• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ?

jon snow

משתמש סולידי
הצטרף ב
5/1/20
הודעות
77
דירוג
8
שלום רב. יש ברשותי מגרש בגדרה, ואני מנסה להבין כמה יחידות דיור מותר לבנות עליו, ואיך זה עובד מבחינת החוק.

גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס, ואפשר גם לבנות מרתף שירות של 60 מ"ר.
רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.

אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?
כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.

המועצה אמרה לי שצריך להגיש בקשה עם תכנית אדריכלית (זה אומר שכבר שילמתי לאדריכל כמה עשרות אלפי שקלים בלי שאני יודע שרוצה לבנות בכלל) בקשה ראשונית לבניה, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...

בנוסף מה זה נותן לי אם נניח וקיבלתי אישור לפצל ל2 יחידות דיור, אבל בפועל אני רוצה לעשות 3 (נניח דירה במפלס 0 ועוד 2 יחידות דיור במפלס 1)...

מה מותר בגבולות החוק? ומה בפועל אנשים עושים? תודה רבה
 
תבדוק בתב"ע
כתבתי מה רשום בתב"ע, יחידת דיור אחת. אבל שאפשר לבקש לפצל. ואז בעצם אני שואל מה אנשים בפועל עושים ואיך אנשים מפצלים ליותר ל2 אם אין אישור מהמועצה נניח והאם בכלל מבקשים אישור מהמועצה, ובכל מקרה איך מפצלים אם רוצים יותר מפיצול אחד.
 
אפשר לבקש לפצל
ב-2017 עבר חוק פיצול דירות צמודי קרקע. אם שטח המבנה יותר מ-120 מ"ר ואין מגבלה בתמ"א 35, אפשר לבקש לפצל יח"ד ששטחה גדול מ-45 מ"ר (יש גם אפשרות לבקש להמיר עד 60 מ"ר משטח המרתף לשטח עיקרי עבור היחידה הנוספת). על הפיצול תצטרך לשלם היטל השבחה.
לא מכיר אפשרות של לפצל ליותר מיח"ד אחת נוספת.
 
הייתי ממליץ לך לשלם לפגישת ייעוץ אדריכל *שמתמחה עם הוכחות בבנייה באיזור גדרה*, מאמין שיעלה לך משהו כמו 500-700 ש''ח ויתן לך המון ידע.
לפגישה תבוא מוכן עם תוכניות תב"ע, נסח טאבו, ומסמכים מהמנהל על הקרקע (אם יש באפשרותך להשיג), והוא כבר ידע הכי טוב מה המקסימום שאפשר להוציא מהקרקע.

בנוסף, אתה היזם של הפרוייקט, לא יודע אם יש לך ניסיון או לא, אבל גם אתה צריך להתחיל לחשוב יצירתית (אחרי שתאסוף מידע), איך אפשר להוציא מקסימום מבנייה על הקרקע.

לגבי פיצול, כמו אני שנאמר בתגובה מעליי, אני גם מכיר שמותר לפצל פעם אחת בלבד ע"פ חוק.
 
הייתי ממליץ לך לשלם לפגישת ייעוץ אדריכל *שמתמחה עם הוכחות בבנייה באיזור גדרה*, מאמין שיעלה לך משהו כמו 500-700 ש''ח ויתן לך המון ידע.
לפגישה תבוא מוכן עם תוכניות תב"ע, נסח טאבו, ומסמכים מהמנהל על הקרקע (אם יש באפשרותך להשיג), והוא כבר ידע הכי טוב מה המקסימום שאפשר להוציא מהקרקע.

בנוסף, אתה היזם של הפרוייקט, לא יודע אם יש לך ניסיון או לא, אבל גם אתה צריך להתחיל לחשוב יצירתית (אחרי שתאסוף מידע), איך אפשר להוציא מקסימום מבנייה על הקרקע.

