פרעון חלקי של משכנתא למול השקעה במדדים ודיון תאורטי בנושא

[yrn]

לאחר קריאה של מספר פוסטים בנושא, אשמח להתייעץ בנושא, קונקרטית ביחס למשכנתא שיש לי אבל גם תאורטית.
1. פרעון חלקי של המשכנתא בהנתן הרכב המשכנתא שלי - חלוקה יחסית שווה בין המסלולים של ריבית קבועה צמודה, פריים לא צמוד וריבית משתנה שצמודה לאג"ח ממשלתי, כאשר יש ברשותי סכום פנוי בגובה כמחצית מאחד המסלולים הללו, לכן אוכל לבצע פרעון חלקי של אחד המסלולים. ממה שיצא לי לקרוא בפוסטים קודמים, אני מבין שנכון לצמצם / לסגור את מסלול הריבית הקבועה הצמודה מאחר והקרן מושפעת מעדכוני המדד (בשונה מיתר המסלולים) אבל אני תוהה איך להתייחס למסלול הריבית המשתנה מושפעת האג"ח (כמסלול נוסף של ריבית משתנה ביחס לבנצ'מרק אחר? אם כן, מה ההנחות המומלצות לגבי מסלול ספציפי זה?). כמו כן, הנחה חשובה היא שהריבית במסלול הפריים תפחת משמעותית לאורך חיי ההלוואה (כרגע בשיא, אבל ההנחה שלא תשאר בגובה כזה למשך תקופת ההלוואה).
2. במספר פוסטים ראיתי התייחסות לכך שסגירת משכנתא מהווה השקעה ללא סיכון והטבות מס למול השקעה במניות (מדדים, פסיבי) כהשקעה בעלת סיכון ומס רווחי הון. לעומת זאת, אם נניח (כפי שגישת ההשקעה הפסיבית מניחה והקהילה הזו דוגלת בה) שבטווח הארוך (נניח, 20-25 שנה, טווח זמן שגם תואם מסלולי משכנתא) האינדקסים עולים (אפשר לקחת את S&P כבנצ'מרק) בשיעור של 6% שנתי (הנחה של שיעור נמוך יותר מאשר 8% או מספרים דומים שבד"כ משתמשים בהם), ונניח גם קיזוז הרווחים לאור מס רווחי הון (25%) ודמי ניהול ני"ע (7%), ההבדל בטווח הזמן של 20-25 שנה בין השקעה שכזו למול עלות החזר מסלול הפריים במשכנתא (כאשר הריבית השנתית הממוצעת עומדת על 2%) נוטה לכיוון ההשקעה. האם הערכתכם שסגירת הלוואה כמו משכנתא נכונה יותר מבחינת אסטרטגיית השקעה מתבססת על הנחות אחרות לגבי ההלוואה (משכנתא)? אחרת, למה שנניח שהתשואה מההשקעה ב-S&P תהיה נמוכה יותר מההנחה (היחסית שמרנית להבנתי) שהנחתי?

 

[אוגורן]

להחזיק משכנתא תוך כדי השקעה במניות זה מינוף - לקחת הלוואה ממקום אחד כדי להשקיע במקום אחר (אין חשיבות לעובדה שבמקור ההלוואה נלקחה לצורך אחר).
מינוף זה מסוכן. הוא מאפשר להגדיל את הרווח וגם את ההפסד. כנקודת מוצא עדיף לא להתמנף, אלא אם חישבת היטב ואתה מבין את הסיכונים והסיכויים.

ובכל זאת, אם המשכנתא בריבית טובה יחסית, יתכן שהמינוף משתלם.

ההבדל בטווח הזמן של 20-25 שנה בין השקעה שכזו למול עלות החזר מסלול הפריים במשכנתא (כאשר הריבית השנתית הממוצעת עומדת על 2%) נוטה לכיוון ההשקעה.

הפריים היום הוא 6.25%, לא 2%.
במשך הרבה שנים היו ריביות אפסיות, אבל לפני זה במשך הרבה שנים היו ריביות גבוהות, הרבה יותר מהיום.
לא רואה כל סמך מה להניח 2%. יתכן שנחזור למספרים כאלה ויתכן שלא.

גורם נוסף חשוב הוא היכולת שלך לעמוד בסיכונים. האם עליית הריבית יכולה לאלץ אותך למכור מניות בהפסד? צירוף כזה יכול למחוק את ההשקעה ולהשאיר אותך עם החוב.

 

[yrn]

הפריים היום הוא 6.25%, לא 2%.
במשך הרבה שנים היו ריביות אפסיות, אבל לפני זה במשך הרבה שנים היו ריביות גבוהות, הרבה יותר מהיום.
לא רואה כל סמך מה להניח 2%. יתכן שנחזור למספרים כאלה ויתכן שלא.

