• אזהרה: פורום זה מיועד להחלפת דעות בין משקיעים חובבים בנושאים תאורטיים בלבד. חל איסור מוחלט על מתן ייעוץ השקעות פרטי. אין לראות בדיונים בפורום בבחינת יעוץ השקעות או תחליף לייעוץ פיננסי מקצועי המותאם אישית וספציפית למשקיע תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים, מצבו הכספי, נסיבותיו ומטרותיו. אין להסתמך או לפעול על פי הנאמר בפורום ללא קבלת יעוץ מקצועי אישי מבעל הרישיון המתאים, וכל הנוהג אחרת עושה זאת על אחריותו בלבד. האחריות לאמור בכל הודעה היא על מחבר/ת ההודעה בלבד.

קרנות רייט למגורים - ירידה בהתחלות בניה, ביקוש גדל

Dolphin

משתמש רשום
הצטרף ב
17/8/15
הודעות
2
דירוג
0
היי,
לאחרונה שמתי לב, שיש האטה בהיצע באזור שלי,וכן יש נתונים לגבי האטה בהתחלות הבניה,
עליה של 4% במחירי הדירות

בהנחה והתחזיות אכן נכונות האם מניות נדלן למגורים/קרנות רייט יהיו אטרקטיביות?
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,805
דירוג
23,147
 

n09

משתמש רשום
הצטרף ב
17/4/21
הודעות
25
דירוג
4
...הכתבה קצת ישנה ,נכון להיום דמי ניהול 0.7% כשיעברו שווי נכסים 2 מיליארד (בקרוב, טווח של שנה) ירדו ל0.6% ומעל 4 0.5%
הכתב אורי טל טנא נותן סקירות מקיפות ומלומדות, אך הרושם שלי שהוא נוטה להיות שלילי לגבי שווי החברות שהוא מסקר (" אל תשאל את רואה החשבון שלך אם להשקיע בחברה ...לא בטוח שהוא יודע).החברה היום עם 1500 דירות ..רובם מניבות.
גם אם חברת ניהול שותה שליש מהכנסות המניה כדאית לדעתי (לא ממליץ) :

א החברה קונה מקבצי דיור בהנחה של 10% באזורי ביקוש
ב מס רכישה 0.5%
ג טיפול יעיל יותר בנכסים
ד מס רווחי הון 20%
מתאים למי ששוקל השקעות נדלן או רכישת דירה להשקעה או החלק הנדלני בתיק. המניה סולידית (1500 דירות לא הולכות להיעלם) (אפשר לתזמן כניסה ..קצת מזל לא יזיק)
בהינתן שווי נדלן עולה בשנים הקרובות...(ממשלה עסוקה בבעיות אחרות ..לא תפתור בעיות דיור)
נראה לי נפגעו פחות במשבר הקורונה.
מי שנכנס בהתחלה כנראה עדיין מופסד.
לא ממליץ.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,805
דירוג
23,147
אך הרושם שלי שהוא נוטה להיות שלילי לגבי שווי החברות שהוא מסקר
בצדק, רוב החברות בארץ פח, חלקם יותר מאחרות.
..רובם מניבות.
לא נכון, רובם בבנייה.
...הכתבה קצת ישנה ,נכון להיום דמי ניהול 0.7% כשיעברו שווי נכסים 2 מיליארד (בקרוב, טווח של שנה) ירדו ל0.6%
0.6% על הנכסים, זה בערך פי 3 מזה על ההון העצמי.
גם אם חברת ניהול שותה שליש מהכנסות המניה כדאית לדעתי
שכחת הוצאות מימון, אז עוד בערך שליש עד רבע הולך על הוצאות המימון.

בקצרה:
לקרן התכנות כלכלית אך ורק אם מחירי הדיור עולים.
 

n09

משתמש רשום
הצטרף ב
17/4/21
הודעות
25
דירוג
4
לא נכון, רובם בבנייה
צודק, לקרן 500 דירות מניבות, עוד 200 עד סוף שנה...הקרן רכשה 1600 דירות.

0.6% על הנכסים, זה בערך פי 3 מזה על ההון העצמי
אאל"ט בכל קרנות הריט דמי הניהול הוא משווי הנכסים.

לקרן התכנות כלכלית אך ורק אם מחירי הדיור עולים
וזה לא סביר להעריך שהם יעלו ?

ברור לי שזה לא חברה שתעלה 20% בשנה,אבל 3-4% במקום להחזיק נכס זה סביר.
 

אורי ג.

