• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

תחזית נדלן -- האם הטירוף יימשך?

מגדר למניעת הפסדים בירידות משמעותיות. חשוב לגדר בזול כדי שהאסטרטגיה תהיה שווה כלכלית
זה עדיין לא הופך את האסטרטגיה למשתלמת כלכלית בהכרח, זה כן מוריד את השונות, אבל ממש לא תמיד מעלה את התוחלת.
 
זה עדיין לא הופך את האסטרטגיה למשתלמת כלכלית בהכרח, זה כן מוריד את השונות, אבל ממש לא תמיד מעלה את התוחלת.
אני מסכים שהיא לא משתלמת כלכלית בהכרח, אך הסיכויים שתשתלם עולים ככל שמדובר בתקופת זמן ארוכה יותר. גידור בזול כמובן מעלה את הסיכויים לכך שתשתלם
 
אני מסכים שהיא לא משתלמת כלכלית בהכרח, אך הסיכויים שתשתלם עולים ככל שמדובר בתקופת זמן ארוכה יותר. גידור בזול כמובן מעלה את הסיכויים לכך שתשתלם
גידור זול ממש לא אומר שהוא משתלם יותר, כמובן שאם יש לך גידור זול וגידור יקר יותר על אותו נכס אז הזול עדיף, אבל אופציות הן זולות יותר כאשר מניות תנודתיות פחות ועוד כל מיני פקטורים בסגנון, כלומר ההסתברות למצב בו תממש את הפוטים נמוכה יותר, וגם אם כן תממש ההפסד של מי שמכר אותן יהיה בתוחלת נמוך יותר מאשר במנייה מקבילה תנודתית יותר.
 
גידור זול ממש לא אומר שהוא משתלם יותר, כמובן שאם יש לך גידור זול וגידור יקר יותר על אותו נכס אז הזול עדיף, אבל אופציות הן זולות יותר כאשר מניות תנודתיות פחות ועוד כל מיני פקטורים בסגנון, כלומר ההסתברות למצב בו תממש את הפוטים נמוכה יותר, וגם אם כן תממש ההפסד של מי שמכר אותן יהיה בתוחלת נמוך יותר מאשר במנייה מקבילה תנודתית יותר.
התכוונתי לזול ויקר יותר על אותו נכס. חשוב לציין שתוחלת הרווח *על הגידור לבדו* היא שלילית בהגדרה, אבל ברמת הפורטפוליו כולו (כלומר מניה + גידור) תוחלת הרווח צפויה להיות גבוהה יותר ככל שתקופת הזמן ארוכה יותר (כמובן כולל rebalancing)
 
התכוונתי לזול ויקר יותר על אותו נכס. חשוב לציין שתוחלת הרווח *על הגידור לבדו* היא שלילית בהגדרה, אבל ברמת הפורטפוליו כולו (כלומר מניה + גידור) תוחלת הרווח צפויה להיות גבוהה יותר ככל שתקופת הזמן ארוכה יותר (כמובן כולל rebalancing)
בין איזה שני גידורים על אותו נכס בחרת? רשמת קודם:
זה מנוהל אצלי באפליקציה של IB. יש לי צילום מסך אבל אי אפשר להעלות לכאן תמונה מסתבר. בכל מקרה, זה לא כזה fancy. בסה״כ מסתכל על כל מי שברשימת הdividend aristochrats SP500 מעל שווי שנותן סחירות סבירה באופציות, משהו כמו 70-80B market cap ומעלה.
כלומר אתה בוחר מניות לפי מאפייני האופציות עליהן.
 
בין איזה שני גידורים על אותו נכס בחרת? רשמת קודם:

כלומר אתה בוחר מניות לפי מאפייני האופציות עליהן.
המאפיין החשוב ביותר באופציות הוא סחירות, וזה בד״כ מוכתב ע״י שווי שוק גבוה יותר של החברה (לא תמיד אבל זה מדד לא רע). אם יש מרווח גדול מדיי בין הbid לask באופציות זה יכול להעלות משמעותית את עלות הגידור. אז כן, כשאני מגדר, חשוב לי לבחור מניות עם שהאופציות עליהן מתאפיינות בסחירות גבוהה (מרווחים קטנים וopen interest גבוה).
 