לגבי פיצול, כמו אני שנאמר בתגובה מעליי, אני גם מכיר שמותר לפצל פעם אחת בלבד ע"פ חוק.

טיפ טוב, תודה רבה. אין לי נסיון. אם למישהו יש אדריכל שממליץ עליו - אשמח.

בכל מקרה מה שאני מבין כרגע זה שהרבה אנשים שעושים מעל ליחידה אחת פשוט עושים את זה בצורה לא חוקית (לרוב) ולמדינה אין יכולת גדולה של אכיפה וגם אין רצון גדול ( כי זה בסוף מגדיל את היצע הדיור שבמחסור)
 
אני מנסה להבין איך ניתן לדעת (לפני שאני ניגש לאדריכל ובונה תכנית) כמה יחידות דיור ניתן לבנות?
ענית לעצמך:
רשום גם בדף מידע שמותר לבנות יחידת דיור אחת.
כי תיאורטית אפשר לבנות 2 דירות - אחת במפלס 0 ואחת במפלס 1, אפשר במפלס 1 גם לעשות 2 יחידות דיור, ואפשר גם לעשות במרתף.
אפשר גם לבנות 20 יח"ד, מותר לבנות רק 1.
, ורק אחרי שמקבל אישור אז יכול לבקש פיצול לעוד יחידת דיור (סה"כ 2...), אבל זה לא מובטח לי ולכן אני חושש לעשות את זה, כי אין לא יאושר לא בטוח שארצה לבנות כרגע...
לא יאשרו לך וזה בכלל לא בסמכותם לאשר לך אא"כ כתוב זאת במפורש בתב"ע.
ב-2017 עבר חוק פיצול דירות צמודי קרקע. אם שטח המבנה יותר מ-120 מ"ר ואין מגבלה בתמ"א 35, אפשר לבקש לפצל יח"ד ששטחה גדול מ-45 מ"ר (יש גם אפשרות לבקש להמיר עד 60 מ"ר משטח המרתף לשטח עיקרי עבור היחידה הנוספת). על הפיצול תצטרך לשלם היטל השבחה.
לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל ואני לא מכיר מקרה 1 בכל המדינה שזה אושר.
 
גודל המגרש 380 מ"ר, ומותר לבנות 2 מפלסים, כ170 מ"ר בכל מפלס
זה אומר אחוזי בניה של בערך 100% , נשמע לא סביר למגרש ליחידה אחת ...

תבדקו עם אדריכל.
 
זה אומר אחוזי בניה של בערך 100% , נשמע לא סביר למגרש ליחידה אחת ...

תבדקו עם אדריכל.

תודה על ההערה, אבדוק עם אדריכל.

בינתים,
זה מגרש דו משפחתי של 760 מ"ר סה"כ, ורשום בדף מידע:
% בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. 45% מ760 זה 342 מ"ר ב2 קומות, ~170 מ"ר לקומה. אני מפספס משהו?
 
ענית לעצמך:


אפשר גם לבנות 20 יח"ד, מותר לבנות רק 1.

לא יאשרו לך וזה בכלל לא בסמכותם לאשר לך אא"כ כתוב זאת במפורש בתב"ע.

לא, אי אפשר לפצל, אפשר לבקש לפצל ואני לא מכיר מקרה 1 בכל המדינה שזה אושר.

אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?
 
זה מה שכתוב גם במה שציטטת
צודק, טעות שלי.
בכל מקרה ראוי להדגיש את זה, ההוראות שעה הזו (שאולי כבר פגה בכלל) לא ישימה בעליל.
% בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. 45% מ760 זה 342 מ"ר ב2 קומות, ~170 מ"ר לקומה. אני מפספס משהו?
כן, אתה מפספס שיש לך רק חצי מהשטח לדו משפחתי הזה אז תחלק את כל המטרים שכתבת ב2.
אז בעצם כפי שאני מבין רוב הפיצולים והיחידות דיור שיש בבתים פרטיים הם לא חוקיות?
נכון.
 
