קניית דירה חדשה למגורים, שתהיה גם השקעה טובה

[Leo1]

אני שוקל לקנות דירה. מעולם לא התנסיתי בכך. הדירה צריכה להיות או חדשה מקבלן או יד 2 בבית חדש יחסית. אין לי עניין בהרפתקאות עם דירות ישנות בנות עשרות שנים. לא החלטתי על מיקום ויש לי גמישות מסוימת, אבל הייתי רוצה איזור עם אוכלוסיה טובה ומשכילה. הייתי רוצה שזאת תהיה גם דירה נעימה לגור בה וגם השקעה טובה לעתיד. אשמח לעצות איך מוצאים דירה מתאימה, מה כדאי לעשות ועל מה להקפיד. הסתכלתי קצת ביד 2 ומדלן וראיתי שהרוב המוחלט של דירות עם פרמטרים שהזנתי הוצעו ע"י מתווכים. יש פה ושם דירות למכירה ע"י הבעלים ויש כמובן פרויקטים חדשים. האם יש טעם לפנות למתווכים או שעדיף לוותר עליהם? מה לגבי פרויקטים חדשים? ראיתי שיש הרבה דירות שמוצעות למכירה לפני שיש אפילו היתר. זה נראה לי קצת בעייתי לחכות שנים, אבל האם זה יכול להיות שווה בכל זאת? כנ"ל אשמח לדעת מה אנשים חושבים לגבי סוגי הדירות שיהיו השקעה טובה מבחינת סוג הבניין, המיקום וכל פרמטר רלוונטי.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

מה התקציב שלך?
כמה משכנתא אתה מתכנן לקחת?

אחרי הגדרת תקציב כבר תוכל לדעת אילו מקומות נפסלים (אם בכלל), תוכל למקד יותר את החיפוש.

דירת מגורים היא לא רק השקעה אלא גם מוצר צריכה שמגלם רצונות וצרכים אישיים שלך. מה חשוב לך בדירה? כמה חדרים אתה רוצה?

דירה בפריים לוקיישן כמעט תמיד תהיה השקעה טובה - תל אביב, גבעתיים, רמת גן..

אם אתה לא ממהר לגור בדירה, אני חושב שרכישה על הנייר בפריסייל (לפני היתר זה מצויין, אבל כמובן שחייב לבדוק היטב את הפרוייקט והקבלן שמאחוריו), יכולה להיות טובה עבורך.
רק אל תשכח לשים לב לא להשקיע בשינויים בדירה כספים רבים שלא לצורך, לאנשים יש נטייה לא קטנה לעשות זאת בדירות מגורים..

 

[o_b7]

אם אתה לא ממהר לגור בדירה, אני חושב שרכישה על הנייר בפריסייל (לפני היתר זה מצויין, אבל כמובן שחייב לבדוק היטב את הפרוייקט והקבלן שמאחוריו), יכולה להיות טובה עבורך.

אשמח אם תוכל להתייחס למשפט הזה, האם במקרה של פותח דיון, דירה על הנייר היא השקעה משתלמת?
לדעתי יש מספר חסרונות: קשה למצוא מתחת למחיר השוק (הקבלן יודע כמה לקחת והשוק גבוה), מדד תשומות הבניה יכול לעלות משמעותית, הדירה לא מכניסה (או חוסכת) שכירות בתקופת הבניה, דירה חדשה דורשת השקעה ראשונית כלשהי.

 

[Leo1]

מה התקציב שלך?
כמה משכנתא אתה מתכנן לקחת?

אחרי הגדרת תקציב כבר תוכל לדעת אילו מקומות נפסלים (אם בכלל), תוכל למקד יותר את החיפוש.

דירת מגורים היא לא רק השקעה אלא גם מוצר צריכה שמגלם רצונות וצרכים אישיים שלך. מה חשוב לך בדירה? כמה חדרים אתה רוצה?

על השאלות האלה כבר חשבתי ואני פחות או יותר ידע את התשובות. הכוונה היא לאיזור המרכז, לא כולל מרכז תל אביב, שהוא מחוץ לתקציב, אבל כולל איזורים קרובים או יותר רחוקים מסביב, כאשר חשוב שיהיה איזור נחמד עם אוכלוסיה טובה. השאלה היא מה חשוב לעשות ולשים אליו לב כדי זאת תהיה גם השקעה טובה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

קשה למצוא מתחת למחיר השוק (הקבלן יודע כמה לקחת והשוק גבוה)

לא נכון. בפריסייל המחיר לעולם יהיה נמוך יותר מאותה הדירה כשהיא בנויה ומוכנה לאיכלוס. מה גם אם השגת פריסייל לפני היתר, וידעת ללחוץ עוד קצת את הקבלן (לא תמיד עובד), בכלל הרווחת.

