רכישת דירה נוספת-שאלה בענייני מימון ומשכנתאות

[uwillneverknow]

לחברתי ובן זוגה יש נכס בשווי של 3,000,000. עליו יש משכנתא בסך של כ- 850,000 (1/3 בפריים מינוס, 2/3 בריבית של 3.2%).
הכנסות של שני בני הזוג -22 נטו . חוסכים באיזור ה- 4 בחודש.
כעת מעוניינים להיכנס בשותפות לקנית דירה נוספת בשווי של 1.5 מיליון . החלוקה תהיה ככל הנראה 70% לזוג , 30% לשותף.

ישנן 2 אופציות-
1. למכור את הנכס בעוד מספר שנים מועט מתוך ציפיה לעלית ערך (עד 5 שנים) של כ- 300K שיתחלק לפי החלוקה האחוזית לפני מס.
2. להמשיך ולהשכיר את הנכס. בשכירות ממוצעת של- 4

ההון הנזיל שעומד לרשות הזוג כיום הוא 300K בלבד. הם יכולים לקבל עוד משכנתא של 700K בהחזר של כ- 4000 או גרייס לשנתיים עם החזר של כ- 2000.
מה הכי נכון בשבילם לעשות ?
השכירות הצפויה להתחלק לפי האחוזים כלומר יקבלו 4000*0.7= 2800 ש"ח והחזר המשכנתא הנוספת יהיה 4000. כלומר "הפסד" של 1200.
ישנה עוד אופציה של הלוואה מקה"ל ל- 4 שנים .
האם הריביות שישיגו כיום על המשכנתא הנוספת יהיו טובות יותר ?
האם כדאי אולי לפרוע חלק מהמשכנתא הראשונה קודם ?
אם ילכו על האופציה של משכנתא נוספת יהיו ממונפים בגובה של כמיליון וחצי.
מה דעתכם ?

 

[monkey22]

לחברתי ובן זוגה יש נכס בשווי של 3,000,000. עליו יש משכנתא בסך של כ- 850,000 (1/3 בפריים מינוס, 2/3 בריבית של 3.2%).
הכנסות של שני בני הזוג -22 נטו . חוסכים באיזור ה- 4 בחודש.
כעת מעוניינים להיכנס בשותפות לקנית דירה נוספת בשווי של 1.5 מיליון . החלוקה תהיה ככל הנראה 70% לזוג , 30% לשותף.

ישנן 2 אופציות-
1. למכור את הנכס בעוד מספר שנים מועט מתוך ציפיה לעלית ערך (עד 5 שנים) של כ- 300K שיתחלק לפי החלוקה האחוזית לפני מס.
2. להמשיך ולהשכיר את הנכס. בשכירות ממוצעת של- 4

ההון הנזיל שעומד לרשות הזוג כיום הוא 300K בלבד. הם יכולים לקבל עוד משכנתא של 700K בהחזר של כ- 4000 או גרייס לשנתיים עם החזר של כ- 2000.
מה הכי נכון בשבילם לעשות ?
השכירות הצפויה להתחלק לפי האחוזים כלומר יקבלו 4000*0.7= 2800 ש"ח והחזר המשכנתא הנוספת יהיה 4000. כלומר "הפסד" של 1200.
ישנה עוד אופציה של הלוואה מקה"ל ל- 4 שנים .
האם הריביות שישיגו כיום על המשכנתא הנוספת יהיו טובות יותר ?
האם כדאי אולי לפרוע חלק מהמשכנתא הראשונה קודם ?
אם ילכו על האופציה של משכנתא נוספת יהיו ממונפים בגובה של כמיליון וחצי.
מה דעתכם ?

בהנחה שההחזר החודשי שלהם מהמשכנתא הנוכחית הוא 4500-5000 בחודש, והם רוצים לקחת משכנתא נוספת של 4000, וההכנסה המשותפת היא 22 נטו, אז ממש לא בטוח שהבנק יאשר להם.
האם המשכנתא המשוערת מאושרת ע"י הבנק או שזו השערה שלהם?
בד"כ לא מאשרים יותר משליש מהנטו המשותף (זה שהדירה מושכרת לא מעניין אותם). אז קודם כל לברר את זה.
הצעה שלי, בכל עסקה כלשהי שיילכו עליה, אז להשאיר איזה 50-80K בצד לכל מקרה שלא יבוא. להחזיק שתי דירות זה משמעותית מעלה את סיכוי ההצואות הלא צפויות.

