קניית שטח + בניה במסגרת הרחבה במושב

גלעדי

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/20
הודעות
50
דירוג
35
שלום רב,
הורי גרים במושב בדרום הארץ, וכרגע מתנהל פרויקט הרחבה ב' ומצאו אותנו בעלי זכות לקחת חלק.

שטחים נבחרו, חצי דונם, ויצא 1,340,000 על שטח + פיתוח

כרגע אנו חותמים על חוזה מול האגודה (וועד המושב) כולל מתן יפוי כח נוטריוני וכל מני דברים שאני כאדם ללא השכלה משפטית או ניסיון עבר בתחום הנדלן, צריך לגגל המון.

רציתי לשאול קודם כל, ממה עליי להיזהר, על מה לשים לב? ואילו טיפים הייתם מביאים לי?


דבר נוסף אשר ארצה לשאול, איך מומלץ יהיה לבנות? כמה מטרים?

אני ואישתי צעירים, 2 ילדים סך הכל וחשבנו לבנות בית קטן בהתחלה עם אופציה להרחיב בהמשך החיים כשיתווספו עוד ילדים, אבל כמה זה קטן?

מכוון שאנחנו בדרום הארץ (איזור אשקלון שדרות) כמה בניה למר צריכה לעלות? קראתי בפוסט אחר באיזור ה 7000 שקל, אבל האם זה נכון לדרום הארץ?

מעריך מאד את העזרה ואת העיצות, זה מהלך גדול ואני מרגיש שאני לא מספיק מבין בתחום כדי להיות "עליו"

בתודה רבה,

גלעדי
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
דבר נוסף אשר ארצה לשאול, איך מומלץ יהיה לבנות? כמה מטרים?
אתה לא יכול לבנות כמה שאתה רוצה, מוגדר לך בדיוק עד כמה מותר לך.
אני ואישתי צעירים, 2 ילדים סך הכל וחשבנו לבנות בית קטן בהתחלה עם אופציה להרחיב בהמשך החיים כשיתווספו עוד ילדים, אבל כמה זה קטן?
יש לזה עלויות ובעיות, תבין בית זה לא "לגו" שאתה יכול להוסיף לו חלקים, תוספת בנייה לעולם תהיה יקרה יותר מאשר בנייה בבת אחת, בטח ובטח שצריך לשלם על דברים פעמיים וטיב הבנייה גם הוא לעולם לא יהיה באיכות זהה כי אתה בעצם עושה תלאי על תלאי.
אם אתם לחוצים בכספים מה שהייתי שוקל זה לבנות לפחות את השלד במקסימום שאפשר ואת הגמרים עושה רק איפה שהכרחי, ככה אתה גם חוסך כסף בהמשך ומוציא הרבה פחות כיום, השלד הוא זול יחסית.
מכוון שאנחנו בדרום הארץ (איזור אשקלון שדרות) כמה בניה למר צריכה לעלות? קראתי בפוסט אחר באיזור ה 7000 שקל, אבל האם זה נכון לדרום הארץ?
כן, בהנחה שאתה רוצה סטנדרד סביר/בסיסי.
רציתי לשאול קודם כל, ממה עליי להיזהר, על מה לשים לב? ואילו טיפים הייתם מביאים לי?
קח עו"ד שייצג אותך ורק אותך ויסביר לך הכל.
 

גלעדי

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/20
הודעות
50
דירוג
35
קח עו"ד שייצג אותך ורק אותך ויסביר לך הכל.
באיזה שלב לדעתך אצטרך עורך דין שיעזור?

כרגע אנחנו קיבלנו (50 איש) חוזה לחתום מול האגודה של המושב, בין אם העורך דין שלי יגיד ככה או אחרת לא הולכים לשנות עבורי באופן אישי שום דבר

מסוף שלב פיתוח השטח במהלך שלב בניית הבית?

מודה מאד על הזמן שהקדשת לתשובה המפורטת והמאד מועילה

גלעדי
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
באיזה שלב לדעתך אצטרך עורך דין שיעזור?
לדעתי מיד.
כרגע אנחנו קיבלנו (50 איש) חוזה לחתום מול האגודה של המושב, בין אם העורך דין שלי יגיד ככה או אחרת לא הולכים לשנות עבורי באופן אישי שום דבר
אין בעיה, בשביל זה אתה צריך עו"ד ואתה תראה איך כמו נינג'ה יסכימו לשנות לך, אם הם לא מסכימים יש לזה השלכות מאד שליליות עליהם. בנוסף הוא יכול להסביר לך על מה בדיוק אתה חותם.
אם אתה סומך עליהם כמובן וחושב שאין לך מה לשנות אז אין לך מה לקחת עו"ד.
מסוף שלב פיתוח השטח במהלך שלב בניית הבית?
משלב שאתה צריך לחתום על משהו.
בסוף תצטרך עו"ד בכל מקרה, בין אם שיבדוק לך את החוזה מול הקבלן, רישום בטאבו, פרצלציה וכו' אבל יתכן והמושב עושה זאת במרוכז.
 

