קניית דירה-כן או לא

[daat99]

כאשר מתחשבים בדיבידנדים, התוספת היא רק של 600% בשישים שנה.

אני לא מבין איך הגעת לתוספת של 600% בלבד.

מחיר בלבד הגיע ל-1500 - תשואה של 150,000% - עד כאן אנחנו מסכימים.
מחיר עם דיבידנדים הגיע ל-7700 (בערך) - תשואה של 770,000% - לא 150,600%.
מדובר על תוספת של 600,000%.

חשוב לבדוק את התוספת מההתחלה ולא רק מהערך הסופי.

 

[TunaGolem]

חשוב לבדוק את התוספת מההתחלה ולא רק מהערך הסופי.

זה תלוי מה אתה מנסה לבדוק. אם אתה רוצה את התשואה הכוללת, צריך להשוות עם הערך ההתחלתי. לעומת זאת, אם אתה רוצה את תשואת הדיבידנד בלבד, צריך להשוות עם הערך הסופי. מכאן שתשואת הדיבידנד היתה פחותה מ3% לשנה, בעוד תשואת המחיר בלבד היתה 13% והתשואה הכוללת היתה 16% לשנה. (לפי הגרף בלבד)
לכן אני אומר שהגרף מציג את הנתונים בצורה גרועה שפוגעת בטענותיו.

 

[daat99]

אם אתה רוצה את תשואת הדיבידנד בלבד, צריך להשוות עם הערך הסופי.

אם רוצים להשוות את תשואת הדיבידנד אז צריך נתונים אחרים במקום גרף לא קריא:
http://www.businessinsider.com/stock-returns-price-dividend-contribution-2013-1#ixzz2Ha5hVjac
ונקבל: 42%

מקור אחר:
http://www.simplestockinvesting.com/SP500-historical-real-total-returns.htm
נקבל 44%.

 

[TunaGolem]

אם רוצים להשוות את תשואת הדיבידנד אז צריך נתונים אחרים במקום גרף לא קריא

בדיוק הטענה שלי.
הגרף מתיימר להשוות PR עם TR כדי להראות שTR הרבה יותר משמעותי. בפועל, בגלל הצגת נתונים לקויה, מקבלים את התוצאה ההפוכה, כאילו הדיבידבנדים אינם משמעותיים ולכן מספיק להסתכל על PR.

 

[daat99]

הגרף בסך הכל מראה שני קווים שבהם אחד יותר גבוה מהשני.
לאנשים הפשוטים שלא מבינים יותר מדי בהשקעות (ובמתמטיקה) זה ממחיש את העובדה שאסור להתעלם מדיבידנדים.

 

[TunaGolem]

לאנשים הפשוטים שלא מבינים יותר מדי בהשקעות

אם כך, זו דמגוגיה.

 

[CarpeDiem]

הבעיה העיקרית בקניית דירה בארץ היא הסיכון הפוליטי-דמוגרפי. יש סיכוי די גדול שבעוד 20 שנה המדינה תהפוך למדינת עולם שלישי (50% מילדי כיתה א׳ הם חרדים וערבים), והערך הריאלי של הדירה יהיה מאוד נמוך בהשוואה להיום.

 

[נתן]

הבעיה העיקרית בקניית דירה בארץ היא הסיכון הפוליטי-דמוגרפי. יש סיכוי די גדול שבעוד 20 שנה המדינה תהפוך למדינת עולם שלישי (50% מילדי כיתה א׳ הם חרדים וערבים), והערך הריאלי של הדירה יהיה מאוד נמוך בהשוואה להיום.