מדד תשומות הבניה יכול לעלות משמעותית

נכון, וגם ריבית הפריים תנודתית ויכולה להעלות בטווח הארוך. זה חלק מהסיכונים שצריך לקחת בחשבון.

הדירה לא מכניסה (או חוסכת) שכירות בתקופת

היא לא אמורה להכניס מדובר בדירת מגורים.
לגבי חוסכת, ניתן לפתור על ידי תכנון כלכלי נכון של העסקה. לדוגמה - לקחת חלק מסויים בגרייס.

 

[o_b7]

לא נכון. בפריסייל המחיר לעולם יהיה נמוך יותר מאותה הדירה כשהיא בנויה ומוכנה לאיכלוס. מה גם אם השגת פריסייל לפני היתר, וידעת ללחוץ עוד קצת את הקבלן (לא תמיד עובד), בכלל הרווחת.

נכון, וגם ריבית הפריים תנודתית ויכולה להעלות בטווח הארוך. זה חלק מהסיכונים שצריך לקחת בחשבון.

היא לא אמורה להכניס מדובר בדירת מגורים.
לגבי חוסכת, ניתן לפתור על ידי תכנון כלכלי נכון של העסקה. לדוגמה - לקחת חלק מסויים בגרייס.

כדי לחשב אם היא יותר נמוכה ממחיר השוק צריך להוסיף את מדד תשומות הבניה, השקעה ראשונית וכד׳, אני לא בטוח שבהתחשב בכך הדירות נמוכות יותר.
ריבית פריים תעלה בשני המקרים, כך שזה לא רלוונטי
בנוסף - במידה ואתה לוקח גרייס או מתחיל לשלם את המשכנתא יותר מאוחר, הסכום הראשוני שלך בעצם ״נעול״ ולא תרצה להשקיע אותו באפיקים לא מאוד סולידיים (כדי להמנע מנעילת הפסדים)

 

[Leo1]

השאלה היא מה הדברים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה כהשקעה ומה עדיף לבחור מבחינת מאפייני הדירה ואיך קונים אותה בצורה הכי כדאית. איזה סוג בניין עדיף? איזה מאפיינים של המיקום עדיפים? איזה סוג עסקה עדיף? עזבו את עניין המשכנתא. אני שואל על הדירה עצמה.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

כדי לחשב אם היא יותר נמוכה ממחיר השוק צריך להוסיף את מדד תשומות הבניה, השקעה ראשונית וכד׳, אני לא בטוח שבהתחשב בכך הדירות נמוכות יותר.

כמו בכל עסקה, צריך לשקלל את כל הפרמטרים. אם אתה לא בטוח זה לא אומר שזה לא נכון.

ריבית פריים תעלה בשני המקרים, כך שזה לא רלוונטי

מטרת הדוגמה הייתה להגיד שבכל עסקה יש גורמי סיכון. למה אף אחד לא רץ ואומר "אוי אבל הפריים תעלה עוד מעט כנראה (ובהרבה), לא כדאי לי לקחת מסלול פריים"?
כולם עטים על המסלול וכמה שיותר.
בכל מקרה, כרגע המדד אכן גבוה ועולה וצריך לקחת אותו בחשבון כמו שאמרתי.

במידה ואתה לוקח גרייס או מתחיל לשלם את המשכנתא יותר מאוחר, הסכום הראשוני שלך בעצם ״נעול״ ולא תרצה להשקיע אותו באפיקים לא מאוד סולידיים (כדי להמנע מנעילת הפסדים)

בלאו הכי ממש ממש לא הייתי מתכנן להשקיע סכום שאצטרך בוודאות בטווח הקצר.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

השאלה היא מה הדברים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה כהשקעה ומה עדיף לבחור מבחינת מאפייני הדירה ואיך קונים אותה בצורה הכי כדאית. איזה סוג בניין עדיף? איזה מאפיינים של המיקום עדיפים? איזה סוג עסקה עדיף? עזבו את עניין המשכנתא. אני שואל על הדירה עצמה.

1. איזורים מרכזיים ומתפתחים עם אוכלוסייה איכותית.

2. תשתיות טובות וקרבה לתחבצ ובעיקר רכבת קלה, מרכזי קניות, גני ילדים וכו'.

3. לא דירה גדולה מידי (6 חדרים) כי הביקוש להן די נמוך. לא יודע מה מצבך המשפחתי אבל דירת 4 חדרים נגיד היא קלאסית למשפחה צעירה.

4. אני באופן אישי לא אוהב מגדלים ולכן הייתי מעדיף בניין "רגיל". יותר קל וזול לתחזוקה שוטפת גם.