קראתי עכשיו את כל השרשור, הייתי מעוניינת להגיב על כמה נקודות:
לא ברבור שחור של רעידת אדמה או טיל שיחריבו פיזית את הבניין אלא מקרים מהמציאות.
במדינה כמו שלנו, על הרקע הגאולוגי והפוליטי עמו אנו מתמודדים אני בכלל לא בטוחה שאפשר לקרוא לרעידת אדמה או פגיעת טיל ברבור שחור.
הסטטיסטיקה לאזורנו היא רעידת אדמה גדולה אחת למאה שנה, כאשר האחרונה הייתה בשנות העשרים של המאה הקודמת וגם לאחרונה חווינו באזורנו כמה רעידות קטנות יותר. בנוגע לטילים, אני לא צריכה לפרט.
מה באמת קורה במצב שלא עלינו ישנה רעידת אדמה גדולה שמחרבת את הנכס? אני מניחה שאירוע בסדר גודל כזה יחרב הרבה יותר מבניין אחד. האם חברות ביטוח באמת יכולות לפצות את בעלי הדירות במצב כזה או שכל ההשקעה הלכה לפח?

ולאחר מכן קבעו שגם רווקים מגיל 26 יוכלו להשתתף בתוכנית משלהם שתנאיה נחותים (יוכלו לבחור רק את הדירות שנשארו אחרי שהזכאים בתוכנית העיקרית בחרו)
אחותי הצעירה התחתנה שנה שעברה והם נרשמו להגרלה. כשניסיתי גם, הבנתי שמאחר ואני מתחת לגיל 35, אינני זכאית להרשם להגרלה כמותם, אלא לרכוש דירה חסרת ביקוש באזורים מרוחקים ושלא קשורים אלי בכלל (אבל היי, זה ללא הגרלה!).
זה כאילו שאם אתרע מזלך להשאר רווק בגילאי השלושים, אז גם לא מגיע לך לנסות ולהרוויח את הסיכוי לדירה במחיר סביר יחסית. פייר? התאכזבתי ממש.
10% ריבית אתה תראה אנשים קופצים מהחלונות. רכבת תהיה מושבתת כי כל שעה מישהו יקפוץ על המסילה. ב-10% ריבית מחירי הנדל"ן יפלו כמו לבנה שנזרקה ממגדל יחד עם חצי מהחברות במשק. כמות החוב במערכת חסרת תקדים בהיסטוריה האנושית.
אולי לא 10%, אבל העלאת ריבית היא צעד בלתי נמנע כמעט בודאות. מהי ההשפעההצפויה של מהלך כזה? האם יש כלל אצבע או מחשבון טוב שאוכל להבין דרכו למה לצפות?



באופן כללי, חשבתי לקחת יעוץ ולתת גז בנושא רכישת דירה להשקעה, מודה שהשרשור הזה קצת הפחיד אותי o_o
 
  • אהבתי
Reactions: Roi
מה באמת קורה במצב שלא עלינו ישנה רעידת אדמה גדולה שמחרבת את הנכס? אני מניחה שאירוע בסדר גודל כזה יחרב הרבה יותר מבניין אחד. האם חברות ביטוח באמת יכולות לפצות את בעלי הדירות במצב כזה או שכל ההשקעה הלכה לפח?
באיזור המרכז לפחות, אחוז גדול ממחיר הנכס הוא על הקרקע, כך שלא כל ההשקעה תרד לטימיון. בנוסף, בתים שנבנו החל משנות השמונים עומדים בתקינה הרבה יותר מתקדמת בכל הקשור לעמידות בפני רעידות אדמה, כך שהסיכון של קריסת בניין כזה קטנה משמעותית מאשר בבניין ישן.
דווקא סכנת הטילים עלולה להיות הרבה יותר מסוכנת.
 
נערך לאחרונה ב:
דווקא סכנת הטילים עלולה להיות הרבה יותר מסוכנת.
אם זה טילים מאיראן אתה כנראה צודק. אבל אז אני לא בטוחה שהבעיה העיקרית שלנו תהיה הקירות של הבית.
מבחינה כלכלית (ורק מבחינה כלכלית!) דווקא הטילים ״הרגילים״ (עזה/לבנון) הם לא בעייתיים לאדם הבודד. הוא אפילו לא צריך לממן את הביטוח נגדם.
 
