כמה משכנתא לקחת אם רוצים לפרוש מוקדם

[Captain_Nemo]

היי, אגש ישר לעניין,
בת 36, נשואה עם ילדים קטנים, גרים באזור מחוז חיפה, הנכסה נטו של שנינו היא 35 אלף בחודש, משתדלים לחסוך הרבה, רוצה לקנות דירה ראשונה למגורים במחיר של כ- 3 מיליון שח ומתלבטת האם כדאי לי לקחת משכנתא מקסימלית או מינימלית. היעד שלנו הוא להגיע להון שמאפשר פרישה מוקדמת כמה שיותר מהר, לצורך הזה היינו רוצים 7 מיליון שח ברוטו, לא כולל שווי הדירה.

המצב הנוכחי הוא:
2.5 מיליון שח ברוטו בתיק השקעות ממוסה + קרנות השתלמות - הכל נזיל ומושקע במדדי מניות רחבים.
1 מיליון שח RSU ברוטו (נזיל)
0.5 מיליון שח בקרן כספית (חסכון לשיפוץ, סביר שאוציא פחות מזה)
בנוסף, אנחנו נקבל סיוע מהמשפחות של 1.5 מיליון שח לצורך קניית הדירה.
(יש גם פנסיות, אבל אני לא מכניסה אותן לחישוב)

מבחינת יכולת החזר, אני חושבת שנוכל לעמוד בהחזר של 9 אלף בחודש, כולל מקדמי ביטחון סבירים, הסבר: כיום משלמים 6.5 אלף שח שכירות וחוסכים 5 אלף לצורך הון לדירה כל חודש, מקדם הביטחון נועד כדי לאפשר לי לקחת חופשת לידה בלי לחץ כלכלי.

כל אפשרויות המימון פתוחות בפנינו, ההתלבטות היא איך להשתמש נכון בסיוע שנקבל - האם להשתמש ב- 1.5 מיליון כהון ראשוני ולקחת מימון מהבנק של 45% (עם או בלי מסלול פיתוי) או לקחת משכנתא גדולה יותר (עם או בלי מסלול פיתוי) ולהשקיע את היתרה בתיק ההשקעות מכיוון שהלוואה בתנאים טובים תוכל לקצר את הזמן לפרישה.
לאחר רכישת הדירה, כל יתרת מזומן שתהיה בידינו תושקע במניות בלבד, סיבולת הסיכון שלי גבוהה.

ההלוואה תילקח בחודשים הקרובים לא משנה מה, כך שמסלול הקל"צ יהיה בריבית גבוהה לצערי.
אילו היינו קונים דירה לפני כמה שנים, כנראה שלא הייתה בכלל התלבטות והיינו לוקחים משכנתא מקסימלית של 75%, ההבדל בין אז להיום הוא מסלול הקל"צ - האם יש עדיין הגיון לקחת משכנתא מקסימלית ולהשתמש בקלצ באופן חלקי כמסלול פיתוי או שעדיף ללכת על ריביות כמו שיותר נמוכות עם אחוז מימון נמוך יותר.

כמובן שניקח יועץ משכנתא, אבל הייתי רוצה להגיע אליו מוכנה יותר.
תודה.

 

[yanosh34]

לנושא של האם כדאי לקחת משכנתא גדולה או קטנה כתלות בגובה הריבית אין לי תשובה טובה משום שהריביות היום באמת פחות אטרקטיביות.
אבל אנסה לתת תובנה שקשורה למשפט הזה:

היעד שלנו הוא להגיע להון שמאפשר פרישה מוקדמת כמה שיותר מהר

ככל שתיקחו משכנתא קטנה יותר, ככה תהיה יותר ודאות (באופן יחסי) לגבי מועד הפרישה.
וככל שתגדילו אותה ככה תהיה פחות ודאות, כשהמשמעות היא שבתרחיש חיובי אתם תוכלו לפרוש יותר מוקדם ובתרחיש שלילי יותר מאוחר.
אז אולי תנסו לקבל החלטה על סמך כמה ודאות אתם רוצים לגבי מועד הפרישה, או האם אתם מוכנים "להמר" עליה.