 

[o_b7]

כמו בכל עסקה, צריך לשקלל את כל הפרמטרים. אם אתה לא בטוח זה לא אומר שזה לא נכון.

אני רק אמרתי, שהתכוונתי שקשה להשיג פרוייקטים מתחת למחיר השוק בהתחשב בכל הפרמטרים שציינתי, ולכם ההנחה שדירות על הנייר כדאיות כי הן זולות יותר היא (לרוב) לא נכונה.

מטרת הדוגמה הייתה להגיד שבכל עסקה יש גורמי סיכון. למה אף אחד לא רץ ואומר "אוי אבל הפריים תעלה עוד מעט כנראה (ובהרבה), לא כדאי לי לקחת מסלול פריים"?
כולם עטים על המסלול וכמה שיותר.

שאלה טובה, אני דווקא חושב שצריך לקחת את זה בחשבון, וזה באמת סיכון במשכנתאות לתקופה בינונית ומעלה.

בלאו הכי ממש ממש לא הייתי מתכנן להשקיע סכום שאצטרך בוודאות בטווח הקצר.

לא הבנת, אני מתכוון שברגע שאתה סוגר עסקה על הנייר, ההון העצמי שלך למשכנתא ״ננעל״ ואתה כבר לא יכול להשקיע אותו, כי אתה חייב אותו למשכנתא (העתידית).
ואז למעשה ברגע שחתמת על החוזה כבר ויתרת על הכסף, אך בניגוד לדירה קיימת, את הדירה תקבל רק בעוד כמה שנים.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אני רק אמרתי, שהתכוונתי שקשה להשיג פרוייקטים מתחת למחיר השוק בהתחשב בכל הפרמטרים שציינתי, ולכם ההנחה שדירות על הנייר כדאיות כי הן זולות יותר היא (לרוב) לא נכונה.

עשרות רכישות שאני מכיר מקרוב אמנם אינן מדגם מייצג, אבל כן הוכיחו את הטענה שלי.
אם יש לך מקרים אחרים מהשטח ולא ממחשבות - מעולה.
אני מסכים שלא תמיד הדבר נכון (כמו כל דבר בחיים), אבל כפי שאמרתי, צריך לדעת גם לעשות משא ומתן עם הקבלן ואפשרי בדירות על הנייר להביא עסקאות מצויינות. במיוחד כשהשוק בתנופה של עלייה (יכול גם כמובן לשנות מגמה).

 

[o_b7]

עשרות רכישות שאני מכיר מקרוב אמנם אינן מדגם מייצג, אבל כן הוכיחו את הטענה שלי.
אם יש לך מקרים אחרים מהשטח ולא ממחשבות - מעולה.
אני מסכים שלא תמיד הדבר נכון (כמו כל דבר בחיים), אבל כפי שאמרתי, צריך לדעת גם לעשות משא ומתן עם הקבלן ואפשרי בדירות על הנייר להביא עסקאות מצויינות. במיוחד כשהשוק בתנופה של עלייה (יכול גם כמובן לשנות מגמה).

אוקיי בהחלט ייתכן, ההתרשמות שלי היא בעיקר משיחות עם נציגי הקבלן ולפני משא ומתן.
אגב, למה אפשר להשיג עסקאות טובות דווקא כשהשוק בעלייה? ההנחה שלי היא שהקבלן דווקא יהיה בטוח ביכולת שלו למכור

 

[האזרח הקטן]

השאלה היא מה הדברים שיכולים להשפיע על כדאיות העסקה כהשקעה ומה עדיף לבחור מבחינת מאפייני הדירה ואיך קונים אותה בצורה הכי כדאית. איזה סוג בניין עדיף? איזה מאפיינים של המיקום עדיפים? איזה סוג עסקה עדיף? עזבו את עניין המשכנתא. אני שואל על הדירה עצמה.

דירה להשקעה אתה תרצה שתהיה תמיד מושכרת ושלא תצטרך לבזבז חודשים על מציאת שוכרים.
שיקולים שחשובים לשוכרים:
- תעסוקה - קרבה לאזורי תעסוקה.
- תחבורה - נגישות טובה לדרכים ראשיות שמובילות לתל אביב, נגישות לתחנת רכבת.
- חניה - די מתסכל לחזור מהעבודה בערב ולבזבז חצי שעה על מציאת חנייה או לחנות עשר דקות מהבית.
- חינוך - קרבה לגנים ולבתי ספר שנחשבים איכותיים.
- מסחר ושירותים - קירבה יחסית.
- ומנגד - שהדירה לא תהיה במיקום רועש.

