האם לוח שפיצר הופך פרעון מוקדם ללא כדאי בשלבים מאוחרים?

[רבי עקיבא]

שלום לכל הסולידיות והסולידים

רובצת עלי משכנתא של 630K ל15 שנה שנלקחה ב2015 ומכבידה עלי בכ4500 ש"ח מדי חודש
עכשיו נחת עלי בשעה טובה ובמזל טוב סכום לא צפוי של כ250K ש"ח ואני מתלבט מה לעשות איתו

מצד אחד - ההגיון הפשוט אומר שתמיד ההשקעה הכי טובה היא להחזיר חובות
מצד שני - בדקתי, ובגלל לוח שפיצר וצורת ההחזרים המעוותת שלו יוצא שכרגע, בגלל שכבר חלפה חצי מתקופת המשכנתא ולמעשה את רוב הריביות כבר שילמתי, אני נמצא בסיטואציה שבה דוקא לא כדאי לי לפרוע את המשכנתא פרעון מוקדם וכרגע התשואה שהכסף הזה יכול לעשות לי (גם במסלול הכי סולידי) תהיה משתלמת יותר מאשר לפרוע את המשכנתא פרעון מוקדם

נראה לי מוזר להשקיע כסף במשהו כל עוד רובצת עלי משכנתא
מה דעתכם?

 

[ירח אפל]

ואם תיקח היום הלוואה באותם תנאים, גם תקבל את אותו ההחזר.
המשכנתא שלך בנויה ממספר מסלולים, תבדוק כל מסלול בנפרד מה הריבית עליו היום ותחליט אם כדאי לפרוע.

 

[רבי עקיבא]

לא מדויק שאם אקח היום הלוואה אקבל את אותם תנאים.
לוח שפיצר גורם לזה שבשנים הראשונות בכל חודש משלמים הרבה מהריבית ומעט מהקרן ולקראת הסוף משלמים כמעט רק את הקרן.
יותא שבשבילי כרגע המשכנתא היא הלוואה בריבית יחסית נמוכה (כלומר, חלק מהריביות די גבוהות אבל פשוט שילמתי חלק גדול מהן כבר ומה שאני משלם כרגע הוא בעיקר קרן).
אבל בהחלט קיבלתי את ההצעה של לבדוק כל מסלול לחוד

 

[ת.אוקהם]

יותא שבשבילי כרגע המשכנתא היא הלוואה בריבית יחסית נמוכה

אחוז הריבית של ההלוואה אינו משתנה כתוצאה מלוח שפיצר.
מה שמשתנה הוא אחוז הריבית מתוך ההחזר החודשי שלך (נתון שלא ממש רלוונטי להחלטה שלך לדעתי).
דוגמא:
נניח שלקחת 200k בריבית קלצ 3%.
בשנה הראשונה תצטרך להחזיר ~6k ריבית, קרי 500 שח בחודש.
נניח שסכום ההחזר שלך הוא 1000 שח, הרי ש 50% מההחזר הינם ריבית.
לאחר אי אלו שנים נותרו לך במשכנתא 100k, הריבית שלך עדיין 3% אבל יש פחות כסף בקרן ולכן בשנה הקרובה תצטרך להחזיר רק 3k~, משמע 250 שח בחודש שזה 25% מההחזר החודשי שלך (שנשאר 1000 שח).

 

[bigbang]

לא מדויק שאם אקח היום הלוואה אקבל את אותם תנאים.
לוח שפיצר גורם לזה שבשנים הראשונות בכל חודש משלמים הרבה מהריבית ומעט מהקרן ולקראת הסוף משלמים כמעט רק את הקרן.
יותא שבשבילי כרגע המשכנתא היא הלוואה בריבית יחסית נמוכה (כלומר, חלק מהריביות די גבוהות אבל פשוט שילמתי חלק גדול מהן כבר ומה שאני משלם כרגע הוא בעיקר קרן).
אבל בהחלט קיבלתי את ההצעה של לבדוק כל מסלול לחוד