הנחתי שהריבית לא תחזור ל-0 אבל שהיא כן תגיע בממוצע ל-2% לאורך 25 שנה (~ אורך חיי המשכנתא). כשזה ההנחה, הגעתי לממצאים שציינתי.
האם זו לא הנחה סבירה? ברור שאי אפשר לדעת ואין בטחון מלא בהערכה כזו, אבל אני חושב שכל משקיע צריך להתבסס על הנחות מסויימות. האם סביר שסביבת הריבית תשאר מעל 2% לאורך 25 שנה?
מעבר לכך, לפי הטענה שאין סמך להניח אחוז כזה או אחר של ריבית, השיח הוא לא על אחוז הריבית הסביר להניח בחישוב כזה, אלא על עצם המינוף.

 

[פטל ואוכמניות]

אם השיח הוא על עצם המינוף, אז המיקוד הוא:
- האם אתה חי וישן בשלום עם הסיכון הכרוך בזה? האם ברור לך מהו תרחיש הקיצון?
- האם תוכל להתמיד באסטרטגיית המינוף הזו למשך זמן ארוך?

 

[amit]

הנחתי שהריבית לא תחזור ל-0 אבל שהיא כן תגיע בממוצע ל-2% לאורך 25 שנה

זו הנחה בעייתית .תבדוק ריבית ממוצעת ב50 שנים האחרונות .

 

[אוגורן]

אבל אני חושב שכל משקיע צריך להתבסס על הנחות מסויימות. האם סביר שסביבת הריבית תשאר מעל 2% לאורך 25 שנה?

אין לי מושג. היסטורית היו תקופות ארוכות של ריבית גבוהה. אין שום סיבה להאמין שמתחת ל-2% זה המצב הטבעי שנחזור אליו.

מעבר לכך, לפי הטענה שאין סמך להניח אחוז כזה או אחר של ריבית, השיח הוא לא על אחוז הריבית הסביר להניח בחישוב כזה, אלא על עצם המינוף.

מינוף יכול להשתלם אם התשואה גבוהה מהריבית. איך אפשר לעסוק בזה במנותק מגובה הריבית?

בכל אופן, לדעתי מינוף שלא משתלם בריבית הנוכחית, על סמך הנחה שהריבית תרד, הוא מסוכן ביותר.

 

[אורי ג.]

מינוף יכול להשתלם אם התשואה גבוהה מהריבית. איך אפשר לעסוק בזה במנותק מגובה הריבית?

+ להתחשב גם במס.

 

[$Ron$]

ההבדל בטווח הזמן של 20-25 שנה בין השקעה שכזו למול עלות החזר מסלול הפריים במשכנתא (כאשר הריבית השנתית הממוצעת עומדת על 2%)

חישוב נגרים לעתיד: בהנחה שבנק ישראל שואף לייצב את הכלכלה על אינפלציה של 2-3%, זה אומר ריבית של בערך 4% ופריים של 5.5% (הנחת ריבית ריאלית של 1%). כלומר רוב האנשים יתקעו עם מסלול פריים של 5% לפחות. הממונפים עם S&P500 יזדקקו לתשואה שנתית של 6.6% רק כדי להיות Break Even. גם אם S&P500 יעלה כל שנה ב8%, אז הממונף ירוויח 1.4% בתמורה לסיכון לראות את החלק המנייתי שלו נמחק מדי פעם ב50% ויותר. כל זה רק בתחריש של השתלטות על האינפלציה. עשית לי חשק להתגלגל לישון ולסגור כבר את הפריים. לילה טוב.

 

[yrn]

חישוב נגרים לעתיד: בהנחה שבנק ישראל שואף לייצב את הכלכלה על אינפלציה של 2-3%, זה אומר ריבית של בערך 4% ופריים של 5.5% (הנחת ריבית ריאלית של 1%). כלומר רוב האנשים יתקעו עם מסלול פריים של 5% לפחות. הממונפים עם S&P500 יזדקקו לתשואה שנתית של 6.6% רק כדי להיות Break Even. גם אם S&P500 יעלה כל שנה ב8%, אז הממונף ירוויח 1.4% בתמורה לסיכון לראות את החלק המנייתי שלו נמחק מדי פעם ב50% ויותר. כל זה רק בתחריש של השתלטות על האינפלציה. עשית לי חשק להתגלגל לישון ולסגור כבר את הפריים. לילה טוב.

ובדילמה שבין צמצום מסלול הפריים לבין צמודה משתנה, שבה גם הקרן מושפעת, תסכים שזה די חד משמעי ללכת על המסלול השני (הרע יותר מבין השניים)?

 

[$Ron$]

ובדילמה שבין צמצום מסלול הפריים לבין צמודה משתנה, שבה גם הקרן מושפעת, תסכים שזה די חד משמעי ללכת על המסלול השני (הרע יותר מבין השניים)?

כרגע הצמוד יותר יקר. אם הפריים יתייצב מתישהו על 5% והמדד יהיה 3% זה כבר שאלה..
בכל מקרה לא ריביות אטרקטיביות למינוף S&P500.
עם זאת אני אישית משאיר מינוף כרגע במסלול הפריים וכל עוד אין השתוללות של הריבית לכיוונים מופרעים של 10%, ממתין לראות איך המלחמה באינפלציה מסתיימת. לסגור תמיד אפשר, לקבל הלוואות גדולות פחות.
כמובן בהנחה שעומדים בתזרים, ויש יכולת פרעון.