קניית דירה-כן או לא

[HHH]

@mudale222 , אין סתירה בין 78% חרדים וערבים בכיתות א' בשנת 2040 ל-50% חרדים וערבים באוכלוסיה הכוללת בשנת 2059.
לגבי הגירה לחו"ל, זוהי אופציה שקורצת יותר ויותר לאנשים משכילים שאינם מעוניינים להיות פיונים במלחמות וברור שתהליך כזה רק מאיץ את ההתרחקות ישראל ממדינות המערב.

 

[טל51]

נשמע דרמטי. לפי הנתונים מהכתבה הפסימית שמצאתי ב2059 יהיו רבע חרדים רבע ערבים וחצי חילונים.
http://www.themarker.com/news/1.2648970

אני עדיין מוכן להתערב עם כל אחד כאן שעוד 20 שנה לא תהיה כאן מדינת עולם שלישי. (נראה לי שבתוך תוכם הרוב כאן גם חושבים ככנ אחרת היו מתחילים לתכנן איך להוציא אזרחות זרה וכו' וחצי מהשרשורים היו מדברים על הגירה).

נראה לי שאי אפשר לדעת, כי כיום על הגירה לאמריקה ואירופה מוטלות כל כך הרבה הגבלות, כלומר אין הגירה חופשית. יכול להיות שישראלים מוותרים על זה בגלל ההגבלות והחוקים

 

[CarpeDiem]

נשמע דרמטי. לפי הנתונים מהכתבה הפסימית שמצאתי ב2059 יהיו רבע חרדים רבע ערבים וחצי חילונים.
http://www.themarker.com/news/1.2648970

אני עדיין מוכן להתערב עם כל אחד כאן שעוד 20 שנה לא תהיה כאן מדינת עולם שלישי. (נראה לי שבתוך תוכם הרוב כאן גם חושבים ככנ אחרת היו מתחילים לתכנן איך להוציא אזרחות זרה וכו' וחצי מהשרשורים היו מדברים על הגירה).

לא יודע מה קורה פה עם חברי הפורום, אבל בסביבת העבודה שלי (עובדי הייטק עד גיל 40) הרוב רוצים לקבל רילוקיישן ולהגר מפה.

 

[איש(3718)]

לא יודע מה קורה פה עם חברי הפורום, אבל בסביבת העבודה שלי (עובדי הייטק עד גיל 40) הרוב רוצים לקבל רילוקיישן ולהגר מפה.

הזכרת לי חברים בהייטק מלפני 15 שנה- היו בטוחים שאוטוטו הם עוברים לחו"ל ולכן אין טעם לקנות דירה (למרות שהיו להם חסכונות משמעותים)
היום הם בלי דירה ובלי חו"ל, ובלי יכולת לקנות דירה
מה המסקנה? if you want to shoot, shoot, dont talk
אם אתה מתכנן לגור בארץ לטווח הרחוק, קנה דירה. ואם אתה מתכנן להגר, תהגר.
אל תחיה על המזוודות ותחשוב שהעולם מחכה לך, הוא לא, גם ישראל מתקדמת וגם העולם מתקדם
או שתרד מהמיזוודות, או שתשתמש בהם
(ואישית אני לא חושב שישראל היא מקום גרוע לגור בו לאיש הייטק )

 

[CarpeDiem]

הזכרת לי חברים בהייטק מלפני 15 שנה- היו בטוחים שאוטוטו הם עוברים לחו"ל ולכן אין טעם לקנות דירה (למרות שהיו להם חסכונות משמעותים)
היום הם בלי דירה ובלי חו"ל, ובלי יכולת לקנות דירה
מה המסקנה? if you want to shoot, shoot, dont talk
אם אתה מתכנן לגור בארץ לטווח הרחוק, קנה דירה. ואם אתה מתכנן להגר, תהגר.
אל תחיה על המזוודות ותחשוב שהעולם מחכה לך, הוא לא, גם ישראל מתקדמת וגם העולם מתקדם
או שתרד מהמיזוודות, או שתשתמש בהם
(ואישית אני לא חושב שישראל היא מקום גרוע לגור בו לאיש הייטק )

אני על המזוודות. מחפש את ההזדמנות המתאימה.
נסיים בברכת שנה הבאה בסן פרנסיסקו הבנוייה.

