קניית דירה-כן או לא

[Buffett]

כאמור, אני לא בתחרות עם מניות. זה נראה לי דיון משעמם. בסופו של דבר כל אחד צריך לבחור את האפיק אליו
הוא מתחבר ביותר.

בעיקר זה.
זה סגנון שונה של השקעה, שמתאים לסגנון שונה של אנשים. אין טוב יותר.
משעשע שהרבה משתמשים בפורום "קפצו" בגלל ההודעה הראשונה כי באמת משתמע ממנה שנדל"ן > שוק ההון. וחלק גדול מהחבר'ה כאן לא יקבלו את הטענה הזו כאקסיומה, ובצדק.
ואומר שוב, לחבר טוב שמתלבט, אמליץ כנראה להשקיע בנדל"ן.

 

[Rachel]

@Buffett , רק לוודא שהבנתי את כוונתך,
לחבר טוב שמתלבט תמליץ להשקיע בשוק ההון היות ו:

שלרוב זו השקעה פחות נזילה ולכן נמנעות לא מעט טעויות.

'טעויות' בהקשר זה - הכוונה למכירה של מניות בהפסד?
או שישנן טעויות נוספות שאתה חושב שקל יותר לטעות בשוק ההון?

 

[daat99]

כאמור, שמעתי את זה מהמון אנשים אך מאפס משקיעים.

על סמך מה הקביעה הזו?
לי יש דירה שגרים בה שוכרים ואתה שומע את זה ממני - שמעת את זה לפחות ממשקיע אחד.
תדבר עם הורי שגם להם יש דירות להשקעה ותשמע את זה גם מהם - קיבלת 3 רק מהמשפחה מקרה ראשונה שלי.

ב. יותר קשה להשיג מינוף להשקעה בבורסה והוא גם מינוף יקר בהרבה.

המינוף מתבצע אוטומטית (לא צריך אפילו למלא טפסים) עד פי 2 מההון שלך (שווה ערך לרכישת דירה עם 50% משכנתה).
והריבית היא 1.88% כרף עליון:
https://www.interactivebrokers.com/en/index.php?f=interest&p=schedule2

הרבה יותר פשוט וזול ממשכנתה...

 

[Buffett]

'טעויות' בהקשר זה - הכוונה למכירה של מניות בהפסד?
או שישנן טעויות נוספות שאתה חושב שקל יותר לטעות בשוק ההון?

באופן כללי לדעתי ריבוי פעולות בבורסה הוא כנראה טעות לרוב האנשים. זה הופך להיות מאפיק של השקעה לאפיק הרבה יותר מסוכן עם מאפיינים של הימורים. קונים, מוכרים. פעם ברווח, פעם בהפסד. אבל תמיד עם תשלום של עמלות.
אם הייתי יודע שבנאדם יכול לשים את ההון שלו במדד כלשהו ולא לגעת במשך 15-20 שנה (שזה לרוב מה שקורה בקניית בנית), אז יש לא מעט יתרונות היסטוריים לשוק ההון.
מכיוון שזה לא המצב ואנשים פרטיים נוטים לקנות ולמכור בתדירות גבוהה מדי (לדעתי), כן אמליץ להשקיע בנדל"ן. מי שרוכש נכס וממתין 20 שנה, לא סביר שיינזק בצורה רצינית.
מעבר לזה אני כן חושב שיש הרבה יתרונות פסיכולוגיים להשקעה בנכס נדל"ן, גם אם התשואה בו היא לא מקסימלית. לפעמים השקט שווה עוד 1%-2%.