מה הריבית שיכולים לקבל מקרן השתלמות ומה הסכום?

 

[A42]

לא יועץ ולא מייעץ

לפני הצלילה לפרטים הטכנים של המשכנתא והריביות
עליו פניו נשמע כעסקה לא טובה
הם משקיעים 1 מליון שקל בשביל לקבל שכירות ברוטו של 2.8K שבמקרה הטוב בנטו יהיה להם תשואה של 3 אחוז
והם ישלמו כנראה על המשכנתא השניה סדר גדול של ריבת דומה
אז מעבר לסיכון הגדול והכאב ראש הרווח היחידי שלהם צפוי להיות בעוד 5 או יותר שנים שימכרו את הדירה
בהנחה שהערך של הדירה יעלה יותר מהמדד עצמו
וגם אם יהיה רווח כל שהו הם ישלמו עליו מס שבח של 25 אחוז כנראה

כלומר מראש זאת עסקה שאני אישית לא היית הולך אליה כי אני לא רואה סיכוי טוב להשיג רווח בכלל או בפרט מעל תשואת השוק

על זה תוסיפי שיש שותף שלישי שמסבך את המשוואה מאוד, גם ברמת המיסוי והכתיבת חוזים
אבל בעיקר זה עוד דעה בשיקול, כלומר הוא רוצה למכור והם לא או הפוך
או סתם היחסים עולים על שרטון עם או ללא קשר לדירה

מבחינה טכנית, על משכנתא שניה הם כנראה יקבלו תנאים פחות טובים וריביות יותר גבוהות
מהקרן השתלמות הם יוכלול כנראה לקבל ריבית יותר טובה אבל לתקופה יותר קצרה
עקרונית הם יכולים להחזיר להחזיר את החלק של ה3.2 אחוז במשכנתא הקיימת
ואז לקחת יותר כסף במסלול פריים (האחוזים ישארו קבועים אבל הסכום גדל) במשכנתא השניה
אבל אז יהיה להם בעיה עם הסכום של המשכנתא השניה כי בדר"כ נותנים רק 50 אחוז מהערך
ואם הדירה היא 1.5 מליון יתנו להם עד 750 רק
מעבר לזה שאם יש שותף שלישי זה הולך עוד יותר לסבך את המשכנתא ובמקרה הטוב שבכלל יסכימו יתנו להם 50 אחוז מהחלק שלהם בדירה שזה 500 אלף רק

קיצר גם אם ילכו על מה שהצגת לדעתי יהיה להם בעיות מימון קשות בכל הקשור לסכום במשכנתא
ולקחת הלוואות נוספות מקרן השתלמות זה מסוכן (לא כי הריביות לא טובות) אלה כי יש מנגנונים בבנקים בשביל למנוע מהרוכשים לקחת סיכונים מיותרים
נראה שזה מהלך בסכומים יחסית גדולים על כסף שאין להם שצפוי לתת פוטניצאל לתשואה לא גבוהה
מעבר לזה שהסיכון שהדירה לא תושכר או תושכר והשוכר לא ישלם שכר דירה (במיוחד היום עם הקורונה) או שהערך שלה בסוף ירד הוא הרבה יותר גבוה הסיכוי לתשואה

 

[uwillneverknow]

האם המשכנתא המשוערת מאושרת ע"י הבנק או שזו השערה שלהם?

המשכנתא תלקח בעוד שנתיים. ויש אישור לסכום. כנראה במסלולים שונים.

מה הריבית שיכולים לקבל מקרן השתלמות ומה הסכום?

בעבר היה נהוג פריים מינוס חצי אך היא ביררה ונראה לי שזה קצת יותר עכשיו . לא יודע כמה.

מבחינה טכנית, על משכנתא שניה הם כנראה יקבלו תנאים פחות טובים וריביות יותר גבוהות

לדעתך עדיף להם קודם לפרוע את המסלול של ה- 3.2% ואז לקחת את המשכנתא השניה ?
בהנחה ובאים לקחת משכנתא חדשה נניח על סך של 700,000 ש"ח מה יהיו הריביות ומה יהיה ההחזר למשך 20 שנה ? האם עדיין שליש יהיה בפריים ?