לטעמי יש סיכון גדול יותר שאירופה וארה"ב יהפכו למדינות עולם שלישי, עם כמות ההגירה האיסלמית ומערכות הרווחה שלהן.
ישראל דווקא בכיוון טוב, החרדים משתלבים בשוק העבודה והערבים גם כן. אין ספק שאיזורים שבהם הם ישבו במרוכז יהיו בעלי ערך דירות נמוך יותר, אבל זה בדיוק אותה סכנה בכל מקום בעולם- שכונה טבוה יכולה להפוך לסלאם די במהרה, ולהפך.
עדיין, למטרת השקעה קניית דירה משלמת רק בשל הטבת המס שהמדינה נותנת למשכירים. גם אז, אני לא בטוח שזה משתלם (די בטוח שלהיפך), אולי רק באיזורי תשואה גבוהה (ולכן סיכון גבוה) כמו הפריפריה.

הנקודה היא שרבים (ואני בתוכם) רוצים לקנות דירה כדי למקסם רווחים שאינם מוניטריים. כרגע יש לי את הסבלנות והמשמעת העצמית לחכות, אבל מי יודע כמה זמן זה ידרוש, ובינתיים העלות של אי בעלות קיימת ומצטברת.

 

[CarpeDiem]

לטעמי יש סיכון גדול יותר שאירופה וארה"ב יהפכו למדינות עולם שלישי, עם כמות ההגירה האיסלמית ומערכות הרווחה שלהן.
ישראל דווקא בכיוון טוב, החרדים משתלבים בשוק העבודה והערבים גם כן. אין ספק שאיזורים שבהם הם ישבו במרוכז יהיו בעלי ערך דירות נמוך יותר, אבל זה בדיוק אותה סכנה בכל מקום בעולם- שכונה טבוה יכולה להפוך לסלאם די במהרה, ולהפך.
עדיין, למטרת השקעה קניית דירה משלמת רק בשל הטבת המס שהמדינה נותנת למשכירים. גם אז, אני לא בטוח שזה משתלם (די בטוח שלהיפך), אולי רק באיזורי תשואה גבוהה (ולכן סיכון גבוה) כמו הפריפריה.

הנקודה היא שרבים (ואני בתוכם) רוצים לקנות דירה כדי למקסם רווחים שאינם מוניטריים. כרגע יש לי את הסבלנות והמשמעת העצמית לחכות, אבל מי יודע כמה זמן זה ידרוש, ובינתיים העלות של אי בעלות קיימת ומצטברת.

לדעתי אתה לא מעריך בצורה נכונה את הסיכונים הגיאופוליטיים של ישראל.
אני מקווה שאתה מבין שלמרות ההגירה המוסלמית לאירופה (בארה״ב זה באמת זניח) מספרם לא עובר אפילו את ה-10% (עכשיו זה בין 5-10%). קיימת שם גם הגירה משמעותית מדרום אמריקה וממזרח אירופה לתוך מערב אירופה שמאזנת קצת את המצב. בישראל, בתוך הקו הירוק יש 20% ערבים. ביו״ש יש עוד 2-2.5 מיליון ערבים. וכמובן יש את עזה עם 1.8 מיליון. תוסיף לזה עוד כמעט מיליון חרדים, מיליון דתיים מכל הסוגים והמינים (רובם אגב מועילים למדינה, אבל לא חסר אצלם Weirdos), ותקבל שיהיה פה מספיק ״שמח״ ב-20 השנים הקרובות. הרבה יותר ״שמח״ מאשר באירופה או בארה״ב.

 

[Rachel]

תוסיף לזה עוד כמעט מיליון חרדים, מיליון דתיים מכל הסוגים והמינים (רובם אגב מועילים למדינה, אבל לא חסר אצלם Weirdos), ותקבל שיהיה פה מספיק ״שמח״ ב-20 השנים הקרובות. הרבה יותר ״שמח״ מאשר באירופה או בארה״ב.

אני לא יודעת איך לחרדים יש השפעה על ירידת מחירי הדיור, אם כן - להיפך,
תנסה לראות מה קורה בשכונות 'מתחרדות', מחירי הדיור קופצים, משמעותית.

