עמלת היוון/ פרעון מוקדם

[c881]

שאלה שעלתה לי...
הסבירו לי את החישוב של "עמלת פרעון מוקדם" -
אתה מחזיר X כסף לפני הזמן, נשארו לך T שנים להחזיר והריבית ירדה ב-Z.
אז ניקח חשבון פשוט - אני רוצה להחזיר 100,000 שח 10 שנים לפני הזמן והריבית ירדה ב-1%.
100,000*10*0.01 = 10,000 שח.

אבל... זה כשמדובר בהלוואת בלון (אני מחזיר רק את הריבית כל השנים ואת הקרן בסוף)
אם הבנק ילווה היום 100,000 ל-10 שנים הבאות לפי לוח שפיצר (שזה רוב ההלוואות/משכנתאות) -
הוא יקבל חזרה 105,125 שח.

אז למה עוד לא עודכן?

@רימון @רוני
מכירים עוד מישהו שמתעסק בנדל"ן/משכנתאות?

 

[ניסו]

זה טיפה יותר מסובך מזה,
בנק ישראל שינה את הכללים לפני כמה שנים כך שאם ההלוואה שלקחת היא בריבית גבוהה יחסית לממוצע לא תידפק בתור לקוח חלש.
החישוב מאז השינוי מבוסס על ממוצע הריבית בזמן לקיחת המשכנתא למול הממוצע היום

 

[c881]

ועדיין...
האם החישוב שביצעתי - X כסף * T שנים * (הפרש ריביות) נכון?
כלומר, חישוב כאילו הלוואת בוליט/גרייס ל- T שנים ולא לפי לוח שפיצר שלפיו אחזיר אם אמשיך כרגיל?

יודע, גם ש:
אם ההלוואה/משכנתה בת 3 שנים ומעלה אקבל הנחה
בנקודת יציאה אין עמלת היוון
במשתנה כל 5 שנים, עמלת ההיוון מחושבת עד נקודת היציאה. שוב, כאילו זה הלוואת גרייס ולא לפי שפיצר.

 

[רוני]

שאלה שעלתה לי...
הסבירו לי את החישוב של "עמלת פרעון מוקדם" -
אתה מחזיר X כסף לפני הזמן, נשארו לך T שנים להחזיר והריבית ירדה ב-Z.
אז ניקח חשבון פשוט - אני רוצה להחזיר 100,000 שח 10 שנים לפני הזמן והריבית ירדה ב-1%.
100,000*10*0.01 = 10,000 שח.

אבל... זה כשמדובר בהלוואת בלון (אני מחזיר רק את הריבית כל השנים ואת הקרן בסוף)
אם הבנק ילווה היום 100,000 ל-10 שנים הבאות לפי לוח שפיצר (שזה רוב ההלוואות/משכנתאות) -
הוא יקבל חזרה 105,125 שח.

אז למה עוד לא עודכן?

@רימון @רוני
מכירים עוד מישהו שמתעסק בנדל"ן/משכנתאות?

היי
עמלת הפרעון נגבת כאשר מסלקים הלוואה לפני הזמן, במידה והריבית בשוק נמוכה מהריבית שהתחייבת לבנק, בעצם מפצים את הבנק.

 

[c881]

במידה והריבית בשוק נמוכה מהריבית שהתחייבת לבנק, בעצם מפצים את הבנק.

וכשהריבית הנוכחית גבוהה מהריבית שהתחייבת לבנק?

מה זה כמה אלפים בין חברים?

ספציפית 4:20

 

[Fitch]

שאלה שעלתה לי...

משכנתא? או הלוואה?
במשכנתא זה די ברור. בהלוואה זה תלוי בהסכם/תנאי ההלוואה לדעתי.

 

[c881]

ושוב, הבנתי "מפצים את הבנק", אבל שוב אני מחזיר בשפיצר והעמלת היוון יוצאת לפי "הלוואת בלון".

 

[ניסו]

יש דף באתר בנק ישראל שמפרט את הכללים
https://www.boi.org.il/he/BankingSupervision/BankingLegislation/DocLib/116.pdf
המסמך קצת ישן אבל הרעיון דומה למה שקורה היום

והעמלת היוון

ההיוון לא מוגדר לפי בלון, איפה שמעת על זה?
החישוב בנוסחה של בנק ישראל מדבר על היוון של כל תשלום עתידי לפי הריבית הישנה אל מול היוון של כל תשלום עתידי לפי הריבית הנוכחית.
להבנתי, הרעיון הוא שככל שהתשלום העתידי רחוק יותר, הוא משפיע יותר על עמלת ההיוון

 

[FIYaacov]

ושוב, הבנתי "מפצים את הבנק", אבל שוב אני מחזיר בשפיצר והעמלת היוון יוצאת לפי "הלוואת בלון".