צודק, טעות שלי.
בכל מקרה ראוי להדגיש את זה, ההוראות שעה הזו (שאולי כבר פגה בכלל) לא ישימה בעליל.

כן, אתה מפספס שיש לך רק חצי מהשטח לדו משפחתי הזה אז תחלק את כל המטרים שכתבת ב2.

נכון.

תודה רבה על העזרה

המגרש כולו הוא 760. 2 יחידות דיור. כל אחד 380.

רשום 45% בשתי קומות לכל המגרש (ל760 מ"ר) לא לדו משפחתי, ולכן אני לוקח 45% מ760.

אתה אומר שצריך לקחת 45% מ380 ? לא הבנתי איך עובד החישוב...

ככה בדיוק רשום (ניסיתי להוסיף תמונה ולא הצלחתי):
שטח מגרש מינימלי: 750 מ"ר, % בניה בקומה כולל מרפסות מקורות: 30% בקומה אחת או 45% בשתי קומות. מס' קומות: 2, מס' יח"ד: 2
 
רשום 45% בשתי קומות לכל המגרש (ל760 מ"ר) לא לדו משפחתי, ולכן אני לוקח 45% מ760.

אתה אומר שצריך לקחת 45% מ380 ? לא הבנתי איך עובד החישוב...
זה מה שמותר לך לבנות:
45% מ380 מ"ר = 171 מ"ר מחולקים ל2 קומות, מותר בדרך כלל ששטח כל קומה יהיה שונה אבל זה הסה"כ. תוסיף לזה עוד 12 מ"ר מרפסת קונזולית (פתוחה) תוסיף לזה עוד 12 מ"ר ממ"ד, תוסיף לזה עוד מרתף ואולי יש גם תוכנית גגות שמאפשרים לך שטח נוסף על הגג, בדרך כלל זה 23 או 40 מ"ר ותוסיף לזה גם מרפסת גג אם מותר שהגג יהיה ישר ולא משופע.
לפעמים מרשים גם לבנות מחסן מקורה בנוסף, פרגולות תמיד מאפשרים, בריכה אם בא לך מניח שאפשר במסגרת הקלה ואם יש מקום ויתכן ואפשר גם חניה מקורה.
 
נערך לאחרונה ב:
זה מה שמותר לך לבנות:
45% מ380 מ"ר = 171 מ"ר מחולקים ל2 קומות, מותר בדרך כלל ששטח כל קומה יהיה שונה אבל זה הסה"כ. תוסיף לזה עוד 12 מ"ר מרפסת קונזולית (פתוחה) תוסיף לזה עוד 12 מ"ר ממ"ד, תוסיף לזה עוד מרתף ואולי יש גם תוכנית גגות שמאפשרים לך שטח נוסף על הגג, בדרך כלל זה 23 או 40 מ"ר ותוסיף לזה גם מרפסת גג אם מותר שהגג יהיה לא ישר ולא משופע.
לפעמים מרשים גם לבנות מחסן מקורה בנוסף, פרגולות תמיד מאפשרים, בריכה אם בא לך מניח שאפשר במסגרת הקלה ואם יש מקום ויתכן ואפשר גם חניה מקורה.