Edmond

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/9/20
הודעות
340
דירוג
501
לדעתי מיד.
+1

בין אם העורך דין שלי יגיד ככה או אחרת לא הולכים לשנות עבורי באופן אישי שום דבר
אולי הוא יעיר דברים ששאר האנשים גם יחשבו שצריך לשנות וזה כן יגרום לשינוי (קורה לפעמים)
ואולי לא, אבל תהיה מודע לאן אתה נכנס.

בשביל זה אתה צריך עו"ד ואתה תראה איך כמו נינג'ה יסכימו לשנות לך
לפעמים כן, לפעמים לא. מאוד תלוי בהרחבה, במושב, באגודה, אגודה חקלאית... תמיד הרבה בוחשים מהרבה כיוונים...
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
לפעמים כן, לפעמים לא. מאוד תלוי בהרחבה, במושב, באגודה, אגודה חקלאית... תמיד הרבה בוחשים מהרבה כיוונים...
ברגע שהם לא מוכנים לשנות תנאי בחוזה באופן גורף ואף לא לשקול זאת, זה אוטומטית משנה את הסטטוס של החוזה הנ"ל ל"חוזה אחיד" ולזה כבר יש השלכות רציניות, הרבה מעדיפים להמנע מכך.

אציין שאיני עו"ד.
 

Edmond

משתמש ותיק
הצטרף ב
6/9/20
הודעות
340
דירוג
501
ברגע שהם לא מוכנים לשנות תנאי בחוזה באופן גורף ואף לא לשקול זאת, זה אוטומטית משנה את הסטטוס של החוזה הנ"ל ל"חוזה אחיד" ולזה כבר יש השלכות רציניות, הרבה מעדיפים להמנע מכך.
נכון מאוד, לא התכוונתי שלא ישנו באופן גורף, אלא שלא ישנו בשבילו - אבל כן ישנו דברים עבור, נניח הבן של מי שאחראי על עודפי מכסות מים.
כמובן שלא קרה מעולם...

ואולי אני סתם מגזים בגלל הניסיון הספציפי שלי, אבל בגלל זה חיזקתי את זה מראש
לדעתי מיד.

גם אני לא עו"ד כמובן
 

minimizer

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/18
הודעות
858
דירוג
1,333
אנחנו נמצאים באותו מצב, רק בצפון ולא בדרום. במקרה שלנו יש רצף של הסכמים מול גופים שונים שאנחנו נדרשים לחתום עליהם:

- הסכם התיישבות מול האגודה השיתופית של המושב עצמו
- הסכם התיישבות מול ההסתדרות הציונית
- הסכם פיתוח תשתיות ציבוריות מול החברה הכלכלית של המועצה האזורית
- הסכם פיתוח פנים מגרש מול החברה הכלכלית של המועצה האזורית

וזה עוד לפני שנגענו בכל מה שקשור לרמ"י.

"הכסף הגדול" נמצא בהסכמי הפיתוח - חשוב שתקרא אותם לעומק ותבין בדיוק מה אתה מקבל, ומתי.
למשל, האם פיתוח המגרש כולל בניית קירות תומכים? אם לא, וישנם הפרשי גובה בין המגרשים, אתה תצטרך לבנות קירות כאלו על חשבונך.
מתי המגרש נמסר לחזקתך? תוך כמה זמן אתה מתחייב לבנות את הבית? האם הפיתוח כולל הכנה לחניה? מה לוחות הזמנים לביצוע? האם מתחייבים לסיים הכל עד מסירת המגרש? (במקרה שלנו למשל פיתוח סביבתי כמו מדרכות וגינות משחקים יתחיל רק אחרי השלמת הבניה של 80% מהבתים).

אנחנו לא לקחנו עורך דין בשלב זה.
 
