תחזית נדלן -- האם הטירוף יימשך?

[חתול לילה]

מעניין אם מישהו עשה השוואה מפורטת בין קניית דירה להשקעה בשוק ההון:

גוגל: נדלן או מניות הסולידית

 

[האזרח הקטן]

כמובן שהחישוב הזה שונה לכל דירה בהתאם להון העצמי, מועד הרכישה, המחיר וכו'

אבל זה יכול לתת רושם כללי מה היה עדיף לעשות בעשור האחרון.

קצת כמו לבחון מנייה בודדת שנרכשה בתאריך מסויים ולהקיש ממנה על השקעה בבורסה באשר היא.

 

[yossik]

לפני המון שנים פתחתי שרשור בנושא מחירי הנדל"ן.

מי באמת מפמפם את מחירי הנדל"ן?

למרות שהנושא נדוש אין ספור במדיה ובעיתונות הנושא ממש מעצבן אותי. ברור שזו 'המדינה' ולא חשוב אם זה קק"ל, מנהל מקרקעי ישראל, מועצות מקומיות או ווטאבר. קראתי היום את הכתבה הזו בכלכליסט: http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3652251,00.html אני פשוט לא מבין את קברניטי המדינה. אם...

www.hasolidit.com

 

[איניגו מונטויה]

מעניין אם מישהו עשה השוואה מפורטת בין קניית דירה להשקעה בשוק ההון:
בהינתן עסקת קנית דירה ספציפית להשקעה בה נלקחה משכנתה, כמה כסף נשאר למי שהיה משקיע בדיוק אותם סכומים בשוק ההון.
אני אסביר: במקום דירה בודקים את התשואה של כל הסכום שהושקע בדירה לאורך השנים ומשווים עם מסלול פאסיבי מנייתי למשל.
כשאני מתכוון לכל הסכום אז הכוונה היא גם להוצאות תיווך, עו"ד, ריבית על משכנתה, ביטוחי חיים, שיפוצים וכו': את כל הסכומים האלה מזרימים במקום לשוק ההון ובוחנים מספר שנים קדימה (או בסוף המשכנתה) את התשואה הכוללת. הכוונה היא שאם החזר המשכנתה בניכוי השכירות הוא x אז משקיעים סכום דומה בכל חודש בשוק ההון.
ההנחות הן שבהשקעה בשוק ההון אין מינוף אבל ההוצאות קטנות בסדרי גודל.
כמובן שהחישוב הזה שונה לכל דירה בהתאם להון העצמי, מועד הרכישה, המחיר וכו', אבל זה יכול לתת רושם כללי מה היה עדיף לעשות בעשור האחרון.

בנק ישראל עשה מחקר כזה לפי הנתונים הספציפיים של ישראל.
אפשר לראות את המחקר המלא ואת ההנחות שעליהן הוא מתבסס כאן, והסיכום הוא:

(להבנתי מדובר על rolling average של השקעה לא ממונפת ל10 שנים בתקופה שבין 1988 ל2017. זה לא כולל את השנים האחרונות, שכנראה היו מטות עוד יותר את התוצאה לכיוון המדדים.)

 

[האזרח הקטן]

בנק ישראל עשה מחקר כזה לפי הנתונים הספציפיים של ישראל.
אפשר לראות את המחקר המלא ואת ההנחות שעליהן הוא מתבסס כאן, והסיכום הוא:
צפה בקובץ המצורף 1035
(להבנתי מדובר על rolling average של השקעה לא ממונפת ל10 שנים בתקופה שבין 1988 ל2017. זה לא כולל את השנים האחרונות, שכנראה היו מטות עוד יותר את התוצאה לכיוון המדדים.)

ובנוסף, זה עוקב אחר ת"א 125 ולא אחר מדד עולמי פופולרי.

וגם צריך לזכור שהתשואה של דירה היא תשואה של נכס בודד, ולממוצע אין משמעות על המשקיע הבודד שמחזיק בדירה אחת או שתיים.

 

[איניגו מונטויה]

ובנוסף, זה עוקב אחר ת"א 125 ולא אחר מדד עולמי פופולרי.