 

[Captain_Nemo]

ככל שתיקחו משכנתא קטנה יותר, ככה תהיה יותר ודאות (באופן יחסי) לגבי מועד הפרישה.
וככל שתגדילו אותה ככה תהיה פחות ודאות, כשהמשמעות היא שבתרחיש חיובי אתם תוכלו לפרוש יותר מוקדם ובתרחיש שלילי יותר מאוחר.
אז אולי תנסו לקבל החלטה על סמך כמה ודאות אתם רוצים לגבי מועד הפרישה, או האם אתם מוכנים "להמר" עליה.

למה? אתה מתכוון לכך שעדיף לסיים את המשכנתא לפני תאריך הפרישה?

הכוונה בלפרוש כמה שיותר מוקדם היא לבצע את הבחירה שתיתן הכי הרבה תמורה כלכלית.

האם כדאי לקחת משכנתא גדולה או קטנה כתלות בגובה הריבית אין לי תשובה טובה משום שהריביות היום באמת פחות אטרקטיביות.

זה מה שאני מנסה לפתור ואני לא רואה סתירה בין משכנתא גדולה לפרישה מוקדמת יותר, אני חושבת שיש לנו מספיק מרווחי ביטחון בשביל שזו לא תהיה סתירה.

 

[Therealdeal]

למה? אתה מתכוון לכך שעדיף לסיים את המשכנתא לפני תאריך הפרישה?

הכוונה בלפרוש כמה שיותר מוקדם היא לבצע את הבחירה שתיתן הכי הרבה תמורה כלכלית.



זה מה שאני מנסה לפתור ואני לא רואה סתירה בין משכנתא גדולה לפרישה מוקדמת יותר, אני חושבת שיש לנו מספיק מרווחי ביטחון בשביל שזו לא תהיה סתירה.

אני לא חושב שכשאת אומרת פרישה מוקדמת, את מתכוונת למושג שיתר חברי הפורום מתייחסים אליו.

אנסה להסביר מה זה פרישה מוקדמת ברוח הפורום בכמה שפחות ביטים: בחיים אנחנו מנסים למקסם את התועלת שלנו, אבל כפופים כל מיני אילוצים - בינהם הצורך בהכנסה פירותית (עבודה).

פרישה מוקדמת מתייחסת למצב שבו את יכולה למקסם את תועלתך בחיים כאשר האילוץ של הכנסה פירותית לא מגביל אותך.

במובן הזה, כל חוב שלקחת על עצמך מגביל אותך מבחינה תזרימית וכן מייצר אי וודאות לגבי העתיד (ריביות עולות וכו). אז נכון שתשארו עם יחס נכסים-התחייבויות זהה, אבל המשכנתא יכולה לאלץ אתכם לרמת הכנסה מסויימת.

 

[Therealdeal]

היי, אגש ישר לעניין,
בת 36, נשואה עם ילדים קטנים, גרים באזור מחוז חיפה, הנכסה נטו של שנינו היא 35 אלף בחודש, משתדלים לחסוך הרבה, רוצה לקנות דירה ראשונה למגורים במחיר של כ- 3 מיליון שח ומתלבטת האם כדאי לי לקחת משכנתא מקסימלית או מינימלית. היעד שלנו הוא להגיע להון שמאפשר פרישה מוקדמת כמה שיותר מהר, לצורך הזה היינו רוצים 7 מיליון שח ברוטו, לא כולל שווי הדירה.

