קניית דירה-כן או לא

[אורי ג.]

לא כזה מסובך "להתעסק" עם שוכרים בפריפריה, כמי שמשכיר דירה בבאר שבע בשמונה השנים האחרונות וגר במרכז, ניתן בקלות יחסית לנהל נכס מרחוק. הגעה פיזית לנכס לרוב נדרשת לעתים רחוקות מאד. וכן, יש שוכרים מצוינים בפריפריה ושוכרים בעייתיים כמו בכל מקום אחר. השכרתי בזמנו את הנכס לאסיר משוחרר והוא היה אחלה דייר, שילם תמיד בזמן לא הציק על דברים קטנים. חבל שהוא ניכנס שוב לכלא ונאלצנו לסיים את החוזה לפני הזמן...

יש לך את זה ביותר אוקסימורון?

 

[אל ניניו]

יש לך את זה ביותר אוקסימורון?

אני עובד על זה

 

[CarpeDiem]

וכמה מקבלים שכר דירה על דירה כזאת? 2000 ש״ח בלחץ. החזר המשכנתא על דירה כזאת הוא יותר מ-2000 ש״ח בחודש (משכנתא בריבית קבועה של 3.5%). שכר הדירה לא מכסה את החזר המשכנתא. תוסיף את כל העלויות שציינו פה, מסים, חודשים בלי שוכרים, ותקבל עסקה לא משתלמת בעליל אם מחיר הדירה לא יעלה.

 

[אל ניניו]

וכמה מקבלים שכר דירה על דירה כזאת? 2000 ש״ח בלחץ....

במקרה שלי קניתי קוטג' טורי ופיצלתי לשתי יחידות דיור, השכירות של שתי היחידות בסה"כ יוצא 3850 ש" בחודש (כולל ארנונה ומים), החזר המשכנתא 2000 ש"ח בחודש. הנכס עלה בזמנו 293000 ש"ח (שנת 2007). הדירה לעולם לא עמדה ריקה ללא שוכרים (משכיר בעיקר לסטודנטים). דווקא ניראה לי שעשיתי עסקה לא רעה. מי שמעוניין לראות את כל הרע והשלילי בדירה להשקעה יוכל לעשות זאת ללא קושי, ברור שישנם סיכונים ו"כאבי ראש" וכנראה שאפיק זה לא מתאים לכל אחד. אני לא חסיד נלהב רק של נדלן ומאמין בגיוון. הדירה אצלי היא רק חלק מפרופיליו ההשקעות, בנוסף יש תיק השקעות בניהול עצמי, קרן השתלמות, חסכון פנסיוני ועיסוק צדדי שמכניס קצת כסף ובשאיפה יגדל בעתיד.

 

[ogi]

כלומר [ההשקעה הממונפת בדירה נתנה] 100% תשואה בעשור.
האם הבורסה עושה יותר? ... אישית, אני לא יודע להפיק 10% תשואה נטו (לאחר עמלות ומסים) ולכן מעדיף נדל"ן.

כדי להשיג 100% תשואה על פני 10 שנים אתה צריך בערך 7.2% תשואה שנתית ולא 10%.

OGI אתה כמובן צודק, אני מנסה לפשט ולהציג את הדברים כך שיהיו קלים לעיכול. כמובן שהתיקון שלך אף מגדיל את התשואה.

התיקון שלי מקטין את התשואה מנדל"ן בדוגמה שלך.
התיקון שלי אומר שבדוגמה שנתת ההשקעה הממונפת בדירה הניבה תשואה שנתית של 7.2% בלבד, ולא 10% כפי שרמזת.

 

[איש(3718)]

בסופו של דבר תשואת דירה ותשואת בורסה בטווח הארוך הם די דומות

מקרה שלי קניתי קוטג' טורי ופיצלתי לשתי יחידות דיור, השכירות של שתי היחידות בסה"כ יוצא 3850 ש" בחודש (כולל ארנונה ומים), החזר המשכנתא 2000 ש"ח בחודש. הנכס עלה בזמנו 293000 ש"ח (שנת 2007).

