• התוכן שלפניכם איננו ייעוץ פיננסי. הוא אולי נחזה ככזה, ואף נשמע ככזה, אבל למרבה הפלא, הוא איננו כזה, וממילא לא יכול להיחשב תחליף לייעוץ מטעם בעל הרישיון המתאים, לרבות ייעוץ מס, ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. מכאן שאין לראות בתכני הפורום המלצה לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או בנכסים אחרים, וכל הסתמכות עליהם תהיה באחריות הקורא בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחברה בלבד ואין באמור בה כדי לשקף את דעותיה של בעלת האתר.
  • חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

קרנות רייט למגורים - ירידה בהתחלות בניה, ביקוש גדל

  • פותח הנושא פותח הנושא Dolphin
  • פורסם בתאריך פורסם בתאריך

Dolphin

משתמש רשום
הצטרף ב
17/8/15
הודעות
2
דירוג
0
היי,
לאחרונה שמתי לב, שיש האטה בהיצע באזור שלי,וכן יש נתונים לגבי האטה בהתחלות הבניה,
עליה של 4% במחירי הדירות

בהנחה והתחזיות אכן נכונות האם מניות נדלן למגורים/קרנות רייט יהיו אטרקטיביות?
 
 
...הכתבה קצת ישנה ,נכון להיום דמי ניהול 0.7% כשיעברו שווי נכסים 2 מיליארד (בקרוב, טווח של שנה) ירדו ל0.6% ומעל 4 0.5%
הכתב אורי טל טנא נותן סקירות מקיפות ומלומדות, אך הרושם שלי שהוא נוטה להיות שלילי לגבי שווי החברות שהוא מסקר (" אל תשאל את רואה החשבון שלך אם להשקיע בחברה ...לא בטוח שהוא יודע).החברה היום עם 1500 דירות ..רובם מניבות.
גם אם חברת ניהול שותה שליש מהכנסות המניה כדאית לדעתי (לא ממליץ) :

א החברה קונה מקבצי דיור בהנחה של 10% באזורי ביקוש
ב מס רכישה 0.5%
ג טיפול יעיל יותר בנכסים
ד מס רווחי הון 20%
מתאים למי ששוקל השקעות נדלן או רכישת דירה להשקעה או החלק הנדלני בתיק. המניה סולידית (1500 דירות לא הולכות להיעלם) (אפשר לתזמן כניסה ..קצת מזל לא יזיק)
בהינתן שווי נדלן עולה בשנים הקרובות...(ממשלה עסוקה בבעיות אחרות ..לא תפתור בעיות דיור)
נראה לי נפגעו פחות במשבר הקורונה.
מי שנכנס בהתחלה כנראה עדיין מופסד.
לא ממליץ.
 
אך הרושם שלי שהוא נוטה להיות שלילי לגבי שווי החברות שהוא מסקר
בצדק, רוב החברות בארץ פח, חלקם יותר מאחרות.
..רובם מניבות.
לא נכון, רובם בבנייה.
...הכתבה קצת ישנה ,נכון להיום דמי ניהול 0.7% כשיעברו שווי נכסים 2 מיליארד (בקרוב, טווח של שנה) ירדו ל0.6%
0.6% על הנכסים, זה בערך פי 3 מזה על ההון העצמי.
גם אם חברת ניהול שותה שליש מהכנסות המניה כדאית לדעתי
שכחת הוצאות מימון, אז עוד בערך שליש עד רבע הולך על הוצאות המימון.

בקצרה:
לקרן התכנות כלכלית אך ורק אם מחירי הדיור עולים.
 
לא נכון, רובם בבנייה
צודק, לקרן 500 דירות מניבות, עוד 200 עד סוף שנה...הקרן רכשה 1600 דירות.

0.6% על הנכסים, זה בערך פי 3 מזה על ההון העצמי
אאל"ט בכל קרנות הריט דמי הניהול הוא משווי הנכסים.

לקרן התכנות כלכלית אך ורק אם מחירי הדיור עולים
וזה לא סביר להעריך שהם יעלו ?

ברור לי שזה לא חברה שתעלה 20% בשנה,אבל 3-4% במקום להחזיק נכס זה סביר.
 