המצב הנוכחי הוא:
2.5 מיליון שח ברוטו בתיק השקעות ממוסה + קרנות השתלמות - הכל נזיל ומושקע במדדי מניות רחבים.
1 מיליון שח RSU ברוטו (נזיל)
0.5 מיליון שח בקרן כספית (חסכון לשיפוץ, סביר שאוציא פחות מזה)
בנוסף, אנחנו נקבל סיוע מהמשפחות של 1.5 מיליון שח לצורך קניית הדירה.
(יש גם פנסיות, אבל אני לא מכניסה אותן לחישוב)

מבחינת יכולת החזר, אני חושבת שנוכל לעמוד בהחזר של 9 אלף בחודש, כולל מקדמי ביטחון סבירים, הסבר: כיום משלמים 6.5 אלף שח שכירות וחוסכים 5 אלף לצורך הון לדירה כל חודש, מקדם הביטחון נועד כדי לאפשר לי לקחת חופשת לידה בלי לחץ כלכלי.

כל אפשרויות המימון פתוחות בפנינו, ההתלבטות היא איך להשתמש נכון בסיוע שנקבל - האם להשתמש ב- 1.5 מיליון כהון ראשוני ולקחת מימון מהבנק של 45% (עם או בלי מסלול פיתוי) או לקחת משכנתא גדולה יותר (עם או בלי מסלול פיתוי) ולהשקיע את היתרה בתיק ההשקעות מכיוון שהלוואה בתנאים טובים תוכל לקצר את הזמן לפרישה.
לאחר רכישת הדירה, כל יתרת מזומן שתהיה בידינו תושקע במניות בלבד, סיבולת הסיכון שלי גבוהה.

ההלוואה תילקח בחודשים הקרובים לא משנה מה, כך שמסלול הקל"צ יהיה בריבית גבוהה לצערי.
אילו היינו קונים דירה לפני כמה שנים, כנראה שלא הייתה בכלל התלבטות והיינו לוקחים משכנתא מקסימלית של 75%, ההבדל בין אז להיום הוא מסלול הקל"צ - האם יש עדיין הגיון לקחת משכנתא מקסימלית ולהשתמש בקלצ באופן חלקי כמסלול פיתוי או שעדיף ללכת על ריביות כמו שיותר נמוכות עם אחוז מימון נמוך יותר.

כמובן שניקח יועץ משכנתא, אבל הייתי רוצה להגיע אליו מוכנה יותר.
תודה.

במידה ואת צופה הכנסות דומות בעתיד, אולי יש יתרון בלקחת משכנתא - זה "מכריח" אתכם לעבוד עוד כמה שנים במשכורות מכניסות, ויכול לייצר רעב פסיכולוגי להכניס עוד כסף.

 

[אורי ג.]

לדעתי זה:

להשתמש ב- 1.5 מיליון כהון ראשוני ולקחת מימון מהבנק של 45% (עם או בלי מסלול פיתוי)

אם יש מספיק כסף לפיתוי מה טוב אבל אין בזה הרבה יתרון היום, אם בכלל.

 

[yanosh34]

למה? אתה מתכוון לכך שעדיף לסיים את המשכנתא לפני תאריך הפרישה?

לא זאת הכוונה.
הכוונה היא כזאת - אתם שוקלים לקחת משכנתא יותר גדולה ממה שאתם באמת צריכים.
מדוע? כדי להשאיר יותר כסף בתיק ההשקעות.

אם תיק ההשקעות יישא תשואה גבוהה מריבית המשכנתא בתקופה שמעכשיו ועד הפרישה אז אתם תרוויחו מהמהלך (לעומת האופציה של משכנתא קטנה יותר) ובגלל שתרוויחו מהמהלך יהיה לכם מספיק כסף יותר מוקדם, ולכן תוכלו לפרוש יותר מוקדם.
אם תיק ההשקעות יישא תשואה נמוכה מריבית המשכנתא, או אפילו יהיה בהפסד במהלך התקופה שמעכשיו ועד הפרישה, יקרה בדיוק הפוך ולכן המועד האפשרי לפרישה ידחה.