הסיפור שלך דווקא מדגים את הבעייתיות בהשקעה בנדלן היום
1) קנית ב 2007 - היום המחירים בודאי הכפילו עצמם , האם כדאי לקנות גם היום? (אין ספק שב 2007 היה חכם לקנות דירות)
2) פיצול דירה - לא חוקי , יש כאלה שלא אוהבים לקחת הסיכון
3) משכנתא - ב 2007 המתווה היה לירידת ריבית (ואתה הרווחת), היום הסיכון הוא לעליית ריבית (או קיבוע ריבית קבועה)

 

[ע.מדי]

לא כזה מסובך "להתעסק" עם שוכרים בפריפריה, כמי שמשכיר דירה בבאר שבע בשמונה השנים האחרונות וגר במרכז, ניתן בקלות יחסית לנהל נכס מרחוק. הגעה פיזית לנכס לרוב נדרשת לעתים רחוקות מאד. וכן, יש שוכרים מצוינים בפריפריה ושוכרים בעייתיים כמו בכל מקום אחר. השכרתי בזמנו את הנכס לאסיר משוחרר והוא היה אחלה דייר, שילם תמיד בזמן לא הציק על דברים קטנים. חבל שהוא ניכנס שוב לכלא ונאלצנו לסיים את החוזה לפני הזמן...

חבל שנכנס לכלא באמצע החוזה, דוגמא לסיכון
אני לא טוען שכל ארוע כזה הוא הרה גורל
אבל המצב הסוציו אקונומי של השוכרים +מינוף + מצב תחזוקת הדירה לשינויים בשווי השוק שהם הסיכונים ~ תשואת ההשקעה
ומי שנכנס לזה שלא יסתנוור רק מהרווח . שיזכור שזה מגיע עם סיכון.
ההשקעה בנדלן מניב שקולה להשקעת ערך
זה בחירת מניה (דיבידנדים) בודדת במינוף
כאשר גם כאן המשקיעים מאמינים שהשוק אינו יעיל וניתן לרכוש את הנכס מתחת לשווי ולמשוך דיבידנדים וניתן להשיג מינוף להשקעה
מי שיודע לבצע את התהליך נכון אכן ירוויח
אבל זו מיומנות שתלויה ב'קופסה השחורה " של המשקיע , לא נוסחת קסם

 

[בת העמק]

דירה ב-600,000 ש״ח? איפה יש דבר כזה? בפריפריה המאוד מאוד רחוקה? בשכונת הרכבת בלוד? בהצלחה להתעסק עם השוכרים שם.

ממש מגוחך במדינה הפיצפונת שלנו שאנשים במערב הארץ חושבים שהם חיים במרכז היקום והנאורות הומצאה על ידם.
אז הפריפריה הממש רחוקה, כאן בעמק, מאפשרת לקנות דירות במחירים כאלה ואפילו פחות. אנחנו "נורא" רחוקים, שעה ורבע מת"א...
ולא רק שאפשר לקנות בזול, גרים כאן ממש אנשים דומים לך. קמים בבוקר, הולכים לעבוד, חוזרים הביתה, משחקים במחשב, נפגשים עם חברים בבית קפה, יוצאים להצגה, לומדים ומטיילים. חאלס עם הקישקושים התל-אביבים המטופשים האלה

 

[שודד הפינג פונג]

@בת העמק
כמה עולה לשכור שם דירה שאת מעריכה שעולה לרכוש כ - 600,000?