כן, זה כתוב בפירוש בתמונה שצירפתי
החלק המעניין במחקר זה התשואה והמיסוי על הדירות, את הנתונים על המדדים קל יותר להשיג ממקורות שונים ברשת.
(עריכה: את התשואות הדולריות של המדדים קל להשיג ברשת. אבל rolling-average שמתחשב בשער החליפין יהיה מן הסתם קשה יותר להשגה.
בכל אופן, במחקר המלא מובאת גם התשואה השקלית ברוטו של SP500, ומכאן לא קשה לגזור את התשואה נטו.)

וגם צריך לזכור שהתשואה של דירה היא תשואה של נכס בודד, ולממוצע אין משמעות על המשקיע הבודד שמחזיק בדירה אחת או שתיים.

המחקר המלא אכן מפרט את זה.
מדובר כאן קצת על השוואת תפוזים לתפוחים, כי נדל"ן אינו נזיל ומניות כן, נדל"ן הוא השקעה אקטיבית יותר ועוד.
ממליץ לעיין בנתוני המחקר המלאים (בPDF תחת הכותרת "לתיבה במלואה" בקישור שצירפתי בהודעה הקודמת).

בכל אופן לגבי הנקודה שהעלית - לממוצע בהחלט יש חשיבות.
משקיע שאינו חושב שיש לו יתרון על השוק לא יכול לבנות על זה שיעבור את הממוצע.

 

[האזרח הקטן]

כן, זה כתוב בפירוש בתמונה שצירפתי
החלק המעניין במחקר זה התשואה והמיסוי על הדירות, את הנתונים על המדדים קל יותר להשיג ממקורות שונים ברשת.

ומצד שני, כל הנחות המוצא שונות. בבורסה אף משקיע שפוי לא יתמנף ביחס של x3 להון העצמי. בדירות זה די נפוץ.

בכל אופן לגבי הנקודה שהעלית - לממוצע בהחלט יש חשיבות.
משקיע שאינו חושב שיש לו יתרון על השוק לא יכול לבנות על זה שיעבור את הממוצע.

אז אתה מחזק את הטענה שלי שלממוצע אין שום משמעות. אם אתה הבעלים של דירת 3 חדרים בקומה 2 בבניין בן 25 שנה בשכונה מסויימת בראשון לציון, זה לא משנה לך או פוגע בך שמחירי דירות 5 חדרים בקומה רביעית בבניין בן 12 שנה ברמת גן עלו או ירדו.
כל נכס נמדד לפי עצמו ולפי נכסים דומים סמוכים אליו, ולא לפי איזה ממוצע ארצי.

 

[איניגו מונטויה]

אז אתה מחזק את הטענה שלי שלממוצע אין שום משמעות. אם אתה הבעלים של דירת 3 חדרים בקומה 2 בבניין בן 25 שנה בשכונה מסויימת בראשון לציון, זה לא משנה לך או פוגע בך שמחירי דירות 5 חדרים בקומה רביעית בבניין בן 12 שנה ברמת גן עלו או ירדו.
כל נכס נמדד לפי עצמו ולפי נכסים דומים סמוכים אליו, ולא לפי איזה ממוצע ארצי.

לא לגמרי מסכים.
אני חושב שהממוצע הוא לא כל הסיפור (למשל צריך להתחשב גם בהתפלגות, סטיית התקן וכדומה), אבל בדרך כלל אי אפשר לטעון ש"לממוצע אין שום משמעות".
הממוצע יכול לשמש בתור כלי עזר להערכת סיכונים או למציאת חלופות להשקעה (למשל - נדל"ן או שוק ההון?).

נראה שגם בבנק ישראל (ובגופים אחרים שמצוטטים באותו מסמך) חושבים שלממוצע יש איזושהי משמעות, מכיוון שהם יזמו מחקר שבודק את הנושא מנקודת מבטו של משקיע פרטי.

 

[האזרח הקטן]

נראה שגם בבנק ישראל (ובגופים אחרים שמצוטטים באותו מסמך) חושבים שלממוצע יש איזושהי משמעות, מכיוון שהם יזמו מחקר שבודק את הנושא מנקודת מבטו של משקיע פרטי.