 

[CarpeDiem]

@Rachel לחרדים יש השפעה על המצב הכלכלי בארץ. ברור לחלוטין שאם אוכלוסייה לא יצרנית תגיע למסה קריטית היא תכביד על שאר האוכלוסיות ועל כלכלת המדינה. אז פתאום הגרעון יעלה, האבטלה תעלה, דירוג האשראי של ישראל יירד, האינפלציה תעלה, והריבית תצטרך לעלות מאוד גבוה, כיאה למדינת עולם שלישי.

 

[Rachel]

@Rachel לחרדים יש השפעה על המצב הכלכלי בארץ. ברור לחלוטין שאם אוכלוסייה לא יצרנית תגיע למסה קריטית היא תכביד על שאר האוכלוסיות ועל כלכלת המדינה.

אז אנחנו נכנסים לשאלה פוליטית האם החרדים הם אוכלוסיה לא יצרנית.
מודעת לכך שמקובל לחשוב על זה כאקסיומה. אני, מהיכרות אישית, לא רואה איך המספרים מסתדרים.
בלמ"ס יראו לך ששיעור העובדים במגזר נמוך, ובאותה נשימה תיראה שיש להם לא פחות מ-4 הגדרות שונות ל'חרדים'. לא יודעת איך אפשר לבצע הסקה סטטיסטית לפני הגדרת האוכלוסיה הנבדקת.
על כל פנים, בוא לא ניכנס לשאלה האם המגזר החרדי אינו יצרני, אלא תגיד שבהנחה והמגזר החרדי אינו יצרני...

נ.ב
זה חלק המחלום שלי, בפרישה מוקדמת. לעשות דוקטורט מסודר עם השוואות ומספרים ולהבין אחת ולתמיד האם החרדי הממוצע הינו נטל כלכלי על המדינה.
רמז: נטל כלכלי תלוי ב-2 פרמטרים: תרומה וצריכה.
מעניין לבדוק 1. באיזו מידה המגזר תורם פחות מבחינת פריון? 2.מה הוא מקבל (בהקשר של צריכה ציבורית, רמז: מעט מאוד, אם בכלל).
אבל ברשותך, @CarpeDiem בוא לא נסית את הדיון בשרשור הזה. אם זה מעניין - אפשר לפתוח שרשור נפרד.

 

[CarpeDiem]

@Rachel - קיבלתי. אני מסייג את כל ההודעות שלי בכך שאני מניח שהערבים, החרדים והמתנחלים הן אוכלוסיות שמתאימות לעולם שלישי ולא לעולם הראשון (עולם ראשון = ארה״ב, מערב אירופה, יפן, קנדה, אוסטרליה).

 

[טל51]

דירת מגורים לרוב היא השקעה גרועה, להוציא מקרה בו משפחה/יחיד בוחרים לגור באיזור פיתוח. מן הסתם, זה לא המקרה שלכם.
משום כך צריך להפריד בין שני מושגים.
1. דירת מגורים (מוצר צריכה והתחייבות למשלמיי משכנתה)
2. השקעה (נכס)
עקומת התמורה מדגימה יפה, כיצד התצרוכת (דירת מגורים) וההשקעה באים אחד על חשבון השני.
תשקיעי במגורים לא ישאר לך כסף להשקעה.
תקצי את הכסף להשקעות, יהיה לך גם כסף לשכור בית יפה וגם הכסף ימשיך להניב. עם זאת, מוצר הצריכה לא יהיה בבעלותך.

הייתי צריך להשתמש בהסבר הזה לפני כמה ימים, כאשר אני יושב עם חברי לעבודה, רואי חשבון, שמסבירים לי ששכירות זה !#! ולמעשה זה לזרוק כסף לפח... על עקומת התמורה לא יצא לי לחשוב!