זו לא אשמתך, בערך בכל מקום בו מסבירים על משכנתאות שהסתכלתי, ההסבר שגוי.
כל מה שלוח שפיצר עושה זה לחלק את החזר ההלוואה לתשלומים חודשיים זהים, בהינתן תקופת החזר רצויה וריבית שנתית נתונה.
החלוקה להחזרי קרן וריבית היא קצת מטעה. החישוב של החוב לבנק הוא תרגיל בחשבון שכל ילד שלמד אחוזים יכול לעשות - הסכום שלווית מהבנק (או מהשוק האפור), כאשר כל חודש מתווספת אליו ריבית. בכל נקודת זמן, ניתן לחשב את החוב שיש לבנק בקיזוז הסכום שכבר הוחזר. חוב זה, יצבור את אותה ריבית שנתית עתידית, ללא כל קשר למה שכבר שילמת. אם תיקח משכנתא חדשה באותה ריבית, ההחזר יהיה זהה.

 

[האזרח הקטן]

ובגלל לוח שפיצר וצורת ההחזרים המעוותת שלו

להגיד שצורת ההחזרים מעוותת זה כמו לטעון שלוח הכפל מייצר עיוות כי חמישה אחוז ריבית ממיליון שקל זה יותר מאשר חמישה אחוז ממאתיים אלף.

בכל חודש אתה צובר ריבית לפי יתרת הקרן באותו חודש, וביום התשלום החודשי אתה פורע את הריבית שנצברה בו. למשל אם יש לך ריבית שנתית של 4.8% אז הריבית החודשית היא 0.4% מגובה החוב באותו חודש. כלומר במשכנתא של מיליון, בתחילת ההלוואה הריבית החודשית היא ארבעת אלפים ש"ח וכשהקרן תהיה חצי מיליון, סכום הריבית יהיה אלפיים.
נניח שההחזר שלך הוא 6,000 בחודש, אז בחודש הראשון לפי הדוגמה, ארבעת אלפים הלכו לתשלום ריבית כי גובה החוב שלך הוא מיליון, ו2000 נוספים הקטינו לך את הקרן, ל998,000. כעת בחודש השני סכום הריבית מעט נמוך יותר כי אתה חייב 0.4% של 998000. אז מתוך ה6000 שאתה מחזיר בחודש, יש עוד כמה שקלים שהולכים להקטנת הקרן מעבר ל2000 שבחודש הראשון, כלומר הקרן תרד לפחות מ996,000.
וכך, ככל שיתרת הקרן נמוכה יותר, כך סכום הריבית החודשית נמוך יותר, לכן יותר כסף מההחזר החודשי הולך לפירעון הקרן, לעומת החלק שהולך לריבית. לא כי לוח שפיצר מעוות אלא כי זו פעולת כפל פשוטה של אחוז הריבית כפול יתרת הקרן.

כפי שנכתב מעליי

כל מה שלוח שפיצר עושה זה לחלק את החזר ההלוואה לתשלומים חודשיים זהים, בהינתן תקופת החזר רצויה וריבית שנתית נתונה.

 

[מישו2]

לא מדויק שאם אקח היום הלוואה אקבל את אותם תנאים.
לוח שפיצר גורם לזה שבשנים הראשונות בכל חודש משלמים הרבה מהריבית ומעט מהקרן ולקראת הסוף משלמים כמעט רק את הקרן.
יותא שבשבילי כרגע המשכנתא היא הלוואה בריבית יחסית נמוכה (כלומר, חלק מהריביות די גבוהות אבל פשוט שילמתי חלק גדול מהן כבר ומה שאני משלם כרגע הוא בעיקר קרן).
אבל בהחלט קיבלתי את ההצעה של לבדוק כל מסלול לחוד

אתה צודק. זו גם הסיבה גם שחלק ממיחיזורי המשכנתא מייקרים את סה"כ ההחזר למרות שמקבלים ריבית יותר נמוכה (כי לוח שפיצר מתחיל מהתחלה).
מה הבעייה להחזיק גם חוב וגם השקעה? הרי אתה כבר עושה זאת למשל בקרן השתלמות בה ניתן תאורטית למשוך בקבועי זמן קטנים מ-6 שנים ללא מס (ע"י פתיחת קרן השתלמות שוב ושוב כל תקופה).

 

[האזרח הקטן]

לא מדויק שאם אקח היום הלוואה אקבל את אותם תנאים.