או שפשוט הממוצע זו המדידה הקלה יחסית שאפשר להנגיש לציבור בכותרת.
שאלת אגב, מדוע מתעניין בנק ישראל בתשואה של משקיעים בנדל"ן, כדי לערוך כזה מחקר? האם יש לו אינטרס לצנן את השוק?

 

[איניגו מונטויה]

או שפשוט הממוצע זו המדידה הקלה יחסית שאפשר להנגיש לציבור בכותרת.

אולי.

שאלת אגב, מדוע מתעניין בנק ישראל בתשואה של משקיעים בנדל"ן, כדי לערוך כזה מחקר? האם יש לו אינטרס לצנן את השוק?

גם אני שאלתי את עצמי.
התיאוריה שלי היא שאין כאן "אינטרס" אלא רצון לחזק את המשק. לבנק ישראל יש אמצעים ישירים ועקיפים (=המלצות לממשלה) דרכם ניתן לעודד או לדכא השקעות מסוגים שונים, לכן הם מחפשים מהו האפיק הטוב ביותר לציבור.

תיאוריה פחות אידאלית היא שפקיד כלשהו התלבט אם לקנות דירה או להשקיע בשוק ההון,
ואז אמר לעצמו - למה לי להתלבט אם אני יכול להזמין מחקר בנושא?!

 

[האזרח הקטן]

תיאוריה פחות אידאלית היא שפקיד כלשהו התלבט אם לקנות דירה או להשקיע בשוק ההון,
ואז אמר לעצמו - למה לי להתלבט אם אני יכול להזמין מחקר בנושא?!

אותו פקיד שהחליט על העלאת הפריים המקסימלי ולאחר מכן על הגבלת השיעבוד על דירה קיימת?

 

[שנקל]

במחשבה שניה אני חושב שטעיתי.
כל ישראלי ממוצע שלא מתעניין בכסף והשקעות שלקח ושמינף את עצמו בטירוף עם משכנתא עשה יותר כסף מכל אחד מאיתנו בבורסה.. מחירי הנדלן בארץ רק עולים ועולים אפילו ברגעים אלו ממש בעוד שהתיק שלי נחתך כל חודש בעוד 10%

התיק שלי ואני מקווה שגם שלך ירד 10 אחוז אחרי שעלה 30 אחוז, ובלי קשר אם לא תכננת למכור בעתיד הקרוב המחיר בשוק לא רלוונטי. מה אכפת לי כמה ישלמו לי היום על נייר שאני מתכוון להחזיק בו עוד (לפחות..) 10 או 20 שנה? בהתאמה, מה אכפת לבעל דירה כמה ישלמו לו היום על דירה שהוא לא מתכוון למכור עוד 10 או 20 שנה?
אין טעם להיכנס לבדוק את שווי התיק כמו שאין טעם להזמין שמאי אחת לחודש להעריך את שווי הדירה שלך.
סיפור אמיתי: יש לי מכר שדואג להזכיר לי אחת לכמה חודשים בכמה הדירה שלו עלתה ואיך הוא ״הרוויח״, אני שואל מתי הוא מוכר כדי לקבל את הרווח הזה והתשובה היא לא בעתיד הנראה לעין (והתרחיש הזה קורה לא רק איתו) ומכאן עולה השאלה איך ה״רווח״ הלא ממומש הזה משנה לך? גם כבטוחה למינוף מול נכס אחר אין לו אפקט כי כל הנכסים עלו באותה מידה, אם כבר זה לוקח אותך אחורה בתרחיש הזה. עכשיו גם אם לא שמתי בבורסה את אותו סכום שהוא שם על הדירה ו״הרווחתי״ את אותה עליה רק על רבע מהסכום שהוא שם, אין לי עלויות ריבית ומלא הוצאות שלו יש, אני ממשיך להכניס כסף כמו שעון והוא ממשיך לשלם את המשכנתה כמו שעון, וזהו. הרבה יותר מעסיק אותי מה היחס בין המזומן לבין הפלח המנייתי מאשר בכמה הוא ירד או עלה.