פרעון מוקדם למשכנתא - כל הטריקים לחסוך כסף

[c881]

אני אנסה להסביר את עצמי.
מסלול ראשון - מצב נתון.
למען הדיון 200,000 ל - 15 שנה (180 חודש), ריבית 3.5%. - 1430 שח החזר
מסלול שני - רוצים להגיע... אם הריבית עולה בתחום 5~10, אנסה להגיע ל-119 ~ 118 חודשים.
צריך להכניס 57,500 (לרדת ל- 142,500)
אם הריבית יורדת, ארצה להשאר מעל 120 חודשים.
אופציה נוספת... מכיוון שניתן להכניס במינימום 20,000 (10% מהקרן) ייתכן ואנסה לקצץ אפילו כמה פעמים בתוך ה - 15~10, כדי שלא לשלם כל פעם "על 15 שנה".
אז 20,000 - יורידו אותי לכיוון ה-13 שנה (157 חודש) ואז אפשר להכניס שוב 20,000 לרדת ל-135 חודשים...

 

[A42]

אני אנסה להסביר את עצמי.
מסלול ראשון - מצב נתון.
למען הדיון 200,000 ל - 15 שנה (180 חודש), ריבית 3.5%. - 1430 שח החזר
מסלול שני - רוצים להגיע... אם הריבית עולה בתחום 5~10, אנסה להגיע ל-119 ~ 118 חודשים.
צריך להכניס 57,500 (לרדת ל- 142,500)
אם הריבית יורדת, ארצה להשאר מעל 120 חודשים.
אופציה נוספת... מכיוון שניתן להכניס במינימום 20,000 (10% מהקרן) ייתכן ואנסה לקצץ אפילו כמה פעמים בתוך ה - 15~10, כדי שלא לשלם כל פעם "על 15 שנה".
אז 20,000 - יורידו אותי לכיוון ה-13 שנה (157 חודש) ואז אפשר להכניס שוב 20,000 לרדת ל-135 חודשים...

הבנתי, זה בהחלט שיטה נוחה לבדיקת לוח שפיצר
אבל לא בטוח אם זה החישוב היחידי
לפחות מכל השיחות שלי עם המוקדים כולל המוקד סילוק
הם לא הצליחו להצביע לי על חישוב שיוכל לעזור לי בזה
כנל לא המחשבון החזרים של הבנק עצמו (בגדול זה די דומה למשכנתאמן)
הם כן הציעו לי לעשות את החישוב בעצמם ולהגיד לי איזה סכום להכניס בשביל להגיע ל119 חודשים

מניח שזה בעיקר בגלל שהריבית נדחת, אמצע חודש, עמלות אי הודעה מראש, עמלת שורה וכו קצת מזיזים את המספרים
ולא רוצים שיהיה מצב שבסוף יהיה חסר לך כמה שקלים בשביל התקופה

וגם צריך לזכור שהעמלות פרעון מוקדם יתעדכנו רק בתאריך חיוב הבא ובפרק זמן הזה ירד עוד חיוב והקרן עוד תקטן

אבל בהחלט רעיון יפה ואיישם אותו בפרעון הבא אם יהיה (-:
תודה!

 

[c881]

טוב, עד היום לא חישבתי ל-119 חודש או 120 חודש.
בכללי להוריד שנה וחצי או שנה ו-9.
לא אפגע.

 

[מתכנת]

רוצה לבדוק מה הריבית הממוצעת, ראיתי באתר בנק ישראל חלוקה רק לפי צמוד או לא צמוד
זאת אומרת שגם מסלול קל״צ וגם מסלול משתנה כל 5 שייכים לאותה קבוצה של ״לא צמוד״ ? (אם אינם צמודים כמובן)

 

[c881]

ההבדל היחיד הוא לפי צמוד/ לא צמוד.

 

[מתכנת]

עקרונית כן, אבל אם כבר קנית את הנכס והוא עבר על שמך, למה שיתנו לך אחרכ משכנתא עליו?
מבחינת הפריים, אין בעיה
אני בבית שלי 3 פעמים הגדלתי את המשכנתא ובכל פעם בתוספת שהגדלתי סגרתי את המסלולים שהם לא פריים
כלומר כל פעם שלקחתי עוד הגדלה על המשכנתא היה לי כבר מראש מעל לשליש פריים וזה לא הפריע שוב לקבל את ההגדלה בשליש-שליש-שליש

כשאתה אומר 3 פעמים, זה 3 מעברי דירה או הוצאת משכנתא לכל מטרה על אותו הנכס ?
כי בדקתי במחזור ואמרו שכן חייבים לשמור על היחס, ייתכן שבהלוואה חדשה לגמרי זה שונה אבל לא בדקתי.