אאל"ט בכל קרנות הריט דמי הניהול הוא משווי הנכסים.
ממש לא, אולי בארץ הפח שלנו כן, בארה"ב רוב המוחלט של הריטים הם עם הנהלה פנימית ולמעט תקורות ניהוליות הדמי ניהול הם 0. מחברות ריט עם הנהלה חיצונית מומלץ לא לגעת, גם הם בנויים לחלוב דמי ניהול (למעט קרנות ריט של משכנתאות, שם זה קצת שונה).
קח את כל חברות הנדל"ן המניב בארץ, למי מהם יש חברות ניהול חיצוניות?
שים לב שזה לא שלחברה אין עובדים וכו', יש להם הכל (למעט אולי מנכ"ל וסמנכ"ל) ובנוסף הם משלמים דמי ניהול.
וזה לא סביר להעריך שהם יעלו ?

ברור לי שזה לא חברה שתעלה 20% בשנה,אבל 3-4% במקום להחזיק נכס זה סביר.
סביר. אם שווה לך או שלא שכמחצית מהתשואה/תזרים השוטפים ילך לדמי ניהול (בהנתן שכל הנכסים מאוכלסים, עד אז הוא שלילי בכלל) זה כבר סובייקטיבי.
 
בכל מקרה ...פתחנו עין למניה הזאת...בחודש אחרון עלתה יפה .
אני במניה הזאת פחות משנתיים ...28% ...את הרוב הכנסתי בשיא הקורונה....נראה לי מוזר שהיא הייתה ב 5 שקלים,
לא יודע כמה זמן יחזיק בה.
לא ממליץ.
 
העובדות בשטח מראות שאורי ג. צודק 100 %
השווי של המניות של מגוריט לא עלה בשנים האחרונות הירידות קיזזו את העליות המזעריות שהיו,
דיבדנדים הם חילקו משהו מיזערי מאד
אז אם מחירי הדירות שלהם יעלו אולי יהיה שינוי
יתכן...
 
אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל....

לא המלצה
 
העובדות בשטח מראות שאורי ג. צודק 100 %
זה לא עניין של צודק או לא.
יש עניין לנצל הזדמנויות ,אם מניה נסחרת בנמוך, גם אם ההנהלה לא טובה לדעתך ,אפשר להרוויח מהמצב.
אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל
מעדיף את המגרש הביתי ...לא כל כך מומחה לקרנות ריט חול,
משבר סאבפריים פגע בקרנות ריט חול הרבה יותר. בארץ לא חושב שהוא פגע.
מצוקת הנדלן בארץ גדולה...בחול הרבה פחות.
 
נערך לאחרונה ב:
אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל....
ריט ישראלי זה פתרון טוב למי שרוצה להצמד לשכירויות בארץ בלי להחזיק דירה, כביכול.
בפועל, קראתי את החסרונות כבר ולכן לא מחזיק.

ריט חו"ל לא עונה על הצורך הזה ובכלל היתרונות שלו על מדד מניות רחב לא ברורים.
כיוון שמתייחסים לקרן כמו לכל ETF זר, אז יש פה חיסרון מיסוי משמעותי.
 
יש עניין לנצל הזדמנויות ,אם מניה נסחרת בנמוך, גם אם ההנהלה לא טובה לדעתך ,אפשר להרוויח מהמצב.
למה זה כל הזמן נמוך אין להם רווחים עדיין?
זה לא חברה חדשה בכלל, זה נסחר נמוך או שווה נמוך?
 
למה זה כל הזמן נמוך אין להם רווחים עדיין?
בגדול כן. אין עדיין רווחים לחלק לבעלי מניות.
יש רווחים שהולכים לחברת ניהול , הוצאות מס על דירות חדשות שנרכשו ותשלום לבעלי אגח.

עיוותים של השוק... בדיוק כמו הרבה מניות בקורונה.
חוסר אמון בחברת ניהול...כל אחד והסיבות שלו.
אני ניצלתי את זה ..שנסחר בערך 5 שקלים...עכשיו הם מעל 7
זה לא חברה חדשה בכלל, זה נסחר נמוך או שווה נמוך?
איך שאתה רוצה...או גם וגם.
 
@אורי ג.
חתמו עם הפניקס על שיפור בדמי הניהול
+ חישוב שווי הנכסים בניקוי מזומן
+ ההטבות השונות אופסו
 
הייתי מצפה שלפחות לאורך זמן, המניה הזו תעלה עקב עליית מחירי הדיור.
לחברה הרי יש נכסים פיזיים ששווים כסף.
מה בעצם קורה שם?
 
