קניית דירה-כן או לא

[איש(3718)]

אין סיבה כלכלית לשינוי מחיר של דירה

לא מדוייק.

מחיר דירה מייצג את האיזון בין ביקוש ביחס להיצע למגורים באותו האזור, יחד עם העוצמה הכלכלית של האוכלוסיה שרוצה לגור באותו האזור.

כלומר, אם מדינת ישראל תמשיך לשגשג כלכלית ולמשוך הגירה, ואם לא ישנו חוקי הבניה באופן דרסטי, סביר שמחירי הדירות יעלו בטווח הרחוק.

בהכללה גסה מאד וגורפת מאד, אפשר להגיד שקניית דירה בישראל זו קניית מניה במדינת ישראל.

 

[CarpeDiem]

אני מקווה שכולם מסכימים שמחיר דירה הינו למעשה מחיר הקרקע (יש גם את הבלוקים אבל זה רכיב משני, ויש עליו פחת עם השנים).
מחיר הקרקע בהחלט יכול לרדת, כי מדובר במוצר אינסופי (יש מספיק קרקעות במדינת ישראל בתוך הקו הירוק, וביהודה ושומרון). בנוסף ניתן ליצור איים מלאכותיים סמוך לחופי ישראל. ניתן לבנות בניינים עם עשרות קומות לגובה ומהר (לפחות בעולם, שאלה של זמן עד שזה יגיע לארץ). בעתיד הלא רחוק תהיה מערכת תחבורה מהירה שתאפשר נסיעה ברכבת מהפריפריה הרחוקה לתל אביב בחצי שעה.
ברגע שכל זה יקרה הקרקע תוזל משמעותית

 

[בת העמק]

בעתיד הלא רחוק תהיה מערכת תחבורה מהירה שתאפשר נסיעה ברכבת מהפריפריה הרחוקה לתל אביב בחצי שעה.
ברגע שכל זה יקרה הקרקע תוזל משמעותית

כלומר? שמחיר הקרקע הוא בגלל לוקיישן בלבד? תל-אביב יקר, עפולה זול, אבל כשהמרחק יהיה רק חצי שעה ולא שעה ורבע (כמו היום) אז המחיר של הקרקע בעפולה ירד? או של תל-אביב ירד? לא הבנתי

 

[daat99]

כלומר, אם מדינת ישראל תמשיך לשגשג כלכלית ולמשוך הגירה, ואם לא ישנו חוקי הבניה באופן דרסטי, סביר שמחירי הדירות יעלו בטווח הרחוק.

זה היה נכון מקום המדינה ועדיין לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון מחירי הדירות בישראל עלו ב-2% ראלית.
מדד המניות האמריקאי עלה ב-6.5% ראלית וזה כולל ירידות של כ-50% במהלך 2000 ו-2008.

אם נמשיך אם הטיעון שלך של "דירה זו מניה של מדינת ישראל" אז השאלה היא:
למה אתה רוצה לרכוש מניה בודדת שעלתה היסטורית ב-2% ראלית במקום את כל המדד שעלה 6.5% ראלית?

 

[נתן]

מחיר הדירה נקבע כיום בעיקר עקב מחיר המימון (משכנתא), ולא העלויות (קרקע, בניה). יש המון ביקוש השקעה\ביקוש מוגזם (אנשים שקונים דירה יותר מכפי יכולתם האמיתית) עקב העיוות של הריביות הנמוכות, וההנחה המובלעת שמחירי הנכסים תמיד עולים. ברגע שהנחות אלו יחשפו כשגויות, עקב עליית ריבית ומשבר כלכלי (שיבואו יחד) מחירי הדירות ירדו.

 

[מתכנת]

עלות בניה כיום כ 5K למ"ר, זאת אומרת שלבנות את הדירה של @yossik עולה 440K

מחיר הדירה נקבע כיום בעיקר עקב מחיר המימון (משכנתא),

המחיר של הקרקע/דירה נקבע לפי ביקוש VS היצע, המימון הוא אחר הפרמטרים שגורמים לעלייה בביקוש.

