קניית דירה-כן או לא

[daat99]

הדירה מחלקת דיבידנד: שכר דירה.

נכון - כ-2% נומינלי - רחוק מאוד מלגשר על פער של 4% ריאלי.

 

[CarpeDiem]

קניית דירה בישראל יכולה להיות משתלמת היום רק אם לוקחים את המשכנתא בריבית קבועה, ובשלב כלשהו בטווח הזמן הקצר-בינוני תהיה אינפלציה חזקה (10% ומעלה) לתקופה ממושכת מספיק שתחסל את החוב.

 

[amit]

קניית דירה בישראל יכולה להיות משתלמת היום רק אם לוקחים את המשכנתא בריבית קבועה, ובשלב כלשהו בטווח הזמן הקצר-בינוני תהיה אינפלציה חזקה (10% ומעלה) לתקופה ממושכת מספיק שתחסל את החוב.

גם אינפלציה זוחלת תיתן את אותו אפקט. האינטרס של הממשלה הוא אינפלציה מוצהרת של 2-3 אחוז בשנה. קח 3% בריבית דריבית ל-20 שנה ותבין למה קונים כלכך הרבה. וזה בלי לדבר על אינפלציה סמויה נוספת.

 

[daat99]

גם אינפלציה זוחלת תיתן את אותו אפקט. האינטרס של הממשלה הוא אינפלציה מוצהרת של 2-3 אחוז בשנה. קח 3% בריבית דריבית ל-20 שנה ותבין למה קונים כלכך הרבה. וזה בלי לדבר על אינפלציה סמויה נוספת.

אל תשכח שעד לא מזמן רוב המשכנתאות היו צמודות למדד כך שהאינפלציה לא עזרה לזוג שלקח את המשכנתה אלא לבנק שנתן אותה.

 

[CarpeDiem]

@amit - אינפלציה של 2-3% תשחק את הריבית על החוב אבל לא תשחק את הקרן. לכן עדיין תשלם הרבה כסף, ריאלית לתקופה ארוכה. במצב כזה הריבית תחזור תוך כמה שנים לרמה של 3% ומחירי הדירות ירדו משמעותית, כך שקנייה עכשיו תהפוך ללא משתלמת.
רק במצב שבו השקל מאבד במכה עשרות אחוזים מהערך שלו (כמו הרובל הרוסי) המשכנתא תשחק משמעותית כדי להצדיק את לקיחתה בריבית קבועה. מצד שני מצב של אינפלציה חזקה יביא למשבר כלכלי שעלול להביא לגל פיטורין במשק ולשחיקה בשכר, מה שעלול להביא לאי עמידה בתשלומי המשכנתא.
כלומר כדי להמר על תרחיש כזה אתה צריך להיות מאוד עשיר, עם רזרבות במט״ח וקרובי משפחה מבוססים שיתמכו בך לעת צרה

 

[amit]

@amit - אינפלציה של 2-3% תשחק את הריבית על החוב אבל לא תשחק את הקרן. לכן עדיין תשלם הרבה כסף, ריאלית לתקופה ארוכה. במצב כזה הריבית תחזור תוך כמה שנים לרמה של 3% ומחירי הדירות ירדו משמעותית, כך שקנייה עכשיו תהפוך ללא משתלמת.
רק במצב שבו השקל מאבד במכה עשרות אחוזים מהערך שלו (כמו הרובל הרוסי) המשכנתא תשחק משמעותית כדי להצדיק את לקיחתה בריבית קבועה. מצד שני מצב של אינפלציה חזקה יביא למשבר כלכלי שעלול להביא לגל פיטורין במשק ולשחיקה בשכר, מה שעלול להביא לאי עמידה בתשלומי המשכנתא.
כלומר כדי להמר על תרחיש כזה אתה צריך להיות מאוד עשיר, עם רזרבות במט״ח וקרובי משפחה מבוססים שיתמכו בך לעת צרה

אינפלציה של 3 אחוז בשנה תשחק גם את הקרן , לצורך העניין הלוואה נומינלית של מיליון תהיה שווה בסוף השנה 970 אלפי שח ריאלית.

