תחזית נדלן -- האם הטירוף יימשך?

[אורי ג.]

אדייק ואומר שאני חושב על דירת קבלן חדשה ולכן אינפלציה ועליית מדד תשומות הבנייה מהווים שיקול מרכזי אצלי

למגורים או השקעה?

 

[ExeAction]

אדייק ואומר שאני חושב על דירת קבלן חדשה ולכן אינפלציה ועליית מדד תשומות הבנייה מהווים שיקול מרכזי אצלי

בצדק, קראתי איפשהו על צפי של 1% עבור החודש הקרוב.

 

[לאץ']

בצדק, קראתי איפשהו על צפי של 1% עבור החודש הקרוב.

מהזה אומר בפועל? על מי זה צפוי להשפיע?

 

[nicepo1]

מהזה אומר בפועל? על מי זה צפוי להשפיע?

על מי שמשלם בתשלומים שצמודים למדד הזה וגם כמובן למי שבונה או מתכנן לבנות.

 

[דירה להשכיר]

למגורים או השקעה?

השקעה, אבל למה זה קריטי?

 

[אורי ג.]

השקעה, אבל למה זה קריטי?

כי אם זה להשקעה מדד תשומות הבנייה זה לא רע לך בכלל, זה אומר כמעט בוודאות שמחירי הדיור יעלו ביותר מכך.
נדל"ן זה גידור נהדר כנגד אינפלציה.

 

[לאץ']

כי אם זה להשקעה מדד תשומות הבנייה זה לא רע לך בכלל, זה אומר כמעט בוודאות שמחירי הדיור יעלו ביותר מכך.
נדל"ן זה גידור נהדר כנגד אינפלציה.

אם אני מבינה את המצב נכון, אז עליית מדד תשומות הבניה עכשיו מיטיב עם מי שכבר יש ברשותו נכס, לא למי שעדיין לא רכש, לא?

 

[אורי ג.]

אם אני מבינה את המצב נכון, אז עליית מדד תשומות הבניה עכשיו מיטיב עם מי שכבר יש ברשותו נכס, לא למי שעדיין לא רכש, לא?

רק למי שיש לו נכסים להשקעה, די דופק את כל השאר.

 

[דירה להשכיר]

זה אומר כמעט בוודאות שמחירי הדיור יעלו ביותר מכך.

אז שווה להקדים תשלומים ולהנות משני העולמות לפי מה שאתה אומר

 

[ExeAction]

כי אם זה להשקעה מדד תשומות הבנייה זה לא רע לך בכלל, זה אומר כמעט בוודאות שמחירי הדיור יעלו ביותר מכך.
נדל"ן זה גידור נהדר כנגד אינפלציה.

יש היגיון בזה אם מדד הבנייה עולה בגלל שמסתובב יותר כסף בשוק, ואז אפשר להניח שהכסף לא רק מתגלגל לפלדה ובטון אלא גם לדירות.
כרגע מחירי הפלדה עולים בגלל המלחמה אז סתם נהיה יותר יקר לבנות בלי שהמצב הכלכלי משתפר.
אם הם ימשיכו לעלות דווקא בגלל המלחמה אז יכול להיווצר מצב שהמדד עולה יותר מאשר מחירי הדירות.

 

[אורי ג.]

אז שווה להקדים תשלומים ולהנות משני העולמות לפי מה שאתה אומר

זה תלוי כבר בהרבה גורמים אחרים כמו התשואה האלטרנטיבית שלך, הנזילות שלך, עלות ההון שלך ועוד אבל זה בהחלט אפשרי. קח בחשבון שלא כל הקבלנים מאפשרים זאת כי הם נהנים מעליות תשומות הבנייה וזה חלק מהתוכנית העסקית שלהם.

כרגע מחירי הפלדה עולים בגלל המלחמה אז סתם נהיה יותר יקר לבנות בלי שהמצב הכלכלי משתפר.

עלויות הבנייה עולות = הקבלנים יגלגלו את זה לצרכנים.

אם הם ימשיכו לעלות דווקא בגלל המלחמה אז יכול להיווצר מצב שהמדד עולה יותר מאשר מחירי הדירות.

יתכן אבל בספק רב.

 

[ExeAction]

עלויות הבנייה עולות = הקבלנים יגלגלו את זה לצרכנים.

לא כזה פשוט כי הקבלים עדיין מתחרים בשוק יד2.

 

[דורון]

אז שווה להקדים תשלומים ולהנות משני העולמות לפי מה שאתה אומר

בד"כ אי אפשר.
ואי אפשר לגדר.

