האם משתלם לבנות בית בשביל לפרוש מוקדם

  • פותח הנושא A42
  • פורסם בתאריך

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
821
העברתי את השאלה לפה בשביל בשביל לא להפריע

התלבטות שאשמח לעזרתכם אם אני לא מפספס משהו

(עגלתי את כל המספרים בשביל לפשט)
יש לנו היום בית בשווי 3M (ללא משכנתא, וללא יח"ד או הכנסה כל שהיא מהבית)
רוצים עכשיו לבנות בית חדש (מיקום מעט שונה וקצת יותר גדול אבל די זהה במפרט) - העלות הוספית היא 3.5M
בבית החדש נוכל לשלב באותה עלות יחידת דיור שתכניס 3,300 שקל חודשי
בבית החדש נוכל לשלב פאנלים סולרים בעלות 80K שיכניסו סדר גודל של 15K שנתי
העלויות אחזקה בבית החדש אמורות להיות זולות יותר בבערך 1K חודשי

שורה תחתונה הבית עם הקולטים הסולארים יעלה לנו 3.58M
ההכנסה מהבית תיהיה 55K שנתי + חיסכון של 12K בהוצאות החודשיות
שכ"ד של בית מקביל שנרצה לשכור באותו מיקום ותנאים (ללא יחידת דיור) הוא 10K

מחישוב שלי לפי כלל 4 אחוז
ההכנסה מהבית של השכ"ד מהיחידה והפאנלים שווה 1.375M (מול כסף שהייתי צריך לשים בצד בשביל לקבל הכנסה כזו)
אם אני מוריד את הכנסה הזאת מהבית (כי אם אני ישכיר בית לא אוכל להנות מההכנסה הזאת)
שווי הבית נשאר 2.2M > אם הייתי שם את הכסף הזה לפי הכלל 4 אחוז הייתי מקבל קצבה חודשית של 7.33K לפני מס
אחרי מס (מחשב לפי 12.5% כדאי להיות ראלי, כי כן רוצה להחזיק תיק השקעות במקביל ולפרוש ולמשוך ממנו אז לא ישארו לי הרבה הטבות מס)
נשאר 6.4K חודשי - שלא מספיק לכסות לי שכ"ד (64 אחוז מהצורך)

שורה תחתונה לפי החישובים שלי הנה לקנות גוש בטון בשביל לגור בו בשווי 3.6M משלם לי יותר משכירות
מה אתם חושבים על זה?

* כן השיקול הפסיכולוגי הוא מאוד חשוב פה, ואני צריך להיות מאוד מאוד משכנע בשביל שאישתי תסכים לגור בשכ"ד - אבל מתייעץ איתכם בפן הכללי נטו
** חלופות אחרות למגורים יותר זולים לא רלוונטיות לדיון כרגע, אנחנו עושים בעיקר את כל הצעד הזה של מעבר דירה בשביל לזכות למערכת חינוך יותר טובה לילדים - ובסדר חשיבות שלנו זה מעל החישוב הכלכלי הקר, וכן לא רוצים למצוא את החלופה הכי זולה למגורים אלה מה שהכי מתאים לנו (לכן החלופה של השכ"ד היא 10K חודשי)
*** השאלה היא לא האם שווה לנו למכור את הבית שלנו היום, זה בכל מקרה נעשה, אלה האם משתלם כלכלית לבנות בית בעלות 3.6 לטובת מגורים.

תודה רבה (-:
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,182
דירוג
3,463
שורה תחתונה הבית עם הקולטים הסולארים יעלה לנו 3.58M
ההכנסה מהבית תיהיה 55K שנתי + חיסכון של 12K בהוצאות החודשיות
שכ"ד של בית מקביל שנרצה לשכור באותו מיקום ותנאים (ללא יחידת דיור) הוא 10K