 

[A42]

לבצע את הבחירה שתיתן הכי הרבה תמורה כלכלית

בלי לנסות לחזות את העתיד רק על פי ההסטוריה היחסית אחרונה

אם היום את מקבלת משכנתא בריבית ממוצעת של 6 אחוז לא צמודה
אז התשואה שתצטרכי מתיק ההשקעות שלך בשביל להשוואת לריבית הזאת היא 8 אחוז נטו (אחרי דמי ניהול בית השקעות, הוצאות ניהול השקעות, דמי ניהול נייר ערך וכו) בגלל שיהיה לך מס רווחי הון של 25 אחוז

בממוצע שוק ההון נותן תשואה של 6.5 אחוז ראלי, נכון שנומילנית זה קצת יותר גבוה של סביב ה8 אחוז
אבל לדעתי האישית זה סיכון מיותר
כי במקרה הטוב את תצאי באפס רווח

בגדול מבלי להמליץ אני היית הולך על משכנתא נמוכה ככל האפשר בסכום הכולל
בהחזר החודשי הייתי לוקח את התקופה הכי ארוכה שאפשר מבלי שיעלה את הריבית במיוחד בפריים
(בריביות של היום אין הרבה הבדל בטווח השנים)
וכן נוטה להגדיל את חלק הפריים ככל האפשר כל עוד מקבלל מרווח טוב

הייתרון הגדול של פריים הוא כפול היום
1. תמיד אפשר לסגור את המסלול או חלקי ללא עמלות פירעון (במסלולים האחרים שהריבית תרד העמלות יעלו ויעלו הרבה), זה מעולה למי שחוסך כל חודש ורוצה פעם בשנה להקטין החזר לדוגמא
2. כשהריביות ירדו (וזה די בטוח יקרה ב20 שנה הקרובות) - המסלול הזה הוא המסלול הכי זול שיש ובשונה משאר המסלולים זה ישתקף לך מידית ולא תשלמי ריבית גבוהה שהריבית במשק תרד וגם לא תצטרכי למחזר את המשכנתא בשביל זה

*שימי לב לבקש תקופות של קצת פחות מכפולות של 5 שנים (נניח 14 שנים ו11 חודשים ולא 15 שנה), זה מאוד יעזור בעמלות פרעון מוקדם אם תרצי לפרוע מסלולים שהריביות ירדו, היום זה פחות משתקף בטבלאות אבל מניח שהריביות ירדו יזה יחזור להיות כמו שהיה לפני שנתיים ואז זה היה לפעמים הבדל של חצי אחוז

כמובן שלא יועץ , וממליץ להתייעץ עם איש מקצוע

 

[מישו2]

אני הייתי לוקח את ההלוואה הכי גדולה שאתם יכולים לעמוד בה הבנויה מ:
1. מקסימום הלוואות הפריים שניתן לקחת כנגד קרנות הפנסיה וההשתלמות לתקופה הארוכה ביותר האפשרית.
2. משכנתא הבנויה משליש קל"צ בריבית טובה ככל האפשר למול שני שליש פריים בריבית פחות טובה (על חשבון הטבת הקל"צ).
3. לבדוק אפשרות להלוואות פריים נוספות - על חשבון תיק ההשקעות/RSU.

כלומר לשאוף ל100% פריים.

בנוסף, ויחד עם חצי המיליון בקרן הכספית הייתי קונה את דירת המגורים ועוד דירה להשקעה.