באופן כללי, חשבתי לקחת יעוץ ולתת גז בנושא רכישת דירה להשקעה, מודה שהשרשור הזה קצת הפחיד אותי o_o
מזדהה איתך גם, ובנוסף למצב הכללי עם האינפלציה גם נושא רוסיה-אוקראינה קצת מלחיץ אותי ואני נמצא בצומת מאוד דומה לשלך
 
מזדהה איתך גם, ובנוסף למצב הכללי עם האינפלציה גם נושא רוסיה-אוקראינה קצת מלחיץ אותי ואני נמצא בצומת מאוד דומה לשלך
למה המצב ברוסיה-אוקראינה מלחיץ אותך בהקשר זה? ההערכות הן דווקא שהגעה של אלפים מאוקראינה תעלב את הביקוש לנדלן ובמיוחד לשוק השכירות. לפי הדעה הזאת, דווקא כדאי להשקיע, לא?
 
נערך לאחרונה ב:
מה באמת קורה במצב שלא עלינו ישנה רעידת אדמה גדולה שמחרבת את הנכס? אני מניחה שאירוע בסדר גודל כזה יחרב הרבה יותר מבניין אחד. האם חברות ביטוח באמת יכולות לפצות את בעלי הדירות במצב כזה או שכל ההשקעה הלכה לפח?
שווי הביטוח מתאים לבניה בשגרה, בהנחה שכל הדיירים מבוטחים, וכולם מסכימים על הכל. אחרי רעידת אדמה, אם כמות נכבדה של בניינים נופלת, וחצי מהשכנים לא מבוטחים, אולי זה יכסה 10%.
 
האם חברות ביטוח באמת יכולות לפצות את בעלי הדירות במצב כזה או שכל ההשקעה הלכה לפח?
כן כי גם הן מבוטחות למקרה קטסטרופה אצל חברות ביטוח גדולות יותר (מבטחי משנה).
 
מעניין אם גם החברות הגדולות יותר יודעות לעשות קונצים כשצריך את הביטוח.
בספק רב, אלו חברות שכל הביזנס שלהם מבוסס על אמינותם ויציבותם, כל תעשיית הביטוח העולמית בנויה עליהן.
לדוגמא:
 
מעניין אם גם החברות הגדולות יותר יודעות לעשות קונצים כשצריך את הביטוח.
תלוי למה אתה קורא קונצים.
אם אתה מתכוון שהם לא משלמים בלי בתי משפט ושאין שום גבול לטענות שהם מוכנים להעלות כדי לא לשלם ללקוחות שלהם, אז התשובה היא בוודאי שכן. לדעתי, אפילו יותר גרוע מאשר הקטנים כי קל להם יותר לעמוד במלחמת התשה משפטית.
ראה דוגמה לסכסוך גדול כאן.
 
לדעתי, אפילו יותר גרוע מאשר הקטנים כי קל להם יותר לעמוד במלחמת התשה משפטית.
זה, וכמובן העובדה שמדובר על הרבה הרבה הרבה יותר כסף. ברמה של פוטנציאל נזק משמעותי
 
שווי הביטוח מתאים לבניה בשגרה, בהנחה שכל הדיירים מבוטחים, וכולם מסכימים על הכל. אחרי רעידת אדמה, אם כמות נכבדה של בניינים נופלת, וחצי מהשכנים לא מבוטחים, אולי זה יכסה 10%.
למיטב זכרוני יש תוספת לא יקרה שאפשר להוסיף לפוליסה, שמזכה את המבוטח בכל הסכום במקרה שלא הגיעו להסדר על בניה מחדש תוך מספר חודשים.
 
