פריסייל במחיר שוק

[Therealdeal]

מחיר קנייה מיליון ש''ח.
תשלום 200,000 בקנייה
תשלום 800,000 בעוד 4 שנים.
אינפלציה צפויה, 3% שנתי.
יש בידי נכס בשווי מיליון ש''ח.
בעוד 4 שנים הוא יהיה שווה 1125508=4^1.03*1,000,000
כלומר, הרווח על ההון העצמי של 200,000 ש''ח יהיה 125,508, שזה אומר תשואה שנתית של 13%.

אתה מתייחס לאינפלציה כאן כמו לעליית ערך הנכס. אבל אינפלציה נמדדת ביחס לסל מוצרים, ואילו מחירי דירות לא נכללים בחשבון.

אשאל אחרת: אותה דוגמה בדיוק, 0 אינפלציה ו 3% עליית ערך. מה השתנה?

 

[יעקב 1]

אתה מתייחס לאינפלציה כאן כמו לעליית ערך הנכס. אבל אינפלציה נמדדת ביחס לסל מוצרים, ואילו מחירי דירות לא נכללים בחשבון.

אשאל אחרת: אותה דוגמה בדיוק, 0 אינפלציה ו 3% עליית ערך. מה השתנה?

זה נכון שמדד המחירים לא נמדד ביחס למחירי דירות. אבל אתה בוודאי לא מצפה שקוטג', לחם, דלק, חשמל ועוד יעלו ב10%, ואילו מחירי הנדל''ן לא יעלו.
אינפלציה מצד הביקוש, אמורה להשפיע באופן ישיר על הדירות בדיוק כמו על כל נכס ומוצר אחרים במשק.
אינפלציה מצד ההיצע עשויה להשפיע באופן עקיף על מחירי הנדל''ן. עליית דלק, חשמל, ותשומות נוספות ישירות ועקיפות לבנייה, יגרמו לעליית מחירי הנדל''ן.

הנקודה שלי היא, שגם אם מניחים שאין לנו ידיעה על עליית/ירידת מחירי הדיור כשלעצמם, אנו יכולים לצאת די בוודאות מנקודת הנחה של כמה אחוזי אינפלציה לשנה.

 

[אורי ג.]

ברור שאין. זו הייתה אירוניה. אם יש לך כדור בדולח לידיעת שיעור האינפלציה, אז יש לך אקסל מהימן. אם לא, זו השערה שלך.

ככה זה עולם ההשקעות, אינך יודע כמעט דבר דבר ועליך להניח הנחות שונות, אחת מהן זו אינפלציה.
אגב בוודאות של כמעט 100% אתה תטעה בכל אחת מההנחות שלך, השאלה רק בכמה.

 

[jass]

להישגנו הצבאיים בצפון, לשירות המילואים שלי ושל רבים אחרים, אנחנו עדיין ווילה בג׳ונגל, ויכול להיות שייקח זמן עד המצב של הווילה ישתפר, כי:
- תקציב הווילה בגרעון גדול שרק הולך להמשיך להתרחב משנה לשנה
- הרבה אנשים ועסקים שורדים כלכלית כרגע רק בגלל שהם חיים על כספי המילואים
- האינפלציה פה לא מפסיקה למרות המגמות בעולם
- מגמות הגירה הואצו והנתונים בנושא לא מפורסמים
- הנטל על מעמד הביניים הולך ומחמיר עם הזמן
- הסבסוד של אוכלוסיות לא יצרניות הולך ומתגבר עם הזמן, ויוצר תמריצים לאי עבודה
- יהיו לא מעט אנשים שלא יצליחו לשלם על דירות שהם קנו בחגיגות 20/80 למיניהן ויאלצו למכור לפני.

עכשיו לא צריך להיכנס לדיון הזה כי היו מספיק וזה מיותר, אבל אפשר להסכים שיש מספיק סיבות שבגללן יכול להיות שמחירי הדיור לא יעלו בשנים הקרובות ויהיה משבר לא פשוט פה.

במדיה מדברים על עליה של עשרות אחוזים בשנים הקרובות בגלל חוסר בפועלים, עלויות החומר ומדד תשומות בניה, אי התאמה בין כמויות הבניה לבין הצורך של האוכלוסיה, אי התחלות בניה בגלל המלחמה וכו

בסוף זה היצע וביקוש - ביקוש עולה אין היצע --> מחירים עולים

 

[jass]

איני יודע, אני מניח שריאלית היא לפחות תשמור על ערכה אבל עוד הפעם, זה נכון לדירה מוכנה ביד-2 ונכון גם לדירה על הנייר.
רכישה מקבלן לא מבטיחה לך עליית ערך כלשהי מעבר לעליית ערך בשוק, אא"כ ההנחה מגולמת כבר כיום, לדבריך אין הנחה כלשהי.

