קניית דירה ראשונה ומינוף עתידי

[האיתן]

שלום

אנחנו זוג צעיר עם 2 ילדים קטנים. עומדים לפני קניית בית שעולה 2.3 מיליון.
ההון העצמי לרשותינו הוא כ 1.8 מיליון(רובו מההורים-כסף שמיועד לקניית בית מגורים בלבד).הכנסה נטו משותפת כ18 אלף בחודש.
המשכנתא הנדרשת לבית היא כחצי מיליון.

אני מודע לכך שקניית בית למגורים היא לא ההחלטה כלכלית אופטימלית אך זוהי ההחלטה שקיבלנו.

המחשבה שלי היא לקחת משכנתא גבוהה יותר ובכסף שנותר לקנות דירה או 2 להשקעה ו/או השקעה בשוק ההון.( מנוהל או מחקה מדד). מטרת ההשקעה הינה לטווח רחוק מתוך שאיפה להגיע לתזרים משמעותי פסיבי בעוד כעשרים שנה.

אשמח לעזרה במספר שאלות:

האם ועד כמה כדאי למנף? 60 אחוז מימון/75 אחוז?

הנטיה שלי היא לטפל במשכנתא לבד לאחר שלמדתי לא מעט על הנושא, אך מתלבט אם ללכת ליועץ במטרה למקסם ריביות ולחסוך זמן בבנקים. האם מומלץ ללכת לבד בסכום כזה( אני לא ככ חזק במו'מ..) או ללכת על יועץ ואם כן אשמח ליועץ מומלץ.

האם ריאלי לקחת משכנתא בסכום של 1.3 מיליון עם החסר חודשי של 5000 שח (פריסה ל25-30 שנים)

כמה זמן לוקח מתחילת התהליך ועד שנכנס הכסף? צריך להגדיר בחוזה מועד תשלומים.

תודה

 

[חיים 111]

אני מודע לכך שקניית בית למגורים היא לא ההחלטה כלכלית אופטימלית אך זוהי ההחלטה שקיבלנו.

בהינתן:

(רובו מההורים-כסף שמיועד לקניית בית מגורים בלבד)

זה בהחלט החלטה כלכלית אופטימלית. אפשר לדון האם הבית צריך להיות בשווי 1.8M או 2.3M, אבל בהחלט החלטה כלכלית טובה.

כמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון:
1. אחוזי מימון גבוהים משמעותם ריביות גבוהות. במצב כזה + העובדה שההשקעה בשוק ההון חייבת במס, וכוללת סיכון, לא בטוח שהמינוף משתלם.
2. נניח ואתם לוקחים רק 500K, בהחזר של 2000 ש"ח - האם יש אפשרות שתחסכו את ה-3000 שיכולתם לשלם יותר למשכנתא גדולה ותשקיעו אותם בשוק ההון? האם אתה מעריך שזה יקרה בפועל? המשכנתא מכריחה אותך "לחסוך" את ה-3000 ש"ח האלו. יש לזה ייתרונות וחסרונות.
3. קיימת אפשרות גם לקחת משכנתא גדולה, ולהחזיר מייד את רובה. להישאר רק עם המסלולים הזולים (רצוי גם בשלב ההתמקחות, להוזיל אותם על חשבון ריבית גבוהה במסלולים שמתכננים להחזיר בהקדם).

כמה זמן לוקח מתחילת התהליך ועד שנכנס הכסף? צריך להגדיר בחוזה מועד תשלומים.

אל תחתום חוזה לפני שיש לך אישור עקרוני מבנק אחד לפחות. תתעלם מהריביות והמסלולים, העיקר שיש בנק שמוכן להלוות לך 500K+ (קח בחשבון שיש גם עלויות עיסקה נילוות, ואולי גם שיפוצים).
עם ריביות טיפה יקרות אפשר להתמודד, ודאי כשאתה גמיש בכמות המשכנתא שאתה צריך לקחת. עם שוקת שבורה של חתמתי חוזה ואין לי מאיפה לשלם זה הרבה יותר קשה.

מבחינת תזמון - אם רוב הכסף זמין אצלך, אתה פחות לחוץ. במקרה הכי גרוע, כשמגיע תשלום שתכננת לקחת מהמשכנתא ולמנף את הכסף שלך, והמשכנתא עדיין לא אושרה, תוכל לוותר ולשלם מהכסף שאצלך. אתה צריך לוודא שהתשלומים האחרונים שבהם אתה תלוי במשכנתא בצורה מוחלטת, יהיה לך מספיק זמן להפיק אותה.
אני לא כל כך בקיא במצב הנוכחי, אבל כשאני לקחתי משכנתא, חודש נשמע כמו זמן סביר להסדיר את המשכנתא בנחת ברוב המקרים, אבל גם נתקלתי במקרה שנמשך 3 חודשים. הייתי משאיר לפחות 3 חודשים לתשלום האחרון (בדרך כלל גם כל האישורים הנלווים לסיום העסקה נמשכים זמן), וחודש לתשלומים שמסוגלים לשלם גם בלי המשכנתא.
אם אתה הולך ליועץ, תשאל אותו גם את זה, ותוסיף קצת על מה שהוא אומר לך.