תעשה ניסוי קצר - לך למחשבןן באתר משכנתאמן ותזין הלוואת קל"צ של מיליון ש"ח ל25 שנה וצפה בלוח הסילוקין שלו. בחר חודש אקראי מתוכו, נניח החודש האמצעי (125). כעת מלא מחדש במחשבון הלוואה חדשה, לפי יתרת הקרן שנותרה, ותקופת ההלוואה שנותרה בחודש שבחרת, ותראה את לוח הסילוקין. אתה תראה שלוחות הסילוקין זהים, בין החודש ה x בהלוואה הראשונה לבין החודש הראשון בהלוואה השנייה, וכך גם כל חודש אחריהם.

 

[האזרח הקטן]

אתה צודק. זו גם הסיבה גם שחלק ממיחיזורי המשכנתא מייקרים את סה"כ ההחזר למרות שמקבלים ריבית יותר נמוכה (כי לוח שפיצר מתחיל מהתחלה).

לוח שפיצר לא מתחיל מהתחלה, אין הבדל בין לוח שפיצר של חודש ראשון מתוך 120 או חודש 241 מתוך 360 בהינתן גובה ריבית ויתרת קרן מסויימים.

הסיבה שלפעמים מיחזור לא משתלם זה עמלות ההיוון שאתה נדרש לשלם לבנק לעיתים.

 

[מישו2]

לוח שפיצר לא מתחיל מהתחלה, אין הבדל בין לוח שפיצר של חודש ראשון מתוך 120 או חודש 241 מתוך 360 בהינתן גובה ריבית ויתרת קרן מסויימים.

הסיבה שלפעמים מיחזור לא משתלם זה עמלות ההיוון שאתה נדרש לשלם לבנק לעיתים.

נכון אבל לא אחת ממחזרים למסלול עם יותר שנים מהיתרה וזה מה שהתכוונתי.

 

[הורדוס]

זאת אמירה שבנקאים אוהבים להגיד אבל כמו שהסבירו כבר, בכל חודש אתה משלם את אותה הריבית ביחס לחוב הקיים, עם הזמן החוב יורד אז גם התשלום על ריבית יורד.

עם זאת, יכול להיות שיש לך משכנתא מאוד זולה בריבית קבועה וכדאי לא להחזיר אותה ולהמשיך להשקיע.

 

[האזרח הקטן]

נכון אבל לא אחת ממחזרים למסלול עם יותר שנים מהיתרה וזה מה שהתכוונתי.

אז זה לא ששפיצר הופך את המיחזור ללא משתלם, אלא הארכת תקופה הופכת את ההלוואה לפחות משתלמת כלכלית.
עם זה אני דווקא מסכים.

 

[גרהם]

אז זה לא ששפיצר הופך את המיחזור ללא משתלם, אלא הארכת תקופה הופכת את ההלוואה לפחות משתלמת כלכלית.
עם זה אני דווקא מסכים.

לא יודע אם לא משתלמת כלכלית, אלא כמו בכל עסקה, אם אתה רוצה להנות מנכס ששייך למישהו אחר ליותר זמן, תשלם יותר בסך הכל.

 

[האזרח הקטן]

לא יודע אם לא משתלמת כלכלית, אלא כמו בכל עסקה, אם אתה רוצה להנות מנכס ששייך למישהו אחר ליותר זמן, תשלם יותר בסך הכל.

מקבל את התיקון.

 

[רבי עקיבא]

סלחו לי רבותי המומחים אבל לא הבנתי. אני ממש טירון בתחום הזה אז אני צריך שתסבירו לי קצת יותר לאט...