מהקרן השתלמות הם יוכלול כנראה לקבל ריבית יותר טובה אבל לתקופה יותר קצרה

להבנתי מדובר ב- 4 שנים. אחרי 4 שנים יחזירו לקה"ל את כל הסכום ואז ישארו רק עם המשכנתא השניה והראשונה.
האם אפשר לקחת משכנתא עכשיו שתתחיל בעוד שנתיים ?
מתי הריביות יהיו הכי נמוכות ?
ומה בד"כ הריביות על החלק הצמוד בימים אילו ? @Fitch

 

[A42]

לדעתך עדיף להם קודם לפרוע את המסלול של ה- 3.2% ואז לקחת את המשכנתא השניה ?

בתאוריה כן, כי אז סה"כ הם יגדילו את סה"כ האחוזים של הסכום שנמצא בריבית פרים שהיא היום משמעותית יותר זולה (כמובן מול הסיכון שהריבית תעלה פתאום - אבל מניח שבגלל שזה נכס להשקעה אז הם תמיד יוכלו למכור ולסגור את המשכנתא)|
בפועל זה יהיה להם בעייתי בגלל אחוזי מימון כי שהם יבואו לקחת את המשכנתא השניה יתנו להם במקסימום 50 אחוז מערך הדירה ואם הם כבר השתמשו בכל ההון העצמי שלהם לטובת הסגירת משכנתא הראשונה לא יהיה להם מספיק כסף לרכישה / הון עצמי.

בהנחה ובאים לקחת משכנתא חדשה נניח על סך של 700,000 ש"ח מה יהיו הריביות ומה יהיה ההחזר למשך 20 שנה ? האם עדיין שליש יהיה בפריים ?

עקרונית כן אפשר שליש בפריים (אפילו פריים מינוס 0.8/0.9 תלוי כמה תלחצו וכמה יהיו המסלולים האחרים)
הריביות של השאר מאוד תלוים במצב בהשוק וגם אין הבנק לוקח אותם כסיכון
20 שנה זה זמן קצת מוזר, כי ההחזר כנראה יהיה יותר גדול מהשכר דירה העתידי שיקבלו וזה מייצר מצב שהם "נועלים" חלק מהמשכורת שלהם לטובת שיעבוד למשכנתא, יש הרבה מחשבונים ואפשר לשחק עם הזמני החזר בשביל להגיע למצב שהשכר דירה יכסה את העלות משכנתא ועדין לא לעלות את הריבת משמעותית
נגיד 29 שנה (עדיף מ30 כי זה לא קופץ מדרגה)

להבנתי מדובר ב- 4 שנים. אחרי 4 שנים יחזירו לקה"ל את כל הסכום ואז ישארו רק עם המשכנתא השניה והראשונה.

לא הבנתי מאיפה יחזירו את ההלוואה, אם ישארו להם 2 המשכנתאות אז הם לא מכרו כלומר אין עוד הכנסה נוספת

האם אפשר לקחת משכנתא עכשיו שתתחיל בעוד שנתיים ?
מתי הריביות יהיו הכי נמוכות ?
@Fitch

כן אפשר לקחת משכנאת בלון (גרייס) ואז לשלם במשך שנתיים רק את הרבית מבלי לשלם את הקרן
בדרכ צריך להסביר לבנק את ההגיון שרוצים לקבל משכנתא כזאת או להסביר מאיפה יבוא הכסף לשלם את כל הסכום עוד שנתיים אם לא מוכרים את הדירה
ללא קשר אחרי שמקבלים את המשכנאת בלון אפשר אחרי שנה וחצי לבוא ולבקש למחזר אותה למשכנתא רגילה
בדרכ הריביות במשכנתא בלון קצת פחות טובות (בעיקר במסלול פריים)

שימי לב שכל החישובים האלה לא רואים שזה כדאי ההשקעה הזאת
לפחות לא במספרים שהצגת

 

[גונן1900]

בלי להיכנס לפרטים:
1 לקנות דירה עם שותף זה לא מוצלח בכלל
2 יש להם 300 שיקנו לבד דירה במיליון
3 לא שאני חושב שקניית דירה בארץ היא ההשקעה הטובה ביותר שיש, הכל תלוי מה האלטרנטיבות המתאימות לכישוריהם