ocean
משתמש רשום
- הצטרף ב
- 27/8/23
- הודעות
- 11
- דירוג
- 6
הרהורי Risk v.s. Reward בנוגע לסילוק משכנתא מוקדם עבור משכנתא חדשה יחסית.
מבנה ההלוואה:
* קל״צ - 1.25 מיליון בריבית 4.65%, ל20 שנים
* מל״צ עוגן ל5 שנים - 1.05 מיליון בריבית 4.87% (מרווח חצי אחוז), ל30 שנים
* מל״צ עוגן לשנה - 700 אש״ח בריבית 4.82% (מרווח חצי אחוז), ל30 שנים
* מסלול פיתוי שסולק והפך לזניח
המסלולים לפי לוח שפיצר, עקב החזרי ריבית גבוהים במסלולים ארוכי שנים, אני רואה ערך בלקצר את חיי המשכנתא עם רווחי הון שהפכו לזמינים.
הנחות:
* ניתן לסלק עד 1.1 מיליון ש״ח.
* הסימלוציה מטה לא תתחשב במחזור בריבית נמוכה יותר עם עמלת היוון עקב ירידת ריבית בנק ישראל
* בסימולציה מטה שינויי ריבית מוחלים על כל תקופת המשכנתא כדי לקבל גבולות גזרה, המצב בפועל מן הסתם יהיה שונה מאוד
* סילוקים תמיד יבוצעו עבור קיצור תקופה -> הפרמטר שאותו נרצה לאפטם הוא סה״כ ריבית שתופסד. גובה ההחזר החודשי בעל משקל נמוך יותר
* תשואה כוללת מסילוק = (ריבית שתופסד אחרי סילוק פחות ריבית שתופסד ללא סילוק) חלקי סכום שסולק
מסקנות:
האם לסלק?
בהנחה שלאורך עשור קרנות מחקות מדד מניבות 7% נומינלי (לאחר הצמדה, מיסים) - ידרשו כ10 שנים של השקעה בסכום של 1.1 מיליון כדי להתאזן עם ההפסד הגבוה על הריבית.
התשואה על ההשקעה במדדים במקרה הזה, בניגוד לסילוק, אינה מובטחת.
הסיכון במקרה כזה גובר על הרווח - מדדים יכולים לעלות בצורה קיצונית, אולם במקרה של תרחיש קיצון שלילי יהיה קשה יותר להתנהל עם משכנתא כזו.
איך וכמה לסלק?
לפני מיקרו-אופטימיזציות - נראה שהחזר כלשהו בין תרחיש1 ו3 שמקצר את המסלולים באופן יחסית זהה הוא מהלך סביר.
בעיניי אין Sweet-spot חד משמעי כי:
* מסלולי מל״צ עלולים להתנפח עקב עליית ריבית קיצונית
* מסלולי מל״צ מנגד יכולים להניב ״חוב משתלם״ עקב ירידת ריבית
* יש ערך לסילוק הקל״צ כעת כדי להמנע מעמלת היוון בהמשך
נטייה קלה לתרחיש 3.
אשמח לביקורת על צורת החשיבה. רעיונות נוספים שלא חשבתי עליהם יתקבלו בברכה.
מבנה ההלוואה:
* קל״צ - 1.25 מיליון בריבית 4.65%, ל20 שנים
* מל״צ עוגן ל5 שנים - 1.05 מיליון בריבית 4.87% (מרווח חצי אחוז), ל30 שנים
* מל״צ עוגן לשנה - 700 אש״ח בריבית 4.82% (מרווח חצי אחוז), ל30 שנים
* מסלול פיתוי שסולק והפך לזניח
המסלולים לפי לוח שפיצר, עקב החזרי ריבית גבוהים במסלולים ארוכי שנים, אני רואה ערך בלקצר את חיי המשכנתא עם רווחי הון שהפכו לזמינים.
הנחות:
* ניתן לסלק עד 1.1 מיליון ש״ח.
* הסימלוציה מטה לא תתחשב במחזור בריבית נמוכה יותר עם עמלת היוון עקב ירידת ריבית בנק ישראל
* בסימולציה מטה שינויי ריבית מוחלים על כל תקופת המשכנתא כדי לקבל גבולות גזרה, המצב בפועל מן הסתם יהיה שונה מאוד
* סילוקים תמיד יבוצעו עבור קיצור תקופה -> הפרמטר שאותו נרצה לאפטם הוא סה״כ ריבית שתופסד. גובה ההחזר החודשי בעל משקל נמוך יותר
* תשואה כוללת מסילוק = (ריבית שתופסד אחרי סילוק פחות ריבית שתופסד ללא סילוק) חלקי סכום שסולק
מסקנות:
האם לסלק?
בהנחה שלאורך עשור קרנות מחקות מדד מניבות 7% נומינלי (לאחר הצמדה, מיסים) - ידרשו כ10 שנים של השקעה בסכום של 1.1 מיליון כדי להתאזן עם ההפסד הגבוה על הריבית.
התשואה על ההשקעה במדדים במקרה הזה, בניגוד לסילוק, אינה מובטחת.
הסיכון במקרה כזה גובר על הרווח - מדדים יכולים לעלות בצורה קיצונית, אולם במקרה של תרחיש קיצון שלילי יהיה קשה יותר להתנהל עם משכנתא כזו.
איך וכמה לסלק?
לפני מיקרו-אופטימיזציות - נראה שהחזר כלשהו בין תרחיש1 ו3 שמקצר את המסלולים באופן יחסית זהה הוא מהלך סביר.
בעיניי אין Sweet-spot חד משמעי כי:
* מסלולי מל״צ עלולים להתנפח עקב עליית ריבית קיצונית
* מסלולי מל״צ מנגד יכולים להניב ״חוב משתלם״ עקב ירידת ריבית
* יש ערך לסילוק הקל״צ כעת כדי להמנע מעמלת היוון בהמשך
נטייה קלה לתרחיש 3.
אשמח לביקורת על צורת החשיבה. רעיונות נוספים שלא חשבתי עליהם יתקבלו בברכה.