 

[mudale222]

לדעתי אתה לא מעריך בצורה נכונה את הסיכונים הגיאופוליטיים של ישראל.
אני מקווה שאתה מבין שלמרות ההגירה המוסלמית לאירופה (בארה״ב זה באמת זניח) מספרם לא עובר אפילו את ה-10% (עכשיו זה בין 5-10%). קיימת שם גם הגירה משמעותית מדרום אמריקה וממזרח אירופה לתוך מערב אירופה שמאזנת קצת את המצב. בישראל, בתוך הקו הירוק יש 20% ערבים. ביו״ש יש עוד 2-2.5 מיליון ערבים. וכמובן יש את עזה עם 1.8 מיליון. תוסיף לזה עוד כמעט מיליון חרדים, מיליון דתיים מכל הסוגים והמינים (רובם אגב מועילים למדינה, אבל לא חסר אצלם Weirdos), ותקבל שיהיה פה מספיק ״שמח״ ב-20 השנים הקרובות. הרבה יותר ״שמח״ מאשר באירופה או בארה״ב.

מעניין הקטע הזה. לולאה אינסופית.
זה בדיוק מה שאמרו לי לפני 20 שנה. כולם חרדים וערבים והכל יהיה קטסטרופה עוד 20 שנה.
הקטע המוזר הוא - שתאריך היעד לעולם לא משתנה.
כל שנה אומרים לי בדיוק אותו דבר: "עוד 20 שנה...".
אז אחרי ששמעתי את זה כבר 20 שנה רצוף (ויותר), תסלח לי אם אני כבר לא מאמין בנבואות הזעם.
ניפגש שוב עוד 20 שנה ונבדוק את זה. (כמובן שזה לא יקרה כי כשניפגש תגיד לי בוודאי ש"עוד 20 שנה....").

 

[HHH]

לפי נתוני הלמ"ס בשנת 2040 הצפי הוא ש- 78% מתלמידי כיתה א' יהיו חרדים וערבים, ו-22% בזרם הממלכתי והממלכתי-דתי. כלומר זוהי הנחת המוצא של הגורמים המוסמכים לכך במדינת ישראל.

 

[גרהם]

@CarpeDiem
המחקרים בקשר להשתלבות החרדים בכלל והשפעת ההשכלה הדלה הרלוונטית לשוק העבודה, כבר קיימים.
ראה למשל כאן: http://taubcenter.org.il/wp-content/files_mf/b1employmentandincomesharedimregev22.pdf
רואים כי במהלך השנים חלה ירידה חדה בשיעור תעסוקת הגברים החרדים. מגמה מסוכנת לכלכלה המדינה מצד אחד, אבל מראה שאפשר גם אחרת אם רוצים (כי עובדה שבעבר אותם אנשים או הוריהם כן עבדו).

 

[Jan Sobieski]

הבעיה העיקרית בקניית דירה בארץ היא הסיכון הפוליטי-דמוגרפי. יש סיכוי די גדול שבעוד 20 שנה המדינה תהפוך למדינת עולם שלישי (50% מילדי כיתה א׳ הם חרדים וערבים), והערך הריאלי של הדירה יהיה מאוד נמוך בהשוואה להיום.

אני לא אצטרף לויכוח של האם ישראל תהפוך למדינת עולם שלישי, אך עם המזל שלנו, גם אם זה יקרה, עדיין הדירות יהיו יקרות. יש לזה כמה דוגמאות כגון פפואה ניו גיני, סווזילנד ואנגולה.

 

[mudale222]

לפי נתוני הלמ"ס בשנת 2040 הצפי הוא ש- 78% מתלמידי כיתה א' יהיו חרדים וערבים, ו-22% בזרם הממלכתי והממלכתי-דתי. כלומר זוהי הנחת המוצא של הגורמים המוסמכים לכך במדינת ישראל.

נשמע דרמטי. לפי הנתונים מהכתבה הפסימית שמצאתי ב2059 יהיו רבע חרדים רבע ערבים וחצי חילונים.
http://www.themarker.com/news/1.2648970

אני עדיין מוכן להתערב עם כל אחד כאן שעוד 20 שנה לא תהיה כאן מדינת עולם שלישי. (נראה לי שבתוך תוכם הרוב כאן גם חושבים ככנ אחרת היו מתחילים לתכנן איך להוציא אזרחות זרה וכו' וחצי מהשרשורים היו מדברים על הגירה).