משתמש בכיר
הצטרף ב
10/8/15
הודעות
16,805
דירוג
23,147
אאל"ט בכל קרנות הריט דמי הניהול הוא משווי הנכסים.
ממש לא, אולי בארץ הפח שלנו כן, בארה"ב רוב המוחלט של הריטים הם עם הנהלה פנימית ולמעט תקורות ניהוליות הדמי ניהול הם 0. מחברות ריט עם הנהלה חיצונית מומלץ לא לגעת, גם הם בנויים לחלוב דמי ניהול (למעט קרנות ריט של משכנתאות, שם זה קצת שונה).
קח את כל חברות הנדל"ן המניב בארץ, למי מהם יש חברות ניהול חיצוניות?
שים לב שזה לא שלחברה אין עובדים וכו', יש להם הכל (למעט אולי מנכ"ל וסמנכ"ל) ובנוסף הם משלמים דמי ניהול.
וזה לא סביר להעריך שהם יעלו ?

ברור לי שזה לא חברה שתעלה 20% בשנה,אבל 3-4% במקום להחזיק נכס זה סביר.
סביר. אם שווה לך או שלא שכמחצית מהתשואה/תזרים השוטפים ילך לדמי ניהול (בהנתן שכל הנכסים מאוכלסים, עד אז הוא שלילי בכלל) זה כבר סובייקטיבי.
 

n09

משתמש רשום
הצטרף ב
17/4/21
הודעות
25
דירוג
4
בכל מקרה ...פתחנו עין למניה הזאת...בחודש אחרון עלתה יפה .
אני במניה הזאת פחות משנתיים ...28% ...את הרוב הכנסתי בשיא הקורונה....נראה לי מוזר שהיא הייתה ב 5 שקלים,
לא יודע כמה זמן יחזיק בה.
לא ממליץ.
 

ישראל הכוכב

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/12/17
הודעות
54
דירוג
15
העובדות בשטח מראות שאורי ג. צודק 100 %
השווי של המניות של מגוריט לא עלה בשנים האחרונות הירידות קיזזו את העליות המזעריות שהיו,
דיבדנדים הם חילקו משהו מיזערי מאד
אז אם מחירי הדירות שלהם יעלו אולי יהיה שינוי
יתכן...
 

yik

משתמש ותיק
הצטרף ב
17/2/15
הודעות
497
דירוג
331
אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל....

לא המלצה
 

n09

משתמש רשום
הצטרף ב
17/4/21
הודעות
25
דירוג
4
העובדות בשטח מראות שאורי ג. צודק 100 %
זה לא עניין של צודק או לא.
יש עניין לנצל הזדמנויות ,אם מניה נסחרת בנמוך, גם אם ההנהלה לא טובה לדעתך ,אפשר להרוויח מהמצב.
אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל
מעדיף את המגרש הביתי ...לא כל כך מומחה לקרנות ריט חול,
משבר סאבפריים פגע בקרנות ריט חול הרבה יותר. בארץ לא חושב שהוא פגע.
מצוקת הנדלן בארץ גדולה...בחול הרבה פחות.
 
נערך לאחרונה ב:

grimble grumble

משתמש ותיק
הצטרף ב
18/6/16
הודעות
394
דירוג
471
אם אתה רוצה נדלן אז לך על קרנות ריט בחו"ל....
ריט ישראלי זה פתרון טוב למי שרוצה להצמד לשכירויות בארץ בלי להחזיק דירה, כביכול.
בפועל, קראתי את החסרונות כבר ולכן לא מחזיק.

ריט חו"ל לא עונה על הצורך הזה ובכלל היתרונות שלו על מדד מניות רחב לא ברורים.
כיוון שמתייחסים לקרן כמו לכל ETF זר, אז יש פה חיסרון מיסוי משמעותי.
 

ישראל הכוכב

משתמש סולידי
הצטרף ב
3/12/17
הודעות
54
דירוג
15
יש עניין לנצל הזדמנויות ,אם מניה נסחרת בנמוך, גם אם ההנהלה לא טובה לדעתך ,אפשר להרוויח מהמצב.
למה זה כל הזמן נמוך אין להם רווחים עדיין?
זה לא חברה חדשה בכלל, זה נסחר נמוך או שווה נמוך?
 

n09

משתמש רשום
הצטרף ב
17/4/21
הודעות
25
דירוג
4
למה זה כל הזמן נמוך אין להם רווחים עדיין?
בגדול כן. אין עדיין רווחים לחלק לבעלי מניות.
יש רווחים שהולכים לחברת ניהול , הוצאות מס על דירות חדשות שנרכשו ותשלום לבעלי אגח.