נערך לאחרונה ב:

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,437
דירוג
22,422
הרחבות לא תמיד כבר מתבססות על טאבו?
ואגב, עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?
אין לי מושג, לא מבין במושבים.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
494
דירוג
1,104
סלחו לי אבל כל הדיון כאן נראה לי די הזוי, כמו שמישהו יכתוב הודעה שבעיר שלו הגרילו תורים לניתוח לב פתוח והוא נרשם כי נראה לו שניתוח לב פתוח מתאים לו כרגע. מישהו כאן חושב שזה סביר להחליט על ניתוח לב פתוח בלי להתייעץ עם רופא?? (האמת, אנלוגיה גרועה. ניתוח לב פתוח בחיים לא יעלה כל כך הרבה...).
יש תחום מקצועי שלם שעוסק בניתוח והכנה של פרויקטי בנייה עתידיים, להלן-אדריכל. עורך דין זה נחמד (והכרחי) בשביל לעזור להבין את ההסכם, אבל זה לא יעזור לך בשיט להבין מה לעזאזל אתה קונה, וכרגע אתה נכנס לעסקה שהעלויות הישירות שלה הן כליון וחצי, והעלויות הנוספות גבוהות הרבה יותר, בלי שבעצם יש לך מושג מה אתה קונה, הזוי ככל שזה ישמע.

יש לך מושג מה אפשר לבנות בכלל על המגרש? כמה זה יעלה? אם הביסוס לא יעלה לך את ה7000 ש"ח למר עוד לפני שהגעתה לרצפה? ואם בכלל אפשר להשיג במגרש איזו איכות מגורים ששווה השקעה אסטרונומית כזאת?

הזוי, הזוי.
 

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,067
דירוג
11,189
הורי גרים במושב בדרום הארץ,
לא נעים לי לשאול אבל זה מידע חשוב בשבילך:
עד כמה הוריך משפיעים במושב? האם מישהו מהם חבר ועד או מקושר לאחד כזה? האם הם יכולים להשפיע על משהו שם?
עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?
הבעיה עם אגודות מושבים וקיבוצים היא שהם קודם כל חושבים על טובת החברים הקיימים (ובמיוחד החברים המקורבים) וטובת שימור יחסי הכוחות.
אולי אפשר להתאגד כוועד הרחבה ולשכור ביחד עו"ד שייצג/יבדוק/יילחם על טובת הצד הזה?
 

minimizer

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/12/18
הודעות
858
דירוג
1,333
סלחו לי אבל כל הדיון כאן נראה לי די הזוי

התגובה שלך יותר הזויה.
לא מוכרים לו חתול בשק במיליון וחצי שקל והרחבה במושב היא לא כמו קבוצת רכישה של ענבל אור.
בשלב שהוא נמצא בו כבר יש פרצלציה, יש אישור לשיווק הקרקעות, יש תב"ע, הוא יכול לדעת בדיוק מה הוא קונה, מה אפשר לבנות עליו וכמה זה יעלה לו.
 

paskar

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/6/16
הודעות
1,456
דירוג
664
ואגב, עד כמה נפוצות בעיות עם תצ"רים שנעשים גלובלית ע"י אגודת המושב?
הבעיה עם אגודות מושבים וקיבוצים היא שהם קודם כל חושבים על טובת החברים הקיימים (ובמיוחד החברים המקורבים) וטובת שימור יחסי הכוחות.
לא התכוונתי מבחינה זו, אלא עד כמה זו ביורוקרטיה ותהליכים שלא נגמרים מול ובין התושבים, רמ"י, ושאר הגורמים. היה לי רושם שדברים כאלה נגררים לאורך שנים, אבל אולי אני טועה.

אין לי מושג, לא מבין במושבים.
אה. התגובה הראשונה שלך רמזה ההפך.
 
נערך לאחרונה ב:

בת העמק

משתמש בכיר
הצטרף ב
22/12/15
הודעות
7,067
דירוג
11,189
לא התכוונתי מבחינה זו, אלא עד כמה זו ביורוקרטיה ותהליכים שלא נגמרים מול ובין התושבים, רמ"י, ושאר הגורמים
לא יודעת למה אתה חושב שאני התכוונתי אבל הרבה פעמים מושחלים בתוך החוזה (שנכתב ע"י המושב כמובן) כמה "פנינים" שיוצרות קושי למתיישב החדש, גם בשלב הקניה/בניה, גם בתנאי המגורים במושב וגם בתנאי המכירה לכשירצה. אם המתיישבים פיספסו את זה וחתמו על החוזה, רמ"י נוטה בדרך כלל להיות בעד האגודה ולא המתיישב הבודד.
כל עוד המתיישבים בהרחבה לא מתאחדים ביחד, יש יתרון לאגודת המושב ועורכי דינה.
 

