פרעון מוקדם של משכנתא

[user123]

שלום לכולם,
התפנה לי 250 אשח ואני מעוניין להשתמש בו לפריעה מוקדמת (חלקית) של המשכנתא.
איני מבקש (ואיני יכול לקבל פה) ייעוץ רשמי, אך אשמח לנסות לחשוב בקול רם מה כדאי.
פירוט ההלוואות:
קבועה צמודה למדד:
יתרה לסילוק: 161 אשח.
ריבית מתואמת בערך 1.8 (כתוב ריבית לצורכי השוואה 4.3, אך איני יודע מה זה אומר)

ריבית משתנה פריים (P-0.8)
יתרה לסילוק: 135 אשח
ריבית 5.58

ריבית קבועה לא צמודה:
יתרה לסילוק: 127 אשח
ריבית: בערך 1.9

הנטייה שלי היא לפרוע את הקבועה צודה למדד במלואה ובערך חצי ממסלול הפריים. להשאיר את המסלול של הריבית קבועה כי הריבית בה באמת אינה גבוהה (יחסית).
האם אני צודק שעל מסלול הפריים איני משלם עמלת היוון (כי ריבית משתנה) וכן איני אשלם על המסלול הקבוע צמוד למדד כי הריבית כעת במשק יותר גבוה?

הייתם עושים משהו אחר? אשמח לשמוע רעיונות.

 

[עומל תחת השמש]

אני הייתי מסלק את כל הפריים כי הוא הכי יקר, אח"כ הייתי פורע את ה115K הנותרים מהקבועה צמודה מקצר תקופה ולא מקטין תשלומים (אפקט ריבית דריבית)
אני לא מבין מה זה:

ריבית: בערך 1.9

בקל"צ זה לא יכול להיות "בערך" כי זה גם קבוע וגם לא צמוד מדד זה מחיר מדויק ששילמת ותשלם כל חיי ההלוואה, לכן אני מניח שהריביות שלו אמורות להיות שוה בשוה אם רכיב הקבועה צמודה (1.8/1.9) ולכן אני הייתי מעדיף לפרוע את הצמודת מדד - כי הצמודת מדד יכולה בעיקר לדרדר במצב פיננסי כמו שלנו
וכמובן הייתי מעדכן את הבנק 10 ימי עסקים לפני הפרעון בשביל להמנע מעמלת אי הודעה מוקדמת

במידה ואתה כ"כ מייחס חשיבות לעמלות היוון וכו' אז אני מניח שיש לך תכנית להמשיך בסילוקים מוקדמים (חלקי /מלא) במידה וזה המצב, אני הייתי מנסה כבר בשלב זה לגייס מקרובי משפחה וכו' את הסכום הצפוי ולסלק את זה כבר כעת, גם בכדי להמנע בעתיד מעמלות היוון, עמלת אי הודעה מוקדמת, ועמלת פירעון רגילה.

לא מייעץ וכו'
מנסיון הבנקאים מאוד נחמדים וגם כאשר אסור להם לייעץ הם יכולים לבדוק בסימולטור איזה מסלול משתלם יותר לפרעון וגם ידעו לומר לי סכום מדוייק כמה אני חוסך בסילוק מוקדם מכל מסלול.

 

[user123]

הסיבה שכתבתי בערך הוא שלקחתי את ההלוואה בכמה פעימות אז יצא שלכל אחת מהן יש ריבית טיפה שונה.

אז אתה מציע לסלק קודם את הפריים דווקא. אם כי אם הבנתי נכון הריבית החזויה בקבועה צמוד למדד גם כן גבוהה לאורך תקופה.
למה דווקא העדפה של לפרוע את הפריים על פניה?

יש מקום דרך לחשב בכמה תתקצר התקופה אם אקצר תקופה מהקבועה צמודה למדד?

אני צודק לגבי עמלת היוון?

 

[עומל תחת השמש]

הסיבה שכתבתי בערך הוא שלקחתי את ההלוואה בכמה פעימות אז יצא שלכל אחת מהן יש ריבית טיפה שונה.

אבל אתה יודע כמה היא היום בסה"כ החזר חודשי, וזה גם מה שיהיה תמיד.

אז אתה מציע לסלק קודם את הפריים דווקא. אם כי אם הבנתי נכון הריבית החזויה בקבועה צמוד למדד גם כן גבוהה לאורך תקופה.
למה דווקא העדפה של לפרוע את הפריים על פניה?