 

[קפיצת הדרך]

המצב הנוכחי הוא:
2.5 מיליון שח ברוטו בתיק השקעות ממוסה + קרנות השתלמות - הכל נזיל ומושקע במדדי מניות רחבים.
1 מיליון שח RSU ברוטו (נזיל)
0.5 מיליון שח בקרן כספית (חסכון לשיפוץ, סביר שאוציא פחות מזה)
בנוסף, אנחנו נקבל סיוע מהמשפחות של 1.5 מיליון שח לצורך קניית הדירה.
(יש גם פנסיות, אבל אני לא מכניסה אותן לחישוב)

נשמע שאתם יודעים לחסוך יפה ובעלי סיבולת סיכון גבוהה מאוד שמאפשרת לכם להשקיע בצורה אגרסיבית.
בנוסף, העובדה שאתם מקבלים RSU עוד יותר מקילה על החיסכון כי זה כסף שלא נכנס בכלל ״למחזור״ ולכן לרוב הוא לא מייצר אינפלציה אישית ופשוט ״נחסך אוטומטית״ + ״מושקע אוטומטית״ בצורה מאוד אגרסיבית (ורק צריך לשים לב שהוא לא מושקע בצורה אגרסיבית מדי עבורכם…)

בקיצור, נראה לי שלכם אישית אין ״צורך״ ביצירת חיסכון כפוי בדמות משכנתא.

לכן, אני אישית הייתי הולכת על זה:

להשתמש ב- 1.5 מיליון כהון ראשוני ולקחת מימון מהבנק של 45% (עם או בלי מסלול פיתוי)

ואולי אפילו מקטינה את המשכנתא עוד קצת (עם הכסף שבקרן הכספית).

 

[Captain_Nemo]

במובן הזה, כל חוב שלקחת על עצמך מגביל אותך מבחינה תזרימית וכן מייצר אי וודאות לגבי העתיד (ריביות עולות וכו). אז נכון שתשארו עם יחס נכסים-התחייבויות זהה, אבל המשכנתא יכולה לאלץ אתכם לרמת הכנסה מסויימת.

אני לא רואה את זה ככה, תשלום משכנתא הוא כמו כל תשלום אחר וניתן לכסות אותו באמצעות משיכה מתיק ההשקעות או לפרוס את מבנה החוב מחדש כך שיהיה נוח יותר או להחזיר חלק מהחוב וכדומה ובכך לצמצם את אי-הודאות במידת הצורך.

@yanosh34 - תודה על ההסבר, מסכימה.

@A42 - תודה על התגובה, מסכימה עם הכל - לא סביר לקחת הלוואה מעבר למה שצריך בקל"צ, תודה על הטיפ לגבי אורך ההלוואה.

@מישו2 - אני לא מעוניינת להשקיע בנדלן מעבר לדירת מגורים יחידה, מבחינתי זו הרפתקה שאני לא מעוניינת בה.

@קפיצת הדרך - קלעת בול, תודה על התגובה.

אם אני משקללת את כל מה שלמדתי פה, מה אתם אומרים על הרעיון הבא: לקחת משכנתא של 60%, כאשר שליש הוא קל"צ ושני שליש הם פריים, להחזיר את הקל"צ באופן מיידי מכיוון שזו הלוואה בריבית גרועה ולהישאר עם מימון של 40%-45% שכולו פריים מתוך הנחה שזה יהיה זול יותר וגמיש יותר מהקל"צ בכל תרחיש עתידי סביר (ובמקרה הפחות סביר של עליית ריבית - מדובר באחוז חוב נמוך יחסית ולא תהיה בעיה לסגור או לצמצם אותו במקרה קיצון).
הכוונה במסלול הפיתוי הזה הוא לאו דווקא שיפור ריביות אלא ככלי המאפשר להיפטר ממסלול הקל"צ ועדיין לקחת הלוואה בגובה שצריך.
תודה!

נ.ב. אשמח גם לקבל המלצות (בפרטי) ליועץ משכנתא טוב באזור חיפה.