 

[ע.מדי]

@בת העמק
אני לא חושב שיש כוונה לזלזול, אבל שוק השכירות ו הביקושים לדירות מאוד חזק בגוש דן חיפה ירושלים באר שבע ואילת, מחוץ לאותם אזורים מחירי הנכסים יורדים וגם הביקוש לדירות
אני מניח שמי שמשכיר נכס ביוקנעם או רמת ישי
עלול להיתקע יותר זמן ללא שוכרים גם כשיוריד מחיר, הישובים הנל גם יותר רגישים לאפקטים של מיתון (אבטלה) ולכן התשואה מפצה על הסיכון.
מי שחי במקום יכול לקבל תחושה טובה לגבי השוק מאשר תלאביבי אבל תנאי שוק השכירות אינם זהים
ובכל אזור יש תשואות וסיכונים בהתאם לפיתוח הלוקאלי

 

[הנועזת]

תגובה ונקודת מבט מאוד מעניינת!!
אבל איך את מתייחסת לעובדה שכאשר אני קונה נניח דירה למגורים (אפילו ללא מינוף) - נניח ב-1.5M שח ובכך מפנה 4000 שח (אולי יותר? אני לא בקיא) לחודש (וכאן מדובר על כל חודש, ללא חודשים "בלי דיירים")- כ-50K שח בשנה שיכולים להתפנות להשקעה, כאשר יש שקט נפשי שלא צריך לדאוג למשכנתא- זו כבר תשואה של מעל 3% על ההון. או שאני מפספס משהו?

תודה
התשואה לפי הנתונים שנתת פה, מביאים ל 3%, אך אינם כוללים מס רכישה במקרה של דירה שניה, שבח במכירה ועו"ד. בנוסף להבדיל מדירה שכורה, כל הבלאי הוא עליך. כלומר המזגן מתקלקל, רטיבות, מערכת החשמל קורסת וכן הלאה אתה משלם. עוד עניין הוא שיפוצים, לצורך התאמת הנכס לצרכיך- שכן אחרת בשביל מה לך לקנות דירה בבעלות. כל אלו משנים בפועל את התשואה דה פקטו.
אבל הנקודה החשובה פה היא אחרת, כשאני קונה דירה להשקעה, להבדיל מדירה למגורים באיזוריי פיתוח, אני מצפה גם כיום ל- 6-7% הניתנים להשבחה, לזה אתה צריך להשוות. ויותר מכך בימים שהריביות היו נורמאליות, לדוגמה קניתי ב 2010 דירה מניבה מניבה ב 9%. שכיום כמובן נותנת תשואה גבוהה בהרבה.
בנוסף, בתחום המגורים באיזוריי פריים לוקיישן, המחירים לדעתי בשיא בועתי, קיימת אפשרות בעייני לא בלתי סבירה שתהיה בהם מפולת. לדוגמה דירת 3 חדרים ישנה 60-70 מ"ר בהוד השרון שעולה 1500K זה טירוף בעייני וזה עניין של זמן. ואז איך שאני רואה את זה, יש הפסד הון בקצה המנהרה. בדרום תל אביב לדוגמה, אני מאמינה שהמחירים עוד יעלו והרבה.
כמובן שאייני מייעצת לאף אחד כלום.

 

[בת העמק]

וק השכירות ו הביקושים לדירות מאוד חזק בגוש דן חיפה ירושלים באר שבע ואילת, מחוץ לאותם אזורים מחירי הנכסים יורדים וגם הביקוש לדירות

מוכן לספר לנו מאיפה הגעת למסקנה הזאת? מה, אתה יודע על כל אזור ועיר בארץ? בכל זמן נתון?

בכל אזור יש תשואות וסיכונים בהתאם לפיתוח הלוקאלי

בדיוק!
למשל, בעפולה גרים היום קצת יותר מ-40,000 תושבים. העיר בעשור האחרון עוברת שינוי תכנוני (חלקו כבר בביצוע) ליותר מהכפלת האוכלוסיה. בשנים האחרונות יש הגירה חיובית כל שנה. בשנת 2015 נמכרו בה, באופן אבסלוטי, דירות חדשות בכמות שהציבו אותה במקום החמישי בארץ.
אין לי מושג אם תהיה עליה/ירידה במחירים. את זה אף אחד לא יודע וכדאי לשמור גם על צניעות וגם על גידור הסיכונים שלנו.