נניח לצורך ההפשטה שלקחתי משכנתא של מיליון ש"ח ואני צריך להחזיר 1.1 מיליון: מיליון אחד מהקרן ו100 אלף ריבית.
נניח לצורך עוד יותר הפשטה לוח סילוקין דמיוני שנקרא טנצר, לא שפיצר, שבו אני משלם קודם כל את כל 100K הריבית ומתחיל לפרוע את השקל הראשון מהקרן רק אחרי הריבית
עכשיו, למה זה הגיוני לפרוע הלוואות לפני שמתחילים להשקיע? כי ההנחה היא שהריבית שאני משלם על ההלוואה תהיה ככל הנראה גבוהה יותר מהתשואה שהכסף שלי יעשה על השקעה ולכן קיצור משך ההלוואה יחסוך לי את דימום הריביות שאני משלם מדי חודש. אם אני בלוח סילוקין טנצר ושילמתי כבר את כל הריביות אין לי מה להרוויח בכלל מפרעון מוקדם של החוב כי זה לא יחסוך לי שקל.
בחזרה למציאות - בלוח שפיצר המצב לא כמו בלוח טנצר, יש לי מה להרוויח מפרעון מוקדם. נניח, אם פרעתי את החוב 5 שנים לפני הסוף אז חסכתי את תשלום הריביות של ה5 שנים האחרונות. הטענה שלי היא שבגלל שלוח שפיצר מוטה באופן שאחוז הריבית מתוך התשלום החודשי יורד בהדרגה - ככל שאני קרוב יותר לסוף תקופת המשכנתא כך הכדאיות של פרעון מוקדם פוחתת (כי החלק של הריבית שנשאר בהלוואה קטן יותר).
למעשה בדקתי את זה, ועכשיו, אחרי 7.5 שנים של תשלום משכנתא כבר שילמתי כמעט 85% מהריבית. פרעון מוקדם של המשכנתא עכשיו יחסוך לי ריביות רק על 15% מהסכום. בשלב הזה - אם אפרע את המשכנתא מוקדם מדי אחסוך מעט מאד (בלי קשר לעמלות פרעון מוקדם וכו').

הטענה שלי היא שבגלל ההטיה של לוח שפיצר (שוב, שבו אחוז הריבית מתוך התשלום החודשי פוחת עם השנים) אז הפרעון המוקדם הולך ופוחת עם הזמן.

מה אני מפספס?

 

[bigbang]

סלחו לי רבותי המומחים אבל לא הבנתי. אני ממש טירון בתחום הזה אז אני צריך שתסבירו לי קצת יותר לאט...

נניח לצורך ההפשטה שלקחתי משכנתא של מיליון ש"ח ואני צריך להחזיר 1.1 מיליון: מיליון אחד מהקרן ו100 אלף ריבית.

ההנחה שלך לא תואמת את האופן בו עובדות הלוואות. אתה מקבל סכום שנושא ריבית, וככל שיעבור הזמן וכתלות בתשלומים, יקבע הסכום אותו תחזיר בפועל.

נניח לצורך עוד יותר הפשטה לוח סילוקין דמיוני שנקרא טנצר, לא שפיצר, שבו אני משלם קודם כל את כל 100K הריבית ומתחיל לפרוע את השקל הראשון מהקרן רק אחרי הריבית

אתה לא בוחר מה לפרוע קודם, ובעצם אף אחד לא. תחשוב שלווית 10K בשוק האפור עם ריבית שבועית של 10%. בסוף השבוע אתה חייב כבר 11K אך הצלחת להחזיר 2K. כעת אתה חייב רק 9K, שכעבור שבוע נוסף יהפכו לחוב של 9.9K, וכך הלאה. את התשלום שביצעת, לאחריו החוב ירד מ-10K ל-9K, ניתן לומר (לא באמת חייבים) ש-1K מתוכו הוריד את הקרן (גובה החוב המקורי) וה-1K הנוסף, הלך לתשלום הריבית. זוהי חלוקה קונספטואלית של הסכום ששולם.

עכשיו, למה זה הגיוני לפרוע הלוואות לפני שמתחילים להשקיע? כי ההנחה היא שהריבית שאני משלם על ההלוואה תהיה ככל הנראה גבוהה יותר מהתשואה שהכסף שלי יעשה על השקעה ולכן קיצור משך ההלוואה יחסוך לי את דימום הריביות שאני משלם מדי חודש. אם אני בלוח סילוקין טנצר ושילמתי כבר את כל הריביות אין לי מה להרוויח בכלל מפרעון מוקדם של החוב כי זה לא יחסוך לי שקל.

אין דבר כזה "שילמתי את כל הריביות". אם תגיד את זה למלווה מהשוק האפור - ישברו לך את הברכיים. הריבית על הלוואות מהבנק עובדת באותה צורה, רק בלי האלימות במקרה של פיגור בתשלום.