 

[מישו2]

אם אני משקללת את כל מה שלמדתי פה, מה אתם אומרים על הרעיון הבא: לקחת משכנתא של 60%, כאשר שליש הוא קל"צ ושני שליש הם פריים, להחזיר את הקל"צ באופן מיידי מכיוון שזו הלוואה בריבית גרועה ולהישאר עם מימון של 40%-45% שכולו פריים מתוך הנחה שזה יהיה זול יותר וגמיש יותר מהקל"צ בכל תרחיש עתידי סביר (ובמקרה הפחות סביר של עליית ריבית - מדובר באחוז חוב נמוך יחסית ולא תהיה בעיה לסגור או לצמצם אותו במקרה קיצון).
הכוונה במסלול הפיתוי הזה הוא לאו דווקא שיפור ריביות אלא ככלי המאפשר להיפטר ממסלול הקל"צ ועדיין לקחת הלוואה בגובה שצריך.
תודה!

להבנתי אין יתרון בשימוש בקל"צ כפיתוי היות ויש צורך לשלם את עמלת ההיוון בכל שלב של הפירעון.

זו גם הסיבה גם שייעצתי לקחת דווקא קל"צ זול מתוך הבנה שלא יפרע בעתיד, ולעומתו פריים יקר יחסית שניתן יהיה לפרוע חלקים ממנו בעתיד.
כמו כן, הציפייה היא שהפריים יהיה נמוך יותר ברוב שנות ההלוואה, עם הורדת הריבית בעתיד.

 

[Therealdeal]

אני לא רואה את זה ככה, תשלום משכנתא הוא כמו כל תשלום אחר וניתן לכסות אותו באמצעות משיכה מתיק ההשקעות או לפרוס את מבנה החוב מחדש כך שיהיה נוח יותר או להחזיר חלק מהחוב וכדומה ובכך לצמצם את אי-הודאות במידת הצורך.

אובייקטיבית, את טועה. משכנתא היא לא סתם הוצאה, היא התחייבות. בניגוד לחוגים לילדים, בניגוד לטיסות לחו"ל ולחופשות, בניגוד לאכילה בחוץ, בניגוד לתחביבים מפונפנים (כמו קרוספיט). במידת הצורך, על כל אלו אני יכול לותר. על תשלום משכנתא - לא.

נניח שלי ולך יש בדיוק את אותו שווי נקי, רק שלך יש יותר נכסים ויותר התחייבויות. שנינו חיים בין היתר ממכירת ני"ע שצברנו לאורך השנים.

שוק ההון קרס עכשיו ב 80%. אני נמנע מלנסוע לחו"ל השנה, אוכל פחות במסעדות. מקטין צריכה. אם אני גר בשכירות, אולי אני אפילו חושב לצמצם דיור אם המשבר נראה ארוך. את עושה גם את כל אלו, אבל לך יש התחייבות. מה שהסולידית קוראת לו "תקציב העצמות היבשות" - גבוה יותר אצלך.

תרחיש אחר: הריבית עולה מ 1.65% ל 6.25% תוך שנה (אההם). בתור שוכר, אני מניח שהשכירות תעלה בהמשך כנראה, ואני יכול לקבל החלטה האם להמשיך לשכור במחיר גבוה יותר או לצמצם. לך אין החלטה לקבל - את משלמת יותר. כלומר, את יכולה להחליט לפרוע את המשכנתא, אבל כנראה שהעליה בריבית לוותה גם בירידות בשוק ההון (ראי 2022). במקרה הזה, פרעון המשכנתא יוביל למכירה מאולצת בתקופה רעה.

ויש גם טיעונים פסיכולוגיים (שתקפים לחלק מהאנשים, לא בטוח אם לגבייך) - באיזה סיטואציה היית ישנה טוב יותר, עם מגורים בדירה בשווי 2 מליון ועוד 3 מליון בבנק, או עם מגורים בדירה בשווי 3 מליון, 3 מליון בבנק ועוד התחייבות של מליון?