 

[ע.מדי]

@

מוכן לספר לנו מאיפה הגעת למסקנה הזאת? מה, אתה יודע על כל אזור ועיר בארץ? בכל זמן נתון?

בדיוק!
למשל, בעפולה גרים היום קצת יותר מ-40,000 תושבים. העיר בעשור האחרון עוברת שינוי תכנוני (חלקו כבר בביצוע) ליותר מהכפלת האוכלוסיה. בשנים האחרונות יש הגירה חיובית כל שנה. בשנת 2015 נמכרו בה, באופן אבסלוטי, דירות חדשות בכמות שהציבו אותה במקום החמישי בארץ.
אין לי מושג אם תהיה עליה/ירידה במחירים. את זה אף אחד לא יודע וכדאי לשמור גם על צניעות וגם על גידור הסיכונים שלנו.

לא באתי לזלזל בשום עיר או עיירה, ואני לא נגרר לשם בכלל, אבל מן המפורסמות בעולם שאנשים נוטים לגור בסמוך למרכזי מסחר ותעשיה משמעותיים
לדוגמא תהליכי העיור בעקבות המהפכה התעשייתית, ההגירה מהכפרים לערים בסין ובעולם השלישי וכדומה.
אז אני לא מתיימר להכיר את עפולה ולא דיברתי על עפולה , אבל אין ספק שאזור גוש דן, חיפה/קריות, באר שבע ואילת מרכזים בתוכם יותר אוכלוסיה ׁׁ(עובדת )שזקוקה לפתרונות מגורים בגלל שגם שם מרוכזים גם אזורי המסחר/ תעשיה /שרותים/ תיירות של מדינת ישראל.
אפילו פליטים/מהגריי עבודה יודעים את זה ומעדיפים לגור בדירות מעופשות בדרום תל אביב, ולא בגלל שתל אביב היא "יותר קולית", שם יש עבודה.
כנראה שהם יודעים לפחות טוב כמוני (ואני לא גר בתל אביב), אם נשים את עפולה בצד, האם שווה להשקיע בדירה בזיל הזול בעיר שחייה על מפעל כושל ?
רצ"ב מדד מדל"ן לחצור הגלילית
http://www.madlan.co.il/local/חצור הגלילית
האם תשואה של 5% שווה למי שגר בפתח תקווה את ההשקעה ? האם שימוש במינוף שיקפיץ את התשואה ל 10% שווה את ההשקעה (מדובר ביותר מ 400K כולל המינוף)

 

[בת העמק]

לא באתי לזלזל בשום עיר או עיירה,

הבאתי לדוגמא את עפולה כי אני גרה קרוב אליה היום, אבל באותה מידה יכלתי להביא את נהריה, יקנעם או מעלות.
יש ישובים אחרים שמשהו שם לא עובד טוב. חצור הגלילית היא דוגמא טובה וגם בית-שאן וצפת ויש עוד. גם במרכז יש ערים שבהשוואה לשכנותיהן, משהו לא עובד שם טוב. לא הכל קם ונופל על מרכזי תעשייה. למה כל התאטראות בתל-אביב? למה לא בבת-ים או בגבעתיים? כי תל-אביב, מיום הקמתה, היתה משהו שונה ומושך.
בחיפה, במשך עשרות שנים לא היו מפעלים מתקדמים והיא נחשבה לעיר של עבודת כפיים וכך גם הקריות. יקנעם היתה עיירת פיתוח עלובה עד שקם שם ראש עיר ועשה מהפיכה. מעלות כנ"ל עד שהגיעה העלייה מרוסיה וראש העיר הבין כמה היא תשביח את העיר. שלומי השכנה לא הבינה את זה.

בגלל שגם שם מרוכזים גם אזורי המסחר/ תעשיה /שרותים/ תיירות של מדינת ישראל.