מציע שתבחר מספר שכונות שנראות לך מתאימות לקריטריונים שבחרת, ותסייר בהם רגלית בשעות אחר הצהריים - תוכל לקבל מושג על האוכלוסייה וכדאי גם לשוחח עם כמה עוברי אורח ולשאול לגבי המגורים שם.

 

[Leo1]

הרוב המוחלט של הדירות שנראות רלוונטיות ביד 2 ומדלן מפורסמות ע"י מתווכים. איך זה? האם כדאי לפנות אליהם או לוותר? חבל לי סתם לשלם עמלה. איך זה עובד איתם?

 

[האזרח הקטן]

זה שדירה מפורסמת על ידי מתווך לא אומר שהיא עסקה גרועה, אלא פשוט שהבעלים החליט להיעזר במתווך. תשקלל במחיר הדירה גם את עלות התיווך ותחליט אם זו השקעה כדאית.
לפעמים דווקא כאלו שמוכרים ללא מתווך ידרשו מחיר גבוה מדי לעומת השווי שלה והמתווך יכול להוריד אותם למחירים ריאלייים.

 

[בת העמק]

חבל לי סתם לשלם עמלה. איך זה עובד איתם?

אתה לא משלם להם אם לא מצאת דירה דרכם.
מתווך טוב יכול להקל עליך מאד,מניסיון (הבעיה שקשה למצוא את המתווכים הטובים).

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

אתה לא משלם להם אם לא מצאת דירה דרכם.
מתווך טוב יכול להקל עליך מאד,מניסיון (הבעיה שקשה למצוא את המתווכים הטובים).

+1.
אם מתווך יביא לי עסקה מצויינת, מצידי לשלם לו גם 3%. צריך לגלם את עלות התיווך בעלויות העסקה ולחשב אם העסקה טובה לי או לא.

 

[Leo1]

4. אני באופן אישי לא אוהב מגדלים ולכן הייתי מעדיף בניין "רגיל". יותר קל וזול לתחזוקה שוטפת גם.

גם אני חשבתי לכיוון הזה. ראיתי אבל שבמגדלים שהם לא חדשים ממש אפשר לפעמים למצוא דירות עם נוף מרשים במחירים לא יקרים יחסית(ובמגדלים אחרים הדירות דווקא מאוד יקרות). זה גורם לי לתהות מה קורה כאן. כמה כדאית קניה של דירה במגדל לעומת בניין רגיל? מה השיקולים והעלויות לטווח ארוך? שאלה גם כמה קומות זה מגדל ומתי נכנסים איזה שיקולים?

 

[האזרח הקטן]

גם אני חשבתי לכיוון הזה. ראיתי אבל שבמגדלים שהם לא חדשים ממש אפשר לפעמים למצוא דירות עם נוף מרשים במחירים לא יקרים יחסית(ובמגדלים אחרים הדירות דווקא מאוד יקרות). זה גורם לי לתהות מה קורה כאן. כמה כדאית קניה של דירה במגדל לעומת בניין רגיל? מה השיקולים והעלויות לטווח ארוך? שאלה גם כמה קומות זה מגדל ומתי נכנסים איזה שיקולים?

בארה"ב יש את הביטוי מגדלי סלאמס - מגדל למעמד הביניים שעם הזמן סובל מהזנחה וירידת ערך עקב עלויות התחזוקה הגבוהות. בארץ מגדלי מגורים הם עסק יחסית חדש, של כ 20 שנה. סביר שגם פה תהיה כזו תופעה כאשר המגדלים יזדקנו.

 

[המשקיע המתחיל הדביל]

גם אני חשבתי לכיוון הזה. ראיתי אבל שבמגדלים שהם לא חדשים ממש אפשר לפעמים למצוא דירות עם נוף מרשים במחירים לא יקרים יחסית(ובמגדלים אחרים הדירות דווקא מאוד יקרות). זה גורם לי לתהות מה קורה כאן. כמה כדאית קניה של דירה במגדל לעומת בניין רגיל? מה השיקולים והעלויות לטווח ארוך? שאלה גם כמה קומות זה מגדל ומתי נכנסים איזה שיקולים?

איני יודע מאיזה גובה זה נקרא "מגדל", מבחינתי בניין גבוה מאוד ביחס לשטח עליו בונים הוא מגדל.
לשאלתך - להבדיל מבניינים "רגילים", אין פה מגדלים בני 60-70 שנים ולכן אי אפשר לדעת באמת מה הבלאי וזה חלק מהשיקולים לטווח הארוך.

ראיתי אבל שבמגדלים שהם לא חדשים ממש אפשר לפעמים למצוא דירות עם נוף מרשים במחירים לא יקרים יחסית(ובמגדלים אחרים הדירות דווקא מאוד יקרות).

הדירות היקרות נמצאות במגדלים חדשים?