• חשבון מסחר באקסלנס טרייד : סנט למניה במסחר בארה"ב (מינימום $5 לעסקה), פטור מדמי טיפול לשנתיים, קורס במתנה ובונוס 100 ש"ח למצטרפים חדשים. להצטרפות דיגיטלית לחצו כאן .

קניה בשלב מוקדם

דירה להשכיר

משתמש סולידי
הצטרף ב
31/10/21
הודעות
107
דירוג
15
התלבטות לגבי דירת קנייה מקבלן בשלב מאוד מוקדם.
קבלן אשר נמצא לפני היתר בנייה, מוכר בהנחה מתוך אמירה של ״אני צריך להראות לבנק שמכרתי את הדירה הראשונה״
מציע כמובן להוסיף בחוזה שאם לא יתקבל היתר תוך שנה הכסף יוחזר והתניות נוספות.
מה עליי לבדוק בעסקה מורכבת כזאת?
האם באמת היזם חייב למכור דירה אחת לטובת ליווי בנקאי?
מה האינטרס של הקבלן במצב כזה? העיקר למכור?
כי לא כל הקבלנים מוכרים לפני וועדות והיתר בנייה
כמה הנחה בדרך כלל נהוג בשוק במצבים כאלו?
 
נערך לאחרונה ב:
לא מבין בזה יותר מדי, אבל למיטב ידיעתי היתר בנייה זה מול רשויות התכנון ויכול להתעכב שנים רבות, לא ברור מה הוא צריך להראות לבנק עוד לפני שיש היתר.
אישית, הייתי נמנע מלהיכנס לעסקה מורכבת כזו שאני לא מבין בה.
לא ממליץ, לא מייעץ.
 
תבדוק שיש ליווי בנקאי, אין ליווי לא לגעת.
אין החלטת ועדה עדיין (תבדוק!) לא לגעת.
יש ליווי בנקאי, ולכן מוזר לי שהיזם טוען שהוא צריך למכור דירה אחת בשביל להראות לבנק.
לגבי הועדה, הוא גם טוען שהם כבר בתהליך מתקדם ונשאר להם בעיקר אגרות.
יש דרך להגיע למידע הזה לא דרך היזם?
מרגיש שחסר לי מידע כרגע
 
יש ליווי בנקאי, ולכן מוזר לי שהיזם טוען שהוא צריך למכור דירה אחת בשביל להראות לבנק.
זה לא מוזר, ככה זה עובד, בדרך כלל צריך למכור יותר מ1 אלה X% מהפרוייקט מראש.
לגבי הועדה, הוא גם טוען שהם כבר בתהליך מתקדם ונשאר להם בעיקר אגרות.
אין כזה דבר, אגרות זה אחרי שלב הועדה.
יש דרך להגיע למידע הזה לא דרך היזם?
כן, לקרוא את פרוטוקול החלטת הועדה.
 
אין כזה דבר, אגרות זה אחרי שלב הועדה.
נכון זה גם מה שהוא טוען.
שנשארו ענייני אגרות,
ואז בשביל להתחיל בנייה על השטח יש צורך בעוד אישורים, האם גם השלב של התחלת בנייה בשטח אחרי היתר הוא בעייתי?
תודה רבה על כל המידע בשרשור!
מקווה שישרת עוד הרבה אנשים
 
ואז בשביל להתחיל בנייה על השטח יש צורך בעוד אישורים, האם גם השלב של התחלת בנייה בשטח אחרי היתר הוא בעייתי?
יש צורך בעוד אישור: היתר בנייה! אין היתר אין בנייה. ברגע שיש היתר אפשר להתחיל לבנות מיידית.
 