 

[CarpeDiem]

כלומר? שמחיר הקרקע הוא בגלל לוקיישן בלבד? תל-אביב יקר, עפולה זול, אבל כשהמרחק יהיה רק חצי שעה ולא שעה ורבע (כמו היום) אז המחיר של הקרקע בעפולה ירד? או של תל-אביב ירד? לא הבנתי

מחיר הקרקע בתל אביב ירד (כי הביקוש בתל אביב והסביבה ירד) ומחיר הקרקע בעפולה יעלה (כי הביקוש שם יעלה).

מחיר הדירה נקבע כיום בעיקר עקב מחיר המימון (משכנתא), ולא העלויות (קרקע, בניה). יש המון ביקוש השקעה\ביקוש מוגזם (אנשים שקונים דירה יותר מכפי יכולתם האמיתית) עקב העיוות של הריביות הנמוכות, וההנחה המובלעת שמחירי הנכסים תמיד עולים. ברגע שהנחות אלו יחשפו כשגויות, עקב עליית ריבית ומשבר כלכלי (שיבואו יחד) מחירי הדירות ירדו.

מחיר הקרקע נגזר מהריבית הנמוכה. מצד שני באף מדינה (גם במדינות שהיו בהן בועות נדל״ן) אין ולא היה את היחס המזעזע שיש בישראל בין מחיר הדירה למשכורת או בין מחיר הדירה לשכירות.
אפילו אם הריבית תעלה והמחירים ירדו ל-90 משכורות, זה עדיין מחיר גבוה מדי. למה שמחיר הדירה לא יהיה 40-60 משכורות חודשיות (כמו בארה״ב)?

 

[מתכנת]

למה שמחיר הדירה לא יהיה 40-60 משכורות חודשיות (כמו בארה״ב)?

מעניין כמה משכורות היה מחיר דירה בארה"ב לפני משבר הנדל"ן

 

[ע.מדי]

אם היצע הדירות יגדל (וזה ניתן לביצוע גם על ידי בניה לגובה ולאהרק על ידי הגדלת הקרקעות לבניה) במדינה אז מחירי הדירה ירדו
בנוגע לפריפריה ביחס למרכז , הקטנת זמן הנסיעה יכולה להעלות את הביקוש בפריפריה לעומת המרכז כלומר ירידה במרכז עח עליה בפריפריה
מה באמת יקרה אי אפשר לדעת , עד היום הממשלות לא עשו דבר כדי לטפל בנושא (ויש מי שחושב שאין בעיה) אני חושב שמספיק עוד סבב לוחמה קטן עם החמאס החיזבאללה כדי שמחירי הדירות בגוש דן בארשבע וחיפה ירדו .... ואולי זו הדרך של הממשלה לטפל בבועה צימצום באזורי ביקוש דרך טרור והקטנה פיזית של המבקשים לגור שם ...

 

[daat99]

מעניין כמה משכורות היה מחיר דירה בארה"ב לפני משבר הנדל"ן

0 משכורות - יכולת לרכוש דירה עם 110% משכנתה...

 

[מתכנת]

0 משכורות - יכולת לרכוש דירה עם 110% משכנתה...

ועכשיו ברצינות.. ? מי שקנה עם הון עצמי כמה משכורות נדרש?

 

[nicepo1]

לדעתי מחיר ריאלי בישראל הוא בערך 90 משכורות
הכול כן יקר לא חוכמה להשוות לארה"ב, בארה"ב רכב שהוא ההוצאה השניה בגודלה לאדם הממוצע עולה יותר מכפול

 

[בת העמק]

מחיר הקרקע בתל אביב ירד (כי הביקוש בתל אביב והסביבה ירד) ומחיר הקרקע בעפולה יעלה (כי הביקוש שם יעלה).

לא חושבת שהתשובה הזאת נכונה. אני חושבת שהבדלי מחיר בין ישובים ושכונות נקבעים באופן טרנדי/פסיכולוגי קודם כל.
הישוב שגרתי בו (ומכרתי את הבית לפני שנה) נחשב לישוב מבוקש יחסית לישובים בסביבתו. מבוקש ע"י אנשי המרכז האמידים, אף על פי שהוא מרוחק ומבודד.
למה? טרנד וחלומות.
בלונדון רבתי, המרחק מהשכונות במעגל הרחוק אל המרכז הוא בערך כמו מנהריה לתל-אביב. פריפריה היא מושג יחסי וסובייקטיבי ולא קשור בהכרח למרחק כלשהו.