 

[האיתן]

כמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון:
1. אחוזי מימון גבוהים משמעותם ריביות גבוהות. במצב כזה + העובדה שההשקעה בשוק ההון חייבת במס, וכוללת סיכון, לא בטוח שהמינוף משתלם.
2. נניח ואתם לוקחים רק 500K, בהחזר של 2000 ש"ח - האם יש אפשרות שתחסכו את ה-3000 שיכולתם לשלם יותר למשכנתא גדולה ותשקיעו אותם בשוק ההון? האם אתה מעריך שזה יקרה בפועל? המשכנתא מכריחה אותך "לחסוך" את ה-3000 ש"ח האלו. יש לזה ייתרונות וחסרונות.
3. קיימת אפשרות גם לקחת משכנתא גדולה, ולהחזיר מייד את רובה. להישאר רק עם המסלולים הזולים (רצוי גם בשלב ההתמקחות, להוזיל אותם על חשבון ריבית גבוהה במסלולים שמתכננים להחזיר בהקדם).

לגבי 1: ידוע שהריביות עולות, אבל אני מכוון שהשקעה לטווח של 20 שנה + . בהנחה של תשואה ממוצעת במדד אני בהחלט אמור לעקוף את הריביות שמשלם במשכנתא.
2. אם ניקח 2000 נחסוך 3000 נותרים ונשקיע אותם בשוק ההון. אבל אם אני לוקח משכנתא של חצי מיליון נוספים, משלם עליה את אותם 3000 בחודש, ויכול לקנות דירה (+מינוף על נכס להשקעה שמכוסה על ידי השוכר).
3. מכיר. בהחלט כיוון מעניין

תודה

 

[יעקב כ.]

קודם כל הנתונים יפים מאוד לזוג צעיר עם 2 ילדים, כל הכבוד.
לערכתי צריך לשבת ולעשות חשבון ולדעת בדיוק מהם האופציות האחרות?,כעיקרון חובה קודם לחרוש את הבנקים ולדאוג לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים(אין עלות על אישור עקרוני), לא ממליץ לסגור עסקה עם הקנייה ללא קבלת אישור עקרוני מהבנק,צריך לקחת בחשבון את יכולת החזר המשכנתא, כלומר על כל 100,000 ש"ח הלוואה נדרש לשלם כ- 450 ש"ח לחודש, בממוצע ל- 20 שנה, ועל מנת לקבל משכנתא כזאת צריך להראות יכולת החזר,כלומר 1,000,000 ש"ח צריך להראות הכנסה נטו שלכם מנימום 15,000 ש"ח, קבלת המשכנתא תלויה גם בחוזה מכר והוכחה להון העצמי.
בהצלחה!!!

 

[רוני]

המחשבה שלי היא לקחת משכנתא גבוהה יותר ובכסף שנותר לקנות דירה או 2 להשקעה

היי
החשיבה שלך נכונה על הנייר, ולמרות נתוני הפתיחה המרשימים הבעייתיות שאני רואה היא בשני נקודות:

1. בסטטוס של משפחה ועם השכר הנוכחי, לקחת התחייבות גדולה לטווח ארוך כדי לקנות דירה להשקעה
עם תזרים חודשי שליל/מאוזן לא כל כך מסתדר לי.

2. הון של 800K לדירה להשקעה כולל עליות רכישה, מס רכישה ושיפוץ קוסמטי,
זה אומר רכישת דירה ישנה בפריפריה, זה פוטנציאל גדול יותר לבלתמים של תיקונים ושוכרים.

 

[יעקב כ.]

רוני, לקחת משכנתא לטווח ארוך לא מחייבת לא למנף ולעשות עוד קנייה, אם הריבית נורמלית אפשר למכור ולמנף בדירה אחרת או להשקעה או למגורים,
אתה פעם אמרת שלא קונים דירה להשקעה ולהתחתן איתה לתקופה של 30 שנה.

 

[Boker]

אני יכול לספר שגם אני הייתי במצב שלך לפניי כמה שנים אומנם הסכומים היו שונים אבל הדילמה הייתה זהה.
תחילה השתמשתי בכל ההון העצמי שהיה ברשותי וקניתי נכס אחד ולאחר 3 שנים החלטתי למכור את הנכס ולקנות 2 נכסים במינוף

עם זאת, אני רוצה לסייג את עצמי כי עלות הנכס שאתה רוכש היא גבוהה יחסית ומינוף גבוה מדיי יכול לגרום להיות במצב של מינוף שלילי.
לכן אני ממליץ לקחת משכנתא של 40-45% מימון, ככה שגם תוכל לקבל ריביות טובות וגם לבנות תמהיל מאוזן של עד 5000 ש"ח
וגם ישארו לך מספיק כספים כדיי לרכוש נכס נוסף להשקעה בפריפריה

בנוגע ללוח התשלומים: בד"כ המינימום הוא חודשיים, אם רצים מהר מול הבנק התהליך יכול לקחת גם שבועיים שלושה.

אני כן ממליץ לגשת ליועץ אובייקטיבי, כי בכל זאת מדובר בלא מעט כסף שמושקע חשוב שמישהו מקצוע יבנה
לך תמהיל שהוא באמת נכון בשבילך ויוכל לעזור לך לקבל ריביות נמוכות