אוקי, תודה רבה :)
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
נ פרוייקט בניה להשקעה- מימון מכספי פרישה ושיקולים נוספים שוק ההון 6
A אגרת היתר בניה? נדל"ן 19
N בניה חדשה שכונת יפו תל אביב נדל"ן 9
A עלות תוספת בניה נדל"ן 3
A עלות הוצאת היתר בניה נדל"ן 0
ש אבא גרוש בניה מחדש יומני מסע אישיים 30
R רכישת בית עם היתר בניה מאושר להוספת 2 קומות נוספות נדל"ן 14
C רכישת בית למגורים עם חריגות בניה נדל"ן 21
א היתר בניה ליחידה בגג נדל"ן 2
A היטל השבחה בהעברת זכות לפני היתר בניה נדל"ן 11
ס סיכונים בשירותי בניה על פני עסקת קומבינציה או מכירה נדל"ן 1
ספייק לי עלויות בניה לבניין נדל"ן 4
כנשר האם הדירות בהגרלת מחיר למשתכן תמיד ללא היתר בניה? נדל"ן 15
נ מה ההבדל בין מדד תל אביב נדלן למדד תל אביב בניה? נדל"ן 3
aminadav האם נכון להסיק שגם אם מחירי הנדל"ן ירדו או יעלו אז ת"א בניה לא יושפע מזה ישירות? שוק ההון 1
aminadav לא הצלחתי להבין מה ההבדל בין קסם ת"א בניה לבין MTF סל ת"א בניה שוק ההון 2
חושב בגדול השקעה (לא) בטוחה - בניה בעייתית נדל"ן 2
D קרנות רייט למגורים - ירידה בהתחלות בניה, ביקוש גדל שוק ההון 19
ג קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב נדל"ן 19
Z כדאיות כלכלית בהוצאת היתר בניה נדל"ן 4
א לקפוץ למים ? / ! - ייזום בניה עצמית 'בנה ביתך' משתלם ? נדל"ן 2
ק התייעצות - בניה יותר מהצורך או כצורך נדל"ן 49
ל היתר בניה נדל"ן 4
adamshalev היתר בניה/הרחבה על גג בניין אוף טופיק 24
amit האם יש דרך לקבל ייעוץ משפטי ללא עלות? בנושאי נדלן- בניה צרכנות פיננסית 6
א דיון בנושא מס רכישה על דירה שניה להשקעה נדל"ן 2
הירהורים דירה ראשונה להשקעה - מה עוד לבדוק לפני שמתחילים ענייני חוזים עם עו"ד ? נדל"ן 11
M מדיניות השקעה בקופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
מ קופת גמל להשקעה (שלי) על שם אבי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
ה המלצות להשקעה לכסף שאני חי ממנו שוק ההון 6
M דירה להשקעה 80/20 במגדל בגבעתיים נדל"ן 4
E דירה להשקעה כחלק מתכנון פנסיוני כדאי? נדל"ן 7
L קופת גמל להשקעה לטובת חסכון לילדים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 2
G קופת גמל להשקעה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
M מחפש כיוון להשקעה במדדי ליבה תחת IB בקרנות סל איריות צוברות ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
N חיפוש אג"חים אמריקאים להשקעה שוק ההון 0
L אזרח אמריקאי - דירה ראשונה להשקעה נדל"ן 0
ש הזדמנות להשקעה בנדלן מניב - אני מוכר יזמות והגדלת הכנסות 9
roteml קניית דירה מסוג "דיור מוגן" להשקעה נדל"ן 1
B מה לעשות עם קופת גמל להשקעה? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
י התייעצות להשקעה שוק ההון 2
ש תמהיל משכנתא לדירה להשקעה דרך מחיר למשתכן נדל"ן 0
S דירה להשקעה ברומניה נדל"ן 16
F נקודת כניסה התחלתית להשקעה בדירה במרכז (דירה ראשונה) נדל"ן 11
M דירה בהנחה מול דירה בשוק החופשי להשקעה נדל"ן 3
R למי פונים לייעוץ בנוגע להשקעה בחברת סטארט אפ ? יזמות והגדלת הכנסות 8
B התלבטות לגבי קופת גמל להשקעה והלוואה כנגדה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 7
A בחירת קרן סל להשקעה - הכוונה\עזרה להבין נתוני קרן סל\מחקה בהשקעה סקטוריאלית שוק ההון 4
Y קניית דירה להשקעה ב״מחיר למשתכן״ בפרוייקט לאוכלוסיה החרדית נדל"ן 23
Nons Ense רכישת דירה ראשונה להשקעה מיד 2 איך וממה מתחילים? נדל"ן 1

נושאים דומים

Back
למעלה