1. מכיון שהמדד גם מושפע מריביות הפריים וככל שהפריים יורד גם המדד יורד לא ממש ביחד כי הוא מושפע מכל רוחב השוק אבל לפריים יש השפעה משמעותית גם על המדד,
2. הפער בין הפריים לשאר מסלולי המשכנתא שלך הוא קצת יותר מפי 3 !!! ולכן גם אם אני יגזים שהפריים ירד ל4% (בפוסט מלחמה!) ואפילו אם שאר המסלולים ישארו אותו דבר (שגם זה כאמור לא אמור להיות ללא השפעה מריבית בנק ישראל) עדיין הפריים יקר יותר.

יש מקום דרך לחשב בכמה תתקצר התקופה אם אקצר תקופה מהקבועה צמודה למדד?

כן, תתקשר לבנק שממנו לקחת את המשכנתא והם יגידו לך.

אני צודק לגבי עמלת היוון?

כן

 

[munmun]

קודם כל צמוד מדד.
המדד עולה כל שנה ונוסף לעליה של שנים הקודמות.
בפריים, גם אם הוא גבוה הוא קבוע ואין לו עליה כל שנה.
אני גם חושב שזה יחסית זול לפרוע ריבית קבוע צמודה,
בגלל שהריבית יחסית נמוכה והקנס לא אמור להיות גדול.
אז לדעתי עדיף מדד ואז פריים, בהנחה שכל המסלולים נלקחו לאותה כמות שנים.
משכנתא בריבית 1.9 קבועה לא צמודה - לא היתי סוגר, במקום זה שם את הכסף בפקדון.

 

[האזרח הקטן]

הייתי מתחיל בקבוע צמוד וחלק מהפריים.
לגבי כמה תקופה תחסוך מקיצור תקופה, אתה יכול לבחון זאת די בקלות באקסל או במחשבון משכנתאמן - תזין הלוואה בגובה יתרת הקרן במסלול הרצוי, הריבית שיש לך כיום ויתרת התקופה הרצויה, ואז תזין סכום לפירעון מוקדם ותראה את לוח הסילוקין.

 

[user123]

באמת לא כתבתי לכמה שנים ההלוואות
הקבועה צמודה למדד היא עד 2036 והפריים עד 2041.
זה מעניין נאמרו פה 2 גישות שונות.
מה לגבי להשתמש בכסף כדי לקצר את תקופת 2 המסלולים. כלומר לשים 125 אשמח בכל אחד מהם ולקצר את התקופה?

 

[האזרח הקטן]

באמת לא כתבתי לכמה שנים ההלוואות
הקבועה צמודה למדד היא עד 2036 והפריים עד 2041.
זה מעניין נאמרו פה 2 גישות שונות.
מה לגבי להשתמש בכסף כדי לקצר את תקופת 2 המסלולים. כלומר לשים 125 אשמח בכל אחד מהם ולקצר את התקופה?

אם אתה הולך פרוע 250 מתוך 296 אלף בשני המסלולים האלו, החלוקה הפנימית כבר לא קריטית ביניהם, הסכום שאתה משאיר יהיה של פחות מ50,000 וזה ישאיר אותך עם יתרת תקופה קצרה במסלול שנשאר (בהנחה שאתה בוחר בקיצור תקופה).
במקרה שתפרע את כל הפריים, לק"צ יישאר שלוש וחצי שנים, ואם תפרע את כל הק"צ, לפריים יישאר ארבע שנים.

 

[עומל תחת השמש]

קודם כל צמוד מדד.
המדד עולה כל שנה ונוסף לעליה של שנים הקודמות.
בפריים, גם אם הוא גבוה הוא קבוע ואין לו עליה כל שנה.

באופן כללי בודאי נכון, וגם יש את העמלת היוון.
אבל, האם גם בפערי ריבית כמו שלו?

 

[עומל תחת השמש]

לגבי כמה תקופה תחסוך מקיצור תקופה, אתה יכול לבחון זאת די בקלות באקסל או במחשבון משכנתאמן - תזין הלוואה בגובה יתרת הקרן במסלול הרצוי, הריבית שיש לך כיום ויתרת התקופה הרצויה, ואז תזין סכום לפירעון מוקדם ותראה את לוח הסילוקין.