 

[בת העמק]

(כלומר, אם אני משקיעה 300,000 בדירה,

לפי מה שרימון הציג, הדירה עצמה עולה 600,000 ש"ח. אם הבנק נותן 300,000 ש"ח אז:
א. לרימון זה עולה יותר מ-300,000 כי הוא צריך לשלם גם על הוצאות הקנייה ועמלות הקמת המשכנתא. אה, וגם את הריבית.
ב. רימון יצטרך לשלם עבור תחזוקה לאורך השנים.
ג. בתקופות שהדירה ריקה, רימון יצטרך לממן הוצ' ארנונה, ועד בית ומשכנתא מחשבונו הפרטי.
ד. כשרימון יחליט למכור את הדירה, יהיו לו הוצאות מכירה.
בסוף, כשיסוכמו כל ההוצאות מעבר ל-300,000 ש"ח הון עצמי לאורך כל השנים- התשואה תהיה כנראה נמוכה בהרבה מ-10% שנתית.

 

[TunaGolem]

טונה גולם, אם אתה רוצה להסתכל על שנות השמונים עד היום או אפילו שנות ה- 2000 עד היום אז דירות שילשו את ערכם בנוסף למה שכתבתי ויותר מכך בעבר יכולת לקחת משכנתא על 90% מערך הדירה. בשנות השמונים מי שלקח הלוואה קבועה לא צמודה לרכישת דירה קיבל דירה במתנה לאחר שהמטבע איבד שלושה אפסים.

שלשו? אתה בטוח? אם כן, אז זה מפורר לי את הטענה לחלוטין. NOT.
לא קראת שכתבתי שבאותו המינוף עליו דברת שוק ההון הכפיל את עצמו פי עשר בעשור (אפקטיבי) בלבד?!
אדם שקנה את הסנופי בראשון בינואר 1985 ומכר אותו בראשון בינואר 2015 (עשרים שנה) במינוף עליו דברת עכשיו, הכפיל את הכסף שלו ביותר מפי מאה.
אני חושב שאותו אחד שחגג את העובדה שלא היה צריך להחזיר את המשכנתא וקיבל רק פי שלוש מההשקעה, יתאבל כשיגלה את הפסד האלטרנטיבה.

איני חושב שלאחר ירידות מחירי נדל"ן קרה בישראל, שתוך עשור הוא לא התאושש

לא רק שקרה, קרה לא מזמן. אדם שקנה דירה ב1999 היה בהפסד ריאלי אם מכר לפני 2010.
אתה צודק בטענה שלך שמחירי המניות יותר תנודתיים מאשר נדל"ן, אבל לא בהרבה. ההבדל הזה, בכל אופן, הוא זה שגורם לכך שלאורך זמן אנשים שמשקיעים במניות (בצורה פסיבית) מרוויחים מצמחית השוק, בעוד שאנשים שמשקיעים בבלוקים, מצליחים בקושי לשמור על ערך הכסף שלהם.

 

[ע.מדי]

תשואה גבוהה == סיכון גבוה, תשואה כזו בנדל"ן משמעה דירה שמיועדת לפלחים של מעמד נמוך (עובדים זרים, פריפריה) ולכן התשואה הנ"ל
השקעה של 300 אלף ש"ח ביחידת רווח בודדת (אג"ח בודד, מניה בודדת, מיזם עיסקי ) מגלמת בתוכה סיכון של טעות בהשקעה עם יכולת לא טריביאלית לבטל את ההשקעה. ההשקעה הנ"ל ממונפת ולכן יש בה סיכון נוסף של המנוף ועמידה ביכולת ההחזר במידה וההשקעה לא מתגלה כטובה (שכירות נמוכה מהמתוכנן, תחלופת דיירים גבוהה, בעיות)
בקיצור, יש לעיסקה הנ"ל יתרונות (תשואה גבוהה , פטור ממס) וחסרונות ואין פתרון סטנדרטי, ובוודאי זה לא השקעה "פאסיבית"
הדוגמה של החזקת 6 דירות מכניסה את המשקיע לתחום של בעל עסק ולא משקיע חובב, ולפי הנתונים שהצגו 6 דירות עם שכ"ד 1750 ש"ח (7% מ 300) נותנים כ 10 ש"ח בחודש וזה כבר מכניס אות המשקיע למיסוי של 31% (בניכוי הוצאות)
דרך אגב להחזיק 6 דירות שהשכירות בהן היא פחות מ 2000 ש"ח לדירה אומר להערכתי שמדובר שוכרים לא מאוד עשירים (בעייתיים, נעלמים) ודירות שידעו כנראה זמנים טובים יותר.