כשיש ליווי בנקאי, הבנק דורש אחוז מסוים של דירות למכור עד הבניה (עוד סוג של ביטוח של הבנק שהפרויקט כדאי, שיצליח וכו'), זה לא צריך להדאיג אותך. זה שיש ליווי בנקאי של בנק או גוף פיננסי גדול ומוכר, זה חוסך לך הרבה מהצרות שאתה יכול לחשוב עליהן.
אגרות זה בד"כ אחרי החלטת ועדה, כדאי לחפש באתר העיריה פרוטוקול (אם יש לך עו"ד הוא עושה את זה בשניה).
אחרי זה מקבלים היתר (בד"כ היתר הריסה קודם אם יש בניין קיים, היתר יסודות ועוד כל מיני פרטים שלא ממש מעניינים כרגע).
אגב, הצרה הכי גדולה בלהכנס לפרויקט כזה בשלב מוקדם זה מדד תשומו תהבניה, שהכל נופל עליך בתור רוכש. ב2021 המדד עלה ב5.6%. יכול לחשב כמה תוספת היית משלם.

אבל את כל הדברים האלה עו"ד מקרקעין מטעמך צריך ויכול להסביר לך. האם אין לך כזה?
 
נק דורש אחוז מסוים של דירות למכור עד הבניה (עוד סוג של ביטוח של הבנק שהפרויקט כדאי, שיצליח וכו'), זה לא צריך להדאיג אותך. זה שיש ליווי בנקאי של בנק או גוף פיננסי גדול ומוכר, זה חוסך לך הרבה מהצרות שאתה יכול לחשוב עליהן.
תודה רבה זה מה שלא הכרתי
אבל את כל הדברים האלה עו"ד מקרקעין מטעמך צריך ויכול להסביר לך. האם אין לך כזה?
עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.
אגב, הצרה הכי גדולה בלהכנס לפרויקט כזה בשלב מוקדם זה מדד תשומו תהבניה, שהכל נופל עליך בתור רוכש. ב2021 המדד עלה ב5.6%. יכול לחשב כמה תוספת היית משלם.
האם יש קורולציה בין עליית מחירי הנדלן לעילית מדד תשומות הבנייה?
כלומר אני אשלם יותר אבל הדירה תהיה שווה יותר?
 
תודה רבה זה מה שלא הכרתי

עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.

האם יש קורולציה בין עליית מחירי הנדלן לעילית מדד תשומות הבנייה?
כלומר אני אשלם יותר אבל הדירה תהיה שווה יותר?
היסטורית כן. אבל אף אחד לא מבטיח לך, ובטח לא יתחייב לך על הקשר ביניהם.
 
עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.
שיתחיל לבדוק את ה2-3 שאתה הכי מתלבט ביניהם. לפעמים הפרויקט יכול ליפול על פרטים טכניים (יש/אין החלטת ועדה, לו"ז תשלומים, ערבויות למיניהן, התחייבויות על שינויים בדירה, האם כל הדיירים חתמו או שיש עדיין איזה סרבן ועוד מיליון דברים).
 
אם קיבל חשבון אגרות והיטלים אז בעיקרון אין מניעה להוצאת היתר בנייה והוא עבר כבר את כל האישורים הנדרשים. תשאל ישירות אם כבר קיבלו חשבון אגרות.