בחזרה למציאות - בלוח שפיצר המצב לא כמו בלוח טנצר, יש לי מה להרוויח מפרעון מוקדם. נניח, אם פרעתי את החוב 5 שנים לפני הסוף אז חסכתי את תשלום הריביות של ה5 שנים האחרונות. הטענה שלי היא שבגלל שלוח שפיצר מוטה באופן שאחוז הריבית מתוך התשלום החודשי יורד בהדרגה - ככל שאני קרוב יותר לסוף תקופת המשכנתא כך הכדאיות של פרעון מוקדם פוחתת (כי החלק של הריבית שנשאר בהלוואה קטן יותר).

לוח שפיצר רק קובע את הסכומים שתחזיר כל חודש (בנוי כך שהתשלום יהיה אחיד לאורך התקופה). בכל נקודת זמן, הסכום שאתה עדיין חייב לבנק, ימשיך לשאת באותה ריבית שנתית ללא תלות בגובה התשלומים שתשלם.

למעשה בדקתי את זה, ועכשיו, אחרי 7.5 שנים של תשלום משכנתא כבר שילמתי כמעט 85% מהריבית. פרעון מוקדם של המשכנתא עכשיו יחסוך לי ריביות רק על 15% מהסכום. בשלב הזה - אם אפרע את המשכנתא מוקדם מדי אחסוך מעט מאד (בלי קשר לעמלות פרעון מוקדם וכו').

החוב יותר נמוך, אז הריבית שתשלם עליו יותר נמוכה. השאלה היא איך חוסכים עם החוב שנותר. אין מה להשוות אותו לחוב שהיה או לא היה בעבר - זה לא משנה.

הטענה שלי היא שבגלל ההטיה של לוח שפיצר (שוב, שבו אחוז הריבית מתוך התשלום החודשי פוחת עם השנים) אז הפרעון המוקדם הולך ופוחת עם הזמן.

אין ללוח שפיצר שום הטיה. תחשוב שהבנק נותן לך סכום X ל-Y שנים בריבית Z, ומגיעה אורקל שאומרת לך איזה סכום קבוע להחזיר כל חודש, כך שבעוד Y שנים החוב יתאפס - זה כל מה שעושה לוח שפיצר.

מה אני מפספס?

ראה לעיל.

 

[גרהם]

נניח לצורך עוד יותר הפשטה לוח סילוקין דמיוני שנקרא טנצר,

אין בעיה להמציא לוחות סילוקין שונים משפיצר ובפועל אכן יש הלוואות שנפרעות לפי לוחות סילוקין שונים.
אבל, לוח הסילוקין הוא רק כלי של חלוקת התשלומים על פני זמן, בכפוף לעקרון הבסיסי שהבנק מקבל בכל חודש (או יחידת זמן אחרת שנקבעה) את הריבית על החוב לאותו מועד. כל סטיה מהעקרון הזה משמעה שאי פרעון ההלוואה (בהסכמה או שלא בהסכמה), יתן יתרון לאחד הצדדים, הלווה או המלווה, לעומת שיעור הריבית המוסכם מראש.
וכאנקדוטה תחשוב על ההופכי של טנצר שלך, נניח בליצר, לפיו קודם פורעים את הקרן ורק אחר כך את הריבית. יבוא הלווה בתום תקופה פירעון הקרן ויגיד שאין לו חוב כי כל הקרן נפרעה.

 

[האזרח הקטן]

נניח לצורך ההפשטה שלקחתי משכנתא של מיליון ש"ח ואני צריך להחזיר 1.1 מיליון: מיליון אחד מהקרן ו100 אלף ריבית.

לא ככה עובד שפיצר. אם תיקח הלוואה של מיליון ש"ח ואחרי חודש תבקש לפרוע אותה, תצטרך לשלם בסך הכל מיליון ש"ח קרן ואת הריבית שנצברה במשך חודש, נניח 4000 ש"ח על ריבית שנתית של 4.8%. לאן נעלמו 100,000? הם לא נעלמו, הם מעולם לא נוצרו. הבנק לא מייצר לך ביום ההלוואה חוב על הריבית העתידית, אלא רק מספר לך כמה ריבית תשלם במצטבר אם תישאר בהלוואה עד סופה ובלי שינוי בריבית.

 

[רבי עקיבא]

תודה, עכשיו הבנתי