לגבי הצמדה למדד - אני לא מבין את אלה שמצמידים משכנתא למדד - זה הרבה יותר מסוכן מריבית משתנה

 

[מתכנת]

אני לא מבין את אלה שמצמידים משכנתא למדד - זה הרבה יותר מסוכן מריבית משתנה

יש עוד סיכון שהרבה מפספסים, לוח שפיצר *לא יודע* שהמדד הולך לעלות ולכן לא מתחשב בזה, יוצא שבהלוואה ל20 שנה רק לאחר 5-10 שנים מתחילים לחתוך את הקרן, לפני כן כל טיפת קרן שמשולמת מתקזזת בחזרה על ידי המדד (בשנים שיש אינפלציה כמובן)

 

[Edward]

זה היה נכון מקום המדינה ועדיין לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון מחירי הדירות בישראל עלו ב-2% ראלית.
מדד המניות האמריקאי עלה ב-6.5% ראלית וזה כולל ירידות של כ-50% במהלך 2000 ו-2008.

זה לא נכון שמחירי הדירות בישראל עלו ב-2% ריאלית. זה רק יוצא 2% אם הולכים מנקודה כלשהי בעבר בה מחירי הדירות היו זולים יחסית לנקודה בה הם יקרים יחסית (היום). לפני כעשור למשל מחירי הדירות הריאליים היו כמחצית מהמחיר של היום ואם אני אקח את הנקודה הזו דווקא כנקודת סיום אז אין עליה ממשית.

גם אין תקדים שאני מכיר לטיעון שמחירי הדירות עולים ריאלית עם הזמן מחוץ לישראל. אז לא נותר לי אלא להסיק שמחירי הדירות כנראה פשוט לא עולים עם הזמן אלא שומרים על ערכם אם מתחזקים את הדירה (כלומר ערך הדירה יורד אם לא משקיעים כסף נוסף). מהצד השני יש תשואת שכירות.

 

[Edward]

מצד אחד, קניה של דירה עכשיו תאפשר לנו לחיות בבית מרווח יותר ובתנאים טובים יותר (הבית הנוכחי מאוד ישן ולא מתוחזק-אם כי הוא עונה על כל צרכינו-לפחות בשנתיים שלוש הקרובות) וגם "נחסוך" את שכר הדירה. מצד שני-המחירים כיום מטורפים (בלשון המעטה) והיצע הדירות לא גדול.

אבי טוען שכדאי להמשיך לשכור ולתת לכסף לעשות את שלו בבורסה (למרות הירידות החדות האחרונות-שאגב, לא מטרידות אותנו) ולחכות לעליית הריבית שתתרחש מתישהו. בנוסף, הוא טוען, כי הממשלה הנוכחית "מזרימה" דירות לשוק ולכן המחירים מתישהו ירדו (טענה שלי נשמעת מופרכת, בכל מקרה אני מאמינה שלא כך הדבר בירושלים, שבה עתודות הקרקע בתוך הקו הירוק מצומצמות בלאו הכי).

אשמח לשמוע את דעתכם

את יכולה כבר היום לחיות בבית מרווח באיזה מיקום שתרצי. פשוט תשלמי שכירות בהתאם.

הסכום שציינת (1.8M שקל) הוא כל כך עצום שגם אם תעשי עליו רק 4% ריאלי בשנה לטווח ארוך (שזה בעצם השקעה במדדי מניות), מדובר על 72K שקל בשנה או 6,000 שקל בחודש (קצת פחות אחרי מס, אולי 5,700. אוכל להסביר למה שיעור המס נמוך שוב אם מישהו מעוניין).

בסכום של 5,500 ש"ח ניתן למצוא דירה מרווחת במיקומים הכי טובים בארץ, וגם לא חייבים להגיע לסכום הזה בהכרח. דירה כזו תהיה שוה היום כנראה יותר מ-1.8M ש"ח, אולי 2.5M ואפילו 3M.

האם דירה בשוי 1.8M ש"ח יכולה להניב תשואת שכירות חודשית נטו של 5.5-6K ש"ח? כנראה לא באופן חוקי. כלומר ההצעה היא בעצם להוריד את רמת החיים שלכם על מנת להיות בעלים של ערימת בלוקים.

בנוסף, הכסף נשאר נזיל ולא חייב להיות חשוף לדירה אחת במיקום אחד ואלוהים יודע מה יכול לקרות עם הנכס הזה (שכנים לא טובים, רעש, כניסת אוכלוסיה אחרת, משבר כלכלי בישראל, עודף היצע של דירות בעתיד). גם אין שום בעיה עם עתודות קרקע - כל עיר בישראל מלאה בבתים עם 3-4 קומות שבקלות יכולים להיות גם 10 ו-15 קומות, שלא לדבר על שטחים פתוחים. הבעיה היחידה היא בבירוקרטיה הישראלית, לא ביכולת הטכנית להגדיל את היצע הדירות פי 10.