 

[c881]

כשאתה אומר 3 פעמים, זה 3 מעברי דירה או הוצאת משכנתא לכל מטרה על אותו הנכס ?
כי בדקתי במחזור ואמרו שכן חייבים לשמור על היחס, ייתכן שבהלוואה חדשה לגמרי זה שונה אבל לא בדקתי.

היום מותר לשנות ל-2 שליש פריים/שליש קבוע.

 

[A42]

את אומרת שגם מסלול קל״צ וגם מסלול משתנה כל 5 שייכים לאותה קבוצה של ״לא צמוד״ ? (אם אינם צמודים כמובן)

בגדול כן, הטבלה הזאת לא נכנסת לסוגי המסלולים וכו
מצד שני לא אמור להיות הבדל מהותי בינהם

כשאתה אומר 3 פעמים, זה 3 מעברי דירה או הוצאת משכנתא לכל מטרה על אותו הנכס ?
כי בדקתי במחזור ואמרו שכן חייבים לשמור על היחס, ייתכן שבהלוואה חדשה לגמרי זה שונה אבל לא בדקתי.

על אותו בית
זה לא טריוואלי , לא יתנו לך להגדיל סתם את המשכנתא בלי סיבה

אני פעם ראשונה היתה בלקיחת המשכנתא (עבור בניה של בית בבניה עצמית)

בפעם השניה אחרי שנתיים בערך באתי לבנק ואמרתי שטעיתי בחישוב של הכסף שאני צריך ובשביל לסיים את הבית (אחרי טופס 4 כבר) אני צריך עוד תוספת מזגנים גינה וכו ואישרו לי להכפיל את המשכנתא, לא ביקשו ממני שום דבר לדעתי מלבד שוב שמאות

בפעם השלישית (אחרי 4 שנים בערך) אמרתי שאני רוצה לעשות שיפוץ בבית וביקשו ממני רק להביא הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן ואחרכ שמאות, יכול להיות שרוצים לראות שעשית חלק מהשיפוץ - אני בדיוק צבעתי את הבית אז זה הספיק

היום מותר לשנות ל-2 שליש פריים/שליש קבוע.

עדין על 2 שליש פריים לא תקבל על הכל מרווח של מינוס 0.8/0.9 ודווקא אם תיקח רק שליש פריים כן יאפשרו את זה
עצוב ומעצבן - אבל זה מה שאני נתקלתי לפני כמה חודשים שבדקתי

 

[מתכנת]

בפעם השלישית (אחרי 4 שנים בערך) אמרתי שאני רוצה לעשות שיפוץ בבית וביקשו ממני רק להביא הצעת מחיר לשיפוץ מקבלן ואחרכ שמאות, יכול להיות שרוצים לראות שעשית חלק מהשיפוץ - אני בדיוק צבעתי את הבית אז זה הספיק

כן שמעתי משהו כזה שאם אבקש 200-300 אלף לשיפוץ הבנק ירצה גם חוזה שיפוץ ושמאות לאחר שיפוץ,
רק לא הבנתי איך עוזר שמאות לאחר מעשה אם צריך את הכסף לפני השיפוץ ?

עדין על 2 שליש פריים לא תקבל על הכל מרווח של מינוס 0.8/0.9 ודווקא אם תיקח רק שליש פריים כן יאפשרו את זה
עצוב ומעצבן - אבל זה מה שאני נתקלתי לפני כמה חודשים שבדקתי

זה נכון כמובן, אבל אם בזמן הגדלת המשכנתא אקח שליש-שליש-שליש (כדי לקבל הצעה אטרקטיבית), גם אם העובדה שההלוואה הקיימת היא רק פריים עשויה להפריע מבחינה רגולטורית אבל אם במשוקלל הפריים לא יהיה יותר משני שליש זה יהיה תקין

 

[A42]

כן שמעתי משהו כזה שאם אבקש 200-300 אלף לשיפוץ הבנק ירצה גם חוזה שיפוץ ושמאות לאחר שיפוץ,
רק לא הבנתי איך עוזר שמאות לאחר מעשה אם צריך את הכסף לפני השיפוץ ?