השקעה ב VT מ 2005 ועד היום נותנת CAGR של 10.6% , עם יכולת מימוש פחות בעייתית וללא צורך לפרסם דירות לראיין דיירים, לחתום על חוזים, לגבות צ'קים, לתקן ליקויים, לרדוף אחרי שוכרים וכדומה

ההשקעה בנכס מניב זה כמו השקעה ב "פיצוציה" שאתה גם הבעלים של המקום, מי שיודע מה שהוא עושה ואם המקום יעלה את ערכו זה יכל להיות עיסקה טובה, אבל זו מיומנות ולא נוסחת קסם. זה לא בא בלי סיכון, אין תשואה/רווחים בלי סיכון אחרת כולם היו כנראה יזמים ובעלי עסקים (או שאף אחד לא היה כזה) גם בשוק ההון יש מקבילה ואלו משקיעי הערך, ולא כל אחד קרא את בנג'מין גראהם ואת מכתבי באפט הוא משקיע ערך מדופלם (מלבד בעיני עצמו כמובן)

 

[yossik]

מה קורה כאן? פתאום בשרשור הזה מדברים על תשואה של 10% בהשקעות נדל"ן.

אני לא יודע להפיק 10% תשואה נטו (לאחר עמלות ומסים) ולכן מעדיף נדל"ן.

כאשר הנושא דוסקס כאן באין סוף שרשורים בשנה האחרונה היה מדובר על 3-5%.
מה השתנה בשנה האחרונה שאני לא מודע לו?
בנוסף, לדעתי רכישת דירה למגורים ללא משכנתא זה לא מוצר צריכה, זו השקעה.
הדירה שלי, לו הייתי שוכר הייתי משלם 3.5K לחודש, מחיר קניה פחות מ 700K, מתורגם לתשואה 6% שנתי.
לפי משנתו של @daat99 אפשר לאמור שקניתי מניית דיבידנד ב 700K ושנותנת לי משכורת של 42K לשנה ללא תשלום מס רווחי הון.
אם מחיר הדירה (על הניר) עולה אז גם השכירות עולה בפועל וזה מקביל לדיבידנד שעולה כל שנה.

 

[רימון]

כאמור, הדיון לגבי עדיפות אפיק זה או אחר הוא עקר בעיני.
על אחד שיעשה מה שמתאים לו.
לא ציינתי שנדל"ן מביא תשואה גבוהה יותר מהבורסה אלא תשואה
גבוהה יותר ממה שאני יודע להביא בבורסה. אם יש אחרים
שמצליחים טוב יותר, יישר כח.

@yossik בעניין תשואה, החישוב למעלה. בגדול אם התשואה היא 4% והתשלום שלך על
האשראי הוא 2% אז קיבלת גם תשואה על כסף שאינו שלך ולכן התשואה הכוללת גבוהה יותר.

 

[mudale222]

ריבית משכנתא, תיקונים, חודשים ללא שוכרים ועד בית. דבר דבר:
לא ניתנה התייחסות לריבית אך גם לא להכנסות השוטפות ולא לעליית ערך. יש גבול לרוחב היריעה בפוסט. בגדול, הריבית והחזר המשכנתא החודשי אופסו יחד עם הכנסות השכירות. אפשר לסבך את המודל ככל שרוצים.

תיקונים ושות'. זהו דבר שאני שומע המון "כל שני וחמישי בעיה... שוכרים מציקים... וכו'
כאמור, שמעתי את זה מהמון אנשים אך מאפס משקיעים.
אז עכשיו אני מחזיר אלייך את הכדור בת יער (כדוגמה) - כמה פעמים היו תיקונים בשנה האחרונה בבית שלך?
כמה פעמים בחמש השנים האחרונות? אני "מטופל" ב- 6 דירות ישנות, כולל דירת המגורים שלי.
בממוצע יש לי פחות מקריאת שירות אחת לשנה. אז נכון, כמות אינה אומדן למחיר אבל כאמור, שכל אחד ישפר את המודל
לפי רצונו. מקסימום תגיעו ל- 90% תשואה בעשור? שיהיה.

