קניה בשלב מוקדם

[דירה להשכיר]

התלבטות לגבי דירת קנייה מקבלן בשלב מאוד מוקדם.
קבלן אשר נמצא לפני היתר בנייה, מוכר בהנחה מתוך אמירה של ״אני צריך להראות לבנק שמכרתי את הדירה הראשונה״
מציע כמובן להוסיף בחוזה שאם לא יתקבל היתר תוך שנה הכסף יוחזר והתניות נוספות.
מה עליי לבדוק בעסקה מורכבת כזאת?
האם באמת היזם חייב למכור דירה אחת לטובת ליווי בנקאי?
מה האינטרס של הקבלן במצב כזה? העיקר למכור?
כי לא כל הקבלנים מוכרים לפני וועדות והיתר בנייה
כמה הנחה בדרך כלל נהוג בשוק במצבים כאלו?

 

[האזרח הקטן]

לא מבין בזה יותר מדי, אבל למיטב ידיעתי היתר בנייה זה מול רשויות התכנון ויכול להתעכב שנים רבות, לא ברור מה הוא צריך להראות לבנק עוד לפני שיש היתר.
אישית, הייתי נמנע מלהיכנס לעסקה מורכבת כזו שאני לא מבין בה.
לא ממליץ, לא מייעץ.

 

[אורי ג.]

תבדוק שיש ליווי בנקאי, אין ליווי לא לגעת.
אין החלטת ועדה עדיין (תבדוק!) לא לגעת.

 

[דירה להשכיר]

תבדוק שיש ליווי בנקאי, אין ליווי לא לגעת.
אין החלטת ועדה עדיין (תבדוק!) לא לגעת.

יש ליווי בנקאי, ולכן מוזר לי שהיזם טוען שהוא צריך למכור דירה אחת בשביל להראות לבנק.
לגבי הועדה, הוא גם טוען שהם כבר בתהליך מתקדם ונשאר להם בעיקר אגרות.
יש דרך להגיע למידע הזה לא דרך היזם?
מרגיש שחסר לי מידע כרגע

 

[פטל ואוכמניות]

זה לא שלב מוקדם מדי מכדי לפנות לעורך דין

 

[גרהם]

מרגיש שחסר לי מידע כרגע

וכנראה גם ידע.
עורך דין שרק יבדוק את המצב כרגע לא יעלה הרבה.

 

[אורי ג.]

יש ליווי בנקאי, ולכן מוזר לי שהיזם טוען שהוא צריך למכור דירה אחת בשביל להראות לבנק.

זה לא מוזר, ככה זה עובד, בדרך כלל צריך למכור יותר מ1 אלה X% מהפרוייקט מראש.

לגבי הועדה, הוא גם טוען שהם כבר בתהליך מתקדם ונשאר להם בעיקר אגרות.

אין כזה דבר, אגרות זה אחרי שלב הועדה.

יש דרך להגיע למידע הזה לא דרך היזם?

כן, לקרוא את פרוטוקול החלטת הועדה.

 

[דירה להשכיר]

אין כזה דבר, אגרות זה אחרי שלב הועדה.

נכון זה גם מה שהוא טוען.
שנשארו ענייני אגרות,
ואז בשביל להתחיל בנייה על השטח יש צורך בעוד אישורים, האם גם השלב של התחלת בנייה בשטח אחרי היתר הוא בעייתי?
תודה רבה על כל המידע בשרשור!
מקווה שישרת עוד הרבה אנשים

 

[אורי ג.]

ואז בשביל להתחיל בנייה על השטח יש צורך בעוד אישורים, האם גם השלב של התחלת בנייה בשטח אחרי היתר הוא בעייתי?

יש צורך בעוד אישור: היתר בנייה! אין היתר אין בנייה. ברגע שיש היתר אפשר להתחיל לבנות מיידית.

 

[monkey22]

כשיש ליווי בנקאי, הבנק דורש אחוז מסוים של דירות למכור עד הבניה (עוד סוג של ביטוח של הבנק שהפרויקט כדאי, שיצליח וכו'), זה לא צריך להדאיג אותך. זה שיש ליווי בנקאי של בנק או גוף פיננסי גדול ומוכר, זה חוסך לך הרבה מהצרות שאתה יכול לחשוב עליהן.
אגרות זה בד"כ אחרי החלטת ועדה, כדאי לחפש באתר העיריה פרוטוקול (אם יש לך עו"ד הוא עושה את זה בשניה).
אחרי זה מקבלים היתר (בד"כ היתר הריסה קודם אם יש בניין קיים, היתר יסודות ועוד כל מיני פרטים שלא ממש מעניינים כרגע).
אגב, הצרה הכי גדולה בלהכנס לפרויקט כזה בשלב מוקדם זה מדד תשומו תהבניה, שהכל נופל עליך בתור רוכש. ב2021 המדד עלה ב5.6%. יכול לחשב כמה תוספת היית משלם.

אבל את כל הדברים האלה עו"ד מקרקעין מטעמך צריך ויכול להסביר לך. האם אין לך כזה?

 

[דירה להשכיר]

נק דורש אחוז מסוים של דירות למכור עד הבניה (עוד סוג של ביטוח של הבנק שהפרויקט כדאי, שיצליח וכו'), זה לא צריך להדאיג אותך. זה שיש ליווי בנקאי של בנק או גוף פיננסי גדול ומוכר, זה חוסך לך הרבה מהצרות שאתה יכול לחשוב עליהן.

תודה רבה זה מה שלא הכרתי

אבל את כל הדברים האלה עו"ד מקרקעין מטעמך צריך ויכול להסביר לך. האם אין לך כזה?

עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.

אגב, הצרה הכי גדולה בלהכנס לפרויקט כזה בשלב מוקדם זה מדד תשומו תהבניה, שהכל נופל עליך בתור רוכש. ב2021 המדד עלה ב5.6%. יכול לחשב כמה תוספת היית משלם.

האם יש קורולציה בין עליית מחירי הנדלן לעילית מדד תשומות הבנייה?
כלומר אני אשלם יותר אבל הדירה תהיה שווה יותר?

 

[monkey22]

תודה רבה זה מה שלא הכרתי

עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.

האם יש קורולציה בין עליית מחירי הנדלן לעילית מדד תשומות הבנייה?
כלומר אני אשלם יותר אבל הדירה תהיה שווה יותר?

היסטורית כן. אבל אף אחד לא מבטיח לך, ובטח לא יתחייב לך על הקשר ביניהם.

 

[monkey22]

עוד מתלבט לגבי כמה פרויקטים ולכן לא דיברתי איתו על יזם ספציפי.

שיתחיל לבדוק את ה2-3 שאתה הכי מתלבט ביניהם. לפעמים הפרויקט יכול ליפול על פרטים טכניים (יש/אין החלטת ועדה, לו"ז תשלומים, ערבויות למיניהן, התחייבויות על שינויים בדירה, האם כל הדיירים חתמו או שיש עדיין איזה סרבן ועוד מיליון דברים).

 

[Shahaf stern]

אם קיבל חשבון אגרות והיטלים אז בעיקרון אין מניעה להוצאת היתר בנייה והוא עבר כבר את כל האישורים הנדרשים. תשאל ישירות אם כבר קיבלו חשבון אגרות.

ככל וכן, תשאל מתי צפוים לשלם אותו. במקרה כזה, לא רואה סיבה לתנאי מתלה של 12 חודשים.