 

[מישו2]

ויש גם טיעונים פסיכולוגיים (שתקפים לחלק מהאנשים, לא בטוח אם לגבייך) - באיזה סיטואציה היית ישנה טוב יותר, עם מגורים בדירה בשווי 2 מליון ועוד 3 מליון בבנק, או עם מגורים בדירה בשווי 3 מליון, 3 מליון בבנק ועוד התחייבות של מליון?

יש גם טיעונים פסיכולוגיים שהתחייבות גורמת לך לבזבז פחות (עליי זה נכון)
כמו כן אני מניח שהאלטרנטיבה היא 3 מיליון בבורסה ולא בבנק ואז גם עלולים לישון פחות טוב לעומת ללכת לישון עם משכנתא (עליי זה נכון)

 

[קפיצת הדרך]

ויש גם טיעונים פסיכולוגיים (שתקפים לחלק מהאנשים, לא בטוח אם לגבייך) - באיזה סיטואציה היית ישנה טוב יותר, עם מגורים בדירה בשווי 2 מליון ועוד 3 מליון בבנק, או עם מגורים בדירה בשווי 3 מליון, 3 מליון בבנק ועוד התחייבות של מליון?

יש גם טיעונים פסיכולוגיים שהתחייבות גורמת לך לבזבז פחות (עליי זה נכון)
כמו כן אני מניח שהאלטרנטיבה היא 3 מיליון בבורסה ולא בבנק ואז גם עלולים לישון פחות טוב לעומת ללכת לישון עם משכנתא (עליי זה נכון)

+1 לשניכם.

משום מה אנשים נוטים לזלזל בטיעונים פסיכולוגיים. ולדעתי זו *ה*טעות של רוב ההחלטות הכלכליות השגויות.

 

[Therealdeal]

יש גם טיעונים פסיכולוגיים שהתחייבות גורמת לך לבזבז פחות (עליי זה נכון)
כמו כן אני מניח שהאלטרנטיבה היא 3 מיליון בבורסה ולא בבנק ואז גם עלולים לישון פחות טוב לעומת ללכת לישון עם משכנתא (עליי זה נכון)

מסכים לגמרי. החלק הפסיכולוגי מאוד אישי.

 

[Ran]

זכור לי ש-ERN כתב בבלוג שלו מתישהו שלא יוצאים לפרישה מוקדמת עם משכנתא. (כשאני אומר "כתב" הכוונה לחפירה אינסופית של סימולציות וגרפים). זה מגדיל את סיכון רצף התשואות, כלומר את הסכנה שיהיה קשה מאוד להתאושש מנפילה בשוק ההון בשנים הראשונות לפרישה. זה בעצם כמו לצאת לפנסיה עם 120% מניות במקום 75% מניות.
אם אתם מתכננים דבר כזה, כדאי לבנות על אחוז משיכה נמוך יותר מהמקובל (אולי 3% במקום 3.5-4%), ולהיות מוכנים לטלטלות.

 

[Ran]

זכור לי ש-ERN כתב בבלוג שלו מתישהו שלא יוצאים לפרישה מוקדמת עם משכנתא. (כשאני אומר "כתב" הכוונה לחפירה אינסופית של סימולציות וגרפים). זה מגדיל את סיכון רצף התשואות, כלומר את הסכנה שיהיה קשה מאוד להתאושש מנפילה בשוק ההון בשנים הראשונות לפרישה. זה בעצם כמו לצאת לפנסיה עם 120% מניות במקום 75% מניות.
אם אתם מתכננים דבר כזה, כדאי לבנות על אחוז משיכה נמוך יותר מהמקובל (אולי 3% במקום 3.5-4%), ולהיות מוכנים לטלטלות.