 

[איש(3718)]

@mudale222 , אין סתירה בין 78% חרדים וערבים בכיתות א' בשנת 2040 ל-50% חרדים וערבים באוכלוסיה הכוללת בשנת 2059.
לגבי הגירה לחו"ל, זוהי אופציה שקורצת יותר ויותר לאנשים משכילים שאינם מעוניינים להיות פיונים במלחמות וברור שתהליך כזה רק מאיץ את ההתרחקות ישראל ממדינות המערב.

בניגוד לשנים 56\67\73\82 שאז לא היינו פיונים במלחמות?
אגב, "משכיל" הוא לא כל מי שקורא עיתון הארץ.

 

[איש(3718)]

אני על המזוודות. מחפש את ההזדמנות המתאימה.
נסיים בברכת שנה הבאה בסן פרנסיסקו הבנוייה.

בהצלחה

 

[רימון]

"הכסף עושה בבורסה יותר מאשר בנדל"ן " -
אני זקוק לעזרה בחישוב. נניח שאני קונה דירה להשקעה במחיר 600,000 שקלים.
300,000 הון עצמי + 300,000 משכנתא (אשר אותה משלמים השוכרים של הדירה).
כעבור 10 שנים הסתיימה המשכנתא ויש לי נכס בשווי 600,000 (לשם פישוט ושמרנות הנחתי אפס עליית ערך).
כלומר 100% תשואה בעשור.
האם הבורסה עושה יותר?
האם במידה ואוסיף רק את מדד המחירים לצרכן לערך הדירה עדיין הבורסה עושה יותר?

אישית, אני לא יודע להפיק 10% תשואה נטו (לאחר עמלות ומסים) ולכן מעדיף נדל"ן.
לגבי נדל"ן למגורים - זוהי צריכה. אין כאן כל קשר לבורסה כמו שלפני רכישת מכונית לא מסתכלים על
הבורסה אלא קונים כשצריכים. אם טוב לכם בדירה הנוכחית, אל תרכשו. שיקולי השקעה הם כאמור שונים.

 

[CarpeDiem]

@רימון - ומה עם הריבית על המשכנתא? איפה היא בחישוב? ומה עם חודשים שבהם אין שוכרים?

 

[בת העמק]

ומה עם הריבית על המשכנתא? איפה היא בחישוב? ומה עם חודשים שבהם אין שוכרים?

והתיקונים? והוצאות הקניה של הבית(מתווך/עו"ד/שמאי/עמלת מסמכים בבנק/מיסים ואגרות)? וכשאין שוכרים, אז צריך לשלם ארנונה ומשכנתא וועד לבד...

 

[גרהם]

ההשוואה הנכונה היא להשקעה בשוק ההון במינוף.

 

[Buffett]

איפה מס רכישה?
איפה מס שבח?
ובשביל לעשות 100% בעשור אתה לא צריך להפיק 10% שנתי, צריך בערך 7%.

 

[Buffett]

אני אסייג ואומר שגם בגין רווחי הון יש מס, כך שהמס שבח פחות רלוונטי.
ובאופן כללי אני כן חושב שלרוב האנשים עדיף להשקיע בדירה מאשר בשוק ההון, ולו רק מהסיבה שלרוב זו השקעה פחות נזילה ולכן נמנעות לא מעט טעויות.
אבל הניתוח שרימון הציג מאוד לא מדויק, בלשון המעטה.

 

[ogi]

@רימון, 10% תשואה שנתית במשך 10 שנים נותן לך 159% תשואה כוללת ולא 100%, בגלל הריבית דריבית.
ובכיוון ההפוך, כדי להשיג 100% תשואה על פני 10 שנים אתה צריך בערך 7.2% תשואה שנתית ולא 10%.

 

[TunaGolem]

אישית, אני לא יודע להפיק 10% תשואה נטו (לאחר עמלות ומסים) ולכן מעדיף נדל"ן.

בנוסף לכל ההסתייגויות הנ"ל, אזכיר שמניות החזירו אף יותר מ10% נומינליים למי שהשקיע בשנות השמונים עד היום, אפילו ללא מינוף. השקעה ממונפת באותה התקופה החזירה מעל 20% בשנה וקרוב לפי 10 מהקרן על פני עשור.
אבל בכלל לא התייחסת לסיכונים, כך שההשוואה עקרה.

 

[רימון]

ריבית משכנתא, תיקונים, חודשים ללא שוכרים ועד בית. דבר דבר:
לא ניתנה התייחסות לריבית אך גם לא להכנסות השוטפות ולא לעליית ערך. יש גבול לרוחב היריעה בפוסט. בגדול, הריבית והחזר המשכנתא החודשי אופסו יחד עם הכנסות השכירות. אפשר לסבך את המודל ככל שרוצים.

