לקפוץ למים ? / ! - ייזום בניה עצמית 'בנה ביתך' משתלם ?

איש טוב

משתמש רשום
הצטרף ב
17/8/20
הודעות
2
דירוג
1
בחודשי הקורונה גיליתי את הפורום ומאוד החכמתי.
תודה לכם אנשים טובים !!

אני גר בערד נשוי + 4 , בדירת שיכון 70 מ''ר,
קניתי אותה ב 290K לפני 8 שנים בלי הון עצמי, גרדנו...
וכעת שווה 450K , סיימנו להחזיר משכנתא, { סולידיים.. }
חסכנו ויש לנו 50K. ורוצים לעבור לדירה מרווחת. חדשה או לשפץ. { סולידיים לשעבר...}
מסוגלים לשלם 3 א' בחודש.

מצב השוק :

דירות 4 חד' המחיר סביב 750K - 900K ועדיין נרצה לשפץ ב100 - 150K,
מאחר שיש באופן יחסי בעיר פחות דירות של 120 מ''ר חדשות, ומחירם נע בין
בפרויקטים של דירות על הנייר - בבניה פעילה, 115 מ''ר נמכר ב 1.1M ,

בתים פרטיים

המחיר לחדש / משופץ - 180 -150 מ''ר בנוי, 1.3 - 1.5M
לדוגמא , 1.26M לבית חד משפחתי מגרש - 560, בנוי - 150. = 6,600 למ''ר לא כולל מגרש.
בית דו משפחתי 150 מ''ר במצב סביר 1.2M
(לטעמי, המחירים לפני עליה נוספת עקב ביקושים כלואים מצד הקהילה החרדית שכעת משתחררים.)

בנה ביתך : האם זו הזדמנות ?

כעת יש מכרז לשכונה חדשה https://land.gov.il/Land_Tenders/Pages/Tenders.aspx
בשיטת בנה ביתך, (- משלמים על המגרש פיתוח ואחרי שנה אפשר לבנות, וא''א למכור עד 5 שנים מסיום הבניה, וחובה לבנות תוך 4 שנים. )
מחיר למגרש משותף לשניים הוא 220K לכ''א, כולל פיתוח והיטלי השבחה,
וזכויות הבניה הם קומת קרקע 300 עיקרי 116 שרות, קומה שניה 100 עיקרי ו 36 שרות.
סה''כ לכ''א יכול לבנות עד 200 מ''ר עיקרי ו 76 שרות.

איפה חשבתי להרוויח ?

לפי מה שראיתי באשכול אחר כאן החישוב הוא 7 א' למ''ר + 500 למ''ר חצר.
ולפי''ז יוצא שאם אבנה את המקסימום 270 מטר = 1.89M + חצר 125 מטר = 63 א' ש' + קרקע 220K + אגרות אישורים וכו' = 130K יוצא הזוי 2.3M !!
אם זה ככה, עדיף לקנות בית שעולה בעצם פחות ממחיר הבניה שלו ?! ( זה לא מוזר ??)
או שבעצם כל הכאב ראש לבנות לבד לא יהיה לי רווח ?

רוצה בעצם לקפוץ למים משיפוצים קטנים ליזום בניה ,
להיות היזם והמפקח ואת הדברים הקלים יותר, לעשות בעצמי לקיים מה שנאמר ''בנה ביתך''....
לפי מה שבדקתי -בדיקה בסיסית- אני יכול להגיע ל 4 א' ש' למ''ר
לדוגמא, לא מזמן לקחתי עבודת יציקה + ריצוף ועלה לי כולל פועלים + חומר יציקה + דבק קרמיקה +קרמיקה 180 ש''ח למ''ר. זה כמובן לא בא ברגל.. תמחור נפרד וכלים משלי וכו'
עוד משו, יש לי הצעה זמינה של פועלים מחברון [עם אישורי כניסה], לבנות בקבלנות שלד יסודות+רצפה+קירות+תקרה -בלי טיח- ב 360 למ''ר [- רק צריך לשפר את הערבית שלי.. ]

מימון :

יש לי אפשרות לאשראי ברגע של 180K , + החסכון של ה 50K לשלם על המגרש.
ובהמשך לשעבד את הקרקע ( נותנים 50% ? ) ובמימון זה לבנות שלד, ואז להגדיל שעבוד, ולסיים בניה, ואז לקחת את כל ההלוואות ולארגן מחדש בתשלומים נוחים, בפריסה של 3,000 לחודש.
האם תהיה לי אפשרות לא למכור את הדירה הנוכחית, ולהשכיר אותה ע''י מינוף גבוה?
האם אשלם מס רכישה על הקרקע 6% בכל מצב, גם אם אמכור את הדירה תוך 18 חודשים ?


במה אני מתלבט ? {תחכימו אותי בעוד כיוונים שלא חשבתי, אם יש לכם..}
1. האם כדאי לקנות מגרש לבד או בשותפות הפער הוא 100K על המגרש, וזכויות הבניה רק פער של 100 מ''ר נוספים.
ומצד שני השווי של הפרטי יותר יקר.
2. כמו שכתבו כאן בפורום מחירי הנדל''ן נמצאים בשיא, ובקרה שתהיה ירידת ערך לנכסים נניח של 25%,
האם לדעתכם נכס כזה חדש יפגע יותר או פחות ?
3. האם כדאי לחכות למימוש ההבטחות של ליצמן לסבסוד הפיתוח בפריפריה ?
רוצה להחזיר בחודש לא פחות מ 3 א' ש' ולסיים מהר את המשכנתא עד 15 שנים
4. האם הסיכון הסביר של ההיסחפות לשיפוץ ושדרוגים יקרים,
יגרום שהחיסכון והרווח היזמי לא יקרה כי פשוט נקנה קרמיקה יותר יקרה וכדו' ?

נ.ב. אם מישו רוצה לגשת למכרז, יש 10 מגרשים לכלל הציבור..

תודה לקוראים ובפרט למגיבים
איש טוב
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,602
דירוג
22,729
תדאג שיש לך הרבה רזרבות לפני שאתה נכנס למהלך כזה,פאשלה קטנה ואתה בפשיטת רגל.
אם זה ככה, עדיף לקנות בית שעולה בעצם פחות ממחיר הבניה שלו ?! ( זה לא מוזר ??)
אתה משווה בית "יד שנייה" עם פחת ובלאי מסויימים לבית חדש, זה המצב הטבעי.
 

Body Solid

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/12/18
הודעות
1,849
דירוג
1,433
האם אשלם מס רכישה על הקרקע 6% בכל מצב, גם אם אמכור את הדירה תוך 18 חודשים ?
כן. כשקונים מגרש ללא בית משלמים מס רכישה 6% ממחיר המגרש והפיתוח בהתאם למצב הפיתוח.
אם תקבל היתר בנייה תוך שנה, תוכל לקבל החזר של 1/6 מהסכום ששילמת (1% מתוך ה-6%).
 

נושאים דומים

למעלה