מחישוב שלי לפי כלל 4 אחוז
ההכנסה מהבית של השכ"ד מהיחידה והפאנלים שווה 1.375M (מול כסף שהייתי צריך לשים בצד בשביל לקבל הכנסה כזו)
ההשוואה שלך מבלבלת אותך,כי יש פה מגורים ועסק ביחד.
לא חישבת עלות משכנתה(במידה ויש)והכנסות מהשכרה ברוטו ולא נטו.
הוצאות על הנכס שיש לבעלים לעומת שוכר ועוד.
לפי הנתונים שלך הנכס מכניס 14300 שזה בערך 5% לא רע בכלל.
אז כן במידה ואין להשיג נכס כזה להשכרה בפחות ואתה יכול להגיע לתשואה הזאת נטו, נשמע טוב מאוד.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
821
ההשוואה שלך מבלבלת אותך,כי יש פה מגורים ועסק ביחד.
לא חישבת עלות משכנתה(במידה ויש)והכנסות מהשכרה ברוטו ולא נטו.
הוצאות על הנכס שיש לבעלים לעומת שוכר ועוד.
לפי הנתונים שלך הנכס מכניס 14300 שזה בערך 5% לא רע בכלל.
אז כן במידה ואין להשיג נכס כזה להשכרה בפחות ואתה יכול להגיע לתשואה הזאת נטו, נשמע טוב מאוד.

השתדלתי לפשט את הנתונים אבל לצורך חידוד

-עקרונית הבית הוא ללא משכנתא
-סכומי ההשכרה הם נטו (פתורים ממס בגלל הסכום, ובגלל שזה בית חדש אז לפחות התחוקה בשנים הראשונות אמורה להיות אפסית או בתוך האחריות של נותני השירות)
-הוצאות על נכס לבעלים לעומת שוכר, לא מכיר איזה משהו כזה בתשלום החודשי - לפחות לא חישבתי משהו כזה

כן זה מה שיצא לי כמעט 5 אחוז וזה כביכול אחרי מס (כי בשביל זה אצטרך תיק שנותן 6 אחוז לפני במס בחלופה המקבילה)
ובנוסף יש לי פה בערך הצמדה למדד - שלדעתי שווה בערך עוד 1-1.5 אחוז תשואה שנתי
כלומר בשביל לקבל שווה ערך לתשואה בתיק השקעות אני צריך כל שנה לקבל תשואה של 7-7.5 אחוז
 

רוני

משתמש בכיר
הצטרף ב
25/1/15
הודעות
2,555
דירוג
4,584
עקרונית הבית הוא ללא משכנתא

היי

במשפט זה טמונה התשובה לשאלה שלך, כל עוד אתם פעילים בשוק העבודה,
ונכס המגורים שלכם ללא משכנתא, הכסף היושב בקירות הבית לא ממצא את מלוא הפוטנציאל,
לכן בניית בית חדש עם משכנתא סבירה תוך יצירת הכנסה נוספת מיחידת דיור, נכונה והגיונית לדעתי.
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,182
דירוג
3,463
-הוצאות על נכס לבעלים לעומת שוכר, לא מכיר איזה משהו כזה בתשלום החודשי - לפחות לא חישבתי משהו כזה
לאורך זמן יהיו הוצאות.
להשכיר יחידה בבית בעיקר למי שממש "חייב" בית מאוד יקר משלו,לא תמיד מסתדר מנסיון.
בנוסף חודשים ריקים ועוד, נדיר שהברוטו והנטו זהים לאורך זמן.

לי אישית יש הרגשה שהמספרים "טופלו" כדי להצדיק החלטה(אבל אין לי באמת מושג).
מהטיפה שראיתי בתים במחירים כאלה מושכרים בפחות.
בכול מקרה נראה לי שההחלטה מתקבלת בשביל רמת חיים,אז דווקא החלק שהייתי שוקל זה היחידה להשכרה וכמה היא מופרדת מהבית(כניסה\גינה לחוד וכו)
ולוקח בחשבון גם סבירות שהיא לא תהיה מושכרת רוב הזמן ותשמש כחלק מהבית בשוטף(ראיתי אצל כמה חברים בארה"ב)
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
821
לאורך זמן יהיו הוצאות.
להשכיר יחידה בבית בעיקר למי שממש "חייב" בית מאוד יקר משלו,לא תמיד מסתדר מנסיון.
בנוסף חודשים ריקים ועוד, נדיר שהברוטו והנטו זהים לאורך זמן.
צודק, לטווח ארוך נכון
לא בטוח אם נגור בבית לטווח ארוך ולא נשכיר אותו בעצמנו
בלי קשר מניח שמתישהו מי ש"ישכיר" את היחידה זה יהיה הילדים שלי אומנם לא תיהיה הכנסה אבל זה יהיה עזרה כללית שקולה להם