תיקונים ושות'. זהו דבר שאני שומע המון "כל שני וחמישי בעיה... שוכרים מציקים... וכו'
כאמור, שמעתי את זה מהמון אנשים אך מאפס משקיעים.
אז עכשיו אני מחזיר אלייך את הכדור בת יער (כדוגמה) - כמה פעמים היו תיקונים בשנה האחרונה בבית שלך?
כמה פעמים בחמש השנים האחרונות? אני "מטופל" ב- 6 דירות ישנות, כולל דירת המגורים שלי.
בממוצע יש לי פחות מקריאת שירות אחת לשנה. אז נכון, כמות אינה אומדן למחיר אבל כאמור, שכל אחד ישפר את המודל
לפי רצונו. מקסימום תגיעו ל- 90% תשואה בעשור? שיהיה.

טונה גולם, אם אתה רוצה להסתכל על שנות השמונים עד היום או אפילו שנות ה- 2000 עד היום אז דירות שילשו
את ערכם בנוסף למה שכתבתי ויותר מכך בעבר יכולת לקחת משכנתא על 90% מערך הדירה. בשנות השמונים
מי שלקח הלוואה קבועה לא צמודה לרכישת דירה קיבל דירה במתנה לאחר שהמטבע איבד שלושה אפסים.

כאמור, אני לא בתחרות עם מניות. זה נראה לי דיון משעמם. בסופו של דבר כל אחד צריך לבחור את האפיק אליו
הוא מתחבר ביותר.

OGI אתה כמובן צודק, אני מנסה לפשט ולהציג את הדברים כך שיהיו קלים לעיכול. כמובן שהתיקון שלך אף מגדיל את התשואה.

חודשים ללא שוכרים: אני מקפיד על שני עקרונות אשר גורמים לכך שכמעט (כלומר איני זוכר שזה קרה) לא קורה שדירה ריקה:
א. איני מעלה שכר דירה בין שנה לשנה לאותו שוכר. יש לי שוכרים שנמצאים 6 שנים על אותו מחיר.
ב. אני מאפשר למי שרוצה לצאת באמצע השנה בהתראה של חודש. במצב כזה השוכר שמח לסייע ולהראות את הדירה לבאים אחריו ובדרך כלל נסגר חוזה חדש עוד לפני הפינוי של הקודם.

 

[רימון]

על סיכונים והתוספת של גראהם-
א. אני חושב שהבורסה תנודתית ומסוכנת יותר. מצב של הפסד הקרן בנדל"ן הוא נדיר יותר. איני חושב שלאחר ירידות מחירי נדל"ן קרה בישראל, שתוך עשור הוא לא התאושש. בניגוד לארה"ב, כאן אי אפשר לנטוש שכונות שלמות. במידה ותהיה קטסטרופה בנדל"ן מן הסתם גם הבורסה תרד אך לא בהכרח הפוך.
ב. יותר קשה להשיג מינוף להשקעה בבורסה והוא גם מינוף יקר בהרבה. מעבר לכך הצדק איתך.

 

[Rachel]

אני דווקא מתחברת למה ש @רימון הציג: 50% משכנתא, משולמת ע"י השוכרים, 10 שנים - והבית שלך!.
אם יש משהו לא נכון בטענה, אני יותר מאשמח להבין: @Buffett , @בת העמק - אתם מוזמנים להסביר במה ההתסכלות הזו שגויה.
אני דווקא לא מסכימה עם @ogi שצריך להשוות השקעה ממונפת במניות: כי גם הבנקים לא מסכימים איתו.
(כלומר, אם אני משקיעה 300,000 בדירה, האם יתנו לי בשמחה הלוואה ל10 שנים בריבית נמוכה. אם אני משקיעה 300,00 בשוק ההון - אני בספק לגבי הנכונות לתת הלוואה בכלל, והם בוודאי לא יתמחרו את זה בריבית דומה).

 

[שודד הפינג פונג]

כל מה שרימון כתב שגוי, או לכל הפחות מאוד לא מדויק. מהמסד ועד הטפחות. לא רוצה בכלל לטרוח להפריך כל טענה וטענה כי הוא בעיקר עסוק ברציונליזציות ולא מעוניין בדיון אמיתי.

 

[Rachel]

@שודד הפינג פונג , אשמח להבין למה לדעתך הטענה שגויה, או לא מדוייקת. או לחילופין, אשמח להבין איך לחשב בצורה מדוייקת יותר.
תודה רבה על ההשקעה מזמנך.