למה המצב ברוסיה-אוקראינה מלחיץ אותך בהקשר זה? ההערכות הן דווקא שהגעה של אלפים מאוקראינה תעלב את הביקוש לנדלן ובמיוחד לשוק השכירות. לפי הדעה הזאת, דווקא כדאי להשקיע, לא?
אדייק ואומר שאני חושב על דירת קבלן חדשה ולכן אינפלציה ועליית מדד תשומות הבנייה מהווים שיקול מרכזי אצלי
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
גרהם תחזית לשנת 2024 אוף טופיק 12
A תחזית חודשית 31.07.23 מתעדכנת | אינדקטורים מאקרו כלכליים שוק ההון 13
גרהם תחזית לשנת 2023 אוף טופיק 30
ע תחזית קצבת פנסיה ואינפלציה פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 0
adamshalev תחזית לשנת 2021 אוף טופיק 114
M תחזית אפוקליפטית ל 2018 בגלובס - מתחברים? שוק ההון 2
מ אחוז מינוף מומלץ - נדלן או מדדים נדל"ן 17
S מחפש הזדמנות נדלן עד 1 מש"ח. נדל"ן 0
א יש תעודת/קרן סל עוקבת אינדקס נדלן למגורים ? שוק ההון 0
ה שאלת הבנה במחירי נדלן נדל"ן 8
A יתרונות של עסק על פני אדם פרטי ברכישה ומכירת נדלן נדל"ן 6
S חלוקת תקציב בין נדלן ושוק ההון (מניות) נדל"ן 6
מ השקעות נדלן בחול בסכומים קטנים נדל"ן 20
ש השקעה בקרן נדלן הולנדית במטבע אירו נדל"ן 16
N השקעות נדלן בפרוייקט יזמי נדל"ן 3
D האם נדלן נכנס לחוק 300? פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 5
ס העברת כספים ונכסי נדלן לחו"ל אוף טופיק 4
V נדלן מול מדדים במצב של ריבית נוכחית נדל"ן 37
מ רמלוד או בת ים- נדלן נדל"ן 27
Y האם ניתן לאתר בעלות על נכסי נדלן לפי פרטים מזהים? נדל"ן 7
ש שוק ההון לצד נדלן פוסטים מאיכות נמוכה 0
chen15 מבנה ההון בעסקת נדלן - בני 60+ נדל"ן 19
S מתווכי/משווקיי/יועצי נדלן - תמרורי אזהרה נדל"ן 15
Y השקעה בפרוייקט נדלן מניב - קרן פרטית נדל"ן 5
ש נדלן מעבר לים - לרנקה קפריסין נדל"ן 6
R נדלן בחול - צעדים ראשונים נדל"ן 10
GoldenFace מקורות מידע על נדלן נדל"ן 3
א מחקה מדד נדלן מניב ישראל שוק ההון 23
E מתי כבר יגיע הזעזוע לפה? (הייטק/נדלן בארץ) פוסט תסכול פוסטים מאיכות נמוכה 534
M מדד תל אביב נדלן או נדלן מניב מול דירה להשקעה בחמש שנים שוק ההון 2
נ מה ההבדל בין מדד תל אביב נדלן למדד תל אביב בניה? נדל"ן 3
ישראלית מימון כנגד נדלן שנמכר נדל"ן 13
B משכנתא להשקעת נדלן בחול נדל"ן 4
ט ההבדל בין מדד ת"א נדלן לבין תא מניב ישראל שוק ההון 2
O REIT ETF - נדלן או מניות? נדל"ן 0
ה קניית נדלן בחול מקורות מידע נדל"ן 3
ס מניות נדלן בישראל ככלי לשמירה על ערך הכסף לקראת קנייה בעוד כמה שנים שוק ההון 6
Sp0 קרן reit,נדלן באירופה שנסחרת בישראל פוסטים מאיכות נמוכה 0
א נדלן פוסטים מאיכות נמוכה 1
מנימליסט השקעות נדלן בחול נדל"ן 1
ע ונקובר קנדה - קניית נדלן נדל"ן 10
ע נדלן VS שוק ההון נדל"ן 93
א חישוב תשואה בהשקעת נדלן נדל"ן 12
ח השקעות נדלן בארה"ב נדל"ן 4
י השקעה במניות או נדלן שוק ההון 91
O נדלן בחול נדל"ן 1
שלי העברת הון / נדלן בירושה צרכנות פיננסית 16
D הייטק, נדלן ו..יחסינו לאן.. יומני מסע אישיים 22
N שילוב נדלן בחו"ל בתיק ההשקעות נדל"ן 47
פ נדלן להשקעה (לא מניב) שוק ההון 6

נושאים דומים

Back
למעלה