 

[פשוט]

לא כזה פשוט כי הקבלים עדיין מתחרים בשוק יד2.

באופן כללי גם אם לא היה יד2 גלגול עלויות הוא לא מאה אחוז על הצרכנים אלא מתחלק בין המוכרים לצרכנים.
אמנם השוק כיום הוא כזה שהרבה יותר קל למוכרים זה לא חייב להיות ככה תמיד.

הרבה פעמים נותנים כדוגמא מס על משכירי דירה ואומרים שהוא יגולגל על השוכרים.
זה לא מדויק כי אם המשכירים היו יכולים למצוא שוכרים ביותר כסף הם כבר היו מעלים את המחיר עוד לפני המס.
שוב היום השוק הרבה יותר קל למשכירים אז יותר קל להעלות את המחיר אבל זה לא חייב להיות ככה תמיד.

 

[Eugene]

אם הבורסה תמשיך לקרוס הנדלן גם יקרוס

במחשבה שניה אני חושב שטעיתי.
כל ישראלי ממוצע שלא מתעניין בכסף והשקעות שלקח ושמינף את עצמו בטירוף עם משכנתא עשה יותר כסף מכל אחד מאיתנו בבורסה.. מחירי הנדלן בארץ רק עולים ועולים אפילו ברגעים אלו ממש בעוד שהתיק שלי נחתך כל חודש בעוד 10%

 

[האזרח הקטן]

במחשבה שניה אני חושב שטעיתי.
כל ישראלי ממוצע שלא מתעניין בכסף והשקעות שלקח ושמינף את עצמו בטירוף עם משכנתא עשה יותר כסף מכל אחד מאיתנו בבורסה.. מחירי הנדלן בארץ רק עולים ועולים אפילו ברגעים אלו ממש בעוד שהתיק שלי נחתך כל חודש בעוד 10%

אתה בוחן השקעה לפי התשואה של רבעון בודד?

 

[Eugene]

אתה בוחן השקעה לפי התשואה של רבעון בודד?

אם נאסדק וסנפי חוזרים עוד שבוע למחיר לפני שנתיים+ זה נחשב עדיין רבעון בודד?

 

[האזרח הקטן]

אם נאסדק וסנפי חוזרים עוד שבוע למחיר לפני שנתיים+ זה נחשב עדיין רבעון בודד?

משקיעים לטווח ארוך בוחנים תשואה על פני טווח זמן משמעותי של מספר שנים, באמצע יכולות להיות גם שנים עם תשואה שלילית.
יש שנים שנדל"ן מבצע טוב יותר ויש שנים שהבורסה עובדת טוב יותר.

 

[גרהם]

אם נאסדק וסנפי חוזרים עוד שבוע למחיר לפני שנתיים+ זה נחשב עדיין רבעון בודד?

אתה מדבר על ירידה של עשרות אחוזים בשבוע שזה ארוע שקורה אחת לעשרות שנים. במקרה כזה סביר שמחירי כל הנכסים ייפגעו. ואכן שנתיים זה פרק זמן קצר להשקעה בשוק ההון.

 

[HHH]

מעניין אם מישהו עשה השוואה מפורטת בין קניית דירה להשקעה בשוק ההון:
בהינתן עסקת קנית דירה ספציפית להשקעה בה נלקחה משכנתה, כמה כסף נשאר למי שהיה משקיע בדיוק אותם סכומים בשוק ההון.
אני אסביר: במקום דירה בודקים את התשואה של כל הסכום שהושקע בדירה לאורך השנים ומשווים עם מסלול פאסיבי מנייתי למשל.
כשאני מתכוון לכל הסכום אז הכוונה היא גם להוצאות תיווך, עו"ד, ריבית על משכנתה, ביטוחי חיים, שיפוצים וכו': את כל הסכומים האלה מזרימים במקום לשוק ההון ובוחנים מספר שנים קדימה (או בסוף המשכנתה) את התשואה הכוללת. הכוונה היא שאם החזר המשכנתה בניכוי השכירות הוא x אז משקיעים סכום דומה בכל חודש בשוק ההון.
ההנחות הן שבהשקעה בשוק ההון אין מינוף אבל ההוצאות קטנות בסדרי גודל.
כמובן שהחישוב הזה שונה לכל דירה בהתאם להון העצמי, מועד הרכישה, המחיר וכו', אבל זה יכול לתת רושם כללי מה היה עדיף לעשות בעשור האחרון.