 

[רוני]

שלום לכולם,
נשמח לשמוע את נקודת מבטכם בנושא כי אנחנו מתקשים להחליט:
אנחנו זוג+1 בשנות ה30 לחיינו, הגרים באחת משכונותיה (הלא טובות-מבחירה כלכלית) של ירושלים. שכ"ד בחודש 2700 ש"ח וארנונה של כ200 ש"ח בחודש.
יש לנו דירה מלפני הנישואים (שייכת רק לאישה) ששוויה כיום כ950K ואנחנו רוצים לרכוש דירה אחרת בי-ם לצורך מגורים. גם כן באותה השכונה בי-ם אך באזור טוב יותר שלה. את הדירה הנ"ל אנו מתכוונים למכור בעתיד הקרוב.
יש לנו את הסכום כולו לקניית דירה (כ1800K, כולל מיסים, עו"ד וכו') אך הקניה הזו תשאיר אותנו ללא כסף נזיל. כיום הכסף הזה מושקע באפיקים סולידיים יחסית בשוק ההון. חוץ מזה יש לנו קרנות השתלמות ועוד שתי קופות חיסכון קטנות (כ60K) שאיננו מתכוונים לפתוח כלל.
אנחנו חוסכים כ7000 ש"ח כל חודש (במינימום) - קצת פחות ממחצית הכנסתנו הכוללת הנקיה.
אנחנו מודעים לכך שמחירי הדירות עכשיו נמצאים בשיא ומאוד מתלבטים האם לקנות דירה למרות שיש לנו את כל הסכום.

מצד אחד, קניה של דירה עכשיו תאפשר לנו לחיות בבית מרווח יותר ובתנאים טובים יותר (הבית הנוכחי מאוד ישן ולא מתוחזק-אם כי הוא עונה על כל צרכינו-לפחות בשנתיים שלוש הקרובות) וגם "נחסוך" את שכר הדירה. מצד שני-המחירים כיום מטורפים (בלשון המעטה) והיצע הדירות לא גדול.

אבי טוען שכדאי להמשיך לשכור ולתת לכסף לעשות את שלו בבורסה (למרות הירידות החדות האחרונות-שאגב, לא מטרידות אותנו) ולחכות לעליית הריבית שתתרחש מתישהו. בנוסף, הוא טוען, כי הממשלה הנוכחית "מזרימה" דירות לשוק ולכן המחירים מתישהו ירדו (טענה שלי נשמעת מופרכת, בכל מקרה אני מאמינה שלא כך הדבר בירושלים, שבה עתודות הקרקע בתוך הקו הירוק מצומצמות בלאו הכי).

אשמח לשמוע את דעתכם

מהבחינה הכלכלית בשלב זה לפני שהגעתם לעצמאות כלכלית זו תהיה טעות לרכוש דירת מגורים זה עלול להשבית את כל המשאבים הכלכליים שלכם, מאחר ויש בידכם הון כולל של בסביבות 2,000,000 ש"ח אתם יכולים להגיע בטווח זמן סביר לעצמאות כלכלית בהשקעות נדל"ן מניב, אני מניח שהכנסה נטו של 15,000 ש"ח בחודש תביא אתכם לעצמאות כלכלית. כדי להגיע למספר זה אתם צרכים להתמקצע בהשקעות נדל"ן, לרכוש נכסים עם מימון סביר, בשלב זה בגלל מגמות השוק לרכוש בחו"ל היכן שיש פוטנציאל לעליית מחירים ותשואות משכירות של לפחות 6%. פרוטפוליו נכסים מניבים בשווי של 3,500,000 ש"ח במונחים של היום יכול בסבירות גבוהה להוביל אתכם לעצמאות כלכלית בטווח זמן בינוני. לאחר מכן אם תרצו לרכוש דירת מגורים זו החלטה שלכם אך קודם כל יש להגיע אל היעד.