עיוותים של השוק... בדיוק כמו הרבה מניות בקורונה.
חוסר אמון בחברת ניהול...כל אחד והסיבות שלו.
אני ניצלתי את זה ..שנסחר בערך 5 שקלים...עכשיו הם מעל 7
זה לא חברה חדשה בכלל, זה נסחר נמוך או שווה נמוך?
איך שאתה רוצה...או גם וגם.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
D קרנות רייט למגורים שוק ההון 0
נ קרנות רייט אמריקאיות VNQ VNQI - כמה שאלות שוק ההון 4
Izik קרנות רייט? שוק ההון 9
שם משתמש בעייתי קרנות עם דמי ניהול אפסיים? ממה הם חיים? שוק ההון 10
E מה דעתכם על קרנות TDIF? שוק ההון 4
LtWorf דמי ניהול בקרן שמחזיקה קרנות שוק ההון 2
P עתירה לבג"צ בעניין קרנות השתלמות פוסטים מאיכות נמוכה 18
S אתר לגילוי אחוז חפיפה בין הרכב קרנות סל שוק ההון 0
א קרנות נאמנות בבנק פוסטים מאיכות נמוכה 1
פ קרנות נאמנות, קרנות סל, קופות גמל להשקעה ופוליסת חיסכון שוק ההון 4
A בחירת מסלול קרנות פנסיה למורים / משרד החינוך פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 12
א אופן תשלום עמלות ודמי ניהול על קרנות סל איריות שוק ההון 11
D BLACKROCK (ishares) בבורסת תל אביב לעומת אותן קרנות בווסלטריט שוק ההון 5
M ריכוז קרנות עוקבות קריפטו השקעות אלטרנטיביות 176
א עזרה במציאת קרנות איריות (להשקעה בדולרים) דרך פסגות טרייד שוק ההון 8
P המרת קרנות סל שקליות של בלאקרוק/iShares לקרנות איריות ביורו שוק ההון 17
ל קרנות שקליות (הסלע השחור) vs קרנות במטבע חוץ שוק ההון 16
לאץ' רכישת קרנות איריות במיטב דש טרייד ברוקרים ופלטפורמות מסחר 8
F קרנות מחקות מדד מנוטרלות מט"ח - הטוב מכל העולמות? שוק ההון 4
R קרנות איריות | האם קיים ניתוח שבוחן האם קיים יתרון במיסוי ריאלי על אף דמי ניהול גבוהים יותר? שוק ההון 9
sha256 קרנות מחקות מדדים איריים *מנוטרלות מט"ח* שוק ההון 5
Y פיזור בין קרנות מחקות דומות וחברות שונות שוק ההון 10
D מעקב אחרי קרנות השתלמות ופנסיה פוסטים מאיכות נמוכה 0
ב אפשר לקנות קרנות iShares BlackRock דרך אלטושלר ? פוסטים מאיכות נמוכה 2
ש השוואה בין השקעות של קרנות הפנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 15
B סוגיית החפיפה בין קרנות הסל שוק ההון 1
J קרנות ishare נעלמו מדף הבית של אלטשולר שוק ההון 24
E מספר שאלות על קרנות מחקות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 4
Anrala כדאיות פדיון כספים מפוליסת חיסכון לצורך השקעה דרך קרנות סל שוק ההון 1
ש הבדלים בין קרנות עם נתחי מזומן שונים פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
ש השוואה בין מסלולי קרנות פנסיה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
ז קרנות מחקי מדד מחלקות דיבידנד שוק ההון 5
ש איחוד קרנות השתלמות לבני זוג פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
J קופת גמל להשקעה מול קרנות נאמנות פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
Z האם קרנות איריות על מדדים אמריקאים אינן חשופות למס עיזבון בארה״ב? פוסטים מאיכות נמוכה 1
Z האם קרנות איריות העוקבות אחרי מדדי US מבריחות מחשיפה למס עיזבון בUS? פוסטים מאיכות נמוכה 2
ד מה ההבדל בדיוק בין -נדל"ן קרן ריסק,קרנות חוב וקרן נד"לן.מה ההבדל בין שלושתם?מה כול אחד מהם בדיוקוכן איפה בכלל משקיעים בהם-באתר הבנק שלי למשל?? השקעות אלטרנטיביות 1
ד קרנות ואנגארד שמחלקות דיבידנד שוק ההון 5
aminadav מה דעתכם על מנת לחסוך בדמי ניהול לקנות ישירות את המניות ולא דרך קרנות מחקות? שוק ההון 3
מ קרנות דיבידנדים שוק ההון 0
Gari קרנות סל צוברות (ETF) שוק ההון 1
A חישוב נתח יחסי של קרנות לעומת המדד העולמי והשוואה של 2 קרנות שוק ההון 19
G השתלמות\גמל להשקעה - קרנות מחקות מדד SP500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 1
כ קרנות סל mid cap שוק ההון 10
G קניית קרנות סל באירופה על פני תעודות סל ישראליות שוק ההון 13
deussex קרנות פנסיה עוקבות S&P500 פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 16
S כמה קרנות השתלמות יכולים לפתוח עצמאי ושכיר? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 5
ת היתרונות של קרנות אג״ח ארה״ב צוברות (בלאקרוק) שוק ההון 9
מ קרנות ישראליות מחקות מדדים אמריקאים או השקעה ישירות בארהב? שוק ההון 7
Y קרנות פנסיה בעת רילוקיישן זמני פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 8

נושאים דומים

למעלה