תביעה ייצוגית?

שמעתי שיש הצעת חוק לבטל את העמלה הזו כליל (בצורה אירונית, הבנקים גובים את זה כי זה הנוסחא לפי החוק), ברגע שיסירו את הרגולציה על זה הבנקים יתחרו בינהם על העמלה הזו, לדעתי יוריד את זה ל0.

 

[Fitch]

לדעתי יוריד את זה ל0

או יתומחר מראש בריביות.

 

[FIYaacov]

או יתומחר מראש בריביות.

כל עוד תהיה תחרות ולא נוסחה כפויה מראש, אין לי בעיה עם זה.

 

[רוני]

וכשהריבית הנוכחית גבוהה מהריבית שהתחייבת לבנק?

מה זה כמה אלפים בין חברים?

ספציפית 4:20

במקרה זה הם לא אמורים לגבות עמלת סילוק הלוואה, כאן הם מרוויחים, יקבלו ריבית גבוהה יותר בשוק הנוכחי

 

[c881]

כאן הם מרוויחים, יקבלו ריבית גבוהה יותר בשוק הנוכחי

אז
או שמרוויחים יותר כי הריבית ירדה ולכן אני אמור להחזיר % הפרש * סכום * שנים (יוצא יותר מתשלום ריבית לפי שפיצר)
או שלא מפסידים ולא מתחלקים ברווחים.

 

[FIYaacov]

במקרה זה הם לא אמורים לגבות עמלת סילוק הלוואה

נכון, אבל הטענה היא שאם הם מפוצים על אבדן ריבית במקרה שהריבית ירדה, אז הם צריכים לפצות את הלקוח במקרה שהריבית עלתה בין לקיחת המשכנתא לסגירה שלה.

בכל מקרה אין סיבה בעולם שעמלת פרעון מוקדם יהיה מעוגן בחוק.

 

[c881]

ההיוון לא מוגדר לפי בלון, איפה שמעת על זה?
החישוב בנוסחה של בנק ישראל מדבר על היוון של כל תשלום עתידי לפי הריבית הישנה אל מול היוון של כל תשלום עתידי לפי הריבית הנוכחית.
להבנתי, הרעיון הוא שככל שהתשלום העתידי רחוק יותר, הוא משפיע יותר על עמלת ההיוון

בתרגום להדיוטות -
https://mashcantaman.co.il/עמלת-פירעון-מוקדם/עמלות-פרעון-מוקדם-מתי-משלמים-כמה-ולמה/

בדוגמא שהזכרנו למעלה זה יהיה:
1% (ההפרש בין הריביות) * 15 (השנים שנותרו) * 500,000 (הסכום אותו החזרנו) = 75,000 ₪

עכשיו אם תכניס למחשבון הלוואה (לפי שפיצר) 500,000 על 15 שנה על 1% ריבית >תשלום של 538,644.60 או 38,644 ריבית.


למען הדוגמה -
היום אני חייב 600,000, אם לא אחזיר אותם כרגע...
עוד 15 שנים (סוף תקופת המשכנתה) - אני אמור לעמוד ב-0. לפי שפיצר, או לפי בלון.

 

[Fitch]

% הפרש * סכום * שנים

מי אמר?

 

[FIYaacov]

מי אמר?

אדון משכנתא מן (לא אומר שהוא מקור מוסמך או משהו כזה , רק שהוא אמר את זה)

 

[Body Solid]

שימו לב שאדון משכנתאמן גם מציין שיש הנחה לפי הוותק של ההלוואה:

ככל שאתם "ותיקים יותר במשכנתא" כך תשלמו פחות. בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות לכם הנחת "לקוח ותיק" על עמלת הפירעון, ולהלן פרטי ההנחה.

• לקוחות שמשלמים משכנתא עד 3 שנים – לא זכאים להנחה
• לקוחות שמשלמים משכנתא בין 3-5 שנים – זכאים להנחה של 20% (כמו במקרה שהצגתי).
• לקוחות שמשלמים משכנתא מעל 5 שנים– זכאים להנחה של עד 30%