בדרכ הבנק מבקש רק שמאות אחת (כל שמאות זה 900 שקל)
השמאות היא לא בשביל השיפוץ היא בשביל לעמוד את נכס הבית היום
נניח קנית בית ב2 מיליון והיום אחרי 5 שנים אתה טוען שהוא שווה 2.5 מיליון
הבנק רוצה לוודא את זה (ובעיקר לוודא שלא הרסת את הבית והוא שווה היום רק 1.5 מיליון)
לפעמים מספיק רק הצעת מחיר לשיפוץ ואחרכ אולי מכתב מהקבלן שכל השיפוץ או התיקונים נעשו
אתה גם כמובן יכול לשפץ בעצמך
אצלי הם לא ביקשו קבלות או הצהרות
בסוף הם נותנים לך עוד כסף כנגד הערובה של הבית (הייתרון פה על פני משכנתא בדירה שניה זה האחוז מימון)

זה נכון כמובן, אבל אם בזמן הגדלת המשכנתא אקח שליש-שליש-שליש (כדי לקבל הצעה אטרקטיבית), גם אם העובדה שההלוואה הקיימת היא רק פריים עשויה להפריע מבחינה רגולטורית אבל אם במשוקלל הפריים לא יהיה יותר משני שליש זה יהיה תקין

אין משוקלל כל הלוואה או כל משכנתא היא בפני עצמה
זה גם לא חייב להיות באותו בנק
לפי בכל מקרה היום יש משכנתא שהיא רק בפריים ללא בית (שמתי ערבון כספי במקום עד הבית החדש, בשביל לשמר את הריבית פריים)
ואין לי שוב בעיה לקחת על בית חדש עוד משכנתא שהיא שליש- שליש -שליש (בנוסף למה שיש לי)

 

[מתכנת]

זה גם לא חייב להיות באותו בנק

אתה מכיר מקרה כיום בו 2 בנקים נותנים משכנתא לאותו נכס ?
על הנייר זה אפשרי, במציאות לא ידוע לי שזה בר ביצוע, הבנקים מאוד לא אוהבים את זה בגלל שזה יעורר קשיים במקרה של חדלת פירעון

 

[A42]

אתה מכיר מקרה כיום בו 2 בנקים נותנים משכנתא לאותו נכס ?
על הנייר זה אפשרי, במציאות לא ידוע לי שזה בר ביצוע, הבנקים מאוד לא אוהבים את זה בגלל שזה יעורר קשיים במקרה של חדלת פירעון

כן מכיר, אבל לא דירות יחידות (אלה דברים יותר גדולים עם הסכמי שיתוף וכו)

בכל מקרה הבנק החדש תמיד ינסה להשוואת לך תנאים ולנייד את כל המשכנתא אליו
ברור שאם הכל יהיה בפריים זה יקשה

בגלל זה גם לפעמים מרגיש לקוח שבוי של הבנק שלי כי אני לא יכול באמת להתמקח איתם על החלק הנוסף במשכנתא כי לא באמת יכול לעבור לבנק אחר

 

[אורי ג.]

בגלל זה גם לפעמים מרגיש לקוח שבוי של הבנק שלי כי אני לא יכול באמת להתמקח איתם על החלק הנוסף במשכנתא כי לא באמת יכול לעבור לבנק אחר

אפשר לקחת בחוץ בנקאי (הלוואת מזנין).
זה משמעותית יקר יותר מריבית של משכנתא בשיעבוד ראשון אבל אפשר להגיע לעד 75-80% מימון ככה.

 

[מתכנת]

במשרד האוצר לא ממש מפרסמים נוסחא
.......
במחשבונים שרצים באתרים השונים - יוצא לי בערך חצי בסכומים ממה שרשום לי באתר הבנק
......
בנוסחא המפושטת של משכנתא אמן:
סכום ההחזר*מספר השנים שנשארו*הפרש הריביות*הנחה 20-30 לפי תקופה
נותן לי סכומים יותר גבוהים מהבנק בכלל

קיצר לי למישהו עזרה, או שורה לאקסל של החישוב המדויק לפי ריביות וסכום מקורי ולא החזר חודשי?