 

[daat99]

ועכשיו ברצינות.. ? מי שקנה עם הון עצמי כמה משכורות נדרש?

ברצינות - אנשים רכשו דירות עם 110% משכנתה ו-0 הון עצמי!

 

[מתכנת]

ברצינות - אנשים רכשו דירות עם 110% משכנתה ו-0 הון עצמי!

אני יודע.
השאלה הייתה מה יחס בין מחיר דירה למשכורת בארה"ב לפני משבר הנדל"ן, ענית בהומור וקיבלת לייק , עכשיו לפחות תענה על השאלה.
אתה שוכח שאת המשכנתה צריך להחזיר (לפני פיצוץ הבועה) ולכן כמות המשכורות היא רלוונטית.

 

[בת העמק]

ועכשיו ברצינות.. ? מי שקנה עם הון עצמי כמה משכורות נדרש?

זה לא קשור להון עצמי (דעת התבדח). המדד הזה פשוט מחלק את מחיר הדירה במשכורת חודשית (ממוצעת? חציונית? ברוטו? נטו?).
הבית שלנו עלה לנו, לפני 20 שנה, בערך 50 משכורות ממוצעות והוא היה בסקלה הנמוכה ביותר של המחירים.

 

[daat99]

אתה שוכח שאת המשכנתה צריך להחזיר (לפני פיצוץ הבועה) ולכן כמות המשכורות היא רלוונטית.

אני לא שוכח את זה.
מה שאתה מתעלם ממנו הוא שאת המשכנתה הם "מחזירים מהשכירות".
באף מקום בתהליך רכישת הדירות לפני המשבר לא דובר על משכורות ו/או יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים.
אנשים קיבלו משכנתאות של 110% משווי הנכס כי לא היה להם הון עצמי לשפץ את הדירה שהם רצו לרכוש.
אנשים גם קיבלו משכנתאות עם החזר חודשי שגדול מהמשכורות שלהם (ולא תמיד הם הצטרכו להציג משכורות מלכתחילה).

אלו בדיוק הדברים שגרמו לבועת הנדל"ן להתפוצץ.
בשום מקום בתהליך אנשים לא התייחסו למשכורת או למחיר דירה כמכפיל של משהו.
אנשים התייחסו רק ל"גובה שכירות צפוי" מול החזר המשכנתה.

**עריכה**
אני בדרך כלל מתבדח אבל בתגובות הללו אני מאוד רציני - לא בקטע של צחוקים.

 

[מתכנת]

@DAAT אתה אוהב להתחמק ולנווט את התשובות לכיוון שאתה חפץ בו...

היה כאן ציטוט כזה:

אפילו אם הריבית תעלה והמחירים ירדו ל-90 משכורות, זה עדיין מחיר גבוה מדי. למה שמחיר הדירה לא יהיה 40-60 משכורות חודשיות (כמו בארה״ב)?

שאלתי:

כמה משכורות היה מחיר דירה בארה"ב לפני משבר הנדל"ן

ובמקום תשובה קיבלתי הסברים מתפתלים כיצד התפתח המשבר וסוגיית המימון. (ידוע ידוע)

 

[ogi]

זה היה נכון מקום המדינה ועדיין לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון מחירי הדירות בישראל עלו ב-2% ראלית.
מדד המניות האמריקאי עלה ב-6.5% ראלית וזה כולל ירידות של כ-50% במהלך 2000 ו-2008.

אם נמשיך אם הטיעון שלך של "דירה זו מניה של מדינת ישראל" אז השאלה היא:
למה אתה רוצה לרכוש מניה בודדת שעלתה היסטורית ב-2% ראלית במקום את כל המדד שעלה 6.5% ראלית?

דעת, דווקא אתה עושה את הטעות הזאת? מתעלם מהדיבידנד?
הדירה מחלקת דיבידנד: שכר דירה.
(זה נכון גם לדירה בבעלות הדייר, רק שהוא מקבל את הדיבידנד כמגורים ולא ככסף).

 

[CarpeDiem]

@מתכנת - http://housingperspectives.blogspot.co.il/2013/09/how-helpful-is-price-to-income-ratio-in.html