באמצע החיים

[wake_up]

שווה לדעת להבא, אאל"ט אפשר לפנות לעירייה ולברר איתם לגבי נכס לא מושכר-האם אפשר שלא לשלם ארנונה עליו.
עד כמה שידוע לי יש את זה בדירות מגורים אז שווה לברר לגבי ארנונה בנכס מסחרי אם יש משהו דומה.

 

[אורי ג.]

ה ולברר איתם לגבי נכס לא מושכר-האם אפשר שלא לשלם ארנונה עליו.

אי אפשר.

 

[Alinelo]

שווה לדעת להבא, אאל"ט אפשר לפנות לעירייה ולברר איתם לגבי נכס לא מושכר-האם אפשר שלא לשלם ארנונה עליו.
עד כמה שידוע לי יש את זה בדירות מגורים אז שווה לברר לגבי ארנונה בנכס מסחרי אם יש משהו דומה.

עשיתי את זה בנכס מסחרי. קיבלתי פטור לשנה. אחרי שנה ולמרות שלא היה לי שוכר - הייתי צריך להתחיל לשלם.
אגב, יש עוד מצב לשפר את המצב וזה אם משנים (או מרחיבים) את יעוד השימוש של הנכס המסחרי. יכול להיות הפרש גדול בארנונה בין היעודים השונים של הנכס.

 

[Alinelo]

צודק, בד"כ לשנה.
בהצלחה.

Roi, אורי ג.
סופסוף מצאתי שוכר לנכס. המחיר לא בשמיים, אך לפחות איני משלם יותר ארנונה ודמי אחזקה לחברת הניהול.
אני רוצה כעת לחשב את התשואה, או במילים אחרות, אם היה לי את הכסף הזה לפני כמה שנים, האם היה שווה להשקיע אותו בנכס הזה או בהשקעה חלופית? (האם ההחלטה שלי הייתה נכונה)
שאלה נוספת (אולי הראשונה...): כעת, כאשר הנכס מושכר ומניב כ-4% שנתי (בחישוב העלות לקחתי בחשבון את מחיר הנכס ששילמתי + כל ההוצאות שהיו עד לרגע ההשכרה כגון ארנונה + דמי ניהול. לא לקחתי בחשבון את ה"הפסד" של החודשים בהם הנכס לא היה מושכר), האם כדאי לי למכור אותו?

 

[Roi]

לא לקחתי בחשבון את ה"הפסד" של החודשים בהם הנכס לא היה מושכר),

אתה צריך להכניס אותם לחישוב, זה חלק מהעניין, אח"כ תבדוק תשואה.

 

[אורי ג.]

אני רוצה כעת לחשב את התשואה, או במילים אחרות, אם היה לי את הכסף הזה לפני כמה שנים, האם היה שווה להשקיע אותו בנכס הזה או בהשקעה חלופית? (האם ההחלטה שלי הייתה נכונה)

IRR

שאלה נוספת (אולי הראשונה...): כעת, כאשר הנכס מושכר ומניב כ-4% שנתי (בחישוב העלות לקחתי בחשבון את מחיר הנכס ששילמתי + כל ההוצאות שהיו עד לרגע ההשכרה כגון ארנונה + דמי ניהול. לא לקחתי בחשבון את ה"הפסד" של החודשים בהם הנכס לא היה מושכר), האם כדאי לי למכור אותו?

כל מה שציינת לא רלוונטי, מה שכן רלוונטי הוא שכירות חודשית של הנכס מינוס CAPEX חלקי שווי הנכס נטו.

 

[wa11a]

להבנתי, אם הייתי לוקח את אותו כסף ומשקיע אותו בדירת מגורים להשכרה במקום נכס מסחרי, לא הייתי צריך לשלם מס הכנסה. זה נכון?

לא בדיוק. יש לך כבר 2 שירות. הכנסה משכירות של מעל 5000 שח חיעבת במס. שים לב שאתה לא מעלים. זה לא סכום פר דירה זה סכום כולל.

 

[רוני]

האם כדאי לי למכור אותו?

היי
קח בחשבון הפסד של 50% ממחיר ההשקעה, מאחר ורוכש פוטנציאלי יצפה לתשואה מינימלית משכירות בגובה של 8%,
כשמדובר בנכס במיקום זה, ועליות תחזוקה במידה והנכס לא מושכר שיכרסמו בתשואה של הנכס.
ולאחר כל זה, במידה והרוכש מתחת לגיל 60,
הוא ישלם כאן מס הכנסה מינימלי של 31% על הרווח נטו בניכוי הוצאות ופחת.

 

[Nina T]

לא בדיוק. יש לך כבר 2 שירות. הכנסה משכירות של מעל 5000 שח חיעבת במס. שים לב שאתה לא מעלים. זה לא סכום פר דירה זה סכום כולל.

גם הסכום הכולל הזה מופחת אם יש 2 דירות.

 

[אורי ג.]

גם הסכום הכולל הזה מופחת אם יש 2 דירות.

הוא לא.

 

[Nina T]

הוא לא.

אם יש דירה לא למגורים, התקרה יורדת

 

[אורי ג.]

אם יש דירה לא למגורים, התקרה יורדת

התקרה הזו של ה5030 של הפטור היא קבועה והיא לא יורדת, זה פטור משכ"ד לדירת מגורים או דירות מגורים המושכרות למגורים, בכל מקרה התקרה לא יורדת באגורה היא רק תקיפה לדירה או דירות מגורים, אין קשר לכמה דירות יש לך, 1 או 5.

 

[Nina T]

התקרה הזו של ה5030 של הפטור היא קבועה והיא לא יורדת, זה פטור משכ"ד לדירת מגורים או דירות מגורים המושכרות למגורים, בכל מקרה התקרה לא יורדת באגורה היא רק תקיפה לדירה או דירות מגורים, אין קשר לכמה דירות יש לך, 1 או 5.

אם יש דירת מגורים ודירת מגורים בשכירות לעסק לא למגורים-לוקחים את ההכנסות משתיהן והן הבסיס לחישוב פטור
למשל נאמר הפטור הוא 5010
הכנסה מדירת מגורים 2000
הכנסה מדירת מגורים המושכרת שכירות עסקית 8000
הסכום מעל התקרה לא יהיה אפס אלא 4990 והסכום החייב יהיה 9980
זאת אומרת שאין פטור גם אם השכירות למגורים נמוכה בהרבה מהתקרה.
אתה לא תשתמש בפטור למגורים עבור דירה שלא משמשת למגורים אבל היא מקטינה את התקרה

כך למדתי. לא יודעת איפה זה כתוב בדיוק בחוק, כי את חוק פטור שכירות למגורים, אני מבינה כמוך.
אך הנה ציטוט מאתר מס הכנסה

הכנסה חודשית משכר דירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למגורים, ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעו"ד).

https://taxes.gov.il/IncomeTax/Pages/IncomeTaxGuides/IncomTaxGuigeRentHakalot.aspx

 

[wa11a]

שניכם צודקים ואומרים את אותו הדבר פשוט יש לכם קצר בתקשורת.