תיירות פרושה על פני כל הארץ. תעשייה- כנ"ל. מסחר ושירותים, מה למשל מרוכז בתל-אביב ושבגללו אצטרך לנסוע לשם? אולי רק ויזה או כל מיני בתי השקעות שמרוכזים שם. מה שכן- מבחר הסרטים, ההצגות, התערוכות והמופעים בפריפריה הוא בדרך כלל די עלוב. נו, אז נוסעים פעם בכמה זמן לתל-אביב או חיפה.

 

[ע.מדי]

@בת עמק
אני מדבר על שיקולים שמשפיעים על הכדאיות בהשקעות נדלן ואת מדברת בשבחי המגורים בישוב שלך ואי הנחת שלך מתל אביב (שאני לא גר בה ...)

 

[בת העמק]

אני מדבר על שיקולים שמשפיעים על הכדאיות בהשקעות נדלן ואת מדברת בשבחי המגורים בישוב שלך ואי הנחת שלך מתל אביב (שאני לא גר בה ...)

לא, אני מדברת בדיוק על מה שאתה מדבר! מזכירה לך שהתגובה הראשונה שלי אליך היתה בהקשר של הטענה שלך

שוק השכירות ו הביקושים לדירות מאוד חזק בגוש דן חיפה ירושלים באר שבע ואילת, מחוץ לאותם אזורים מחירי הנכסים יורדים וגם הביקוש לדירות

שבחי המגורים שלי לא רלוונטים. 90% מחיי חייתי בישובים כפריים ואני לא גרה בעפולה כמו שאתה לא בתל-אביב. אני מתייחסת לעניין הבחירה אם ואיפה לקנות דירה.

 

[Matias Katz]

התשובה היא לא:
http://www.fool.com/investing/general/2012/09/20/a-modest-plea-for-a-better-index.aspx

תודה

 

[גולן]

אני זקוק לעזרה בחישוב. נניח שאני קונה דירה להשקעה במחיר 600,000 שקלים.
300,000 הון עצמי + 300,000 משכנתא (אשר אותה משלמים השוכרים של הדירה).
כעבור 10 שנים הסתיימה המשכנתא ויש לי נכס בשווי 600,000 (לשם פישוט ושמרנות הנחתי אפס עליית ערך).
כלומר 100% תשואה בעשור.

המספרים שבחרת לא מציאותיים. אני גם אזרוק כמה מספרים (בגדול ובערך), אבל הם יותר קרובים למציאות.

300 אשח משכנתא לעשר שנים, יגרור ריבית של 60 אשח כך שבסוף תשלם לבנק 360 אשח. שזה לחלק ל 120 חודש מהווה תשלום החזר משכנתא של 3000 שקל לחודש.

מצד שני, דירה ששוויה 600 אשח כמה היא תניב בשכר דירה? לדעתי, לא יותר מ 1500 שקל. על פני 120 חודש תישא הכנסה של 180 אשח בלבד.

 

[nicepo1]

המספרים שבחרת לא מציאותיים. אני גם אזרוק כמה מספרים (בגדול ובערך), אבל הם יותר קרובים למציאות.

300 אשח משכנתא לעשר שנים, יגרור ריבית של 60 אשח כך שבסוף תשלם לבנק 360 אשח. שזה לחלק ל 120 חודש מהווה תשלום החזר משכנתא של 3000 שקל לחודש.

מצד שני, דירה ששוויה 600 אשח כמה היא תניב בשכר דירה? לדעתי, לא יותר מ 1500 שקל. על פני 120 חודש תישא הכנסה של 180 אשח בלבד.

רק העיר שיצא לי להיות בדירה שנקנתה לא מזמן ב 600 אש"ח והיא מושכרת ב2050 לחודש

 

[שודד הפינג פונג]

רק העיר שיצא לי להיות בדירה שנקנתה לא מזמן ב 600 אש"ח והיא מושכרת ב2050 לחודש

תוריד הוצאות (ביטוחים, שיפוצים, תיקונים ושות') + תקופות שהנכס יעמוד ריק, ותגלה שגם בתנאים שציינת 1,500 חודשי זו הערכה מחוברת למציאות.