נכון הברוטו והנטו לא זהים, כנראה ששכ"ד הוא 3500 ולא 3333 לכן עגלתי למטה
וכנראה חלק גדול מהאחזקה מקווה שאעשה מעצמי כתחביב

לי אישית יש הרגשה שהמספרים "טופלו" כדי להצדיק החלטה(אבל אין לי באמת מושג).
מהטיפה שראיתי בתים במחירים כאלה מושכרים בפחות.
בכול מקרה נראה לי שההחלטה מתקבלת בשביל רמת חיים,אז דווקא החלק שהייתי שוקל זה היחידה להשכרה וכמה היא מופרדת מהבית(כניסה\גינה לחוד וכו)
ולוקח בחשבון גם סבירות שהיא לא תהיה מושכרת רוב הזמן ותשמש כחלק מהבית בשוטף(ראיתי אצל כמה חברים בארה"ב)
כן המספרים "טופלו" בפועל הבית לאחר הבניה יהיה שווה 4.5M אני מעריך
הם טופלו לא בשביל להצדיק החלטה (אולי בתת מודע) אלה לפשט רעש חיצוני (לא רוצה להתייחס לשווי על הנייר לבית שאני לא רוצה למכור וגם כנראה לא יוכל למכור לתקופה מסויימת)
אבל בגלל שזה בית מגורים אני לא מתייחס לשווי העתידי אולי שלו אלה לכמה יעלה לי לבנות אותו
וכן יש פה גם מרכיב של זמן באוויר שמחכים למגרש/ אישורים/ בניה וכו שעולה כסף
אבל זה נכנס בערך גם לחישוב

כן מפחד מההשלכות של יחידת דיור על האיכות חיים ויכול להיות שלפרקים לא נשכיר אותה בגלל זה
ועדין נשמע לי שזה לא עסקה כלכלית גרועה

לא מחפש להרוויח פה כסף אלה בעיקר להבין אם יש שיקול או נכון שלא הכנסתי לחישוב
כי הוא ורוד לי מידי
 

nicepo1

משתמש בכיר
הצטרף ב
14/1/16
הודעות
3,182
דירוג
3,463
כן המספרים "טופלו" בפועל הבית לאחר הבניה יהיה שווה 4.5M אני מעריך
הם טופלו לא בשביל להצדיק החלטה (אולי בתת מודע) אלה לפשט רעש חיצוני (לא רוצה להתייחס לשווי על הנייר לבית שאני לא רוצה למכור וגם כנראה לא יוכל למכור לתקופה מסויימת)
אבל בגלל שזה בית מגורים אני לא מתייחס לשווי העתידי אולי שלו אלה לכמה יעלה לי לבנות אותו
וכן יש פה גם מרכיב של זמן באוויר שמחכים למגרש/ אישורים/ בניה וכו שעולה כסף
אבל זה נכנס בערך גם לחישוב

כן מפחד מההשלכות של יחידת דיור על האיכות חיים ויכול להיות שלפרקים לא נשכיר אותה בגלל זה
ועדין נשמע לי שזה לא עסקה כלכלית גרועה

לא מחפש להרוויח פה כסף אלה בעיקר להבין אם יש שיקול או נכון שלא הכנסתי לחישוב
כי הוא ורוד לי מידי
אז נשמע שאתה מבין כנראה יותר ממני,מהמצב שאתה מתאר של בניה מכלום(לא הבנתי עד עכשיו)הסיכון שמגולם ברווח כנראה ברור לך.
לי יצא להכיר כאלה שבנו בישובים קטנים(הרחבות של קיבוצים וכו)ואכן אפשר להרוויח לא רע(ביחס לערך אחרי הבניה) אבל לפעמים יש עיכובים והוצאות הרבה מעל המתוכנן וכמובן כאב ראש(ו\או אתגר) של לבנות בית בעצמך(וכול הפיתויים לשידרוגים אין סופים)
בסוף לחלק יוצא הרבה פחות משתלם ממה שחשבו,אבל כמובן שמי שלא מסתכן ומשקיע גם לעולם לא מרוויח :|
מאחל בהצלחה זה בדרך כלל לא פרויקט קל.
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
821
אז נשמע שאתה מבין כנראה יותר ממני,מהמצב שאתה מתאר של בניה מכלום(לא הבנתי עד עכשיו)הסיכון שמגולם ברווח כנראה ברור לך.
לי יצא להכיר כאלה שבנו בישובים קטנים(הרחבות של קיבוצים וכו)ואכן אפשר להרוויח לא רע(ביחס לערך אחרי הבניה) אבל לפעמים יש עיכובים והוצאות הרבה מעל המתוכנן וכמובן כאב ראש(ו\או אתגר) של לבנות בית בעצמך(וכול הפיתויים לשידרוגים אין סופים)
בסוף לחלק יוצא הרבה פחות משתלם ממה שחשבו,אבל כמובן שמי שלא מסתכן ומשקיע גם לעולם לא מרוויח :|
מאחל בהצלחה זה בדרך כלל לא פרויקט קל.
צודק, מכיר את זה
זה יהיה הבית השני שנבנה כבר בעצמנו
כן יש הרבה בלטמ"ים (מחכים כמעט כבר 3 שנים לאישור לבנות)
תמיד יש סיכון אבל נקווה לטוב

