמל להשקעה שוק ההון 1
D שדרוגים בדירה להשקעה נדל"ן 6
J קופת גמל להשקעה מול קרנות נאמנות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ש קרן גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
O דירה להשקעה בקרית מלאכי\ב"ש נדל"ן 13
L פוליסה וגמל להשקעה אל מול תיק השקעות עצמאי שוק ההון 3
Y שאלות בקשר לקופת גמל להשקעה vs מסחר עצמאי פסיבי שוק ההון 9
T דירה להשקעה עם פינוי רחוק - יתרון או חסרון? נדל"ן 10
N 50K דולר פנויים להשקעה לטווח זמן ארוך שוק ההון 5
נ דירה להשקעה באמצע תמ"א 38 נדל"ן 0
E קופת גמל להשקעה כקרן לשעת חירום פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
Y האם לקנות דירה למגורים או להשקעה? נדל"ן 14
Y שאלות תם לגבי קרן גמל להשקעה + השקעה ב-S&P 500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
R החלפת מסלול לאחר הלוואה קופת גמל להשקעה- חברת כלל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
T איחוד חסכון לכל ילד וקופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1

נושאים דומים

למעלה