יכול להיות שדירה יד 2 באזור בו מתוכננת התחדשות עירונית תעשה הרבה יותר רווח.
אך אנחנו 'כלואים' עם האפשרות למכור בשנים הקרובות, בגלל דירה של מחיר למשתכן.
לכן מעוניינים לבחון דירה של פריסייל.

בהתייחס לחישובים שהראנו - במידה ומדובר שדירת הפריסייל הולכת להימכר אחרי 18-24 חודש אחרי קנייתה - איזה דירה עדיפה ה 5 חד' או ה3 חד'.

 

[אורי ג.]

יכול להיות שדירה יד 2 באזור בו מתוכננת התחדשות עירונית תעשה הרבה יותר רווח.
אך אנחנו 'כלואים' עם האפשרות למכור בשנים הקרובות, בגלל דירה של מחיר למשתכן.
לכן מעוניינים לבחון דירה של פריסייל.

בהתייחס לחישובים שהראנו - במידה ומדובר שדירת הפריסייל הולכת להימכר אחרי 18-24 חודש אחרי קנייתה - איזה דירה עדיפה ה 5 חד' או ה3 חד'.

את זה אני לא יודע אבל קח בחשבון שבהנחה וזו תהיה דירתכם היחידה ותרצו למכור בפטור ממס שבח תאלצו לחכות לפחות 18 חודשים מטופס-4
עוד קחו בחשבון שרוב הקבלנים כלל לא מאפשר למכור את הדירה לפני האכלוס בכל מבצעי ה80/20 וכו'

 

[הורדוס]

במדיה מדברים על עליה של עשרות אחוזים בשנים הקרובות בגלל חוסר בפועלים, עלויות החומר ומדד תשומות בניה, אי התאמה בין כמויות הבניה לבין הצורך של האוכלוסיה, אי התחלות בניה בגלל המלחמה וכו

בסוף זה היצע וביקוש - ביקוש עולה אין היצע --> מחירים עולים

אני אישית גם מהמר על עליה בשנים הקרובות, אבל היה חשוב לי לכתוב שלא חסרות סיבות שזה לא יקרה.

 

[פטל ואוכמניות]

לגבי החישוב, האם כללת:
- תוספות כמו מזגנים שאולי לא כלולות במחיר הרכישה
- חודשים שבהם הדירה לא תושכר, לנשל במעבר בין שוכרים או מכל אילוץ
- מס על השכירות
@jass

 

[שאול המלך]

לא השתכנעתי.
נניח שיעור אינפלציה של 3%, זה אומר שכיוון שהחוב הוא פי ארבע מההון העצמי, (20/80) אתה מקבל שחיקה של כ12% ביחס להון ששמת. לא רע בכלל.
לגבי תוספות באכלוס לא בטוח למה אתה מתכוון.

לדעתי אתה צודק, וזו בדיוק הסיבה שאין באמת חיה כזו "פריסייל במחיר שוק", הקבלן גובה ממך את הריבית שהוא משלם לבנק + האינפלציה שהוא צופה + מרווח ביטחון למקרה שהאינפלציה תהיה עוד יותר גבוהה, ואת כל זה אורזים יפה בעטיפה נוצצת של קרמיקה משודרגת, כאילו מזה נובע ההבדל במחיר.

 

[היום מתה אמא]

אני לא כל כך מבין את האקסלים. במספר פעמים , דרך אנשי קשר שונים, הוזמנתי לרכוש דירות ב"פריסייל", מכירי הדירות שהוצעו היו בין 5-10% פחות ממחירי השוק לדירה חדשה דומה(וזה עוד היה בתקופת הלחץ בנדלן, אני מנחש שההנחות היום גבוהות יותר) ואני מנחש שאותם אנשי קשר קיבלו הצעות אפילו טובות משלי (אנשים שרכשו עשרות דירות בפרוייקטים שונים).

כל הרעיון בפריסייל שאתה מקבל הנחה ממחיר השוק והסיכון שלך שהשוק ירד באותה תקופה והקבלן חוסך במימון ושיווק. לא מבין למה מישהו ירצה לקנות פריסייל במחיר השוק. פריסייל אמיתי נסגר בשקט, אם אתם רואים מודעה בעיתון,זה לא פריסייל.

חשוב לציין, חוזי פריסייל אמיתיים הם ממש לא סטנדרטים, אם אתם מעוניינים בעסקה כזאת רצוי להצטייד בעו"ד שמבין בתחום שיוכל לשמור על הזכויות שלכם ובאופן כללי רצוי לקנות רק מייזמים/קבלנים ותיקים ויציבים.