תודה!
 

Roe

משתמש רשום
הצטרף ב
29/6/20
הודעות
15
דירוג
17
הייתי רוצה לשמוע דעות בעד הטיעון הבא:
למה לא למכור את הבית הקיים ולהשכיר דירה.
את הכסף מהמכירה להשקיע ולחכות עד הפנסיה.

האם זה לא שיקול טוב שצריך לפחות לחשוב עליו?
 

cypriano de rore

משתמש בכיר
הצטרף ב
1/6/17
הודעות
4,582
דירוג
4,429
למה לא למכור את הבית הקיים ולהשכיר דירה.
את הכסף מהמכירה להשקיע ולחכות עד הפנסיה.
למה לא להשאר לגור בבית ולהשקיע בשוק ההון במקביל את הכסף שנחסך מכך שלא משלמים שכירות?
 

A42

משתמש ותיק
הצטרף ב
31/12/19
הודעות
990
דירוג
821
הייתי רוצה לשמוע דעות בעד הטיעון הבא:
למה לא למכור את הבית הקיים ולהשכיר דירה.
את הכסף מהמכירה להשקיע ולחכות עד הפנסיה.

האם זה לא שיקול טוב שצריך לפחות לחשוב עליו?
בסוף זה משחק סכום אפס

נניח שהבית שווה 3 מיליון ואפשרק למכור אותו ללא מיסים, אז התשואה בשוק ההון על הכסף הזה למימוש לפי כלל ה4 אחוז היא 10K
על זה תוריד מס רווחי הון שהוא 25 אחוז נשאר לך 7.5K (יהיה לך קשה להוריד את המס פה כי אמור להיות לך עוד חיסכון בשביל ההוצאה השוטפת והכסף מהבית אמור להיות בעד שכירות וזה יהיה מעל התקרות המזכות/ נקודות זיכוי וכו)

עכשיו אם אני רוצה להשכיר בית מקביל באותו מפרט אני אשלם עליו 7.5K בערך

ככה שבפועל אין משהו אחד יותר עדיף כלכלי מהשני

בפן הלא כלכלי להיות בעל נכס נותן לי לפחות שקט פסיכולוגי שלא יפנו אותי, יציבות לילדים, אפשרות לעשות שינוים במבנה
ובנוסף אני יכול להשתמש בבית לייצר עוד הכנסה (יחידת דיור, פאנלים סולרים)

בסוף יש לדעתי יתרון לגדר חלק מ"תיק השקעות" שלך מחוץ לשוק ההוו
במיוחד אם אני יכול להגיד שהבית יהיה החלק הסולידי יותר של התיק (כלומר יחחיף את האגחים ולא את המניות)
אז זה דעה מאוד אישית שלי
 