לא יודע אם עדיין רלוונטי עבורך אבל בכל זאת, הנוסחה המלאה כאן
יש כמה טעויות,
ראשית החישוב הנאיבי של משכנתאמן שגוי, צריך לחשב ערך נוכחי באמצעות הפונקציה PV על הריבית הממוצעת ועל הריבית שלך (או הממוצעת בזמן ההלוואה), ההפרש ביניהם זה עמלת היוון.
שנית צריך לחשב תקופה שנותרה בדיוק של חודשים + ימים, חישוב לפי שנים הוא שגוי לחלוטין, בדקתי אצלי יתרה לסילוק בימים שונים בחודש וראיתי את זה מתעדכן בהתאם.
חייבים לדעת החזר חודשי בשביל להוון ערך נוכחי ולכן במקרה שלך אפשר לנחש שאולי זה החזר חודשי כאילו עוצרים את הגרייס וחזרת עכשיו לפרוע כרגיל.

במשרד האוצר לא ממש מפרסמים נוסחא
אבל יש להם אקסל שעושה את זה
הבעיה באקסל הזה שהם משתמשים שם בהחזר החודשי הקבוע
שהוא לא ידוע לי (כי דחיתי את תשלומי הקרן בזמן הקורונה, אבל אני בעצם משלם רק ריבית)

יש כמה בעיות עם המחשבון הזה, הוא ישן ולא תומך בעמודה החדשה של הלוואות פחות משנה, אבל זו הבעיה הקטנה כי אפשר לעבוד עליו בקלות.
הבעיה הגדולה היא שהוא לא יודע לחשב עמלת היוון להלוואה בריבית משתנה (לא פריים)
מצאתי שהדרך לחשב היא כרגיל לפי תזרים עד מועד שינוי הריבית + שימוש בארגומנט האופציונלי fv, יש להזין בו את יתרת ההלוואה הצפויה במועד שינוי הריבית.

הסיבה שאני לא מפרסם מחשבון כי יש כל כך הרבה מקרי קצה כך שבטוח אפספס משהו, ואינני רוצה להטעות אנשים.

 

[A42]

לא יודע אם עדיין רלוונטי עבורך אבל בכל זאת

לי כבר לא רלוונטי (המחלקת סילוק הלוואת של הבנק חישבה לי בטלפון את המספרים המדוייקים ועשיתי והוריד לי את כל העלות של הפרעון המוקדם (יצא לי 4 אלף לשלם במקום 10 אחף)

אבל בהחלט מה שהוספת מלמד וישרת את הבאים בתור (-:

תודה

 

[ar15]

הנוסחה המלאה כאן

נראה לי שהתכוונת לקישור הבא (הנוסחה נמצאת בעמוד השני):

https://www.mercantile.co.il/MB/sites/mercantile.co.il/files/mercantile/PDF/0_009_369_repayment_accessible.pdf

 

[מתכנת]

נראה לי שהתכוונת לקישור הבא (הנוסחה נמצאת בעמוד השני):

https://www.mercantile.co.il/MB/sites/mercantile.co.il/files/mercantile/PDF/0_009_369_repayment_accessible.pdf

שים לב שהלינק הזה מתייחס להלוואות שאינן לדיור
הלינק שהבאתי קודם מתייחס להלוואות לדיור (משכנתא), אמנם אין בו נוסחה בפורמט מתמטי אבל מתואר מילולית כיצד לבצע את החישוב.
יכול להיות שיש מכנה משותף לנוסחאות, לא התעמקתי בזה, בדקתי רק לגבי פירעון משכנתא.

 

[מתכנת]

אתם יודעים האם הדרישה לפרעון מינימום 10% מהיתרה/מהסכום המקורי היא פר מסלול או גלובלי לכל ההלוואה ?
כי עמלה תפעולית למשל נראה שגובים פר מסלול.

 

[ar15]

שים לב שהלינק הזה מתייחס להלוואות שאינן לדיור
הלינק שהבאתי קודם מתייחס להלוואות לדיור (משכנתא), אמנם אין בו נוסחה בפורמט מתמטי אבל מתואר מילולית כיצד לבצע את החישוב.
יכול להיות שיש מכנה משותף לנוסחאות, לא התעמקתי בזה, בדקתי רק לגבי פירעון משכנתא.

אתה צודק, הוקסמתי מהנוסחה שלא שמתי לב לכותרת

 

[A42]

אתם יודעים האם הדרישה לפרעון מינימום 10% מהיתרה/מהסכום המקורי היא פר מסלול או גלובלי לכל ההלוואה ?
כי עמלה תפעולית למשל נראה שגובים פר מסלול.

זה פר מסלול
(יודע כי היו לי 12 מסלולים, ככה שיכולת לקטין גם שהיו לי רק 10K זמינים)