KFC Uerdingen 05

משתמש ותיק
הצטרף ב
3/4/17
הודעות
494
דירוג
1,104
בשלב שהוא נמצא בו כבר יש פרצלציה, יש אישור לשיווק הקרקעות, יש תב"ע
כאילו שהבעיה היחידה בבנייה עצמית היא אם יש תבע או אין תבע... אני יכול לתת לך שפע דוגמאות של תבעות עם פרצלציה ותבע כל כך גרועות כך שמעלות באופן ניכר את עלויות הבנייה ומפחיתות, אופן ניכר את איכות התוצאה. אני גם יכול לתת לך שפע דוגמאות של תבעות שבנספח לתכנית הפיתוח מתחבאת איזה סוכריה שמשמעותה ששלושים אחוז מהעלות שתכננת תקבר בעבודות הפיתוח עוד לפני שמערבל הבטון הראשון יגיע. שלא לדבר על מגרשים בעיתיים מבחינת ביסוס שמקפיצים עלויות בנייה, מה שכמובן אין לושום קשר לתבע.

אבל יודע מה, אני אתקן את אמירתי- מבחינתי להוציא כמה מליונים טובים על רכישה בתחום שאני לתפישתי
שאני לא מספיק מבין בתחום
מבלי לשאול איש מקצוע זה לדעתי הזוי.
עורך דין מבין בחוזים, לא בתכנון בנייה.
 

amit

משתמש בכיר
הצטרף ב
28/1/15
הודעות
2,376
דירוג
2,292
התגובה שלך יותר הזויה.
לא מוכרים לו חתול בשק במיליון וחצי שקל והרחבה במושב היא לא כמו קבוצת רכישה של ענבל אור.
בשלב שהוא נמצא בו כבר יש פרצלציה, יש אישור לשיווק הקרקעות, יש תב"ע, הוא יכול לדעת בדיוק מה הוא קונה, מה אפשר לבנות עליו וכמה זה יעלה לו.
נכון.
אם הוא רוצה לגור במושב ליד ההורים -עכשיו יש לו הזדמנות ואלוהים יודע מתי שוב תהיה.
 

Panic

משתמש ותיק
הצטרף ב
27/10/15
הודעות
100
דירוג
75
אנחנו עכשיו מתחילים להזיז עניינים עבור בנייה בנחלה של אמא שלי.

אני יכולה להגיד לך שזה בור בלי תחתית ואתה צריך קודם כל להיסגר על התקציב שלך ועל מה שאתם יכולים להוציא.

מעבר לבנייה שזה באיזור ה 7000 ש"ח לסטנדרט רגיל, יש הוצאה של בערך 100,000 ש"ח לתוכניות, הדפסות, אגרות וכו' שלא הצלחתי להבין אם זה נחשב בתוך ה 7000 או לא.. וה 7000 ש"ח לא כולל נגרות והלבשת הבית, מוצרי חשמל, גינה. כלומר, פשוט עדיף לא להיות גבוליים עם התקציב.

אנחנו גבוליים, אנחנו חושבים להביא מבנה יביל יד2 עד שנצליח לחסוך מספיק לבנייה. העניין הוא שגם על מבנה יביל יש הוצאות מסביב.. צריך תוכניות, צריך להעמיד ממ"ד, אגרת ביוב וכדומה.
 

paskar

משתמש בכיר
הצטרף ב
5/6/16
הודעות
1,456
דירוג
664
לא יודעת למה אתה חושב שאני התכוונתי...
התכוונתי לא לבעיות בין "קבוצות" במושב, אלא הביורוקרטיה הכללית "הטבעית" של הכנת תצ"ר, וגם עד כמה נפוצות בעיות שכן-מול-שכן כשנעשה תצ"ר ועשויים לעלות ענייני גבולות.
 

TheFlash

משתמש ותיק
הצטרף ב
9/10/20
הודעות
132
דירוג
150
דבר נוסף אשר ארצה לשאול, איך מומלץ יהיה לבנות? כמה מטרים?

1. בנה כמה שיותר גדול, בלי קשר למצב הנוכחי/משפחתי שלך.
2. תשאיר אפשרות לפיצול/משרד מתוך הבית. כלומר, כניסה ניפרדת אם זה אפשרי
3. נצל ובנה מרתף, עם אפשרי
4. בנה יותר מקומה אחת ודאג לאפשר לחדר שינה בקומת הקרקע

מכוון שאנחנו בדרום הארץ (איזור אשקלון שדרות) כמה בניה למר צריכה לעלות? קראתי בפוסט אחר באיזור ה 7000 שקל, אבל האם זה נכון לדרום הארץ?

בהכללה בוטה אני אגיד שהבנייה בדרום אולי תהיה זולה במעט אבל באיכות נמוכה יותר. מניסיוני המר, קבלנים ואנשי מקצוע שפועלים בפריפריה הם נחותים מבחינה מקצועית ופחות מודרניים.