טונה גולם, אם אתה רוצה להסתכל על שנות השמונים עד היום או אפילו שנות ה- 2000 עד היום אז דירות שילשו
את ערכם בנוסף למה שכתבתי ויותר מכך בעבר יכולת לקחת משכנתא על 90% מערך הדירה. בשנות השמונים
מי שלקח הלוואה קבועה לא צמודה לרכישת דירה קיבל דירה במתנה לאחר שהמטבע איבד שלושה אפסים.

כאמור, אני לא בתחרות עם מניות. זה נראה לי דיון משעמם. בסופו של דבר כל אחד צריך לבחור את האפיק אליו
הוא מתחבר ביותר.

OGI אתה כמובן צודק, אני מנסה לפשט ולהציג את הדברים כך שיהיו קלים לעיכול. כמובן שהתיקון שלך אף מגדיל את התשואה.

חודשים ללא שוכרים: אני מקפיד על שני עקרונות אשר גורמים לכך שכמעט (כלומר איני זוכר שזה קרה) לא קורה שדירה ריקה:
א. איני מעלה שכר דירה בין שנה לשנה לאותו שוכר. יש לי שוכרים שנמצאים 6 שנים על אותו מחיר.
ב. אני מאפשר למי שרוצה לצאת באמצע השנה בהתראה של חודש. במצב כזה השוכר שמח לסייע ולהראות את הדירה לבאים אחריו ובדרך כלל נסגר חוזה חדש עוד לפני הפינוי של הקודם.

טוב אז הנה אני בתור שוכר:
בדירה הקודמת - דוד הלך פעם אחת, נזילות\בעיות בביוב איזה 5 פעמים, הוחלפה כל האסלה, בעיות בפיוזים, - זה ב3 שנים בערך.
בנוכחית - נזילה מברז - הוחלף, נזילה באסלה שהצריכה איש מקצוע, בעיית חשמל שהצריכה חשמלאי, פעמיים טכנאים של המזגן. - זה בשנה וחצי בערך.

 

[Buffett]

אדם שקנה את הסנופי בראשון בינואר 1985 ומכר אותו בראשון בינואר 2015 (עשרים שנה) במינוף עליו דברת עכשיו, הכפיל את הכסף שלו ביותר מפי מאה

טונה, איך זה חושב?

 

[daat99]

אם מחיר הדירה (על הניר) עולה אז גם השכירות עולה בפועל וזה מקביל לדיבידנד שעולה כל שנה.

זה לא מתקיים בכל שנה.
ראה 1996 עד 2006 (יש גרף של מחירי הדירות באתר משרד הבינוי וקושר כאן בעבר מספר פעמים שמראה שמחירי הדירות ירדו ריאלית באותו עשור!).

לא ציינתי שנדל"ן מביא תשואה גבוהה יותר מהבורסה אלא תשואה
גבוהה יותר ממה שאני יודע להביא בבורסה. אם יש אחרים

אתה טוען שאתה לא יודע "לקנות את המדד ולשכוח שהוא קיים"?
איזה ידע מיוחד אתה צריך בשביל לא לעשות כלום 20 שנה אחרי שקנית את המדד?

אתה יודע טוב מאוד איך להשיג את התשואה הזו - אתה פשוט לא מוכן לקחת את הסיכון בטווח הקצר בשביל התשואה בטווח הרחוק (זה לא בהכרח דבר רע - כל אחד צריך להשקיע לפי האופי שלו!).