אז בגדול אביך צודק.

 

[שודד הפינג פונג]

מדובר על 72K שקל בשנה או 6,000 שקל בחודש (קצת פחות אחרי מס, אולי 5,700. אוכל להסביר למה שיעור המס נמוך שוב אם מישהו מעוניין).

אני מעוניין לשמוע על חישוב המס הזה, תודה רבה.

 

[Edward]

אני מעוניין לשמוע על חישוב המס הזה, תודה רבה.

נניח והשקעתי 100 שקל במדד מניות. המדד עלה ל-104 בסוף השנה ואני מעוניין להשאיר את ה-100 המקוריים ולמשוך את ה-4 שהוא הרווח שלי.

אז מה שקורה זה שאני מוכר 4 מתוך 104. כמה מס אני משלם? ׁ(רמז - לא 25% מה-4 שזה 1).

מכיוון שה-4 שמכרתי הוא לא כולו רווח, אלא מורכב מהקרן שלי ומהתשואה (שהיא 4%), אני משלם מס רק על 4% מתוך ה-4, כלומר רק 0.16 חייבים במס מתוך ה-4 שקל, ועליהם נשלם 25% מס, כלומר 0.16 כפול 0.25 = 0.04.

אז כשמכרתי 4, אני אשלם 0.04 מס, שזה 1% מס אפקטיבי ולא 25%.

אז איפה נעלם יתר המס? הוא נותר בתוך ה-100 שנשארו, שם יש בעצם משהו כמו 96.04 קרן, 3 רווח ו-0.96 מס נדחה שממשיך לעבוד בשבילינו. המס הנדחה הזה ככל הנראה לא ישולם לעולם אלא אם נמכור את כל ה-100 ונממש אותו.

 

[שודד הפינג פונג]

תודה רבה, מעניין, אף פעם לא חשבתי על זה ככה.

 

[מתכנת]

מכיוון שה-4 שמכרתי הוא לא כולו רווח, אלא מורכב מהקרן שלי ומהתשואה (שהיא 4%), אני משלם מס רק על 4% מתוך ה-4, כלומר רק 0.16 חייבים במס מתוך ה-4 שקל, ועליהם נשלם 25% מס, כלומר 0.16 כפול 0.25 = 0.04.

אז כשמכרתי 4, אני אשלם 0.04 מס, שזה 1% מס אפקטיבי ולא 25%.

wow איך לא חשבתי על זה...

 

[ע.מדי]

זה לא נכון שמחירי הדירות בישראל עלו ב-2% ריאלית. זה רק יוצא 2% אם הולכים מנקודה כלשהי בעבר בה מחירי הדירות היו זולים יחסית לנקודה בה הם יקרים יחסית (היום). לפני כעשור למשל מחירי הדירות הריאליים היו כמחצית מהמחיר של היום ואם אני אקח את הנקודה הזו דווקא כנקודת סיום אז אין עליה ממשית.

גם אין תקדים שאני מכיר לטיעון שמחירי הדירות עולים ריאלית עם הזמן מחוץ לישראל. אז לא נותר לי אלא להסיק שמחירי הדירות כנראה פשוט לא עולים עם הזמן אלא שומרים על ערכם אם מתחזקים את הדירה (כלומר ערך הדירה יורד אם לא משקיעים כסף נוסף). מהצד השני יש תשואת שכירות.

הממוצע העולמי ב 200 השנים האחרונות
מכיל הרבה תתי פילוחים שבסופו של שבר מייצרים מוצע ראלי של אפס
בכל מדינה ובכל תקופה יש היצע קרקעות שונה
כסף פנוי שונה מעורבות ממשלתית שונה וכמובן טכנולוגיות בניה ואופי כלכלי שונה
ולכן זה שישראל לא דומה להולנד (נגיד) בעליית הראלי של מחיר הדיור זה לא מפתיע
(מה עקומת גדילת האוכלוסיה בהולנד מ 48 ועד היום ומה העקומה בישראל ?אנחנו גדלנו פי 10,
האם במדינות קומוניסטיות עלויות הדירות היו ראליות או מסובסדות ?)
זה שאנחנו חריגים מהממוצע זה לא אומר שהמצב ימשיך כך אבל בהחלט מעניין להבין למי אנחנו כן דומים ואולי בירוקרטיה אינה כל הסיפור (מיסוי לדוגמא משפיע) ואולי קצב העליה אצלנו לא יהיה ישאר אצלנו אי שלילי בגלל הנתונים הכלכליים דמוגרפים גאו פוליטים

 

[ogi]

נניח והשקעתי 100 שקל במדד מניות. המדד עלה ל-104 בסוף השנה ואני מעוניין להשאיר את ה-100 המקוריים ולמשוך את ה-4 שהוא הרווח שלי.