קטונתי בנושאים הללו
אבל אני חייב לציין נקודה אחת :
אם זו חברה שכל הביזנס שלה זה דירות, ומחירי הדירות עלו באיזה 20% מ2021 מתי שנפתח השרשור .. ומחיר המניה ירד בסביב ה20% .. כנראה שהם עושים משהו לא הגיוני
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D קרנות רייט למגורים שוק ההון 0
נ קרנות רייט אמריקאיות VNQ VNQI - כמה שאלות שוק ההון 9
Izik קרנות רייט? שוק ההון 9
ד קרנות כספיות בסביבת ריבית יורדת שוק ההון 0
P גידור קרנות סל שוק ההון 4
P קרנות כספיות - מקור המידע להרכב נכסים? שוק ההון 0
ה קרנות עוקבות GTR/NTR ו PR שוק ההון 4
arvin איך להבין את צורת המיסוי של קרנות חוץ שקליות? שוק ההון 12
S כיצד יתכן הבדל לא זניח באחוז דיבידנד של שתי קרנות המשקיעות באותו המדד ? שוק ההון 3
ד רשימת קרנות סל צוברות ב IB ברוקרים ופלטפורמות מסחר 4
W קרנות אמריקאיות מחלקות, לעומת קרנות איריות שוק ההון 2
L הסבר מיסוי בין קרנות צוברות איריות לישראליות שוק ההון 1
ת שתי קרנות השתלמות לאותו מקום עבודה - מה לעשות? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
M קרן אירית smh? או בכללי קרנות על השבבים שקליים? שוק ההון 1
K תשלום מיסים על משיכת קרנות השתלמות ופנסיה כשאני תושבת גרמניה מיסים 8
מ מיסוי קרנות איריות מיסים 1
ל קרנות וכולו - איך מתחילים? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
M מעברים בין קרנות השתלמות וקופות גמל פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 19
לאץ' פיזור קרנות כספיות שוק ההון 8
ב קרנות נאמנות ישראליות מחקות בחשבון IRA שוק ההון 14
שושן צחור קרנות ישראליות, עושי שוק ושווי הוגן שוק ההון 11
B ערך קרנות ישראליות מחקות מדדים בינלאומיים בזמן המלחמה שוק ההון 5
י קרנות בארץ/אירלנד שדומות ל VUG, VHT, SOXX, VFH, ITA שוק ההון 11
T קרנות מונטרו השקעות אלטרנטיביות 3
ר השפעת יחסי ישראל-אירלנד על קרנות איריות שוק ההון 21
מ שוקל העברת תיק השקעות לIB, העברה של קרנות שקליות ותהיות לגבי התיק שוק ההון 7
MaorRocky שאלות על קרנות אמריקאיות ומס ירושה עבור אזרח ישראלי מיסים 6
Gari קרנות סל על מדדים סקטורים\מדדים דפנסיביים בשלב המשיכה כדי למזער נעילת הפסדים בשוק דובי שוק ההון 34
א קרנות ביטקוין לא מספקות את מלוא התשואה השקעות אלטרנטיביות 7
T האם יש קרנות ישראליות בGoogle finance? אוף טופיק 1
N קרנות מומנטום שוק ההון 0
ה מסחר עצמאי - קרנות סל שוק ההון 5
JaywalkerPenguin קרנות מחקות ישראלית למדדי חו"ל שוק ההון 5
D מעקב אחרי קרנות השתלמות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
simple בעקבות הורדת הדירוג קרנות כספיות לאן ? שוק ההון 3
I נזילות קרנות ישראליות שוק ההון 1
M מקורות לחיפוש קרנות/ני"ע והשוואה שוק ההון 2
א מס ירושה על קרנות וואנגארד שנקנו בבנק ישראלי שוק ההון 12
מ קנית קרנות סל ביטקיון באינטראקטיב ברוקר ברוקרים ופלטפורמות מסחר 16
J קרנות ממונפות שוק ההון 100
H קרנות בלאקרוק - נוהל קניה חודשית שוק ההון 1
ס מס עיזבון על קרנות של בלאקרוק מיסים 4
tomchoook איך משווים בין קרנות כספיות? שוק ההון 3
ס קרנות הסל שעוקבות ביטקוין הן בשורה? השקעות אלטרנטיביות 1
The Thinker רשות ניירות הערך האמריקנית אישרה קרנות סל מחקות ביטקוין השקעות אלטרנטיביות 99
U קרנות סל/קרנות מחקות אחרי מדדי הבנקים פוסטים מאיכות נמוכה 1
א קרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ב קרנות ריט ב IRA שוק ההון 6
B הוצאת קרנות השתלמות לטובת תשלום משכנתא? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
ש קרנות השתלמות של מורים פדיה והעברה למדדי מניות מובילים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 22

נושאים דומים

Back
למעלה