טוב אז הנה אני בתור שוכר:
בדירה הקודמת - דוד הלך פעם אחת, נזילות\בעיות בביוב איזה 5 פעמים, הוחלפה כל האסלה, בעיות בפיוזים, - זה ב3 שנים בערך.
בנוכחית - נזילה מברז - הוחלף, נזילה באסלה שהצריכה איש מקצוע, בעיית חשמל שהצריכה חשמלאי, פעמיים טכנאים של המזגן. - זה בשנה וחצי בערך.

אני יכול להציג גם נתונים מהדירה שאני מתגורר בה בשכירות בעצמי (הרי אני משכיר ושוכר במקביל):
בשלושת הדירות האחרונות:
1. בדירה הראשונה הייתה פריצה ונשברו חלונות ודלת שבעל הבית היה צריך להחליף.
2. בדירה השנייה דוד התפוצץ והוחלף פעמיים! (בפעם הראשונה הוא הוחלף בדוד יד-2 ובפעם השניה בדוד חדש)
3. בדירה השנייה היה צורך להחליף מזגן.
4. בשתי הדירות האחרונות היה עובש בקירות שהצריך חומרים מיוחדים.
5. בדירה הנוכחית היתה נזילה בתוך הקיר שהצריכה את שבירת הקיר עצמו והחלפת צנרת (דירה בת פחות משנה!).

כל אלו במהלך 4 שנים ואף אחד מבעלי הבתים שלי לא העלה לי את שכר הדירה!

 

[בת העמק]

הדירה שלי, לו הייתי שוכר הייתי משלם 3.5K לחודש, מחיר קניה פחות מ 700K, מתורגם לתשואה 6% שנתי.

שכחת את התחזוקה שאתה כבעל בית צריך לממן. הדירה שלך ישנה (לפי המחירים בנהריה) אז זה צריך להילקח בחשבון יותר מאשר דירה חדשה יחסית.

מה קורה כאן? פתאום בשרשור הזה מדברים על תשואה של 10% בהשקעות נדל"ן.

יש כאלה שמחשבים את דמי ההשכרה כאחוז מההון העצמי בלבד ולא כמחיר הדירה במלואו. כמו שעושים חישוב כזה בהקשר לעליית ערך הדירה.
בכל מקרה, אם מישהו מחשב ככה, כדאי שהוא יצרף לעלות שלו את כל מה שהוזכר כבר למעלה ויבחן אז את התשואה.

 

[yossik]

@yossik בעניין תשואה, החישוב למעלה. בגדול אם התשואה היא 4% והתשלום שלך על האשראי הוא 2% אז קיבלת גם תשואה על כסף שאינו שלך ולכן התשואה הכוללת גבוהה יותר.

לא הבנתי, דבר אלי כמו לליימן.
דיברתי על דירה נקיה ממשכנתא לכן 'על הניר' התשואה שלי 6%.
3500 כפול 12 = 42,000
42,000 לחלק ב 700,000 = 0.060 כפול 100 = 6% לשנה.
ולכן לא הבנתי למה כתבת 4% ואשראי 2%...
אני לא חולק עם אף אחד על אפיקי השקעה. כמספר החברים בפורום, כך מספר מבנה תיקי ההשקעות.
ואם לא הייתי קונה דירה לפני שנתים הייתי מופסד בבורסה היום ב 6 ספרות, לאחר קניית הדירה (ע"י מכירת ניירות) מופסד היום רק 5 ספרות...
כמובן שאי אפשר לצפות אירועים אבל יצאתי בשן ועין ורכישת הדירה שיפר את מצבי ו 'על הניר' אני בסדר ולא הפסדתי דבר.

 

[yossik]

שכחת את התחזוקה שאתה כבעל בית צריך לממן. הדירה שלך ישנה (לפי המחירים בנהריה) אז זה צריך להילקח בחשבון יותר מאשר דירה חדשה יחסית.

גרושים, ממש גרושים, מתחזק בעצמי.
הדירה בת 14 שנים, לא חדשה ולא ישנה.

 

[TunaGolem]

טונה, איך זה חושב?