אז מה שקורה זה שאני מוכר 4 מתוך 104. כמה מס אני משלם? ׁ(רמז - לא 25% מה-4 שזה 1).

מכיוון שה-4 שמכרתי הוא לא כולו רווח, אלא מורכב מהקרן שלי ומהתשואה (שהיא 4%), אני משלם מס רק על 4% מתוך ה-4, כלומר רק 0.16 חייבים במס מתוך ה-4 שקל, ועליהם נשלם 25% מס, כלומר 0.16 כפול 0.25 = 0.04.

אז כשמכרתי 4, אני אשלם 0.04 מס, שזה 1% מס אפקטיבי ולא 25%.

אז איפה נעלם יתר המס? הוא נותר בתוך ה-100 שנשארו, שם יש בעצם משהו כמו 96.04 קרן, 3 רווח ו-0.96 מס נדחה שממשיך לעבוד בשבילינו. המס הנדחה הזה ככל הנראה לא ישולם לעולם אלא אם נמכור את כל ה-100 ונממש אותו.

כן, אבל... שכחת שיש מס על דיבידנדים.

 

[בת העמק]

מכיוון שה-4 שמכרתי הוא לא כולו רווח, אלא מורכב מהקרן שלי ומהתשואה (שהיא 4%), אני משלם מס רק על 4% מתוך ה-4, כלומר רק 0.16 חייבים במס מתוך ה-4 שקל, ועליהם נשלם 25% מס, כלומר 0.16 כפול 0.25 = 0.04.

זה ברור, לא?. כשאני מוכרת כמות מסויימת מהניירות, מחשבים את השער בו נמכרו פחות השער בו נקנו (FIFO) וההפרש הוא הרווח (אם זה רווח) ממנו משולם 25% מס. האם יש כאן אנשים שחושבים שהמס הוא רבע מהסכום שנמכר ולא מהרווח? אם כן- שווה אפילו לכתוב על זה פוסט בבלוג...

 

[מתכנת]

זה ברור, לא?. כשאני מוכרת כמות מסויימת מהניירות, מחשבים את השער בו נמכרו פחות השער בו נקנו (FIFO) וההפרש הוא הרווח (אם זה רווח) ממנו משולם 25% מס. האם יש כאן אנשים שחושבים שהמס הוא רבע מהסכום שנמכר ולא מהרווח? אם כן- שווה אפילו לכתוב על זה פוסט בבלוג...

לפעמים אפשר לפספס גם דברים ברורים...

2 שרשורים ששייכים לנושא

שינוי סדר מכירה של מניות (דיון, דיון)

 

[ogi]

זה ברור, לא?. כשאני מוכרת כמות מסויימת מהניירות, מחשבים את השער בו נמכרו פחות השער בו נקנו (FIFO) וההפרש הוא הרווח (אם זה רווח) ממנו משולם 25% מס. האם יש כאן אנשים שחושבים שהמס הוא רבע מהסכום שנמכר ולא מהרווח? אם כן- שווה אפילו לכתוב על זה פוסט בבלוג...

זה ברור ברמת הנייר הבודד, אבל משום מה כשחושבים על משיכה מהתיק בשיעור קבוע מצטיירת תמונה מוטעית: חושבים על משיכת סכום בגובה הרווח השנתי, וזה מצטייר כאילו מושכים את הרווח השנתי, לצורך מס, מה שכמובן לא נכון.

 

[מתכנת]

כעת גם נפל לי האסימון למה המס באיזון התיק לא יהיה כל כך גבוה כמו שנדמה באינסטינקט הראשוני.

 

[daat99]

כעת גם נפל לי האסימון למה המס באיזון התיק לא יהיה כל כך גבוה כמו שנדמה באינסטינקט הראשוני.

זה גם יתרון מאוד גדול לטובת השקעה פרטנית במדדים מול השקעה במניות דיבידנד.