זה הפוסט (כל הבלוג מומלץ בחום)

The Ultimate Guide to Safe Withdrawal Rates – Part 21: Why we will not have a mortgage in early retirement - Early Retirement Now

Update 12/4/2020: I’ve been getting a lot of inquiries lately: Has my assessment changed in light of the record-low interest rates? My answer: Not really. Mortgage rates are low but so are my equity expected returns and bond yields. Right now I see 2.375% for the 15y and 2.75% for the 30y...

earlyretirementnow.com

 

[A42]

אם אני משקללת את כל מה שלמדתי פה, מה אתם אומרים על הרעיון הבא: לקחת משכנתא של 60%, כאשר שליש הוא קל"צ ושני שליש הם פריים, להחזיר את הקל"צ באופן מיידי מכיוון שזו הלוואה בריבית גרועה ולהישאר עם מימון של 40%-45% שכולו פריים מתוך הנחה שזה יהיה זול יותר וגמיש יותר מהקל"צ בכל תרחיש עתידי סביר (ובמקרה הפחות סביר של עליית ריבית - מדובר באחוז חוב נמוך יחסית ולא תהיה בעיה לסגור או לצמצם אותו במקרה קיצון).
הכוונה במסלול הפיתוי הזה הוא לאו דווקא שיפור ריביות אלא ככלי המאפשר להיפטר ממסלול הקל"צ ועדיין לקחת הלוואה בגובה שצריך.

זה רעיון נחמד על הנייר, יהיה קשה קצת ליישם אותו אולי במציאות היום
בדרכ שתבואי לקחת משכנתא על 2/3 פריים את תקבלי ריבית פחות טובה מאשר אם היית לוקחת רק 1/3 (בדרכ ב50 אחוז הקפיצה הכי משמעותית)
זה יכול להיות הבדל של 1 אחוז וזה מאוד משמעותי

בכל מקרה אם כן תלכי על זה שימי לב שבמקום לקבל 2/3 בריבית פריים +0
תבקשי לדוגמא 1/3 פריים מינוס 0.8 ו1/3 פריים פלוס 0.8
לבנק ולהחזר החודשי זה לא ישנה
לך זה מאוד יעזור בהמשך בפירעון שתסגרי קודם את המסלול היותר יקר
ואולי את המסלול הזול אפילו תמשכי עד הסוף בהנחה שהריביות ירדו מאוד
(לי יש מסלול שאני משלם עליו היום 1.3 אחוז לא צמוד – והכסף הזה תכלס נמצא בפקמ חודשי של 4 אחוז (-



לגבי הקלצ נכון שזה מגיע עם מחיר של עמלות פירעון וכו
אבל לדעתי היום הוא יותר זול מבחינת ריבית אפילו בצורה משמעותית מהפריים
תעשי סקר שוק בכמה בנקים ושימי הכל על אקסל
(אולי המסלול הזה יכול להיות מאוד קצר לדוגמא רק 5 שנים עם החזר גבוה, והפריים להחזר של 30 שנה)

שימי לב לגבי מסלול פיתוי שזה מאוד חשוב באיזה יום את לוקחת את הכסף, כי ריבית מפורסמת פעם בחודש
אם לקחת את הכסף יום לפני הפרסום אז יהיה לך רק יום אחד להחזיר וזה לא בטוח יספיק
בשביל לא לשלם עמלות פרעון
ונק' נוספת יחייבו אותו לקחת קודם קלצ ופריים לוקחים אחרון
כלומר אם תעשי תשלומים על הדירה זה קצת בעייתי ולקחת בחשבון

 

[רימון]

משכנתה שעלותה(באחוזים) נמוכה מהתשואה על ההון שלכם היא דרך טובה לצבור הון בקצב מהיר יותר.
כדי לצבור הון במהירות עדיף משכנתה גדולה ככל האפשר.
בכל מקרה, ההון הקיים והדירה שאתם מתכוונים לקנות לא מסתדרים עם המטרה של פרישה מוקדמת.
אם אתם רוצים פרישה מוקדמת, כדאי להתפשר על דירה זולה בהרבה.
מומלץ לעשות חישובים של קצב צבירת ההון בכל חלופה כדי לראות את הדברים באופן מספרי.
בהצלחה.