לא מדוייק, יש הפרש בין פרעון מיידי לפרעון רחוק (קיצור תקופת הלוואה) בגלל אפקט ריבית דריבית. לכן כתבתי

תתקשר לבנק שממנו לקחת את המשכנתא והם יגידו לך.

כי לבנק יש גם את החישוב הזה בסימולטור שלהם.

 

[עומל תחת השמש]

מה לגבי להשתמש בכסף כדי לקצר את תקופת 2 המסלולים. כלומר לשים 125 אשמח בכל אחד מהם ולקצר את התקופה?

כסף, לא תרויח מזה
הרגשה, לא מבין בזה.
אבל מה שבטוח שזה לא יותר מחושב

 

[אורי ג.]

הייתם עושים משהו אחר?

לא.

 

[עומל תחת השמש]

לא.

למה?

 

[אורי ג.]

למה?

כי הצעד שלך באמת הכי כלכלי בעיני.

 

[האזרח הקטן]

לא מדוייק, יש הפרש בין פרעון מיידי לפרעון רחוק (קיצור תקופת הלוואה) בגלל אפקט ריבית דריבית.

אתה יכול לסמן פירעון מוקדם גם בחודש הראשון ותקבל את המצב העדכני.

אין בעיה באקסל לחשב את אותו חישוב שהבנק עושה, עד כדי הפרש של עשרות שקלים.

 

[user123]

אתה יכול לסמן פירעון מוקדם גם בחודש הראשון ותקבל את המצב העדכני.

אין בעיה באקסל לחשב את אותו חישוב שהבנק עושה, עד כדי הפרש של עשרות שקלים.

יודע להסביר איך עושים זאת?


יש לכם דרך להסביר לי איך לחשב מה עדיף ךי לפרוע במלואו את המסלול של הפריים או של הצמוד למדד?

 

[האזרח הקטן]

יודע להסביר איך עושים זאת?

יש הרבה טמפלייטים מסתובבים ברחבי האינטרנט, תחפש "לוח סילוקין אקסל" ותמצא גם הסברים על הנוסחאות.

ברגע שיש לך ביד לוח סילוקין עדכני, פירעון מוקדם חלקי עם קיצור תקופה פשוט לוקח אותך קדימה בזמן לחודש בו יתרת הפתיחה היא יתרת הקרן לאחר הסכום שסילקת, ואתה יכול לראות מזה מה יתרת התקופה (לוח הסילוקין משם ואילך הוא לוח הסילוקין החדש שלך).

 

[user123]

יש הרבה טמפלייטים מסתובבים ברחבי האינטרנט, תחפש "לוח סילוקין אקסל" ותמצא גם הסברים על הנוסחאות.

ברגע שיש לך ביד לוח סילוקין עדכני, פירעון מוקדם חלקי עם קיצור תקופה פשוט לוקח אותך קדימה בזמןש בו יתרת הפתיחה היא יתרת הקרן לאחר הסכום שסילקת, ואתה יכול לראות מזה מה יתרת התקופה (לוח הסילוקין משם ואילך הוא לוח הסילוקין החדש שלך).

כלומר אם קבלתי לוח עם ההחזרים הצפויים כשלקחתי את המשכנתא אז להסתכל שם? אך הריבית עלתה מאז ויכול גם להשתנות, זה לא משפיע?

 

[האזרח הקטן]

כלומר אם קבלתי לוח עם ההחזרים הצפויים כשלקחתי את המשכנתא אז להסתכל שם? אך הריבית עלתה מאז ויכול גם להשתנות, זה לא משפיע?

לא, לוח הסילוקין שקיבלת מהבנק תקף לאותו חודש שבו הוא הופק, והוא חסר משמעות לאחר מכן עקב מדד / שינויי ריבית / פירעון מוקדם, או כל פעולה שמשנה אותו.
תכין לעצמך לוח סילוקין חדש לפי יתרת הקרן, הריבית הנוכחית ויתרת התקופה הנוכחית, ומשם אתה יכול להבין מה השינוי במקרה של פירעון מוקדם.

 

[עומל תחת השמש]

אתה יכול לסמן פירעון מוקדם גם בחודש הראשון ותקבל את המצב העדכני.

אין בעיה באקסל לחשב את אותו חישוב שהבנק עושה, עד כדי הפרש של עשרות שקלים.

1. גם בלוח שפיצר?
2. איך מחשבים מסלולים צמודי מדד ו/או מסלולים משתנים?