ככל וכן, תשאל מתי צפוים לשלם אותו. במקרה כזה, לא רואה סיבה לתנאי מתלה של 12 חודשים.
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
A קרן השתלמות IRA מגבלת קניה חודשית סנופי אירי פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 18
H קרנות בלאקרוק - נוהל קניה חודשית שוק ההון 1
M קניה ומכירה של ניירות ערך גלובלנט IRA פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 6
V קניה באמזון ומיסים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 4
A מחשבות על קניה חודשית IRA בעקבות המלחמה שוק ההון 31
idomoney מס על קניה (?) מיסים 1
Z האם Exposure fee באינטראקטיב ברוקר ניתנים לקיזוז רווח הון כעמלות קניה ומכירה או שדרישה לקזזם תעלה את שיעור המס רווח הון ל30% במקום 25%? פוסטים מאיכות נמוכה 3
ריש-לקיש קניה של אותה קרן במטבעות שונים שוק ההון 2
P הבדלים עיקריים בין משכנתא לפני קניה, לכזו על בית בבעלות? נדל"ן 8
D קניה בדולרים של קרן שקניתי בעבר בשקל שוק ההון 0
דו דו השפעת דיבידנד על שערי קניה ומכירה בחישובי דף עזר 1325 מיסים 1
L עזרה - מציאת שער קניה בפלטפורמות פוסטים מאיכות נמוכה 5
R קרן נאמנות מחיר קניה וזמן עדכון שוק ההון 0
ה מינימום קניה בקרן כספית שוק ההון 7
O קניה ישירה של אגרוח חוב אל מול קרנות שוק ההון 5
S כח קניה באינטרקטיב ברוקרס שוק ההון 6
א שעות קניה קרן נאמנות שוק ההון 7
ה רכישת תווי קניה לרשתות מזון מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 27
א אג"ח דרך קרן נאמנות מול קניה ישירה שוק ההון 1
B מעקב הוצאות בתווי קניה צרכנות פיננסית 2
Aslan קיזוז דמי שימוש מול עמלות קניה - תדירות קניה שוק ההון 3
R מתי נגבים הדמי מכירה / קניה ? אם בכלל? שוק ההון 2
שם משתמש בעייתי מה זה "שער"? ומה זה "מחיר קניה/פדיון"? שוק ההון 6
MaorRocky קנית qqq אל מול קניה של VGT, VOX, & VCR לטווח ארוך שוק ההון 18
P אפשרות לשיפוצים לפני מלוא ביצוע הסכם קניה/מכירה? נדל"ן 16
F פקודת קניה חסומה במקסימום של 150 אש״ח שוק ההון 15
ס התלבטות לגבי קניה או השכרה נדל"ן 14
המהנדל תווי קניה לסופר מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 71
G יש קרן נאמנות (לא מחקה) ללא דמי קניה מכירה שוק ההון 0
S קניה כאשר מחזור המסחר נמוך עם עושה שוק (בלאקרוק שקלי) שוק ההון 27
ה קניה באילת לעומת חול מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 2
ט קיזוז על עמלות משמרת, קניה ומכירה שוק ההון 6
S עמלות קניה קרן מחקה בהוראת קבע בבנק שוק ההון 2
J בדיקת היתכנות הוספת מרפסת בדירה לפני קניה נדל"ן 10
T האם אפשר לבצע קניה חודשית אוטומטית בira בלאומי/מיטב? שוק ההון 5
T אוטמציה של קניה ומכירה שוק ההון 0
M שער קניה בקרן נאמנות כיצד מתבצע? שוק ההון 2
JG1 העברת מניות לברוקר זר ללא מחיר קניה שוק ההון 20
Dinoman עמלות קניה של אגחים ומניות בין לאומיים בIB שוק ההון 1
Jtm קניה ראשונה שוק ההון 4
O שאלה פרקטית של מתחילים בעת ניסיון קניה של קרן סל במערכת + שאלת הבנה על מוצרי ISHARES הנסחרים בארץ שוק ההון 3
Y מה העמלות על קניה או החזקה של NYSE Arca Gold BUGS Index (HUI)? שוק ההון 3
1337justme פק"מ בבנק או קרן אג"ח ממשלתיות קצרות לשמירת כח קניה שוק ההון 35
ש קניה של קרן סל BlackRock-אלטשולר נכשלת שוק ההון 1
י קניה ראשונית של VTI + VXUS לסירוגין או בפעם אחת, והאם והיכן לקנות אג"ח? שוק ההון 24
ד מיקוח על עמלת קניה/מכירה בבנק צרכנות פיננסית 21
P המלצה-קניה של מארז טבליות למדיח מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
F קניה ומכירה של אג"ח או קרן אגחי"ת שוק ההון 2
יבגני_ל תוי קניה ומתנות לחגים מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 26
ד תמיכה נפשית לפניי קניה ראשונה :) שוק ההון 12

נושאים דומים

Back
למעלה