ממה עליי להיזהר, על מה לשים לב?

1. לבדוק שהכספים שניגבים ע״י המושב מנוהלים בצורה נכונה ומסודרת
2. להבין בדיוק איפה מתוכנן רחוב הולנדי/רגיל
3. להבין מה גובה אפס של הבית מול השכנים הצמודים
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
R קניית חלקת בעלות על שטח בנוי נדל"ן 11
E קניית נכס יחיד עם שני משכנתאות נדל"ן 6
C קניית ETF שוק ההון 7
T האם כדאי לחכות עם קניית רכב לדצמבר, אם החל מה-1 לאוקטובר לא יהיה לי רכב? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 6
B קניית דירה למגורים כדירה שנייה נדל"ן 8
L קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה נדל"ן 74
O השוואה בין אלטרנטיבות - קניית דירה אחת או שתי דירות (הון התחלתי זהה) נדל"ן 2
ה קניית טבעת אירוסין מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 14
T קניית raspberry pi אוף טופיק 1
A קניית ACWI דרך מערכות המסחר של אקסלנס שוק ההון 26
M קניית חמוצים בזול או סיטונאות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 35
A הון עצמי נמוך קניית דירה נדל"ן 21
ח קניית דירה להשקעה , עם מינוף וחלוקה לשלישים נדל"ן 7
Y התלבטות לגבי קניית דירה בנאות אפק בקריית ביאליק דרך מחיר למשתכן נדל"ן 5
ע ונקובר קנדה - קניית נדלן נדל"ן 10
G קניית קרנות סל באירופה על פני תעודות סל ישראליות שוק ההון 13
ד שאלה לגבי קניית דירה מכונס נכסים נדל"ן 2
D התלבטות לגבי קניית דירה ליד מסילת רכבת בפרויקט שחלקו מחיר למשתכן נדל"ן 3
W קניית דולרים צרכנות פיננסית 0
A קניית דירה על הנייר לפני חזרה מרילוקיישן נדל"ן 18
T שאלה לגבי קניית כמות של יחידות באיגרת חוב ממשלתית לפני השלב הרציף בבורסת תל אביב שוק ההון 0
T קניית ראוטר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 32
T קניית דירה להשקעה - עד כמה חשוב להתמנף? נדל"ן 13
Odnight קניית מניות חברה בהנחה או השקעה במדד? שוק ההון 15
C קניית מטילי כסף השקעות אלטרנטיביות 0
A קניית זהב דרך BullionVault - מה לציין בסיבת העברה וקטגוריית המס בעת העברת המט״ח דרך הבנק? השקעות אלטרנטיביות 0
O קניית אג״ח ממשלתי באופן ישיר שוק ההון 22
B בן 29- השקעה לצורך קניית דירה יומני מסע אישיים 7
D קניית מניית CGRO (INVZ לעתיד) ב- 5% מהתיק שוק ההון 51
L קניית קרן סל של בלאקרוק דרך חשבון בIBI שוק ההון 1
T שיפור תיק השקעות "על הגדר" לפני קניית דירה שוק ההון 7
ס קניית קרן מחקה שוק ההון 2
Z קניית ניירות בIRA שוק ההון 4
D קניית קרן של בלאקרוק בסכום גבוה שוק ההון 57
S קניית דירה למגורים ושאר ירקות נדל"ן 26
S קניית דירה - השפעה אל אסטרטגיית השקעה שוק ההון 4
ס קניית קרן מחקה S&P בלאקרוק שוק ההון 14
א רגע לפני קניית iphone ESE, יש חשיבות לאחריות יבואן רשמי? אוף טופיק 5
T קניית דירה שנייה ב 70% מימון נדל"ן 7
G קניית דירה למגורים או פיזור השקעות נדל"ן 33
O לבטים לגבי קניית דירה להשקעה בפריפריה נדל"ן 8
ל שאלה בסיסית על פקודות קניית ני"ע שוק ההון 10
O קניית דירה להשקעה במינוף מלא נדל"ן 2
painblanc קניית אגוזים לסוגיהם לא טריים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
T קניית ETF אמריקאי כתושב אירופאי שוק ההון 19
י קניית נעליים באנטרנט מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
ח קניית דירה בפרויקט תמ"א נדל"ן 1
I קניית רכב - התלבטויות מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
E השקעה ראשונה, קניית ETF שוק ההון 2
T קניית קרקע חקלאית נדל"ן 1

נושאים דומים

למעלה