נושאים דומים
פותח הנושא כותרת פורום תגובות תאריך
M האם משתלם לקנות מודם אינטרנט? צרכנות פיננסית 1
O אגח ממשלתי - האם משתלם? שוק ההון 2
I האם דווקא משתלם יותר לקנות רכב חדש ולא יד שנייה? צרכנות פיננסית 24
פדידה דירה שנייה האם משתלם? שוק ההון 2
K השקעה דרך חברה - האומנם יותר משתלם? שוק ההון 11
F Tradelines בכרטיסי אשראי אמריקאיים - האם משתלם? כנראה שלא ואולי מסוכן צרכנות פיננסית 10
א לקפוץ למים ? / ! - ייזום בניה עצמית 'בנה ביתך' משתלם ? נדל"ן 2
E החלפה של קרנות במקבילות זולות יותר בתיק הממוסה, משתלם? שוק ההון 6
איש יקר האם משתלם להעביר את הכספים של קרן הפנסיה לקופת גמל? (ולהחזיק בשניהם) צרכנות פיננסית 4
ש האם ביטוח משלים כללית משתלם או מיותר? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 1
שמנת חמוצה מס בלאקרוק - האם זה משתלם? דיוני עומק על פוסטים מהבלוג 40
T האם VT לא משתלם כמו שהוא נראה? שוק ההון 12
מ השקעה בדירות ביוון? משתלם? יומני מסע אישיים 1
נולי מה עושים כשכבר לא משתלם לחסוך? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 146
ג יכול להיות שזה אף פעם לא משתלם לעבור בין קרנות? שוק ההון 12
הדב האם בכלל משתלם להשקיע בסכומים נמוכים? שוק ההון 21
ר שכיר ועצמאי - מתי זה משתלם? התפתחות אישית 14
R משתלם לדחות החזרי הלוואה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 0
R מה משתלם יותר בקרן השתלמות IRA שוק ההון 5
Yuvalbuz3 פיזיותרפיה - משתלם כלכלית ? התפתחות אישית 42
cypriano de rore ביטוח פלטינום להריון ולידה - האם משתלם? צרכנות פיננסית 29
Chase מתי יודעים האם משתלם לקחת רכב מהעבודה? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 40
C FLYCARD פרימיום של אלעל האם באמת משתלם? צרכנות פיננסית 19
ג חישוב עלויות - ברוקר זר (מס הכנסה+SIPC) לעומת ברוקר ישראלי - באמת משתלם ? שוק ההון 66
מ מזרון משתלם מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 7
D איווקס /מובילאיי האם משתלם? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 27
C איפה הכי משתלם לפתוח חשבון מט"ח? מינימליזם, חסכנות ואנטי-צרכנות 10
לא חשוב שמות האם משתלם לעשות הכל למען רכישת נכס והשכרתו? אוף טופיק 22
Roi הפשע כנראה משתלם במדינת ישראל !!! אוף טופיק 328
Jane Doe לפעמים לא משתלם להיות סולידית אוף טופיק 87
יהודה שוורץ למכור או לבנות? נדל"ן 15
C מתחיל לבנות תיק מחדש: פרק 1 שוק ההון 12
ע כיצד לבנות תיק השקעות כאשר צריך את הכסף נזיל? שוק ההון 15
J בניה להשקעה - כמה יחידות דיור מקסימום ניתן לבנות ? נדל"ן 15
J בהינתן שיש לי מגרש, האם קנית דירה (לא לבנות על המגרש) תחייב במס דירה שניה? נדל"ן 12
ע דעתכם בנוגע לאסטרטגיה שאני רוצה לבנות שוק ההון 63
S מנסה לבנות סימולציה על שוק המניות האמריקאי אוף טופיק 0
S לבנות אתרים או לבנות באתרים ? (או עוד פוסט הסבה להייטק ) התפתחות אישית 10
Y איפה כדאי לבנות תיק השקעות ועוד כמה שאלות שוק ההון 13
P מתחיל לבנות תיק - tracker עולמי שוק ההון 6
V כמה עולה לבנות בית (קרקע) על מגרש קיים? נדל"ן 26
c881 למי שמחפש לבנות לעצמו חדר כושר אוף טופיק 9
לבארי האם לגור על גלגלים ו/או לבנות בית במושב פרישה מוקדמת והחיים שאחריה 23
milx בית שעלה בערכו ב-3 מיליון שח - האם יש לשלם מיסים במכירתו? פוסטים מאיכות נמוכה 0
M מה קורה אם בית ההשקעות קורס? פנסיה, גמל וקרנות השתלמות 3
S בחירת בית השקעות למסחר עצמאי ברוקרים ופלטפורמות מסחר 5
J הוצאות משק בית אחרי פרישה פוסטים מאיכות נמוכה 2
ה חשד לשימוש במידע פנים בית השקעות IBI פוסטים מאיכות נמוכה 4
V רוצה לפתוח חשבון מסחר עצמאי אבל בית ההשקעות דורש ממני לשלוח לו צילום של תעודת זהות כולל תאריך הנפקה דרך האתר שלהם צרכנות פיננסית 8
N בית השקעות שוק ההון 2

נושאים דומים

למעלה