מבוסס על הנחה לא ריאלית של הלוואה ב2%, אבל הנקודה העקרונית לא משתנה באופן מהותי.
לפי ויקיפדיה, הסנופי TR עלה מ$3.52 ל$88.43. זו עליה בפקטור 25.12 והיא זו שהיתה מתקבלת (לפני מיסים) ללא מינוף.
בדומה לדוגמא של 90% משכנתא, אני הנחתי שההון העצמי היה $10 וקרן ההלוואה היתה $90.
ההון העצמי עלה ל$251 וההלוואה (לאחר החזרי קרן וריבית) השיאה $750. מכיוון שההון העצמי היה $10, התשואה על ההון היתה פקטור 100.

 

[doc29]

דירת מגורים לרוב היא השקעה גרועה, להוציא מקרה בו משפחה/יחיד בוחרים לגור באיזור פיתוח. מן הסתם, זה לא המקרה שלכם.
משום כך צריך להפריד בין שני מושגים.
1. דירת מגורים (מוצר צריכה והתחייבות למשלמיי משכנתה)
2. השקעה (נכס)
עקומת התמורה מדגימה יפה, כיצד התצרוכת (דירת מגורים) וההשקעה באים אחד על חשבון השני.
תשקיעי במגורים לא ישאר לך כסף להשקעה.
תקצי את הכסף להשקעות, יהיה לך גם כסף לשכור בית יפה וגם הכסף ימשיך להניב. עם זאת, מוצר הצריכה לא יהיה בבעלותך.

תגובה ונקודת מבט מאוד מעניינת!!
אבל איך את מתייחסת לעובדה שכאשר אני קונה נניח דירה למגורים (אפילו ללא מינוף) - נניח ב-1.5M שח ובכך מפנה 4000 שח (אולי יותר? אני לא בקיא) לחודש (וכאן מדובר על כל חודש, ללא חודשים "בלי דיירים")- כ-50K שח בשנה שיכולים להתפנות להשקעה, כאשר יש שקט נפשי שלא צריך לדאוג למשכנתא- זו כבר תשואה של מעל 3% על ההון. או שאני מפספס משהו?

 

[CarpeDiem]

דירה ב-600,000 ש״ח? איפה יש דבר כזה? בפריפריה המאוד מאוד רחוקה? בשכונת הרכבת בלוד? בהצלחה להתעסק עם השוכרים שם.

 

[אורי ג.]

כלומר, אם אני משקיעה 300,000 בדירה, האם יתנו לי בשמחה הלוואה ל10 שנים בריבית נמוכה. אם אני משקיעה 300,00 בשוק ההון - אני בספק לגבי הנכונות לתת הלוואה בכלל, והם בוודאי לא יתמחרו את זה בריבית דומה).

הרשי לי לחדש לך: IB ישמחו מאד לתת לך הלוואה לאינסוף שנים (החזר ריבית בלבד) ובריבית נמוכה יותר מריבית המשכנתא!
גם מיטב-דש אגב.

 

[אל ניניו]

דירה ב-600,000 ש״ח? איפה יש דבר כזה? בפריפריה המאוד מאוד רחוקה? בשכונת הרכבת בלוד? בהצלחה להתעסק עם השוכרים שם.

לא כזה מסובך "להתעסק" עם שוכרים בפריפריה, כמי שמשכיר דירה בבאר שבע בשמונה השנים האחרונות וגר במרכז, ניתן בקלות יחסית לנהל נכס מרחוק. הגעה פיזית לנכס לרוב נדרשת לעתים רחוקות מאד. וכן, יש שוכרים מצוינים בפריפריה ושוכרים בעייתיים כמו בכל מקום אחר. השכרתי בזמנו את הנכס לאסיר משוחרר והוא היה אחלה דייר, שילם תמיד בזמן לא הציק על דברים קטנים. חבל שהוא ניכנס שוב לכלא ונאלצנו לסיים את החוזה לפני הזמן...